РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 13 июня 2017 года

Кировский районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи Гутровой Н.В.,

при секретаре Нуйкиной Е.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2040/17 по иску АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о расторжении договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование своих требований истец указал, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. ОАО КБ ИНВЕСТРАСТБАНК предоставило ФИО1 ипотечный жилищный кредит в размере 

<

данные изъяты>. сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, состоящей из двух комнат, общей площадью 44,3 кв.м, кадастровый номер №. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. право собственности на указанную квартиру зарегистрировано ФИО1 в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации №. Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщика в соответствии с п.1.4 кредитного договора, ст.77 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является залог квартиры. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору удостоверены закладной (п.1.6 кредитного договора), составленной между ответчиком как должником и залогодателем и выданной управлением Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ. первоначальному залогодержателю ОАО КБ ИНВЕСТРАСТБАНК. Запись об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ. за №. ДД.ММ.ГГГГ. права (требования) по закладной переданы АО «АИЖК», которое в настоящее время является законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем. Кредитор свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме исполнил, однако ответчик ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование производит не своевременно и не в полном объеме. По состоянию на 24.05.16г. задолженность составляет 

<

данные изъяты>., из которых, основной долг- 

<

данные изъяты>., проценты- 

<

данные изъяты> пени-

<

данные изъяты>. Согласно отчету об определении рыночной и ликвидационных стоимостей жилого помещения (квартиры) ЗАО «Международный центр оценки» от ДД.ММ.ГГГГ. указанная квартира по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. оценена в 

<

данные изъяты>. На основании данного отчета начальную продажную стоимость квартиры необходимо установить в размере 

<

данные изъяты>.(80% от рыночной стоимости).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ., взыскать в его пользу с ответчика сумму задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 

<

данные изъяты>., расходы по оплате госпошлины в размере 

<

данные изъяты>., обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену указанной квартиры в размере 

<

данные изъяты> 

Истец АО «АИЖК» в ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ увеличил исковые требования и просил расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ., взыскать в его пользу с ответчика сумму задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 

<

данные изъяты> в том числе, 

<

данные изъяты>. - задолженность по основному долгу, 

<

данные изъяты> - задолженность по процентам, 

<

данные изъяты>. - задолженность по пени, расходы по оплате госпошлины в размере 

<

данные изъяты>., обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену указанной квартиры в размере 

<

данные изъяты>. 

Истец - АО «АИЖК в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

Ответчик ФИО1 и ее представитлеь по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признали, просили снизить размер неустойки в связи с тяжелым материальным положением в семье, на ее иждивении находятся несовершеннолетние дети, считает, что истцом начальная продажная цена квартиры занижена в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом. 

Выслушав ответчика и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч.1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договор займа.

В соответствии со ч.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты.

Согласно п.1 ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

На основании п.1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно ст.ст. 3, 51 ФЗ РФ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). 

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю (п.4 ст.350 ГК РФ).

На основании ст. 56 ФЗ РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральном законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст.54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между КБ ИНВЕСТРАНСБАНК (ОАО) (кредитор) и ФИО1(заемщик) заключен кредитный договор №, по условиям которого кредитор предоставил заемщикам кредит в размере 

<

данные изъяты>. под 12,65% годовых сроком на 180 месяцев для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 44,3 кв.м., кадастровый номер №, стоимостью 

<

данные изъяты>. Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека в силу закона квартиры.

Согласно п.п. 2.3.4, 2.3.9.2, 2.4.4.1, 2.4.4.2, 2.4.4.3, 2.5.2, 2.5.3 кредитного договора, заемщик возвращает кредит и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей, а также платежей за первый и последний процентные периоды.

Информация о размере ежемесячных платежей (а также размерах платежей за первый и последний процентные периоды) указываются в графике платежей, который предоставляется кредитором заемщику в соответствии с п.1.4 договора. 

Кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии) в том чисел, при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесении ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна. 

Кредитор вправе обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований кредитора в случаях, установленных в п.2.4.4.1 договора.

Кредитор вправе уступить права требования по договору, в том числе путем передачи прав на закладную (при ее наличии) третьим лицам, включая некредитные организации, в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и передачи самой закладной (при ее наличии).

При нарушении сроков возврата кредита заемщик уплачивает по требованию кредитора неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора (включительно). 

При нарушении сроков уплаты начисленных за пользование кредитом процентов заемщик уплачивает по требованию кредитора неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора (включительно). 

ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. является собственником квартиры 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ 

Судом установлено, что КБ ИНВЕСТРАНСБАНК (ОАО) свои обязательства по кредитному договору исполнило. 

Однако, ФИО1 свои обязательства надлежащим образом не исполняет, последнее погашение по кредиту производилось ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается расчетом задолженности.

На основании договора купли-продажи закладных ( с отсрочкой поставки) № от ДД.ММ.ГГГГ. права КБ ИНВЕСТРАНСБАНК (ОАО) по закладной переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается отметками в закладной от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно расчету, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. задолженность по указанному кредитному договору составляет 

<

данные изъяты>., в том числе, 

<

данные изъяты>. - задолженность по основному долгу, 

<

данные изъяты>. - задолженность по процентам

<

данные изъяты>. - задолженность по пени,

Представленный истцом расчет суд принимает, считает его правильным, данный расчет ответчиком не оспорен. 

В адрес ответчика ФИО1 было направлено требование от ДД.ММ.ГГГГ о досрочном истребовании задолженности по кредитному договору в срок до ДД.ММ.ГГГГ. 

Однако, требования истца до настоящего времени не исполнены. 

Принимая во внимание, что ответчик надлежащим образом не исполняет взятые на себя обязательства по кредитному договору, существенно нарушая его условия, в связи с чем истец в значительной степени лишается того, на что был вправе претендовать при заключении договора, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о расторжении договора указанного кредитного договора, заключенного между КБ ИНВЕСТРАНСБАНК (ОАО) и ФИО1, и взыскании суммы задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. по основному долгу в размере 

<

данные изъяты>. и процентов за пользование кредитными денежными средствами в размере 

<

данные изъяты> следует удовлетворить. 

ФИО1 просила снизить размер взыскиваемой неустойки, ссылаясь на тяжелое материальное положение, супруг осужден и отбывает наказание исправительной колонии, на ее иждивении находятся двое несовершеннолетних детей.

В соответствии со ст.ст. 330, 333 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации. (определение Конституционного суда РФ от 21 декабря 2000 года N 263-О).

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Исходя из анализа действующего законодательства неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 ГК РФ) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполняет взятые на себя обязательства по кредитному договору, и, учитывая, что с момент нарушения ответчиком обязательств по кредитному договору истец в течение длительного времени в суд за защитой нарушенного права не обращался, тем самым способствовал увеличению размера неустойки (пени), а также учитывая материальное положение ответчика, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика пени в размере 

<

данные изъяты>. явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства, и потому ее размер следует снизить до 

<

данные изъяты>. 

Из отчета об определении рыночной и ликвидационной стоимостей жилого помещения (квартиры) ЗАО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что денежная оценка предмета залога составляет 

<

данные изъяты> 

ФИО1 не согласилась с указанным отчетом, в обоснование своих возражений представила отчет ООО «

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ. об оценке рыночной стоимости квартиры, общей площадью 44,3кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>, согласно которому рыночная стоимость указанной квартиры составляет 

<

данные изъяты>. 

Оценив представленные сторонами отчеты об о оценке рыночной стоимости указанной квартиры, суд считает, что за основу судебного решения следует принять отчет ООО 

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ., представленный ответчиком, поскольку рыночная стоимость указанной квартиры определена на ДД.ММ.ГГГГ. и соответствует реальным ценам на ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, суд не принимает отчет, представленный истцом, поскольку оценка предмета залога определена в ценах 2016г. и является заниженной. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что требования истца об обращении взыскания на указанное заложенное имущество путем продажи с публичных торгов следует удовлетворить, установив начальную продажную цену в размере 

<

данные изъяты>

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ., истец при подаче иска уплатил госпошлину в размере 

<

данные изъяты>.

В силе ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца следует взыскать уплаченную истцом госпошлину в размере 

<

данные изъяты>. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между КБ ИНВЕСТРАНСБАНК (ОАО) и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты>., расходы по оплате госпошлины в размере 

<

данные изъяты>. 

Обратить взыскание на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 44,3 кв.м, кадастровый номер №, принадлежащий на праве собственности ФИО1, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 

<

данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца через Кировский районный суд г. Самара. 

Председательствующий Н.В. Гутрова

Мотивированное решение изготовлено 19.06.2017г.