Дело № 2-305/2017

Заочное

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 августа 2017 года г. Короча

Корочанский районный суд Белгородской области в составе:

Председательствующего судьи Болтенковой М.Л., 

при секретаре Приходько Н.В.,

с участием представителя истца- ФИО1, доверенность от "дата" 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о расторжении соглашения о расторжении договора купли-продажи, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

"дата" между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2 заключен договор № купли-продажи земельного участка, согласно которому ответчик приобрел в собственность земельный участок № площадью *** кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ***.

Цена земельного участка определена по договору в размере 889 000 руб.

Условиями договора предусмотрено, что покупатель оплачивает частично стоимость земельного участка в размере 25 000 руб. и участвует в инвестировании строительства инженерных сетей в размере 75 000 руб. На оплату оставшейся части стоимости земельного участка в сумме 864 000 руб. покупателю предоставляется отсрочка до "дата".

В соответствии с условиями договора участок находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты ответчиком стоимости участка.

03.02.2015 года истек срок строительства жилого дома на приобретенном ФИО2 земельном участке, регистрации права собственности на жилой дом, а также по подключению жилого дома к инженерным коммуникациям и канализационным сетям.

"дата" между истцом и ответчиком было подписано Соглашение о расторжении Договора №/МП купли-продажи земельного участка от "дата".

"дата" истцу отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок по причине отсутствия со стороны ФИО2 заявления о государственной регистрации перехода права собственности на АО «БИК».

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», просили расторгнуть соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от "дата", заключенное между Акционерным обществом «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2. 

Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность в сумме 1 671 547.74 руб., в том числе:

- 864 000 руб. - оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 2.3. договора № купли-продажи земельного участка от "дата";

- 182 000 руб. - затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п. 5.6. договора № купли-продажи земельного участка от "дата";

- 590 316,16 руб. - проценты в соответствии с п. 5.5. договора № купли-продажи земельного участка от "дата";

- 28 381,58 руб. - уплаченную при подаче иска государственную пошлину;

- 12000 руб. – уплаченную при подаче иска государственную пошлину, содержащего требование неимущественного характера;

- 5 750 руб. - затраты на оценку земельного участка;

-1100 руб.- затраты на предоставление сведений из ЕГРН.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок №, площадью *** кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ***, определить способ реализации имущества: публичные торги; определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 393 600 рублей (80% от рыночной стоимости).

Обратить взыскание на объект незавершенного строительства (фундамент с цоколем), расположенный на земельном участке №, площадью *** кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ***, определить способ реализации имущества: публичные торги; определить начальную продажную цену при его реализации в размере 61 600 рублей (80% от рыночной стоимости).

Представитель истца в судебном заседание требования, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО2 о дне слушания дела извещена судом надлежащим образом, но в суд не явилась, о причинах неявки не сообщила, суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие в порядке заочного производства в соответствии со ст.233 ГПК РФ. 

Выслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению в части.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом, и не противоречащие ему.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Факт заключения договора купли-продажи земельного участка №, площадью *** кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: *** подтверждается договором купли-продажи земельного участка № от "дата", актом приема-передачи от "дата".

Правоотношения сторон по договору регулируются ст.131 ГК РФ.

Заключенный между сторонами договор соответствует требованиям закона.

Как видно из материалов дела, по акту приема-передачи от "дата" участок передан ответчику. Государственная регистрация перехода права собственности и залог на земельный участок осуществлены регистрирующим органом "дата".

В соответствии с п. 3.2.4. договора ответчик обязан в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом право собственности.

03.02.2015 года истек срок строительства на земельном участке жилого дома. Оставшаяся часть стоимости земельного участка составляет 864 000 руб.

В соответствии с п. 4.1 Договора, затраты на подведение инженерных коммуникаций составляют 229 000 руб.

В соответствии с п. 4.2 договора ответчик обязался принять участие в инвестировании строительства инженерных сетей, указанных в п.4.1 договора, в размере 75 000 руб. в следующем порядке:

- при заключении договора покупатель вносит на расчетный счет продавца 40 000 руб.;

- в период со второго по шестой годы действия договора покупатель ежегодно вносит на расчетный счет продавца по 7000 руб. не позднее 27 января.

Всего ответчиком оплачено 47 000 руб.

Таким образом, задолженность по оплате затрат на проведение инженерных работ коммуникации составляет 182 000 руб.

20.04.2017 года истцом направлено ответчику письмо с требованием погасить оставшуюся часть стоимости подведения инженерных сетей, и оставшуюся часть стоимости земельного участка.

До настоящего момент ответа не получено, требование по оплате не исполнено.

В соответствии с ч. 1 ст. 314 ГК Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по строительству жилого дома истец направил ему требование об оплате в качестве штрафа расходов на строительство инженерных коммуникаций и оставшейся части цены земельного участка.

На основании с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 2 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ответчик принятые на себя в соответствии с пунктом 3.2.4 договора обязательства по строительству жилого дома, пригодного для проживания, и оформлению на него права собственности, в установленном порядке в срок до 03.02.2015 года не исполнил, также ответчик не выполнил в полном объеме свои обязательства покупателя по оплате приобретенного объекта недвижимости, фактически в счет оплаты внес сумму, не превышающую половину стоимости товара.

Доказательств надлежащего исполнения условий договора ответчиком суду не представлено, несмотря на то, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При таком положении, руководствуясь приведенными выше нормами, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка от "дата", заключенное между Акционерным обществом «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2, взыскании с ФИО2 оставшейся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 2.3. договора № купли-продажи земельного участка от "дата", затрат на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п. 5.6. договора и процентов в соответствии с п. 5.5 Договора. 

Между тем, проверяя расчет процентов за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, суд не может согласиться с суммой взысканных процентов за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом.

"дата" произведена государственная регистрация сделки (ипотека), право собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО2

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что ФИО2 принятые на себя обязательства в течение 5 лет, то есть до 03.02.2015 года, со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (строительство индивидуального жилого дома, пригодного для постоянного проживания, регистрация его в установленном законом порядке) не исполнила.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее исполнение его условий не допускается (ст. 301 ГК РФ).

Согласно системному толкованию условий договора купли-продажи (п. п. 2.3, 3.2.4, 5.5) при неисполнении в 5 летний срок со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок обязанности по строительству индивидуального жилого дома, пригодного для постоянного проживания у продавца возникает право требования досрочной уплаты полной цены земельного участка.

Установление условий о досрочной уплате полной цены земельного участка и оплате полной стоимости инженерных коммуникаций в случае, если в срок до 03.02.2015 года на проданном земельном участке не будет построен и зарегистрирован в установленном порядке жилой дом, не противоречит положениям законодательства, регулирующего продажу недвижимого имущества и общим положения ГК РФ об обязательствах.

Нарушение ответчиком своих обязательств по договору от "дата" является основанием для применения п. 5.5 договора и досрочного взыскания оставшейся части цены земельного участка в размере 864 000 руб. и процентов на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований.

При этом период просрочки необходимо исчислять не с даты регистрации перехода права собственности на земельный участок, то есть с "дата", а с даты истечения 5-летнего срока для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, то есть с 03.02.2015 по дату предъявления иска, то есть по 22.06.2017, что составляет 871 дн.

Таким образом, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика процентов, предусмотренные п. 4.5 договора за период с момента истечения срока строительства жилого дома до предъявления иска в суд в размере 191 847,82 руб.

Требования истца об обращении взыскания на земельный участок подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании п.2.4. договора № от "дата" купли-продажи земельного участка и п.5 акта-приема передачи от "дата", земельный участок с момента его передачи ФИО2 и до его полной оплаты, признается находящимся в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

Согласно статье 3 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Договор купли-продажи земельного участка в части условия о залоге не оспорен, оформлен в соответствии с требованиями закона.

Согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. При этом необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, предусмотренные ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Часть 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии с п.2 ст. 54 Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как следует из отчета № об оценке рыночной стоимости земельного участка №, площадью *** кв.м. для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: ***, итоговая рыночная стоимость земельного участка на "дата" составляет 492 000 руб., рыночная стоимость объекта незавершённого строительства по состоянию на "дата" составляет 77 000 руб.

Исходя из положений ст. 67 ГПК РФ, ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, суд признаёт представленный истцом отчёт допустимым, достоверным, относимым доказательством размера стоимости участка и расположенного на нем объекта незавершённого строительства.

Приведенный отчёт выполнен независимым профессиональным оценщиком с применением федеральных стандартов оценки. Выводы отчёта являются полными, однозначными, основанными на анализе информации о земельном участке ответчика, рынке земли и подробных расчётах. Сомнений в правильности выводов отчёта у суда не имеется.

Доказательств иной стоимости земельного участка суду не предоставлено.

Статьями 334, 337, 348 ГК РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено право залогодержателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Поскольку между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2 в обеспечение обязательств по договору купли-продажи земельного участка заключен договор залога недвижимого имущества, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 54.1 закона «Об ипотеке» не имеется.

В судебном заседании установлен факт неисполнения ФИО2 своих обязательств по уплате денежных средств в счет стоимости земельного участка и затрат на подведение инженерных коммуникаций, доказательств возможности исполнения обязательств по уплате задолженности в дальнейшем без изъятия заложенного имущества, не предоставлено, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований и обращении взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества с учетом отчета оценщика о его стоимости и положений п.п.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в размере 80% от рыночной стоимости: земельного участка №, площадью *** кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: *** - в размере 393 600 руб.; объекта незавершенного строительства (фундамент с цоколем), расположенный на земельном участке №, площадью *** кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ***, в размере 61 600 руб.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные по делу судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере 14 389,24 руб., 12000 руб.- государственной пошлины, содержащего требование неимущественного характера; а также расходы, понесённые истцом по оплате отчета о рыночной стоимости земельного участка в сумме 5 750 руб., что подтверждается договором возмездного оказания услуг по оценке от "дата" №, и за предоставление сведений из ЕГРН в размере 1100 руб., что подтверждается платежным поручением № от "дата".

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о расторжении соглашения о расторжении договора купли-продажи, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Расторгнуть соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от "дата", заключенное между Акционерным обществом «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность в сумме 1 271 087.06 рублей, в том числе:

- 864 000 рублей - оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 2.3. договора № купли-продажи земельного участка от "дата";

- 182 000 рублей - затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п. 5.6. договора № купли-продажи земельного участка от "дата";

- 191 847.82 руб. - проценты в соответствии с п. 5.5. договора № купли-продажи земельного участка от "дата";

- 14 389.24 рублей - уплаченную при подаче иска государственную пошлину;

- 12000 рублей – уплаченную при подаче иска государственную пошлину, содержащего требование неимущественного характера;

- 5 750 рублей - затраты на оценку земельного участка;

-1100 руб.- затраты на предоставление сведений из ЕГРН.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок №, площадью *** кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ***, определить способ реализации имущества: публичные торги; определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 393 600 рублей (80% от рыночной стоимости).

Обратить взыскание на объект незавершенного строительства (фундамент с цоколем), расположенный на земельном участке №, площадью *** кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ***, определить способ реализации имущества: публичные торги; определить начальную продажную цену при его реализации в размере 61 600 рублей (80% от рыночной стоимости), в остальной части иска отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения им копии решения суда.

Заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления путем подачи апелляционной жалобы через Корочанский районный суд. 

Судья: 

Решение в окончательной форме изготовлено 01 сентября 2017 года.