Дело № 2-1573/2024 

УИД: №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 декабря 2024 года г. Пермь

Кировский районный суд г.Перми в составе: 

председательствующего судьи Каменской И.В., 

при секретаре судебного заседания Шаньшеровой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) к ФИО2 о признании права собственности на нежилое (чердачное) помещение № многоквартирный жилой дом по 

<

адрес>», расположенного на 4 этаже 1 подъезда многоквартирного жилого дома, находящегося по 

<

адрес>. 

В обоснование заявленных требований указано, что 17.07.2014 между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого (чердачного) помещения №. По условиям договора продавцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 2 216+/-14 кв.м. с кадастровым №, находящийся по 

<

адрес> на землях населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоквартирного жилого дома этажностью не выше 4 этажей. По настоящему договору продавец обязуется передать покупателем на указанном земельном участке построить 3-х этажный жилой дом и передать в собственность нежилое (чердачное) помещение №, общей площадью 38,94 кв.м., 1 подъезд, расположенное по 

<

адрес>. Договором предусмотрено, что право собственности на объект возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения и перехода права собственности на объект. Нежилое помещение оценено сторонами в 623 040 руб. В соответствии с разделом 4 договора продавец обязался построить жилой дом, планируемый срок строительства до 30.09.2014; заключить с покупателем основной договор купли-продажи до 30.09.2014; передать покупателю объект в собственность по передаточному акту. Также договором предусмотрено, что если продавец не успевает в сроки, то он вправе изменить сроки, но не более чем на три месяца (пункт 4.2.1). Обязательства по выплате денежных средств по договору истцом исполнены в полном объеме. Согласно выписке из ЕГРН многоквартирный жилой дом является объектом незавершенного строительством, со степенью готовности 98%. Обязательства продавцов не исполнены по настоящее время. Ответчик неоднократно переносил сроки завершения строительства многоквартирного дома и, зная о наличии претензий стороны участников долевого строительства, не только не принимает мер по регистрации объекта незавершенного строительства, но и не выходит на контакт с участниками строительства. Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 17.07.2014 по своей сути и существенным условиям полностью тождественен сущности договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, так как содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве. При указанных обстоятельствах, можно сделать вывод, что заключенный между сторонами договор купли-продажи нежилого помещения является притворной сделкой, прикрывающей собой обязательный для заключения в силу императивности положений Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве. Действующее законодательство относит незавершенное строительство к недвижимому имуществу и признает его самостоятельным объектом вещных имущественных прав независимо от степени готовности. Таким образом, у истца имеется право на признание за ней права собственности. 

В обоснование уточненного иска указано, что в настоящее время многоквартирный дом, расположенный по 

<

адрес>, введен в эксплуатацию и поставлен на кадастровый чет, которому присвоен кадастровый №, спорное помещение, расположенное на 4 этаже 1 подъезда в указанном многоквартирном доме в виде нежилого (чердачного) помещения №, общей площадью 30,5 кв.м., в осях Е-Ж/3/1-5/1 также поставлено на кадастровый учет и имеет кадастровый №. В связи с окончанием строительства и произведенными изменениям площадь нежилого помещения изменилась и составляет 30,5 кв.м. 

Истец ФИО1, ее представитель, в судебном заседании участия не принимали, представили заявление о рассмотрение дела в их отсутствие. Ранее в судебном заседании на иске настаивали, подтвердив доводы, изложенные в иске. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил возражения на заявленные требования, просил иск оставить без рассмотрения, так как в настоящее время он признан банкротом. 

Определением суда в протокольной форме (л.д. 82) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ГУФССП России по Пермскому краю, МОСП по ИПРД ГУФСПП России по Пермскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми, Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края. 

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми, Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГУФССП России по Пермскому краю, МОСП по ИПРД ГУФСПП России по Пермскому краю о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

От третьего лица Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края поступил отзыв на исковое заявление, в котором указано, что 24.06.2013 ответчик обратился в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым №. 28.06.2013 Департамент выдал ответчику разрешение № на строительство объекта капитального строительства «3-х этажный многоквартирный жилой дом» общей площадью 3 539,17 кв.м., расположенного по 

<

адрес>, сроком до 28.01.2014. 24.12.2013 ответчиком было подано в Департамент заявление о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства. 22.01.2014 Департаментом был продлен срок действия разрешения на строительство до 28.08.2014. 27.08.2014 ответчиком было подано в Департамент заявление о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства. 24.09.2014 Департаментом взамен разрешения на строительство от 28.06.2013 № было выдано разрешение на строительство № в связи с продлением срока, на срок до 24.04.2015. 21.04.2015 ответчиком было подано в Департамент заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства №. 20.05.2015 ответчиком было подано в Департамент заявлением об оставлении без рассмотрения заявления о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства. 25.01.2016 ответчиком было подано в Департамент заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства. 02.02.2016 Департаментом в адрес ответчика было направлено письмо об отказе в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что на земельный участок наложен арест. Ответчик обжаловал отказ Департамента от 02.02.2016. Решением Арбитражного суда Пермского края отказ Департамента в продлении разрешения на строительство от 02.02.2016 признан незаконным. 26.06.2016 ответчиком было подано в Департамент заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства. 18.10.2016 Департаментом был продлен срок действия разрешения на строительство № до 18.05.2017. 24.08.2017 ответчиком было подано в Департамент заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства. 07.09.2017 Департаментом было выдано разрешение на строительство № до 14.12.2018. 19.03.2019 ответчиком было подано в Департамент заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства. 27.03.2019 Департаментом в адрес ответчика было направлено письмо об отказе во внесении изменений в части продления срока действия разрешения на строительство ввиду того, что согласно п.8 ч.21.15 ст. 51 ГрК РФ (в ред. ФЗ от 03.08.2018 №342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу 04.08.2018), подача заявления о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе внесении изменений в разрешение на строительство в связи с продлением срока действия разрешения на строительство) менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство является основанием для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство. Срок действия разрешения на строительство от 07.09.2017 № истек 14.12.2018. Заявление о продлении срока действия разрешения на строительство поступило в департамент 19.03.2019. Отказ Департамента о внесении изменений в разрешение на строительство, выраженный в письме от 27.03.2019, в судебном порядке не обжаловался, незаконным не признан. 31.08.2020 ответчиком было подано в Департамент заявление о продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства. 04.09.2020 Департаментом в адрес ответчика было направлено письмо об отказе во внесении изменений в части продления срока действия разрешения на строительство. Отказ Департамента от 04.09.2019 в судебном порядке не обжаловался, незаконным не признан. Иных заявлений от ответчика в Департамент не поступало. Разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию Департаментом также не выдавалось, с соответствующим заявлением кто-либо не обращался. Согласно сведениям, содержащимся в региональной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, в отношении объекта и земельного участка новое разрешение на строительство (реконструкцию) объекта, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта Министерством не выдавалось, с соответствующим заявлением кто-либо не обращался. 

От третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю поступил отзыв в котором указано, в ЕГРН содержаться сведения о следующих объектах недвижимости, расположенных по 

<

адрес>:

- №, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные жилые дома этажностью не выше 4 этажей, уточненной площадью 2 216 кв.м. 28.12.2012 на основании договора купли-продажи земельного участка от 10.07.2012, договора купли-продажи дома и земельного участка от 28.09.2012 зарегистрировано право собственности ФИО2 С 06.08.2019 по сегодняшний день на основании судебных актов и предварительных договоров купли-продажи квартир Управлением осуществляется государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве на квартиры. 06.08.2019 была внесена запись об ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. Земельный участок имеет связь с объектами недвижимости с кадастровыми №;

- №, объект незавершенного строительства, незавершенный строительством жилой дом, площадь застройки в квадратных метрах с округлением до 0,1 кв.м.: 879,8, степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах: 98. 12.01.2021 на основании разрешения на строительство № от 07.09.2017, договора купли-продажи земельного участка от 10.07.2012, договора купли-продажи дома и земельного участка от 28.09.2012 зарегистрировано право собственности ФИО2 Объект недвижимости с кадастровым № преобразован в многоквартирный жилой дом с кадастровым № в связи с завершением строительства. Вместе с тем объект незавершенного строительства не снят с государственного кадастрового учета, так как на него зарегистрировано право собственности ФИО2 и многочисленные аресты/запреты. Однако записи в раздел об объекте незавершенного строительстве не вносятся, в том числе и по причине преобразования последнего в законченный строительством объект недвижимости;

- №, многоквартирный жилой дом, год завершения строительства: 2023, количество этажей: 5, из них подземных: 1, площадью 3866 кв.м., дата постановки на государственный кадастровый учет 01.04.2024. Основание постановки: решение Кировского районного суда г. Перми от 15.02.2023 по делу №, технический план, подготовленный кадастровым инженером П., 12.12.2023. Многоквартирный жилой дом образован путем преобразования исходного объекта недвижимости с кадастровым №. Многоквартирный жилой дом имеет связь с 73 помещениями, в том числе из них 51 помещение жилое и 22 помещения нежилые. Все помещения в доме, включая подвальные и чердачные, поставлены на государственный кадастровый учет в составе многоквартирного жилого дома. 

Согласно акту № утверждения нумерации помещений в жилом многоквартирном доме, расположенном по 

<

адрес> от 17.11.2023, являющимся приложением к техническому плану от 12.12.2023, подготовленному кадастровым инженером П., спорное чердачное помещение, на которое претендует ФИО1 предположительно имеет кадастровый №. № – нежилое помещение, площадью 30,5 кв.м., расположенное на мансардном этаже по 

<

адрес>

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

На основании п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1).

В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пункт 1 ст. 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из материалов дела следует, что ответчику ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные жилые дома этажностью не выше 4 этажей, общая площадь 2 216+/-14 кв.м., расположенный по 

<

адрес>. Право собственности зарегистрировано 28.12.2012 (л.д. 22-27).

28.06.2013 Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми ФИО2 выдано разрешение № на строительство многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> в соответствии с утвержденной проектной документацией, серия проекта: индивидуальный, шифр 009-2012, срок действия разрешения до 28.01.2014 (л.д. 125). 

24.09.2014 Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми ФИО2 выдано разрешение № на строительство многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> в соответствии с утвержденной проектной документацией, серия проекта: индивидуальный, шифр 009-2012, срок действия разрешения до 24.04.2015 (л.д. 126).

07.09.2017 Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми ФИО2 выдано разрешение № на строительство многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> в соответствии с утвержденной проектной документацией, серия проекта: индивидуальный, шифр 009-2012, срок действия разрешения продлен до 14.12.2018 (л.д. 127-128).

17.07.2014 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого (чердачного) помещения, из условий которого следует, что продавец обязуется перед покупателем построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность нежилое (чердачное) помещение, находящееся в данном доме, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора: нежилое (чердачное) помещение, расположенной над квартирой №, общей площадью приблизительно 38,94 кв.м., 1 подъезд, расположенное по 

<

адрес>. Характеристики нежилого (чердачного) помещения указаны в Приложении № к настоящему договору (пункт 1.2). Общая площадь нежилого (чердачного) помещения является ориентировочной и подлежит уточнению по данным технического паспорта, составляемого органом инвентаризации (пункт 1.3) (л.д. 6-7).

Пунктом 1.5 указанного договора предусмотрено, что право собственности на нежилое (чердачное) помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора указанное нежилое (чердачное) помещение продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 623 040 рублей, которую покупатель выплачивает продавцу при заключении настоящего предварительного договора 300 000 рублей и в срок до 15.08.2014 – 323 040 рублей.

Согласно условиям договора, продавец обязан построить жилой дом по 

<

адрес> в срок до 30.09.2014 (пункт 4.1.1); заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 30.12.2014 (пункт 4.1.2); передать покупателю в собственность нежилое (чердачное) помещение, являющееся предметом договора и указанное в пункте 1.2 договора по передаточному акту (пункт 4.1.3); продавец вправе изменить сроки, указанные в пунктах 4.1.1 и 4.1.2 договора, но не более чем на 3 месяца (пункт 4.2.1). Покупатель обязан оплатить нежилое (чердачное) помещение в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 договора (пункт 4.3.1); принять нежилое (чердачное) помещение на условиях, предусмотренных договором, подписать передаточный акт (пункт 4.3.2). 

Обязательство по выплате денежных средств по договору в счет оплаты нежилого (чердачного) помещения истцом выполнены, что подтверждено актами передачи денег, квитанциями (л.д. 8-10). 

Решением Кировского районного суда г. Перми от 25.01.2021 по гражданскому делу № ФИО3 отказано в удовлетворении иска к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи от 17.07.2014 нежилого (чердачного) помещения над квартирой № (ныне №), находящегося по 

<

адрес> соответствующим договору участия в долевом строительстве; о признании предварительного договора купли-продажи от 24.01.2014 нежилого (чердачного) помещения над квартирой № (ныне №), находящегося по 

<

адрес>, соответствующим договору участия в долевом строительстве

При рассмотрении гражданского дела № судом было установлено, что фактически сложившиеся отношения между сторонами, содержание спорных предварительных договоров купли-продажи от 24.01.2014 и от 17.07.2014, по существу являются отношениями соответствующими договору участия в долевом строительстве. Представленные договоры содержат все существенные условия для договоров данного вида, предусмотренные законодательством. Однако, объект долевого строительства должен соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Между тем, в судебном заседании установлено, что департамент градостроительства и архитектуры, выдавая ФИО2 разрешение № от 28.06.2013 на строительство объекта капитального строительства по 

<

адрес>, в соответствии с проектной документацией, установил его характеристики: - 3-х этажный многоквартирный жилой дом, общей площадью 3539,17 кв.м., строительный объем 13297,90 куб.м., объем подземной части: 2456,08 куб.м, общая площадь: 3539,17 кв.м, площадь застройки 877,17 кв.м., площадь земельного участка 2216,00 кв.м., количество зданий - 1, количество этажей - 3, количество квартир: 36, общая площадь квартир: 1858,35 кв.м.

Из представленных истцом документов следует, что фактически нежилые (чердачные) помещения расположены на 4-м этаже многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>. Технические паспорта на указанные объекты недвижимости составлены как на жилые помещения (квартиры). Таким образом, произошло изменение характеристики многоквартирного жилого дома с увеличением общей площади жилых помещений, что не соответствует проектной документации и разрешению на строительство № от 28.06.2013.

Из анализа приведенных выше норм следует, что при заключении договора отвечающего всем существенным условиям договора участия в строительстве застройщик обязан вести строительство в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство. 

В ходе рассмотрения дела установлено, что имеются препятствия для регистрации договоров, поскольку строительство жилого дома, в частности мансардного (чердачного) помещения как жилого помещения с передачей в собственность граждан, проектной документацией не предусмотрено. Как указано выше, ответчиком в нарушение части 21.14 ст.51 ГрК РФ не внесены изменения в разрешение на строительство объекта капитального строительства. 

Кроме того, из материалов дела следует, что ФИО1 добровольно было принято решение о заключении предварительных договоров купли-продажи мансардных (чердачных помещений) при отсутствии проектной документации, при этом подписала договоры без каких-либо оговорок, тогда как не была лишена возможности отказаться от заключения данных договоров.

На основании решения Кировского районного суда г. Перми от 15.02.2023 (гражданское дело №) признано право собственности:

- за П.1. на 1-комнатную квартиру № жилой дом по 

<

адрес>. 

- за П.2. на 1- комнатную квартиру № жилой дом по 

<

адрес>.

- за В. на 1 комнатную квартиру № жилой дом по 

<

адрес>

- за Б. на 1- комнатную квартиру № жилой дом по 

<

адрес>. 

- за Б.1. на 1- комнатную квартиру № жилой дом по 

<

адрес>.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для:

- постановки на государственный кадастровый учет многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> и всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений.

Так при рассмотрении гражданского дела № судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно техническому заключению ООО «ЗападУралПроект» от 25.08.2017 построенное здание по 

<

адрес>, соответствует перечню национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», установленном согласно Постановлению правительства РФ от 26.12.2014 № 1521. Нарушений при возведении строения строительных норм и правил о противопожарной безопасности, санитарных правил, СНиПов нет. Параметры постройки соответствуют нормативным документам в области строительства относительно планировки, застройки и правил землепользования. Дальнейшая эксплуатация здания МКД считается возможной и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела на земельном участке № по 

<

адрес> имеется незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, жилые и нежилые помещения, в котором были проданы истцам. 

Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>, ФИО2 в установленном порядке получено не было. Строительство дома не завершено, ввод в эксплуатацию не осуществлен. Установленные в предварительных договорах сроки завершения строительства истекли, основные договоры ответчиком с истцами не заключены.

Решением Кировского районного суда города Перми от 02.06.2020 (дело №) отказано в удовлетворении иска о признании многоквартирного дома по 

<

адрес> пригодным к эксплуатации, поскольку процедура ввода в эксплуатацию объекта не может быть заменена судебным актом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра по состоянию на 06 июня 2022 года на основании технического плана от 11 января 2022 года степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по 

<

адрес> составляет 98 %.

Таким образом, формально строительство многоквартирного дома по 

<

адрес>, не завершено и истцы не могут обратиться за выдачей разрешительной или иной документации, так как не являются застройщиками спорного объекта, тогда как фактически владеют объектами недвижимости исходя из размера финансирования и условий предварительных договоров, но лишены возможности в установленном законом порядке зарегистрировать на них право собственности.

Определением Кировского районного суда г.Перми от 13.07.2022 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено Государственному учреждению Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

Согласно заключению эксперта Государственного учреждения Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ № от 28 октября 2022 года здание (многоквартирный жилой дом), расположенное по 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым №, общей площадью 3539,17 кв.м., соответствует строительным нормам и правилам. Здание, расположенное по 

<

адрес>, с кадастровым №, на земельном участке с кадастровым № пригодно для дальнейшей эксплуатации в качестве многоквартирного жилого дома, при условии соблюдения в процессе эксплуатации Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Также судом установлено, что в многоквартирный дом № по 

<

адрес> поставляются услуги электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, что свидетельствует о заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что незавершенный строительством многоквартирный дом по 

<

адрес>, соответствует необходимым требованиям и нормам законодательства, не создает угрозу для окружающих, не нарушает прав третьих лиц, при этом имеет степень готовности 98 %, что лишает истцов возможности узаконить права на незаконченный строительством объект в пределах своих долей. При этом согласно выводам эксперта многоквартирный дом по 

<

адрес>, фактически пригодно для дальнейшей эксплуатации в качестве многоквартирного жилого дома, однако для официального ввода объекта в эксплуатацию необходимо обращение в компетентные органы застройщика или всех собственников объекта незавершенного строительства, а в данном случае кроме истцов таких требований никто не выдвигает, в связи с чем истцы лишены возможности самостоятельно во внесудебном порядке ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на него в установленном законом порядке, что несомненно нарушает их права.

Учитывая, что экспертным заключением установлено, что незавершенный строительством многоквартирный дом по 

<

адрес>, соответствует необходимым требованиям и нормам законодательства, пригодно для дальнейшей эксплуатации в качестве многоквартирного жилого дома, то в отсутствие у истцов иного способа получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, указанный многоквартирный дом и помещения в нем подлежат постановке на кадастровый учет по заявлению лиц, в отношение которых вынесено настоящее решение.

В силу п.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно выписке из ЕГРН от 01.04.2024 многоквартирный жилой дом по 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет 01.04.2024 с кадастровым № (л.д. 201).

По сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю нежилое помещение, на которое ФИО1 просит признать право собственности, поставлено на кадастровый учет 01.04.2024, предположительно имеет кадастровый № (л.д. 172-174). 

Согласно выписке ЕГРН от 27.09.2024 нежилое помещение с кадастровым № по 

<

адрес> площадью 30,5 кв.м., тип этажа: мансарда, расположено в пределах объекта недвижимости с кадастровым № (многоквартирный жилой дом), право собственности на объект недвижимости ни за кем не зарегистрировано (л.д. 222).

11.08.2023 составлен технический паспорт на многоквартирный жилой дом по 

<

адрес>, согласно которому помещение нчп № расположено на мансардном (чердачном) этаже, общая площадь помещения составляет 30,5 кв.м, в том числе коридор 3,3 кв.м, санузел 3,6 кв.м, помещение, 19,4 кв.м, помещение 4,2 кв.м. В техническом паспорте указано, что технический паспорт составлен по состоянию на 11.08.2023 при обследовании здания в рамках выполнения кадастровых работ; многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию на основании решения суда по делу № от 15.02.2023 и на основании заключения эксперта № от 28.10.2022 (л.д. 135-156).

Истец ФИО1 обратилась в суд с рассматриваемым иском ( с учетом уточнений), указывая на то, что в настоящий момент строительство окончено, многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет, обязательства ответчиком не выполнены, при этом предварительный договор купли-продажи от 17.07.2014 фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В соответствии со статей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 59 постановления от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Отсутствие регистрации прав собственности истца на оплаченные и созданные объекты недвижимости влечет нарушение его прав по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Согласно п. 2 и п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Как установлено судом, между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого (чердачного) помещения, обязательств по выплате денежных средств по договору в счет оплаты нежилого (чердачного) помещения истцом выполнены надлежащим образом. 

Решением суда по делу № установлено, что фактически сложившиеся отношения между сторонами, содержание предварительного договора купли-продажи от 17.07.2014, по существу являются отношениями соответствующими договору участия в долевом строительстве. Представленный договор содержит все существенные условия для договоров данного вида, предусмотренные законодательством.

На основании решения суда по делу № многоквартирный жилой дом по 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым № введен в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет, в том числе все расположенные в нем жилые и нежилые помещения. 

Судом установлено, что в настоящее время многоквартирный жилой дом по 

<

адрес> завершен строительством, введен в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет, в том числе и спорное нежилое помещение. 

Участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за объект долевого строительства в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на него. Следовательно, у истца ФИО1 в полном объеме исполнившей свои обязательства, с учетом того, что объект сдан в эксплуатацию, возникло право требования признания за ней права собственности на указанный объект недвижимости, иное влечет нарушение принципа достижения единообразия в судебной практике и необоснованное нарушение прав истца.

Разрешая заявленные исковые требования, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам ст. 12, 56, 60, 61, 67 ГПК РФ, суд, применяя приведенные нормы права, исходит из того, что строительство нежилого (чердачного) помещения нчп № по 

<

адрес>, завершено, объект недвижимости, подлежащий передаче истцу введен в эксплуатацию, учитывая также исполнение принятых обязательств истцом по предварительному договору купли-продажи от 17.07.2014 надлежащим образом, приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 о признании права собственности на нежилое помещение №, общей площадью 30,5 кв. м, расположенное по 

<

адрес>.

Ответчик ФИО2, возражая против удовлетворения требований, указал, что признан банкротом, просил оставить исковое заявление без рассмотрения.

Так определением арбитражного суда Пермского края от 25.09.2024 по делу № ФИО2 признан банкротом, в отношении него введена реструктуризация долгов (л.д. 223-227).

Согласно абзацу седьмому п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 названного закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии со ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при рассмотрении дела о банкротстве застройщика Арбитражный суд рассматривает обоснованность заявления о признании должника банкротом по правилам статьи 48 настоящего Федерального закона с учетом особенностей, установленных параграфом 7.

Сведения о том, что должник является застройщиком, подлежат указанию должником либо, если об этом известно конкурсному кредитору или уполномоченному органу, также ими в заявлении о признании должника банкротом.

В этом случае арбитражный суд указывает на применение при банкротстве должника правил настоящего параграфа в определении о принятии заявления о признании должника банкротом.

При признании должника ФИО2 банкротом судом не был применен параграф 7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" ввиду отсутствия в материалах дела сведений о том, что должник является застройщиком.

Принимая во внимание, что юридическая и фактическая передача спорного объекта в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию, состоялась до признания ФИО2 банкротом и введения в отношении него процедуры реализации имущества, а также до внесения изменений в специальные нормы параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", предоставляющих судам возможность разрешать в рамках дела о банкротстве застройщиков требования участников долевого строительства о передаче им нежилых помещений с последующей регистрацией права собственности на такие помещения, не находит оснований для оставления заявленных требований о признании права собственности без рассмотрения.

Кроме того, спорное имущество не может рассматриваться в качестве актива должника ФИО2, за счет которого можно удовлетворить требования кредиторов, предъявленный ФИО1 иск о признании права собственности, возникшее у нее на основании предварительного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения от 17.07.2014 по 

<

адрес>, не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, поэтому не имеется оснований для вывода о необходимости его рассмотрения в деле о банкротстве ФИО2

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение (мансарда) с кадастровым №, общей площадью 30,5 кв.м., расположенного 

<

адрес>.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для:

- регистрации права собственности ФИО1 на признанное за ней нежилое помещение (мансарда) с кадастровым №, общей площадью 30,5 кв.м., расположенного 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья И.В. Каменская 

Мотивированное решение составлено 06 февраля 2025 года.