УИД 48OS0000-01-2025-000109-02

Дело № 3а-59/2025

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 октября 2025 года Липецкий областной суд 

в составе:

председательствующего Амбарцумян Н.В.,

при секретаре Пересыпкиной П.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО ТД «Дружба» к Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управлению Росреестра по Липецкой области о признании незаконным решения № ОРС-48/2024/000148 от 23 января 2025 года и об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО ТД «Дружба» обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управлению Росреестра по Липецкой области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

28 декабря 2024 года в ОБУ «Центр кадастровой оценки» подано заявление об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости на основании отчёта об оценке рыночной стоимости № 20-12/2024 от 27 декабря 2024 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО5 Однако решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 23 января 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Полагая указанное решение незаконным и необоснованным, административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения по состоянию на 24 декабря 2024 года в соответствии с вышеназванным отчётом об оценке.

Определением от 10 июня 2025 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечена администрация г. Липецка.

Определением от 30 июня 2025 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ПАО «Восточный экспресс банк», ПАО «Совкомбанк».

Определением суда от 24 июля 2025 года производство по административному делу было приостановлено для проведения судебной оценочной экспертизы с целью проверки соответствия отчета об оценке стоимости № 20-12/2024 от 27 декабря 2024 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО5, требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, а в случае отсутствия такового – для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу ООО ТД «Дружба», по состоянию на 24 декабря 2024 года. Проведение судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «Директ-Холдинг» ФИО6

Определением суда от 16 сентября 2025 года произведена замена лица, имеющего право действовать от имени юридического лица ООО ТД «Дружба» без доверенности ФИО1 на ФИО2

Определением суда от 22 сентября 2025 года производство по административному делу было приостановлено для проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу ООО ТД «Дружба», по состоянию на 24 декабря 2024 года. Проведение судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «Директ-Холдинг» ФИО6

Представитель административного истца адвокат Шипулина Е.С. в письменном заявлении от 27.10.2025 года заявленные требования поддержала, ссылаясь на доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Просила установить кадастровую стоимость спорного нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24 декабря 2024 года в размере рыночной стоимости 6679618 рублей, а с учетом округления - 6680 000 рублей, определенной в заключении дополнительной судебной оценочной экспертизы от 9 октября 2025 года, выполненном экспертом ООО «Директ-Холдинг» ФИО6 Ходатайств о назначении дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы не заявляла. Просила о рассмотрении данного дела в ее отсутствие.

Представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки» и Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований административного истца, полагая оспариваемое решение бюджетного учреждения законным и обоснованным ввиду наличия в отчете об оценке № 20-12/2024 от 27 декабря 2024 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО5, нарушений Федеральных стандартов оценки и федерального законодательства об оценочной деятельности, существенно влияющих на итоговую величину рыночной стоимости спорного нежилого помещения. Установление кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № на основании результата дополнительной судебной оценочной от 9 октября 2025 года отнесла на усмотрение суда. Ходатайств о назначении дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы не заявляла.

В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Росреестра по Липецкой области, представители заинтересованных лиц администрации г. Липецка, ПАО «Восточный экспресс банк», ПАО «Совкомбанк» не явились, извещались своевременно и надлежащим образом.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Липецкой области в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Липецка в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Причины неявки других участников дела не известны.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителей административного истца, административных ответчиков, исследовав материалы административного дела, инвентаризационного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17 декабря 2021 года №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 января 2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ). 

В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29 мая 2017 года №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1 января 2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение №3 с кадастровым номером №, площадью 354,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> (л.д. 189-190 Т.1).

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 8 ноября 2023 года № 28-Н, по состоянию на 1 января 2023 года составляла 11810920 рублей и применялась с 1 января 2024 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 9 июля 2025 года (л.д. 30 Т.2). 

Согласно ответу Филиала ППК «Роскадастр» по Липецкой области от 4 июля 2025 года № 04066/25 вышеуказанная кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № действует с 1 января 2024 года по настоящее время (л.д. 1 Т.2).

Полагая кадастровую стоимость нежилого помещения, действующую в период с 1 января 2024 года по настоящее время, завышенной, административный истец 28 декабря 2024 года обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке № 20-12/2024 от 27 декабря 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО5

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 23 января 2025 года № ОРС-48/2024/000148 административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке № 20-12/2024 от 27 декабря 2024 года, а именно:

- нарушение требований п. 10 ФСО III. В процессе оценки, при анализе рынка оценщик использует информацию, не принимая во внимание ее достоверность, надежность для определения диапазона цен предложений в сегменте оцениваемого объекта. В связи с чем выводы об интервале цен предложений сегмента, к которому принадлежит объект оценки, не могут быть признаны достоверными;

- нарушение требований ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В отчете содержится противоречивая информация: в разделе 8 «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования» отчета необоснованно указано, что объект оценки является нежилым зданием, характеристики которого позволяют отнести его к коммерческой недвижимости торгового назначения.

В разделе 11 «Согласование результатов оценки» ошибочно указана рыночная стоимость объекта, определенная в рамках доходного подхода, и, ошибочно не указана стоимость, определенная сравнительным подходом;

- нарушение требований п. 22д ФСО №7. пп. 3 п. 2 ФСО VI. Сведения, представленные в отчете, не позволяют понять логику и объем проведенною оценщиком исследования при применении корректировки на «тип парковки» для объекта-аналога №4;

- нарушение требований пп. 2 п. 2 ФСО VI. В отчете отсутствует обоснование определения физического состояния объекта оценки как хорошее;

- нарушение требований п. 10 ФСО III. пп. 3 п. 2 ФСО VI. При точном описании объекта оценки информация о фактическом возрасте (3 года) не подтверждена;

- нарушение требований пп. 3 п. 2 ФСО VI. п. 10 ФСО III. В отчете отсутствует обоснование применения данных из различных справочников при обосновании корректировок;

- нарушение пп. 3 п. 2 ФСО VI. п. 10 ФСО III. При определении рыночной стоимости объекта оценки, значение коэффициента вариации вводит в заблуждение.

- нарушение пп. 1 п. 2 ФСО VI. п. 10 ФСО III. Оценщиком не проведено исследование указанной в объявлении цены предложения объекта-аналога № 2. 

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявлений причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет, членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом определением от 24 июля 2025 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «Директ-Холдинг» ФИО6

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Директ-Холдинг» ФИО6 от 14 августа 2025 года № 160 ЭЗ-25, отчет № 20-12/2024 от 27 декабря 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 354,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 24 декабря 2024 года, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24 декабря 2024 года определена в размере 6747998 рублей, а с учетом округления – 6748000 рублей. 

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № 20-12/2024 от 27 декабря 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО5, на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Директ-Холдинг» ФИО6, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Как следует из заключения эксперта ООО «Директ-Холдинг» ФИО6 от 14 августа 2025 года № 160 ЭЗ-25 при составлении отчета об оценке № 20-12/2024 от 27 декабря 2024 года выявлены следующие нарушения: 

1. На стр. 43 Отчета в качестве аналога 2 оценщик использует неподтвержденные данные: в шапке объявления аналога №2 указана площадь 42,7 кв.м. Далее по тексту объявления указано, что в наличии разные варианты (30,9 кв.м., 97,4 кв.м., 44,2 кв.м., 27,2 кв.м., 7,4 кв.м., 23,1 кв.м.). При расчете оценщик использует площадь 230,2 кв.м., каким образом получена эта цифра, непонятно. Так как помещения площадью 42,7 кв.м. в приведенных вариантах нет.

- стоимость за квадратный метр Оценщик берет из шапки объявления и производит расчет используя цену за квадратный метр 25 000 руб., хотя в объявлении указано, что цены от 30.000 руб. за кв.м.

Вывод: Оценщик вводит в заблуждение и тем самым нарушает требования ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ и п.8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)».

2. При определении корректировки на местоположение стр. 66 Отчета Оценщик учитывает только фактор местоположения в пределах города.

Согласно приведенной методике, город разбивается всего на 6 сегментов, но применительно к областному центру, которым является город Липецк, данной корректировки недостаточно, необходимо учитывать еще ряд показателей, таких как удаленность от остановки общественного транспорта, интенсивность людского потока, престижность района и т.д.

В «Справочнике оценщика недвижимости -2024. Офисная недвижимость и сходные типы объектов...» под ред. ФИО4, который использует оценщик для расчетов, приведена корректировка на расположение относительно остановок городского транспорта, но оценщик не исследует объекты на влияние данного параметра и не вводит соответствующие корректировки.

Вывод: Оценщик не вводит необходимые корректировки и тем самым нарушает требования п. 9 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».

3. На стр. 66 отчета Оценщик производит корректировку на тип парковки. У аналогов 3 и 4 указано, что парковка стихийная, что подтверждается и данными в объявлении, но к аналогу 3 Оценщик вводит корректировку, а к аналогу 4 – нет.

Вывод: Оценщик вводит в заблуждение и тем самым нарушает требования ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

4. На стр. 67 отчета Оценщик производит корректировку на площадь. Оценщик для объекта площадью 354,3 кв.м. использует аналог площадью 79,7 кв.м., таким образом, площадь объекта оценки в 4,45 раза больше площади объекта аналога. Данный аналог использовать некорректно, либо при использовании необходимо применить правильно определенную корректировку. 

Оценщик при расчете использует матрицу корректировок. Расчет данным способом некорректен, так как зависимость цены от площади происходит не скачкообразно, как указано в матрице, а плавно, что и подтверждает приведенный в «Справочнике оценщика недвижимости -2024. Офисная недвижимость и сходные типы объектов...» под ред. ФИО4, график зависимости цены от стоимости, а также рекомендации для определения корректирующего коэффициента, приведенного в том же справочнике, который использует оценщик при расчете. Правильнее производить корректировку на площадь на основании коэффициента торможения и методике, приведенной в Справочнике. В данном случае, коэффициент торможения составляет -0,145 и если произвести расчет на основании этих данных, то, как видно из приведенной таблицы, при таком расчете корректировки ко всем аналогам различны и для аналогов 2-4 значительно отличаются от приведенных в расчетной таблице.

Вывод: Оценщик выбирает значительно отличающиеся по основным ценообразующим факторам аналоги и не вводит необходимые корректировки и тем самым нарушает требования п. 9 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».

5. На стр. 67 Отчета Оценщик не производит корректировки на этаж расположения, ссылаясь на тот факт, что помещения, расположенные в подвале и цоколе одинаковы. При оценке необходим индивидуальный подход, на что указывают федеральные стандарты оценки, а также рекомендации, приведенные в «Справочнике оценщика недвижимости -2024. Офисная недвижимость и сходные типы объектов...» под ред. ФИО4 (стр. 374). На сайте Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт приведены данные, отражающие зависимость стоимости от расположения помещений в цоколе и подвале для торговых и офисных помещений. Аналог 4 расположен в цокольном этаже и имеет полноценные окна. Данный факт требует обязательного введения соответствующей корректировки. Оценщик игнорирует данную особенность объекта аналога и корректировку не вводит.

Вывод: Оценщик выбирает отличающиеся по основным ценообразующим факторам аналоги и не вводит необходимые корректировки и тем самым нарушает требования п. 9 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».

6. На стр. 67 Отчета Оценщик производит корректировку на состояние отделки. У объекта оценки состояние отделки определено как «без отделки». Но согласно приведенным фотоматериалам на стр. 92, 102, 103, 104, 110 Отчета некоторые помещения имеют отделку и используются как торговые или офисные. Таким образом, при определении корректировки на состояние отделки необходимо учесть площадь помещений, имеющих отделку и, таким образом, снизить корректировку.

Вывод: Оценщик выбирает отличающиеся по основным ценообразующим факторам аналоги и не вводит необходимые корректировки и тем самым нарушает требования п. 9 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».

Таким образом, эксперт приходит к выводу, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости № 20-12/2024 от 27 декабря 2024 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО5, представленного в ОБУ «Центр кадастровой оценки», допущено нарушение требований законодательства об оценочной деятельности (ФЗ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО V, ФСО VI), указанные нарушения отражены в оспариваемом решении и, наряду с иными, отмечены в заключении проведенной по делу судебной экспертизы.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости, не соответствуют приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной. 

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 23 января 2025 года № ОРС-48/2024/000148 суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной оценочной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При изложенных обстоятельствах у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной.

Вместе с тем, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости. Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав административного истца как плательщика налога на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти. 

В соответствии с заключением эксперта от 14 августа 2025 года № 160 ЭЗ-25, выполненным экспертом ООО «Директ-Холдинг» ФИО6, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 354,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 24 декабря 2024 года составляет 6747998 рублей, а с учетом округления – 6748000 рублей. 

Определением суда от 22 сентября 2025 года по делу была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза эксперту ООО «Директ-Холдинг» ФИО6 для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу ООО ТД «Дружба», по состоянию на 24 декабря 2024 года, в целях проверки доводов представителя административных ответчиков относительно не соответствия выполненного экспертного заключения Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, в том числе довода о том, что расчет итоговой величины рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости произведен с учетом налога на добавленную стоимость.

В соответствии с заключением эксперта по дополнительной судебной оценочной экспертизе от 9 октября 2025 года, выполненным экспертом ООО «Директ-Холдинг» ФИО6, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 354,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 24 декабря 2024 года составляет 6679618 рублей, а с учетом округления - 6680 000 рублей.

Суд проверяет заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Анализируя заключение эксперта ООО Директ-Холдинг» ФИО6 от 14 августа 2025 года № 160 ЭЗ-25, заключение эксперта ООО Директ-Холдинг» ФИО6 по дополнительной судебной оценочной экспертизе от 9 октября 2025 года, суд считает, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечают требованиям ст. 82 КАС РФ, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертные заключения содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключениях выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее - ФСО N 7) предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключений следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела, инвентаризационного дела, реестрового дела.

Экспертом для определения рыночной стоимости нежилого помещения был применен сравнительный подход, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

Согласно п. п. 4, 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Согласно подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7)» утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО №7 утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость. 

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость, описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В дополнительном заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Содержащиеся в дополнительном заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При выполнении заключения эксперта ООО Директ-Холдинг» ФИО6 по дополнительной судебной оценочной экспертизе от 9 октября 2025 года исправлен расчет итоговой величины рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, ранее выполненный с учетом налога на добавленную стоимость, а также учтены иные доводы стороны административного ответчика, указанные в письменных возражениях на заключение эксперта ООО Директ-Холдинг» ФИО6 от 14 августа 2025 года № 160 ЭЗ-25.

В заключениях приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО, в части не противоречащей КАС РФ.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и показаний, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключениям эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчёту об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключения эксперта соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключений экспертом не допущено, в связи с чем, у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение. 

В п. 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» указано, что существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки.

Следует также учитывать, что все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Оспаривая заключение эксперта ООО Директ-Холдинг» ФИО6 № 160 ЭЗ-25 от 14 августа 2025 года, представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области и ОБУ «Центр кадастровой оценки» представил замечания к заключению эксперта. 

Согласно замечаниям представителя административных ответчиков от 10 сентября 2025 года исследование, представленное в заключении эксперта, проведено не всесторонне и не в полном объеме, а именно: на странице 79, 82 экспертного заключения непонятна логика применения для расчета к площади объекта оценки без отделки корректирующего коэффициента на тип внутренней отделки. Более того указала, что при определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода была совершена методологическая ошибка, а именно учтен НДС (стр. 83-85 заключения эксперта). 

Определением суда от 22 сентября 2025 года по административному делу №3а-59/2025 судом была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО Директ-Холдинг» ФИО6

По результатам устранения замечаний, дополнительных расчетов и анализа полученных результатов экспертом ООО Директ-Холдинг» ФИО6 в заключении дополнительной судебной оценочной экспертизы определена рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 354,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 24 декабря 2024 года в размере 6679618 рублей, а с учетом округления - 6680 000 рублей.

Следует отметить, что суду не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование, не приведены сведения о наличии на рынке недвижимости в юридически значимый период времени иных объектов, от использования которых в качестве аналогов эксперт необоснованно отказался.

Само по себе несогласие стороны административных ответчиков с заключениями экспертиз не свидетельствует об их недопустимости как доказательств и не является основанием для исключения из числа надлежащих доказательств.

В этой связи, суд считает, что позиция административных ответчиков о неверном определении результатов рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Поскольку основанием для назначения по делу повторной экспертизы в соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов), исходя из того, что эксперт, проводивший судебные экспертизы, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу, что заключения эксперта не содержат неясностей, требующих назначения как повторной, так и дополнительной экспертиз.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключений судебных экспертиз сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения по дополнительной экспертизе, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, на основании выводов заключения эксперта ООО Директ-Холдинг» ФИО6 по дополнительной судебной оценочной экспертизе от 9 октября 2025 года.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости, кроме проведенных экспертом исследований, обобщенных в заключении эксперта ООО Директ-Холдинг» ФИО6 по дополнительной судебной оценочной экспертизе от 9 октября 2025 года, не имеется, учитывая, что данным заключением подтвержден размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу, что по состоянию на 24 декабря 2024 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 354,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 6680 000 рублей (с учетом округления).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Датой обращения административного истца в ОБУ «Центр кадастровой оценки» является 28 декабря 2024 года.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего. 

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки». В удовлетворении административного иска к Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Росреестра по Липецкой области надлежит отказать.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 рублей в пользу ООО «Директ-Холдинг» суд исходит из следующего. 

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 23 января 2025 года № ОРС-48/2024/000148, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного, с ООО ТД «Дружба» в пользу ООО «Директ-Холдинг» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении заявленных административных исковых требований ООО ТД «Дружба» к Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управлению Росреестра по Липецкой области о признании незаконным решения № ОРС-48/2024/000148 от 23 января 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости отказать. 

Административное исковое заявление ООО ТД «Дружба» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 354,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 24 декабря 2024 года – 6680 000 (шесть миллионов шестьсот восемьдесят тысяч рублей).

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № считать 28 декабря 2024 года.

В удовлетворении требований ООО ТД «Дружба» к Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Росреестра по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости отказать.

Взыскать с ООО ТД «Дружба» в пользу ООО «Директ-Холдинг» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Амбарцумян

Решение в окончательной 

форме принято 01 ноября 2025 года.