№2а-2110/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 июня 2017 года г. Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края 

под председательством судьи Клименко Е.Г., 

при секретаре судебного заседания Тимощенко В.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Г С.А. к Администрации г.Комсомольска-на-Амуре о признании решения (уведомления) (№) от (дата) «Об отказе в переводе жилого помещения в нежилое» незаконным, возложении обязанности принять решение о переводе жилого помещения в нежилое,

УСТАНОВИЛ:

Г С.А. обратился в суд с иском о признании незаконным решения (уведомления) администрации (адрес) (№) от (дата) об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. В обоснование требований указал, что (дата) через МФЦ обратился в Администрацию города с заявлением о переводе жилого помещения, расположенного по адресу г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес) из жилого в нежилое с приложением пакета документов. (дата) ему вручено обжалуемое уведомление об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. Ссылаясь на положения ст.ст. 22-24, 36, п. 2 ст. 40, п. 1 ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, п.п. «б», «в», «г» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, п. 14 ст. 1, п. 5 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, полагает, что данное уведомление незаконно, поскольку согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме требуется при реконструкции, переустройстве и (или) перепланировке помещений, если они невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. И переустройство, и перепланировка представляют сложную процедуру, требующую согласование и внесение в технический паспорт жилища соответствующих сведений о произведенных улучшениях. Вопросы переустройства и перепланировки регулируются главой 4 ЖК РФ, которая не предусматривает в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе относительно земельного участка. В ч. 2 ст. 23 ЖК РФ отсутствует указание о праве органа местного самоуправления требовать от заявителя представления согласия собственников помещений многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка. На стадии перевода жилого помещения в нежилое Г С.А. в Администрацию города за разрешением на реконструкцию, переустройство или перепланировку помещения не обращался.

В судебном заседании административный истец Г С.А., его представитель Щ Э.В., в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивали по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнительно представленных письменных заявлении и замечаниях на возражения, пояснив, что поскольку земельный участок под домом (№) по улице не сформирован (не проведено межевание) и не поставлен на кадастровый учет собственников помещений в данном многоквартирном доме, собственники не могут распоряжаться землей на праве долевой собственности, так как земля под многоквартирным домом находится в собственности публично-правового образования - администрации города Комсомольска-на-Амуре. Ссылка истца на п. 3 ст. 36 ЖК РФ необоснованна, поскольку невозможно уменьшить то имущество, в котором отсутствует право долевой собственности каждого собственника многоквартирного дома. Для выполнения требования административного ответчика истцу необходимо согласно Постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами Д Е.Ю., М В.П. и П Е.А.», самостоятельно (т.е. без решения на то общего собрания собственников помещений) обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о переводе этой земли в общую долевую собственность многоквартирного дома (адрес). После формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка в государственный реестр будет внесена запись о том, что земля принадлежит долевому собственнику в лице всех собственников помещений дома. В последующем на основании части 1 ст. 37 ЖК РФ Г С.А. необходимо провести собрание всех собственников и определить свою долю в общедомовой собственности пропорционального размеру площади принадлежащего Г С.А. с.А. помещения и только после этого выносить на собрание всех собственников об уменьшении общедомовой собственности в размерах доли, определенной для Г С.А. в связи с реконструкцией. Полагают, что в ситуации, когда не выделены доли в общедомовом имуществе (адрес), требование о согласии всех собственников необоснованны. Также указали, что в действиях Г С.А. по обустройству входной группы в свою квартиру отсутствуют мероприятия, при осуществлении которых изменятся основные показатели земельного участка (а именно длина, ширина), установка входной группы в текущих условиях не создаст юридического прецедента на появление у Г С.А. правового основания на получение данной части общего земельного участка в свое владение, что по смыслу не уменьшает общего имущества собственников помещения (адрес). В случае оформления входной группы в подвальное помещение (адрес) истец имел бы правовое основание поставить на повестку общего собрания собственников помещений вопрос об уменьшении общего имущества дома в размерах своей доли в общедомовом имуществе в связи с реконструкцией при условии согласия всех собственников помещений в доме. 

Представитель административного ответчика П И.А., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала позицию, изложенную в письменных возражениях и дополнительных письменных возражениях, пояснив, что представленным Г С.А. проектом предусмотрены демонтаж отдельных перегородок и монтаж новых перегородок, закладка дверного проема, ведущего на лестничную клетку жилого подъезда, а также устройство отдельного входа через дверной проем, организованный в месте существующего оконного проема. Оформление входа включает устройство крыльца, козырька-навеса над входной площадкой, входной площадки с металлическими поручнями, замену существующих оконных заполнений, установку входной двери в соответствующем оконном проеме, рекламное оформление. Полагает, что предусмотренные проектом работы повлекут изменение параметров объекта капитального строительства, что является реконструкцией, а не перепланировкой или переустройством жилого помещения, поскольку из содержания главы 4 ЖК РФ следует, что перепланировка и переустройство проводятся только в пределах жилого помещения, и требует внесение изменений в технический паспорт всего многоквартирного дома, а также уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме, поскольку затрагивают внешнюю стену жилого дома и прилегающий земельный участок. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то должно быть получено согласие всех собственников. Внешняя стена здания (подоконная кладка помещения многоквартирного дома), являясь ограждающей конструкцией, предназначена для обеспечения безопасной эксплуатации всего дома, в связи с чем, на произведенные ответчиком работы (демонтаж части внешней стены дома) необходимо получение согласия всех собственников помещений многоквартирного дома. Представленный протокол заочного собрания согласия все собственников не содержит согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Также пояснила, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка на котором расположен многоквартирный дом.

Ранее в судебном заседании представитель администрации О К.А., действующая на основании доверенности, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях, пояснив, что несущие стены и ограждающие конструкции включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость, отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. Поскольку наружные здания, являясь ограждающими несущими конструкциями, принадлежат всем собственникам помещений в здании, реконструкция здания путем пристройки к нему дополнительных помещений и изменение конструктивных особенностей внешних стен затрагивают права и законные интересы всех собственников объекта капитального строительства. Вследствие устройства дверного проема в несущей и ограждающей стене произойдет самовольное изменение конфигурации здания, которое затрагивает конструктивные элементы, что приведет к уменьшению общего имущества многоквартирного дома путем увеличения существующего оконного проема наружной стены в подоконной части наружной стены. При этом обустройство входа в помещение невозможно без занятия земельного участка, в связи с чем также сопряжено с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме, что ведет к изменению порядка пользования земельным участком, на котором расположен жилой дом. В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ указанные действия требуют получения согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный (адрес), не сформирован, кадастровый учет не осуществлен. Границы земельного участка определены материалами инвентаризации кадастрового квартала 27:22:0030204, утвержденными постановлением администрации города Комсомольска-на-Амуре от 08.05.2005 №14-па. Если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, он находится в собственности соответствующего публичного образования, однако собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под домом. В свою очередь собственники помещений дома вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества. Отсутствие на кадастровом учете земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не может повлечь лишение собственников права на участие в общем собрании на предмет определения порядка пользования земельным участком, включенного в состав общего имущества.

Суд, выслушав объяснения и доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Положения ч. 1 ст. 218 КАС РФ предоставляют гражданину право обратиться в суд с требованиями об оспаривании действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, если он полагает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов.

В силу требований п.8 ст.226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

В силу требований п.9 ст.226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Статьей 227 КАС РФ предусмотрено, что по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

В соответствии со ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных правоотношений относится принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.

Согласно ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

В соответствии со ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

Статьей 24 ЖК РФ предусмотрено, что отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; 1.1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления; 2) представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. 

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Исходя из положений ст.ст. 25, 26 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

15.10.2003 года зарегистрировано Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 29.09.2003 года №170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", определяющее правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации, и указанные в нем правила являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов РФ, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судье права собственности на указанное помещение.

Частью 2 ст. 40 ЖК РФ предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников.

Пунктами 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Таким образом, исходя из анализа приведенных положений закона следует, что юридически значимым обстоятельством в рамках заявленного предмета и основания административного иска является выяснение связан ли перевод жилого помещения в нежилое с осуществлением работ по реконструкции, а если не связан, то происходит ли при проведении переустройства и(или) перепланировки помещения присоединение к нему общего имущества в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела Г С.А. является собственником жилого помещения, площадью 43, 1 кв. м, расположенного по адресу (адрес), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) сделана запись регистрации (№), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от (дата).

Г С.А. (дата) через Филиал многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг в городе Комсомольске-на-Амуре в Управление архитектуры и градостроительства г. Комсомольска-на-Амуре подано заявление о переводе помещения, расположенного в г. Комсомольске-на-Амуре по (адрес) из жилого в нежилое в целях использования помещения под офис. К заявлению был приложен, в том числе проект «Перепланировка и переустройство (адрес) с реконструкцией фасада для устройства входного элемента с целью организации офиса», подготовленный ООО «АС-Архитектурная студия».

(дата) Администрацией города Комсомольска-на-Амуре заявление Г С.А. рассмотрено на заседании городской межведомственной комиссии по переводу из жилых помещений в нежилые помещения, нежилые помещения в жилые помещения, по результатам рассмотрения заявления принято решение об отказе Г С.А. в переводе жилого помещения в нежилое на основании п.3 ч.1 ст.24 ЖК РФ, несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещений: ч. 1 ст. 22, ч.3 ст. 36 ЖК РФ, о чем ему направлено уведомление от (дата) (№) в связи с тем, что не предоставлено согласие всех собственников многоквартирного дома, расположенного по (адрес).

Исходя из приведенных правовых норм, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания всех собственников помещений, а в отдельных случаях всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В действующем Своде правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003, принятом Постановлением Госстроя России от 21.08.2003 года №153, под реконструкцией здания понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания.

Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, а при наличии обоснований частичную разборку здания, повышение уровня инженерного оборудования (Ведомственные строительные нормы Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р.), утвержденные Приказом государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26.12.1989 г. №250).

Тем самым реконструктивные работы могут предусматривать один из видов работ (или их комплекс) в целях частичного изменения фасадной части здания и (или) несущих конструкций: изменение формы оконных и дверных проемов; изменение входов; устройство входов; тамбуров входов.

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания на необходимость представления заявителем согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома, либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, в указанных случаях положения ч.ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из представленного в материалы дела проекта «Перепланировка и переустройство квартиры (адрес) с реконструкцией фасада для устройства входного элемента с целью организации офиса» указанным проектом предусмотрено, в том числе, закладка дверного проема, ведущего на лестничную клетку жилого подъезда, а также устройство отдельного входа через дверной проем, организованный на месте существующего проема; оформление входа на ограждающей стене здания, включает устройство крыльца, козырька-навеса над входной площадкой; входной площадки с металлическими поручнями; замену существующих оконных заполнений, установку входной двери в соответствующем оконном проеме, рекламное оформление. 

В представленный в суд письменных пояснениях директора ООО «АС – Архитектурная студия» указано, что устройство входного элемента проводится за счет пробивки низа оконного проема, что никак не влияет на несущую способность наружной стены, так как нагрузки от стены вышележащих этажей и перекрытий распределяются посредством существующих бетонных перемычек на соседствующие кирпичные простенки. В результате пробивки площадь наружной стены дома, а также периметр стены не изменяется, а лишь изменятся материал ограждающих конструкций, причем в той части, где она не является несущей. Название проекта: «… с реконструкцией фасада для устройства…» принято по требованию Управления архитектуры и градостроительства администрации города.

Суд, оценив представленные документы, полагает, что в данном случае имеет место реконструкция здания, так как указанные в проекте работы связаны с изменением фасадной части здания, предусмотрено изменение границ оконных проектов, ликвидация окна и создание нового дверного проема на этом месте, устройство крыльца. То есть, имеет место использование общего имущества многоквартирного дома – фундамента, стены здания (ограждающей несущей стены, являющейся общим имуществом собственников многоквартирного дома), расположенной под окнами; изменение параметров и конфигурации принадлежащего административному истцу объекта недвижимого имущества с присоединением к его имуществу общего имущества многоквартирного дома, что повлечет за собой изменение несущих конструкций дома и изменение существующих оконных проемов в наружной стене за счет уменьшения данной несущей стены дома. Поэтому на такую реконструкции, переустройство, перепланировку помещения должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Обустройство входной группы в нежилое помещение, кроме того, повлечет изменение режима использования части земельного участка, занимаемого жилым домом и прилегающего к нему.

Земельный участок, занимаемый многоквартирным домом (адрес), (иные данные) не сформирован, на кадастровый учет не поставлен. Границы земельного участка определены материалами инвентаризации кадастрового квартала (№), утвержденными постановлением администрации города Комсомольска-на-Амуре от 08.02.2005 №14-па.

Как следует из п. 2 ст. 36 ЗК РФ, в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с положениями ст. 16 Федерального закона от 29.12.1994 год №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как разъяснено в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники жилых помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельными участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также права на защиту своего владения, в том числе, против собственника земельного участка.

Исходя из приведенных норм права следует, что права собственников на земельный участок под многоквартирным домом, не поставлены в зависимость от оформления (не оформления права собственности на земельный участок под многоквартирным домом).

Как следует из представленных административным истцом документов к заявлению документов о переводе жилого помещения в нежилое, Г С.А. было получено согласие части собственников жилых помещений (94,9%), расположенных в многоквартирном доме, путем проведения внеочередного общего собрания собственников жилого помещения, расположенного в г. Комсомольске-на-Амуре, по (адрес).

При таких обстоятельствах, доводы истца Г С.А. и его представителя Щ Э.В. судом отклоняются как основанные на неверном толковании норм права, а исковые требования не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Г С.А. по административному иску к Администрации г.Комсомольска-на-Амуре о признании решения (уведомления) (№) от (дата) «Об отказе в переводе жилого помещения в нежилое» незаконным, возложении обязанности принять решение о переводе жилого помещения в нежилое, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Г. Клименко