Дело № 2-5413/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

22 декабря 2017 года г. Чита 

Центральный районный суд г. Читы в составе: 

председательствующего судьи Жалсаповой Д.Б.,

при секретаре Мелтонян Д.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании условия агентского договора недействительным, взыскании убытков, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ИП ФИО2 был заключен агентский договор, согласно условиям которого истец (принципал) поручил ответчику (агенту) продать 2-хкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем участия в качестве лота на аукционе. Согласованная сторонами стоимость квартиры составляет 500 000 руб. Агент обязуется исполнить поручение за вознаграждение от имени и за счет принципала. Вознаграждение составит разницу между стоимостью объекта недвижимости, указанной в агентском договоре и суммой, указанной в государственном контракте. Квартира была продана за 711 341,54 руб. 

<

данные изъяты>». За вычетом 20 000 руб., потраченных на ремонт квартиры, размер вознаграждения составил 191 341, 64 руб., которые истец перечислила ответчику. Считает, что ответчик, заведомо зная за какую сумму она сможет продать квартиру, намеренно ввела истца в заблуждение о стоимости товара и определила размер вознаграждения не в твердой сумме, а в виде разницы от стоимости по государственном контракту. Полагая свои права как потребителя нарушенными, истица просила суд признать условие агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ, содержащееся в п. 1.4 об установлении вознаграждения недействительным, взыскать с ответчика убытки в размере 191 341, 64 руб.

Истица ФИО1, ее представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования по вышеизложенным доводам поддержали, просили иск удовлетворить. Указывают, что Уваровская не знала о реальной стоимости недвижимости, понадеявшись на добросовестность ответчика, ошибочно, в силу своего возраста, юридической неграмотности, заключила агентский договор на условиях, противоречащих законодательству о защите прав потребителей.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила в иске отказать, о чем представила письменный отзыв. Пояснила, что был заключен агентский договор, где указано, что агент при необходимости понижает стоимость объекта, назначая шаг аукциона в пределах суммы на усмотрение агента. Из пункта 1.3 следует, что стоимость квартиры составляет 500 000 руб. В пункте 1.4 договора указано, что принципал обязан выплатить агенту вознаграждение в размере разницы между стоимостью объекта недвижимости, указанной в агентском договоре и суммой, указанной в государственном контракте в течение 2-х банковских дней с момента получения денежных средств на лицевой счет принципала. Разница от стоимости компенсирует стоимость услуг. На момент совершения сделки ни одна из сторон не могла быть уверена, что квартира будет продана за конкретную цену, если бы появились другие участники аукциона, то цена была бы снижена, и ответчик мог вообще остаться без вознаграждения. Все зависело от аукциона и снижения цены.

Представитель третьего лица ГКУ «Центр обслуживания, содержания и продаж казенного имущества Забайкальского края» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном порядке, причины неявки не сообщил.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела и оценив их в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных. 

Согласно ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между 

<

данные изъяты> в лице ИП ФИО2 и ФИО1 был заключен агентский договор, согласно условий которого ФИО1 (принципал) поручил ФИО2 (агенту) продать 

<

данные изъяты>-хкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, путем участия в качестве лота на аукционе. В п. 1.3 договора указано, что согласованная сторонами стоимость квартиры составляет 500 000 руб. Согласно п. 1.4 агент обязуется исполнить поручение за вознаграждение от имени и за счет принципала. При этом принципал поставлен в известность о том, что вознаграждение составит разницу между стоимостью объекта недвижимости, указанной в п. 1.3 настоящего договора и суммой, указанной в государственном контракте. Принципал обязан выплатить агенту вознаграждение в размере разницы между стоимостью объекта недвижимости, указанной в агентском договоре и суммой, указанной в государственном контракте в течение 2-х банковских дней с момента получения денежных средств на лицевой счет принципала. Принципал поставлен об этом в известность, возражений и претензий по данному факту не имеет. 

Согласно п.1.1.1 договора при наличии нотариально заверенной доверенности от имени принципала агент обязуется выполнить следующие действия:

- подготовить пакет документов, необходимых для участия в аукционе;

-внести в качестве обеспечения на участие в аукционе денежную сумму из собственных средств в размере 7185,27 руб. на р/с указанный органом, проводящим аукцион; принципал обязан в течение 2-х банковских дней, после того как данная сумма поступит ему на счет, вернуть всю сумму обеспечения агенту.

-подать заявку на участие в аукционе и необходимый пакет документов от имени принципала в орган, проводящий аукцион;

-при необходимости понижать аукционную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости, назначая шаг аукциона в пределах суммы на усмотрение агента;

- в случае признания данного лота победителем, по окончании аукциона, заключить муниципальный контракт;

-подать контракт и необходимые документы в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии для его регистрации;

-подписать акт приема-передачи вышеуказанного объекта недвижимости;

-заказать выписку на объект в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю.

В судебном заседании установлено, что с момента заключения агентского договора ИП ФИО2 совершила вышеуказанные действия, связанные с оказанием услуг по продаже квартиры истца с аукциона.

Указанные доводы подтверждаются как документами по проведению открытого аукциона в электронной форме, так и пояснениями сторон. 

Судом установлено, что изначально квартира, принадлежащая ФИО1, должна была участвовать в электронном аукционе по приобретению жилья для детей-сирот, при этом начальная стартовая цена была известна, определена по согласованию сторон в размере 500 000 рублей. По данной цене ФИО1 и была намерена продать свою квартиру. 

Кроме того, согласно п. 1.4 Договора предусмотрена оплата услуг агента, которая составляет разницу между ценой договора купли-продажи и стоимостью жилого помещения, указанной в п. 1.3 Договора. 

Стоимость 500 000 рублей в договоре была определена как стоимость объекта недвижимости, не подлежащая изменению. Вместе с тем, условия оплаты вознаграждения, содержащиеся в п. 1.4 договора, противоречат самой природе возмездности агентского договора, поскольку исходя из них, в случае продажи квартиры за сумму не превышающую 500 000 руб., агент не получил бы никакого вознаграждения за свои услуги.

Статья 1006 ГК РФ о возмездности договора агентирования является императивной и не предусматривает случаев, когда агентское вознаграждение не уплачивается.

Таким образом, суд приходит к выводу, что цена квартиры в п. 1.3 договора не была определена, то есть не было достигнуто соглашение о существенном условии договора. 

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено судом в агентском договоре от 07.07.2017г. стороны не согласовали существенное условие по стоимости оказанных услуг.

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.д.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении спора, вызванного неисполнением или ненадлежащим исполнением возмездного договора, необходимо учитывать, что в случае, когда в договоре нет прямого указания о цене и она не может быть определена из условий договора, оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 424 ГК). При этом наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. При наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным.

Учитывая вышеизложенное, в судебном заседании установлен факт оказания ответчиком такой услуги как выставление квартиры, принадлежащей ФИО1, на электронные торги, а также подписание муниципального контракта, что подтверждено соответствующими доказательствами. 

Истцом не представлен суду прейскурант на услуги, в соответствии с которым суд мог бы оценить работы исполнителя, связанные с оформлением документов, выставлением квартиры, принадлежащей ФИО1, на электронные торги, а также подписанию муниципального контракта.

Суд, принимая во внимание принцип свободы договора, который заключается в том, что участники гражданских правоотношений свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, также учитывает, что действующим законодательством наряду с принципом свободы договора в ст. 10 ГК РФ закреплены пределы осуществления гражданских прав.

При наличии спора о признании недействительным договора или его части суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

В соответствии с приведенными нормами закона, учитывая обстоятельства дела, у суда имеются основания для вывода о том, что при заключении агентского договора и определении размера вознаграждения истец ФИО1 являлась наиболее слабой стороной, и ответчик, при заключении сделки, злоупотребил своими правами, воспользовавшись преимуществом наличия правовых знаний.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

При таких обстоятельствах, учитывая принцип возмездности агентского договора, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца и взыскании с ответчика в пользу истца 191 341,54 рублей как неосновательное обогащение, за вычетом величины агентского вознаграждения.

В соответствии с положениями статьи 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подтвержденным материалами дела фактом исполнения агентом своих обязательств по оказанию услуг по продаже квартиры в августе 2017 года, суд приходит к выводу о необходимости определения размера подлежащего оплате вознаграждения исходя из требований пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих что исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Суд приходит к выводу, что размер вознаграждения по агентскому договору, заключенному между истцом и ответчиком, не отвечает предмету договора, характеру действий, степени оказания услуг агентом, явно превышает стоимость оказания аналогичных работ, сложившихся в регионе, в связи с чем, считает возможным при определении размера вознаграждения, при отсутствии иных доказательств (ст. 56 ГПК РФ), исходить из объема выполненных работ и общепринятых критериев в определении размера гонорара при оказании аналогичных услуг.

Принимая во внимание мнение представителя истца, полагавшего, что стоимость услуг по подобному агентскому договору составляет 30 000 руб., объем работы, проделанной агентом в рамках агентского договора, специфику процедуры продажи недвижимости по контрактной системе, предусматривающую участие в аукционе только аккредитованных участников, которым является ИП ФИО2, отсутствие установленных средних ставок по выплате гонораров за оказание аналогичных услуг, а также с учетом сложившейся практики по стоимости оказания услуг риэлторов в Забайкальском крае, суд приходит к выводу об определении вознаграждения агенту в размере 50 000 рублей.

Таким образом, сумма, подлежащая взысканию с ответчика составляет 141 341 руб. 54 коп. (711 341,54-500 000-50 000=141 341,54)

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 убытки в размере в размере 141 341 руб. 54 коп. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 государственную пошлину в доход городского округа «Город Чита» в сумме 4027 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Читы.

Судья Д.Б. Жалсапова 

Решение в окончательной форме изготовлено 29.12.2017г.