Дело 2-3/2019

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации 

10 января 2019 г. с. Таштып 

Таштыпский районный суд Республики Хакасия в составе

судьи Филипченко Е.Е.,

при секретаре Трошевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ОАО «Банк Финсервис» о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, снятии запрета совершения регистрационных действий, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли – продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, прекращении права собственности ФИО3 на указанные объекты.

В обоснование требований истцы указали, что 21.09.2017 они заключили с ФИО3 договор купли – продажи принадлежащих им (истцам) на праве собственности указанных выше объектов недвижимости. Согласно договору стоимость квартиры составила 350 000 руб., земельного участка – 50 000 руб. Стороны договора определили, что расчет осуществляется путем оплаты ответчиком 400 000 руб. в безналичном порядке в срок до 01.05.2018 путем перечисления денежных средств на указанный в договоре счет ФИО2 Договор купли-продажи зарегистрирован, собственником спорных объектов значится ответчик, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. До настоящего времени расчет с истцами не произведен, указанная в договор сумма не передана. Направленная в адрес ответчика претензия о расторжении договора осталась без ответа. Истцы обратились в Управление Федеральной службы регистрации кадастра и картографии, чтобы прекратить право собственности ФИО3, однако во внесудебном порядке это сделать невозможно, поскольку службой судебных приставов Химкинского района Московской области вынесено постановление о запрете регистрационных действий на квартиру и земельный участок.

В ходе разбирательства дела истцы ФИО1, ФИО2 увеличили требования и просили снять запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества, которое было установлено постановлением судебного пристава – исполнителя Химкинского районного отдела судебных приставов УФССП России по Московской области от 08.05.2018 в рамках исполнительного производства, должником по которому является ФИО3 (ответчик по настоящему делу), а взыскателем – АО «Банк Финсервис». 

Определением Таштыпского районного суда Республики Хакасия от 28.11.2018 в качестве соответчика по делу привлечено ОАО «Банк Финсервис».

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2, ответчики ФИО3, представитель ОАО «Банк Финсервис», представители третьих лиц Химкинского районного отдела судебных приставов УФССП России по Московской области (судебный пристав-исполнитель), Управления Росреестра по Республике Хакасия, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

От истцов ФИО1, ФИО2 поступило письменное заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик ФИО3 телефонограммой просила о рассмотрении дела в её отсутствие, направила в суд письменное объяснение, из которого усматривается, что она исковые требования не признает, поскольку семья Левинских получила от неё ряд услуг – помощь в семейных делах, в здоровье, в продаже дома около г. Абакана.

Представитель Управления Росреестра по Республике Хакасия ФИО4 просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя, представила суду письменный отзыв, из которого усматривается, что Управление Росреестра по Республике Хакасия оставляет принятие решения по требованиям на усмотрение суда. Указала о том, что в случае удовлетворения лишь требования о расторжении договора, наличие в ЕГРН записи о запрете на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества по постановлению Химкинского районного отдела судебных приставов УФССП России по Московской области от 08.05.2018 будет являться препятствием для внесения записей в ЕГРН на основании решения суда. 

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

В суде представитель истцов – адвокат Алипбекова Г.Б. исковые требования поддержала, указав, что до настоящего времени ответчик ФИО3 не произвела оплату по договору. Наложенный запрет на совершение регистрационных действий нарушает права истцов. 

Выслушав объяснения представителя истцов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21.09.2017 между ФИО1, ФИО2 (продавцами) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли - продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> 

Право собственности ответчика на указанную квартиру и земельный участок зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, также ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. 

Согласно договору купли - продажи цена квартиры составляет 350 000 руб., а цена земельного участка – 50 000 руб. Расчет между сторонами предусмотрен в следующем порядке: денежную сумму в размере 400 000 руб. ответчик ФИО3 оплачивает в безналичном порядке в срок до 01.05.2018 путем перечисления на счет Номер Абаканского отделения Номер ПАО Сбербанка России, открытого на имя продавца ФИО2 

24.07.2018 стороной истца в связи с неисполнением ФИО3 обязательства по оплате приобретенной квартиры и земельного участка направлена в адрес ответчика претензия с требованием о добровольном расторжении договора до 15.08.2018.

Претензия была получена ФИО3 03.08.2018, вместе с тем в добровольном порядке соглашение о расторжении договора между сторонами достигнуто не было, денежные средства, предусмотренные договором, не оплачены. 

Выписками из ЕГРН от 05.12.2018 подтверждено, что правообладателем ( собственником) спорных объектов недвижимости значится ответчик ФИО3, на объекты зарегистрировано ограничение в виде запрета на совершение действий по регистрации на основании выписки из постановления Химкинского районного отдела судебных приставов УФССП России по Московской области от 08.05.2018.

Из материалов дела следует, что на основании исполнительного листа, выданного Дорогомиловским районным судом г. Москвы о взыскании по решению этого же суда от 08.11.2012 с ФИО3 в пользу ОАО «Банк Финсервис» 718 487 руб. 40 коп., постановлением судебного пристава – исполнителя Химкинского районного отдела судебных приставов УФССП России по Московской области от 19.11.2015 возбуждено исполнительное производство.

В рамках указанного исполнительного производства постановлением судебного пристава – исполнителя Химкинского районного отдела судебных приставов УФССП России по Московской области от 08.05.2018 объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, регистрации ограничений и обременений в отношении спорных по настоящему делу объектов недвижимости.

Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (часть 1 статьи 3 ГПК РФ).

Истцы ФИО1, ФИО2, реализуя гарантированное им право на судебную защиту, обратилась в суд за разрешением спора, поставив перед судом фактически вопрос о существенном нарушении договора купли –продажи со стороны ответчика ФИО3 и о расторжении договора в связи с этим. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются. 

Из заключенного сторонами договора купли-продажи от 21.09.2017 однозначно следует, что у ответчика ФИО3 возникла обязанность уплатить истцам за квартиру и земельный участок 400 000 руб. до 01.05.2018. 

Истцы же утверждают, что никаких денежных средств, предусмотренных договором купли-продажи, они от ФИО3 не получали. 

Эти их объяснения не опровергнуты ответчиком ФИО3 Более того, подтверждаются справкой о состоянии вклада со счетом Номер за период с 01.01.2017 по 26.06.2018. 

Доводы, приведенные ответчиком ФИО3 в своих письменных объяснениях, не свидетельствуют об обратном. 

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавцов того, на что они вправе были рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры и земельного участка. 

Согласно разъяснению, содержащегося в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Поскольку ответчик ФИО3 свои обязательства по оплате квартиры и земельного участка не исполнила, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи, требования истцов, предъявленные к ФИО3 о расторжении договора, являются обоснованным и подлежащими удовлетворению. Оснований для удовлетворения этих же требований к ОАО «Банк Финсервис» не имеется, поскольку этот ответчик никаких прав истцов не нарушал.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцам (истцам) является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя (ответчика) и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит также к выводу, что объявленный судебным приставом - исполнителем запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, регистрации ограничений и обременений в отношении спорных по настоящему делу объектов недвижимости, нарушает права истцов – собственников этих объектов.

Согласно части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" определено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом. 

Следовательно, регистрирующий орган при наличии соответствующего акта о наложении ареста или запрещения осуществлять определенные действия с недвижимым имуществом не имеет право зарегистрировать изменения, влекущие, в том числе правовые последствия прекращения права собственности на спорные объекты недвижимости, что также препятствует исполнению настоящего судебного акта. 

При таких данных суд считает необходимым снять запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, регистрации ограничений и обременений в отношении спорных по настоящему делу объектов недвижимости, наложенный постановлением судебного пристава – исполнителя Химкинского районного отдела судебных приставов УФССП России по Московской области от 08.05.2018. 

Исходя из изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи от 21.09.2017 года квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> заключенный между ФИО1, ФИО2 и ФИО3.

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ОАО «Банк Финсервис» о расторжении договора купли-продажи оставить без удовлетворения. 

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности на квартиру и земельный участок, находящихся по адресу: 

<

адрес> за ФИО3 и признанием регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости за ФИО1, ФИО2.

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ОАО «Банк Финсервис» о снятии запрета на совершение регистрационных действий удовлетворить. Снять запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, регистрации ограничений и обременений в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес> наложенный постановлением судебного пристава – исполнителя Химкинского районного отдела судебных приставов УФССП России по Московской области от 08.05.2018.

Решение может быть обжаловано в апелляционной инстанции в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи жалобы через Таштыпский районный суд.

Председательствующий: Филипченко Е.Е. 

Справка:

Настоящее решение в окончательной форме изготовлено 15 января 2019 г.