Дело №

УИД 23RS0№-90

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

<

адрес> 10 марта 2021 г. 

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского каря в составе судьи Ивановой Л.Н..,

при секретаре судебного заседания Луневой и.В.

с участием истца ФИО2 и ее представителя- ФИО4, действующего на основании доверенности, 

представителя ответчика АО «ПИК-Кубань» - ФИО5, действующей на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к АО «ПИК-Кубань» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры от 20.06.2019г. недействительным и обязании передать по двустороннему акту квартиру, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с уточненным иском к АО «ПИК-Кубань» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры от 20.06.2019г. недействительным и обязании передать по двустороннему акту объект долевого строительства.

В обоснование иска указала, что 26.01.2017г. между ней и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № Новорос16-10(кв)-1/8(2). Объектом строительства является двухкомнатная квартира, условный №, номер на площадке 6, проектная площадь 62,5 кв.м ( с балконами, лоджиями), этаж 8, секция 1, строительный адрес: РФ, 

<

адрес>, Южный внутригородской район, мкр. 16, ж.

<

адрес> по ГП. 

В соответствии с условиями вышеуказанного договора квартира должна быть передана по акту приема-передачи 28.02.2019г. 

Истец исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на вод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

Согласно п. 5.1 Договора долевого участия в строительстве № Новорос16-10(кв)-1/8(2) срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства установлен период с 01.12.2018г. по 28.02.2019г.

Однако до настоящего времени свои обязательства ответчик не выполнил, квартира в собственность не передана, передаточный акт не подписан. 

20.06.2019г. ответчиком был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, который якобы был направлен истцу по почте. 

Однако акт приема-передачи должен был быть вручен ФИО2 под расписку, либо направлен по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Однако, в установленные законом роки АО «ПИК-Кубань» этого сделано не было, чем были нарушены права ФИО2 как участника долевого строительства. Кроме того, в соответствии с условиями вышеуказанного договора долевого участия в строительстве, ФИО2 должна была быть передана квартира площадью 62,5 кв.м, между тем как в оспариваемом одностороннем акте приема-передачи, площадь квартиры составляет 61,4 кв.м. Ответчик не вправе был составлять и направлять односторонний передаточный акт при наличии несоответствий сведений, указанных в акте и договоре, относительно площади квартиры. 

Просит суд признать недействительным односторонний акт приема-передачи от 20.06.2019г. двухкомнатной квартиры общей площадью 61,4 кв.м ( с балконами, лоджиями), №, расположенной на 8-м этаже, секция (подъезд) 1, адрес: РФ, 

<

адрес>, 

<

адрес> 

Обязать ответчика АО «ПИК-Кубань» передать по двухстороннему акту приема-передачи двухкомнатную квартиру общей площадью 62,5 кв.м ( с балконами, лоджиями), №, расположенной на 8-м этаже, секция (подъезд) 1, адрес: РФ, 

<

адрес>, 

<

адрес> 

Представитель АО «ПИК-Кубань» по доверенности ФИО3 возражала против удовлетворения исковых требований и пояснила, что разрешение на ввод в эксплуатацию получено Ответчиком 30.11.2018г. В соответствии с п. 5.1 договора, передача объекта недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в период с 01.12.2018г. и не позднее 28.02.2019г. АО «ПИК-Кубань» 27.12.2018г. заказным письмом с уведомлением, было направлено ФИО1 сообщение о готовности объекта к передаче. Согласно почтовому уведомлению, указанное письмо было получено истцом 09.01.2019г. В соответствии с п. 5.4 Договора истец не позднее 10 рабочих дней с момента получения уведомления о завершении строительства был обязан исполнить все свои обязательства, предусмотренные договором и принять объект долевого строительства. Истец уведомлением была вызвана на подписание акта приема передачи квартиры в течении 7 рабочих дней, с момента получения уведомления, т.е в срок до 21.01.2019г. 25.01.2019г. истец явилась на осмотр квартиры, однако от подписания акта приема-передачи квартиры, а также акт осмотра квартиры отказалась, причины отказа не объяснила. 

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

В силу ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

К существенным условиям договора участия в долевом строительстве закон относит: описание конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. 

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны, то есть застройщик и участник, вправе дополнить договор участия в долевом строительстве и иными условиями, которые считают существенными.

В судебном заседании установлено, что 26.01.2017г. между ней и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № Новорос16-10(кв)-1/8(2). Объектом строительства является двухкомнатная квартира, условный №, номер на площадке 6, проектная площадь 62,5 кв.м ( с балконами, лоджиями), этаж 8, секция 1, строительный адрес: РФ, 

<

адрес>, Южный внутригородской район, мкр. 16, ж.

<

адрес> по ГП. 

По договору участия в долевом строительстве № Новорос16-10(кв)-1/8(2) от 26.01.2017г. АО «ПИК-Кубань» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать дольщику двухкомнатную квартиру, условный №, номер на площадке 6, проектная площадь 62,5 кв.м ( с балконами, лоджиями), этаж 8, секция 1, строительный адрес: РФ, 

<

адрес>, Южный внутригородской район, мкр. 16, ж.

<

адрес> по ГП. (п.п. 3.1 и 3.2 Договора).

Обязательства участника долевого строительства по оплате стоимости долевого участия в строительстве были исполнены в полном объеме в размере 2 900 000 рублей.

Согласно п. 5.1 передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятия его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства. Начало периода - 01.12.2018г., окончание периода – 28.02.2019г. 

В соответствии с ч. 1. ст. 6 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

20.06.2019г. застройщик составил и подписал односторонний акт передачи объекта долевого строительства по договору № Новорос16-10(кв)-1/8(2) от 26.01.2017г. которым передал квартиру ФИО2

Оценивая действительность одностороннего акта от ДД.ММ.ГГГГ, соответствие его закону и условиям договора, суд исходит из следующего. 

В пункте 1 Одностороннего акта от 20.06.2019г., застройщик указал, что передал участнику долевого строительства «двухкомнатная квартира, условный №, номер на площадке 6, проектная площадь 61,40 кв.м ( с балконами, лоджиями), этаж 8, секция 1, в объекте недвижимости, расположенном по адресу: 

<

адрес> корпус 2. 

Между тем, в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве ФИО2 должна быть передана квартира площадью 62,5 кв.м.

Поскольку у квартиры уменьшилась фактическая площадь по отношению к проектной, то сторонами должен был быть подписано дополнительное соглашение изменяющее существенные условия договора, в частности его предмет – в части площади объекта, а также цены договора. ( п.12.1) 

Согласно ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Ответчик не вправе был составлять и направлять односторонний передаточный акт при наличии несоответствий сведений, указанных в акте и договоре, относительно площади квартиры по договору.

Поскольку согласно п. 3.2 объектом долевого строительства является - двухкомнатную квартиру, условный №, номер на площадке 6, проектная площадь 62,5 кв.м ( с балконами, лоджиями), этаж 8, секция 1, строительный адрес: РФ, 

<

адрес>, Южный внутригородской район, мкр. 16, ж.

<

адрес> по ГП.

Согласно ч. 1 ст. 8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 3 ст. ст. 8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно ч. 4 ст. ст. 8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно ч. 5 ст. ст. 8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 6 ст. 8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 81-КГ16-1 (а также в Определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 18-КГ16-40, Определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 5-КГ15-57), из приведенной нормы материального права (ст. 8 Закона) следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос об исполнении застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Односторонний акт мог быть составлен застройщиком и направлен истцу только в случае его уклонения от принятия объекта и только по истечение двух месяцев со дня, установленного для принятия объекта, который по договору установлен в течение 10 дней с момента уведомления. Поскольку такого уведомления застройщиком в установленном порядке сделано не было, то двухмесячный срок не начал течь и не мог быть нарушен участником долевого строительства.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

По своей правовой природе односторонний акт передачи объекта от ДД.ММ.ГГГГ является сделкой, так как влечет для сторон договора установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В связи с тем, что односторонний акт составлен в нарушение закона в части порядка и времени его составления, а также влечет существенное нарушение прав участника долевого строительства в части установления условий оботсутствий имущественных/финансовых претензий, претензий по недостаткам объекта, просрочки исполнения обязательства, установления доплаты по договору - без соблюдения установленного законом порядка +односторонний акт приема-передачи объекта от 20.09.2019г. г. является недействительной сделкой. 

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить. 

Признать односторонний акт передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, составленный и подписанный АО «ПИК-Кубань» недействительным и не влекущим юридических последствий.

Обязать АО «ПИК-Кубань» подписать с ФИО2 двусторонний передаточный двухкомнатная квартира, условный №, номер на площадке 6, проектная площадь 62,5 кв.м ( с балконами, лоджиями), этаж 8, секция 1, строительный адрес: РФ№ 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд 

<

адрес>.

Председательствующий Иванова Л.Н.

Мотивированное решение изготовлено 17.03.2021г.