Дело № 3а-102\17 Изготовлено в окончательной форме 07.09.17г. 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

гор. Ярославль 04 сентября 2017г.

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при секретаре Котовой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО3 просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв. метра с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов торговли, технического обслуживания и ремонта транспортных средств, открытой автостоянки, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 548 000 рублей по состоянию на 01 января 2010 года; внести изменения в единый государственный реестр недвижимости в части размера кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит истцу на праве аренды. Расчет арендной платы производится с учетом кадастровой стоимости. Установленная Постановление Правительства Ярославской области кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка, чем нарушаются права административного истца.

В ходе рассмотрения дела ФИО3 подано заявление о восстановлении срока обращения с административным исковым заявлением, в котором он ссылается на то, что до 2014г. расчет арендной платы производился исходя из кадастровой стоимости, действовавшей до 01.01.2010г., в связи с чем полагал, что в отношении земельного участка действует иная кадастровая стоимость. Поэтому ранее не обращался с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. 

В судебном заседании административный истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, участия не принимал.

Представитель административного истца по доверенности ФИО4 поддержал заявленные требования.

Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», а также заинтересованные лица Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, администрация городского поселения Тутаев, администрация Тутаевского муниципального района Ярославской области представителей в судебное заседание не направили. 

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступили письменные объяснения по иску, в которых не оспаривалось право ФИО3 на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка. 

В письменных возражениях Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области высказывается мнение о недостоверности рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете оценщика, представленного административным истцом. Возражения Департамента сводятся к неправильному применению оценщиков объектов-аналогов. 

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующему.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

ФИО3 является арендатором земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв. метра с кадастровым номером 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов торговли, технического обслуживания и ремонта транспортных средств, открытой автостоянки, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка от 27.03.2008г., заключенного между Тутаевским муниципальным районом и ФИО1, соглашением о передаче прав по договору аренды земельного участка от 24.02.2009г. между ФИО1 и ФИО3 и другими материалами дела. Договор аренды земельного участка установлен бессрочно.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. 

Поэтому суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого она является.

Земельный участок поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 07.04.2008г., вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2010 года – дату проведения государственной оценки земельных в составе земель населенных пунктов Ярославской области, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 20.09.2011г. № 702-п. В пункте 

<

данные изъяты> раздела 1 «Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Ярославской области» данного Постановления установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 11 110 143,42 руб. 

Тем самым, датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 01.01.2010 г.

Административным истцом представлен отчет ООО «Ярэксперт» № 10671\17 от 09.06.2017г. оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2010г. В отчете рыночная стоимость земельного участка установлена в размере 2 548 000 рубля.

В соответствии с экспертным заключением № 170609-0326 от 30.06. 2017 года Саморегулируемой организации оценщиков «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» отчет ООО «Ярэксперт» оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете, подтверждается.

С учетом выводов указанной экспертизы, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка заявителя. 

Согласно ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, положительное экспертное заключение, которые подлежат оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Отчет об оценке земельного участка составлен специалистом, имеющим права на проведение подобного рода оценки. 

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков).

Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки.

В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Административный истец представил в обоснование своей позиции положительное экспертное заключении.

Данное экспертное заключение составлено в полном соответствии с требованиями норм права, регламентирующие порядок проведения подобного рода экспертиз и составления экспертного заключения.

В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Особенности проведения экспертизы отчета об определении отдельного вида стоимости объекта оценки (в частности, кадастровой стоимости), в том числе в части подтверждения стоимости объекта оценки (далее - особенности проведения экспертизы отчета), устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Таким образом, экспертное заключение является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу.

В силу подпункта "ж" пункта 16 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 июля 2011 г. N 328, в экспертном заключении указываются сведения об эксперте (экспертах), подписавшем (подписавших) экспертное заключение (фамилия, имя, отчество, регистрационный номер согласно реестру членов саморегулируемой организации оценщиков).

Экспертное заключение составляется в письменной форме в соответствии с требованиями федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков и должно быть пронумеровано постранично, прошито, скреплено печатью саморегулируемой организации оценщиков (за исключением случаев составления экспертного заключения в виде электронного документа), подписано экспертом (экспертами), проведшим (проведшими) экспертизу отчета об оценке, утверждено руководителем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом, заверено руководителем исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков или иным уполномоченным лицом и утверждено в порядке, установленном саморегулируемой организацией оценщиков в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки (пункт 20 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)").

В экспертном заключении указываются в том числе: результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков; результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам; результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости; вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован (пункт 16 ФСО N 5).

Указанное выше экспертное заключение отвечает изложенным требованиям. 

Тем самым, представленные административным истцом отчет и экспертное заключение соответствуют закону.

Доводы заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неправильном использовании оценщиком объектов- аналогов расцениваются как необоснованные.

В судебном заседании свидетель ФИО2, проводившая оценку рыночной стоимости земельного участка, подтвердила выводы, содержащиеся в отчете. В целом показания ФИО2 сводились к обоснованности выбора объектов аналогов.

Оценив показания свидетеля ФИО2 с другими доказательствами, суд находит их достоверными. Оснований не доверять показаниям свидетеля не имеется, так как в показаниях свидетеля не имеется противоречий.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из отчета оценки земельного участка следует, что оценщиком были использованы 4 объекта аналога, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки (местоположение, имеющие разрешенное использование – в коммерческих целях, категории земли, площади)..

Разрешенное использование объектов-аналогов относится к одному из самых дорогих сегментов – торговому, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели в необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.

В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о то, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен отбор аналогов. 

В отчете приведен подробный анализ рынка предложений по продаже земельных участков, рассмотрены все предложения по земельным участкам с коммерческим предложением преимущественно, предназначенных под торговую деятельность и обслуживанию автотранспорта. 

Доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы оценщика лицами, участвующими в деле, не представлены. Поэтому оснований не доверять этим выводам не имеется. 

Заявление о восстановлении срока обращения с административным иском в суд подлежит удовлетворению.

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащими в п. 8 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30.05.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

В отношении вышеуказанного земельного участка в единый реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

При этом учитывается, что имеются уважительные причины пропуска срока обращения в суд, которые обусловлены тем, что до 2014г. расчет арендной платы производился по иной кадастровой стоимости, в отношении которой у административного истца не имелось возражений. 01.10.2014г. был произведен перерасчет размера арендной платы с учетом установленной с 01.01.2010г. кадастровой стоимости. Поэтому суд полагает обоснованными утверждения административного истца о том, что он был введен в заблуждение относительно размера кадастровой стоимости земельного участка, что потребовало времени для выяснения данного обстоятельства. Данное обстоятельство, безусловно, повлияло на сроки обращения с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. С учетом данного обстоятельства суд считает, что срок пропущен по уважительной причине.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в данном деле является дата обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением – 17.07.2017г. 

Руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

ФИО3 восстановить срок обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв. метра с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов торговли, технического обслуживания и ремонта транспортных средств, открытой автостоянки, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 548 000 рублей по состоянию на 01 января 2010 года на период с 01 января 2017г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в единый государственный реестр недвижимости. 

Внести изменения в единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 548 000 рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 17 июля 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья В.С. Преснов