УИД: 50RS0010-01-2023-002063-02

Мотивированный текст решения

изготовлен 07 ноября 2023 года 

Дело № 2-2918/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 октября 2023 года г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Королевской Е.Д.,

при секретаре Трипутень Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с названным иском, пояснив, 07 ноября 2022 года узнал от своего зятя ФИО3 о предъявлении к нему, как к генеральному директору ООО «ТехПроект», досудебной претензии от АО «РУСАЛ ВАМИ». Его зять пояснил ему, что с него могут взыскать денежные средства, а так же забрать принадлежащую ему квартиру по адресу: 

<

адрес>. После чего он и предложил фиктивно переоформить на непродолжительное время квартиру на его мать ФИО2. ФИО3 заверил его, что после того как все вопросы по долгу общества будут улажены, квартира вернется ему обратно. Так как его состояние здоровья очень нестабильно, он постоянно находится в медучреждениях, он прислушался к мнению своего зятя и согласился на его условия. Так, 20 декабря 2022 года между ним и ответчиком ФИО2, которую по доверенности представлял ФИО3, был заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 51,3 кв.м., 

<

адрес>. Стоимость продажи квартиры по условиям договора купли продажи составляла 8 200 000 руб. Согласно условиям договора, расчеты по сделке купли-продажи квартиры в сумме 8 200 000 руб. между сторонами проведены полностью. В дату подписания договора, квартира была зарегистрирована за ответчиком в установленном порядке. По факту никакого перехода права собственности не было, передачи денег не было, они, как пользовались квартирой, так и пользуются в настоящее время. Никакого передаточного акта не было составлено, расписка о передаче денежных средств также не составлялась. 26 марта 2023 года истец узнал, что ФИО3 пытается продать квартиру третьим лицам. Истец обратился к ответчику с просьбой вернуть квартиру, однако он ответил отказом. Истец понял, что его ввели в заблуждение относительно долга и острой необходимости продавать квартиру.

Просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 20.12.2022 г., заключенный между ним и ФИО2, прекратить право собственности ФИО2 на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес>, восстановить его право собственности на вышеуказанную квартиру, взыскать с ответчика ФИО2 расходы по оплате госпошлины.

В судебное заседание истец не явился, извещен, его представитель просил суд иск удовлетворить в полном объеме, указав, что истец был введен в заблуждение третьим лицом, истец не имел цели отчуждать имущество, и думал, что это не повлечет никаких правовых последствий.

Ответчик в судебное заседание не явилась, представитель ответчика и в то же время третье лицо - ФИО3 в судебном заседании указал, что поскольку в фирме была задолженность, он подошел к ФИО1 и попросил переоформить квартиру на его мать. Далее обстоятельства изменились и был разговор, что если он с супругой будет делить имущество, то одна квартира останется ему. Он подтвердил, что расчеты между сторонами по договору купли-продажи не производились.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

На основании статей 12, 56 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

По правилам статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что истец являлся собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>. Указанная квартира принадлежала ему на основании предварительного договора №, договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между истцом и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) «ДСК-1 и Компания», а также акта передачи квартиры по договору купли – продажи. 

20 декабря 2022 года между истцом и ответчиком ФИО2 в лице ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 51,3 кв.м., по адресу: 

<

адрес>. 

Стоимость продаваемой квартиры по условиям договора купли - продажи составила 8 200 000 рублей. 

Супруга истца - ФИО4 дала согласие Огороднику М.И. на продажу на его условиях и по его усмотрению, за цену на его усмотрение, нажитого между ними имущества - квартиры по адресу: 

<

адрес> (л.д. 21).

Указанная квартира была зарегистрирована за ФИО2 в установленном порядке.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, лицо, требующее расторжения или изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвидимыми.

Между тем, истцом таких доказательств представлено не было.

Разрешая возникший спор, проанализировав представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями статей 310, 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, поскольку расторжение договора предусмотрено только при наличии совокупности обстоятельств, установленных статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие одного из обстоятельств не может служить основанием для расторжения договора.

Обстоятельства названные истцом о том, что третье лицо ФИО3, действовавший по доверенности от ответчика ФИО2, ввел истца в заблуждение относительно риска отобрания квартиры, в связи с задолженностью компании, временного переоформления квартиры на ответчика на период разрешения вопроса касательно задолженности компании истца, непередача денежных средств по совершенной сделке между сторонами, что не оспаривалось представителем ответчика (третьим лицом) ФИО3, служат основанием для признания договора недействительным, а не для его расторжения. 

Также суд принимает во внимание, что истец не имел цели отчуждения квартиры. Несмотря на переход права собственности от истца к ответчику, по настоящее время продолжает проживать в своей квартире. При заключении сделки истец знал о том, что она не повлечет для него никаких правовых последствий, знал о том, что фактически денежные средства за продажу квартиры ему передаваться не будут, как и спорная квартира останется в его владении до разрешения финансовых вопросов в компании истца. Однако по истечении запланированного времени, переоформление квартиры на имя истца не произошло, представитель ответчика отказался от выполнения ранее достигнутой договоренности о возврате квартиры истцу. Данные обстоятельства не оспаривались представителем ответчика в судебном заседании, что свидетельствует о введении истца в заблуждение относительно совершаемой им сделки. 

Неисполнение обязательств по оплате покупателем-ответчиком покупной цены по договору купли-продажи, при той совокупности обстоятельств, которые имелись между сторонами в момент заключения сделки - не является основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку установлено, что истец при заключении сделки не имел цели отчуждения принадлежащей ему квартиры и был уверен в том, что заключение данного договора фактически не повлечет для него никаких правовых последствий. 

Доводы представителя ответчика о том, что спорная квартира была приобретена на его денежные средства и должна была перейти в его собственность, объективно материалами дела не подтверждены. Собственником спорного жилого помещения до совершения сделки являлся истец на основании договора купли-продажи квартиры от 14.09.2017 года (л.д 39), который не расторгнут, недействительным не признан. 

Требования истца о прекращении права собственности ответчика на спорную квартиру, признании права собственности истца на вышеуказанную квартиру, взыскании судебных расходов удовлетворению также не подлежат, поскольку являются производными требованиями от основного требования о расторжении договора купли-продажи, в удовлетворении которого истцу отказано, поскольку истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности на жилое помещение – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области. 

Судья Е.Д. Королевская