Дело №2-3591/2018 

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Вологда 15 ноября 2018 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Ивановой И.В., при секретаре Улитиной И.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ФИО8, Администрация города Вологды о признании сделки недействительной,

установил:

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 обратились в суд с иском к ФИО8, Администрации г.Вологда, просили суд

признать недействительным договор купли-продажи № от 12.02.2014 нежилых помещений (№ по экспликации к плану помещений) общей площадью 273,7 кв.м., расположенных в подвале жилого дома 

<

адрес>, заключенного между ФИО8 и Администрацией г. Вологда; 

признать недействительным право муниципальной собственности Администрации города Вологда на нежилые помещения (№ по экспликации к плану помещений) общей площадью 273,7 кв.м., расположенные в подвале жилого дома 

<

адрес>; применить последствия недействительности ничтожной сделки; 

возложить обязанность на ФИО8 передать нежилые помещения (№ по экспликации к плану помещений) общей площадью 273,7 кв.м., расположенные в подвале жилого дома 

<

адрес> Администрации города Вологда; 

возложить обязанность на Администрацию города Вологда выплатить ФИО8 денежные средства в сумме 3 091 964 руб.; 

исключить из ЕГРП следующие записи о регистрации: от 02.04.2014 № о праве собственности ФИО8 на нежилые помещения (№№ по экспликации к плану помещений) общей площадью 273,7 кв.м., расположенные в подвале жилого дома 

<

адрес>; от 16.06.2010 № о праве собственности Администрации города Вологда на нежилые помещения (№ по экспликации к плану помещений) общей площадью 273,7 кв.м., расположенные в подвале жилого дома 

<

адрес>.

В обоснование требований указали, что 12.02.2014 по результатам проведения торгов между ФИО8 и Администрацией города Вологда заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилых помещений (№ по экспликации к плану помещений) общей площадью 273,7 кв.м., расположенных в подвале жилого дома 

<

адрес>. Вместе с тем, жители дома не давали согласия на продажу подвальных помещений. Общего собрания собственников по указанному вопросу не проводилось. В подвальных помещениях расположены коммуникации и инженерное оборудование, являющиеся общим имуществом многоквартирного дома. 

Представитель истцов ФИО3, ФИО6 по доверенности ФИО9 исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Против рассмотрения гражданского дела в отсутствие неявившегося ответчика в порядке заочного судопроизводства не возражала.

Истцы: ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна, в связи с чем, суд, руководствуясь положениями статей 117, 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчика в порядке заочного судопроизводства.

Представитель ответчика Администрации города Вологда в судебное заседание не явился, представил отзыв, согласно которому просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, представил отзыв, ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Теплосервис» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Суд, заслушав ФИО9, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из материалов дела, 16.06.2010 за муниципальным образованием «Город Вологда» на основании Постановления Администрации города Вологда от 15.12.1993 №2459 «О приеме в муниципальную собственность жилищно-коммунального управления АО «Вологдастрой», Постановления Администрации города Вологда от 14.05.2010 №2340 «О разделении объекта недвижимости по адресу: 

<

адрес>» зарегистрировано право собственности на нежилые помещения, кадастровый номер №, назначение: нежилое, общая площадь 273,7 кв.м., этаж – подвал, номера на поэтажном плане № расположенные по адресу: 

<

адрес>.

26.04.2012 Вологодской городской Думой принято решение о продаже нежилых помещений (№ по экспликации к плану помещений) общей площадью 273,7 кв.м., расположенных в подвале жилого дома по адресу: 

<

адрес> путем продажи на аукционе, открытом по форме подачи предложений о цене имущества.

По итогам проведения продажи муниципального имущества посредством публичного предложения № от 28.01.2014, победитель объявлен ФИО8

12.02.2014 между Администрацией города Вологда от имени муниципального образования «Город Вологда» (Продавец) и ФИО8 (Покупатель) заключен договор купли-продажи № указанных нежилых помещений, подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

02.04.2014 право собственности муниципального образования «Город Вологда» на нежилые помещения прекращено, осуществлена регистрация права собственности ФИО8

Как указали истцы, обращаясь в суд с настоящим иском, в нежилых помещениях расположено общедомовое имущество. Вместе с тем, общего собрания собственников по вопросу продажи подвальных помещений не проводилось, согласия собственников на продажу помещений получено не было.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из положений пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

11.05.2018 комиссией в составе: главного инженера УК ООО «Теплосервис», консультанта отдела правого и документационного обеспечения, специалиста отдела аренды и организации торгов, специалиста отдела организации содержания и капитального ремонта жилищного фонда Департамента имущественных отношений Администрации города Вологда, представителя ФИО8 осуществлено обследование подвальных помещений по адресу: 

<

адрес>. При обследовании нежилых помещений общей площадью 273,3 кв.м. по указанному адресу установлено, что во всех помещениях расположено общедомовое имущество: в помещении № расположено распределительное устройство, в помещении № – водомерный узел, в помещении № – тепловой узел, в остальных помещениях проходят инженерные сети (водоснабжение, теплоснабжение, водоотведение).

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Данная правовая норма согласуется с положениями статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Судом для разрешения вопросов о наличии в подвальных помещениях многоквартирного дома инженерного оборудования, возможности использования подвальных помещений по делу назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению ООО «ЭнергоЭксперт» в нежилых помещениях (№ по экспликации к плану помещений) общей площадью 273,7 кв.м., расположенных в подвале жилого 

<

адрес> имеется следующее инженерное оборудование: циркуляционные насосы, кожухотрубные теплообменники, запорная арматура, электрические автоматы, устройства защитного отключения, повысительные насосы, натяжные и приточные вентиляционные установки, а также сопутствующие инженерные сети. Установленное инженерное оборудование служит для снабжения энергетическими ресурсами (квартир, комнат) и нежилых помещений (в том числе мест общего пользования) многоквартирного дома и являются техническим подвалом.

Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании; необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 №489-О-О указано, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Согласно первичной технической документации на инженерные подвальные помещения общей площадью 273,7 кв.м., представленной БУ ВО «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации», нежилые помещения находились в пользовании магазина «Океан» (№ – хозяйственная кладовая, № – кладовая кондитерских товаров, № – кладовая бакалеи, № – кладовая мясной гастрономии, № – кладовая вина и консервов, №а – электросушка, № – кондитерские изделия, № – вино, № – тарная).

24.01.1994 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Вологда (Арендодатель), МЖЭП «Коммунальщик» (Балансодержатель) и директором магазина «Океан» ФИО1 (Арендатор) заключен договор № аренды нежилых помещений (строений) в домах муниципальной собственности сроком с 01.01.1994 по 31.12.1998.

С 20.07.1998 нежилые помещения находились в пользовании ЗАО фирма «Продтовары» на основании договора аренды №, срок аренды – до 31.12.2003.

Таким образом, спорные нежилые помещения фактически использовались как самостоятельные объекты недвижимости, передаваемые для обслуживания торговой площади по договору аренды.

Кроме того, частью 2 статьи 23 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права долевой собственности на общее имущество.

Однако, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комнат) утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Таким образом, правовой режим подвальных помещений должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

В соответствии со сведениями Администрации города Вологда, приватизация первых квартир (№) в 

<

адрес> состоялась 09.01.1992.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что на момент первичной приватизации квартир, спорные нежилые помещения фактически использовались как самостоятельный объект недвижимости, передаваемые для обслуживания торговой площади по договору аренды. В настоящее время, нежилые помещения учитываются в Государственном кадастре недвижимости как самостоятельный объект недвижимости (кадастровый номер №), для нужд владельцев помещений многоквартирного дома по смыслу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации спорное подвальное помещение никогда не использовалось. Наличие в подвальных помещениях инженерных коммуникаций само по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенных для самостоятельного использования.

Поскольку правовых оснований для отнесения спорного объекта недвижимого имущества к общей долевой собственности собственников помещений дома не имеется, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 233-238 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ФИО8, Администрация города Вологды о признании сделки недействительной оставить без удовлетворения.

Ответчик вправе подать в Вологодский городской суд заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ей копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Судья И.В. Иванова

Мотивированное заочное решение изготовлено 20.11.2018