Дело № 2-485/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Ленинский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Бирюкова А.В.,

при секретаре ФИО6,

рассмотрев 11 декабря 2019 года в г. Ленинске Волгоградской области в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области, администрации городского поселения г. Ленинск Волгоградской области об оспаривании отчета о рыночной стоимости земельного участка и установлении размера арендной платы,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области, администрации городского поселения г. Ленинск Волгоградской области, ООО «Аналитик Центр» об оспаривании отчета о рыночной стоимости земельного участка и установлении размера арендной платы, указывая, что ей принадлежит на праве собственности незавершенный строительством 48 квартирный жилой дом, земельный участок под которым имеет кадастровый №, имеет общую площадь 3400 кв.м, разрешенный вид использования – под незавершённым строительством 48 квартирным жилым домом со встроенными помещениями бытового обслуживания и расположен по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>. 

Согласно Договору аренды земельного участка размер арендной платы за земельный участок определяется в том числе на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 года № 89-п «О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» п.2.5 Порядка изменен на новую редакцию, арендная плата за земельные участки, указанные в п.п.1.5.7 Порядка, стали рассчитываться по следующей формуле:

А= С х Кмд х Кказ, где:

А-величина арендной платы;

С-рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

Кмд-коэффициент минимальной доходности земельного участка; 

Кказ-коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости. 

Арендная плата на земельный участок рассчитывается на основании постановления Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов», Приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07 марта 2018 года № 25-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год», решения Ленинской городской Думы Волгоградской области от 25 февраля 2016 года № 25/93, Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 21 декабря 2018 года № 7604/18.

В основу расчета арендной платы положен Отчет от 21 декабря 2018 года № 7604/18 об оценке рыночной стоимости объекта - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3400 кв.м, подготовленный ООО «Аналитик центр». 

Порядок установления рыночной стоимости земельного участка регламентируется Федеральными стандартами оценки (ФСО), в частности, ФСО № 1, 2, 3, 7, на который ссылается оценщик в Отчете от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно заданию на оценку (раздел 2 отчета), оценку земельного участка надлежало произвести по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, объект оценки - земельный участок с кадастровым номером №.

Оценщиком произведена оценка земельного участка в отчете от ДД.ММ.ГГГГ с применением сравнительного подхода.

Между тем, согласно заключению специалиста ФИО7, являющемуся рецензией на отчет от ДД.ММ.ГГГГ, отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки: ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-7. В отчете допущены арифметические ошибки.

Истица полагает, что отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Аналитик Центр», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки: ФСО №, ФСО №, ФСО №, ФСО №, о чем свидетельствует рецензия от ДД.ММ.ГГГГ. 

Истец просил суд признать недостоверным отчет, подготовленный ООО «Аналитик Центр», от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости объекта - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3400 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3400000 рублей.

В судебном заседании представителем истца исковые требования были изменены, истец, обращаясь с исковыми требованиями к администрации городского поселения г. Ленинск Волгоградской области и администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области, просит суд: признать недостоверным отчет, подготовленный ООО «Аналитик Центр», от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости объекта - земельного участка с кадастровым номером 34:15:080302:229, площадью 3400 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>;

установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4168000 рублей. 

В судебное заседание истец и его представитель не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены повестками. 

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, о месте и времени судебных заседаний уведомлены повестками.

Представитель третьего лица ООО «Аналитик Центр» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания уведомлен повесткой. 

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1.14 постановления Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п «Об утверждении порядка размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов» в случае изменения рыночной стоимости земельного участка, арендная плата за который определена на основании его рыночной стоимости (за исключением случаев изменения рыночной стоимости на основании решения суда, а также при изменении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка), арендная плата подлежит перерасчету с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором составлен отчет об определении рыночной стоимости земельных участков, и не позднее шести месяцев с даты составления указанного отчета. Отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков включаются в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 435-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». В случае изменения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при изменении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету с даты начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

Статей 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

ФИО2 принадлежит на праве собственности незавершенный строительством 48 квартирный жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, ул.им. 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Ленинского муниципального района Волгоградской области и ФИО2 (ФИО1) М.С. был заключен сроком на 10 лет договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, ул.им. 

<

адрес>, площадью 3400 кв.м, земельный участок отнесен к категории - земли населенных пунктов, под незавершенным строительством 48 квартирным жилым домом со встроенными помещениями бытового обслуживания. 

Расчет арендной платы за земельный участок выполнен на основании Постановления Главы Администрации Волгоградской области от 06 декабря 2007 года № 2033 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» и Постановления Главы Администрации Волгоградской области от 12 февраля 2008 года № 144 «О внесении изменений в постановление Главы Администрации Волгоградской области от 06 декабря 2007 года № 2033 «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области».

При последующем расчете размера арендной платы арендодателем использован отчет ООО «Аналитик Центр» от ДД.ММ.ГГГГ № «Об оценке рыночной стоимости объекта - земельного участка с кадастровым номером №», согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6769000 рублей. 

Для проверки доводов истца о недостоверности отчета об оценке, выполненного ООО «Аналитик Центр», судом назначено проведение судебно-оценочной экспертизы, производство которой поручено ООО «Оценочная фирма «Тоскор».

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочная фирма «Тоскор», действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4168000 рублей, отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Аналитик Центр», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки: ФСО №, ФСО №, ФСО №, ФСО №. В отчете допущены арифметические ошибки.

Согласно ч.3 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст.67 ГПК РФ.

В соответствии с ч.ч.3,4 ст.67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Оценивая заключение эксперта ООО «Оценочная фирма «Тоскор», сравнивая соответствие заключения постановленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством

Данное заключение в полном объеме отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение экспертов материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалах дела.

Ответчики не ходатайствуют о проведении повторной экспертизы по делу.

Суд полагает, что заключение эксперта подлежит принятию судом как доказательство действительной рыночной стоимости арендуемого истцом земельного участка и как доказательство, опровергающее обоснованность отчета № 7604/18 от 21 декабря 2018 года, выполненного ООО «Аналитик Центр», о рыночной стоимости земельного участка, предоставленного в аренду истцу.

Исковые требования истца обращены как к администрации городского поселения г. Ленинск Волгоградской области, так и к администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области.

Действительно указанный выше договор аренды был заключен истцом с администрацией Ленинского муниципального района Волгоградской области.

Однако Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был дополнен ст. 3.3, согласно которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения.

Таким образом, администрация городского поселения г. Ленинск Волгоградской области наделена полномочиями по распоряжению земельным участком, расположенным по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, ул. им. 

<

адрес>, поскольку эти полномочия перешли ей на основании приведенной нормы права от администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области, и в связи с этим именно администрация городского поселения г. Ленинск Волгоградской области стала арендодателем этого земельного участка по договору, заключенному с истцом.

При таких обстоятельствах, учитывая то, что предметом спора является рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 11 декабря 2018 года, то, что на это время арендодателем указанного выше земельного участка являлась администрация городского поселения г. Ленинск Волгоградской области, а не администрация Ленинского муниципального района Волгоградской области, а также учитывая исследованные в судебном заседании доказательства, подтверждающие обоснованность исковых требований истца к ответчику - администрации городского поселения г. Ленинск Волгоградской области, суд приходит к выводу о том, что исковое требование истца к администрации городского поселения г. Ленинск Волгоградской области подлежат удовлетворению, в то же время эти исковые требования не подлежат удовлетворению по отношению к администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области, поскольку по состоянию на 11 декабря 2018 года администрация Ленинского муниципального района Волгоградской области не являлась арендодателем земельного участка, предоставленного истцу в аренду. 

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд 

Решил:

Исковые требования ФИО2 к администрации городского поселения г. Ленинск Волгоградской области об оспаривании отчета о рыночной стоимости земельного участка и установлении размера арендной платы удовлетворить.

Признать недостоверным отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Аналитик Центр», об оценке рыночной стоимости объекта - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3400 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, ул.им. 

<

адрес>.

Установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, ул. им. 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4168000 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области о признании недостоверным отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ООО «Аналитик Центр», и установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4168000 рублей отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда через Ленинский районный суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Бирюков 

Копия верна

Судья А.В. Бирюков