Дело №3а-174/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 сентября 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола секретарем Овсянниковой А.Б., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-174/2020 по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества «Хлебпром» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Хлебпром» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости (земельного участка). Просило установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 14 мая 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала административные исковые требования, не согласилась с выводами повторной судебной оценочной экспертизы, представила замечания в письменном виде. 

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, решение оставили на усмотрение суда. 

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав объяснения представителя административного истца, показания эксперта ФИО1, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:16:0000000:57600, площадью 83 300 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства производственно-складского комплекса, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>.

В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка №1477-03-2019-М/50-1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 14.05.2018 года составляет 47 200 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Независимый центр оценки и экспертиз», эксперту ФИО1.

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 14.05.2018 года составляет 113 245 508 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять представленному заключению экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении повторной экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 подтвердил свое заключение и опроверг доводы рецензии, представленной административным истцом. 

В опровержение возражений на заключение эксперта ФИО1 пояснил, что рецензент предлагает взять 10 аналогов, которые представлены в отчете. Их описание представлено на стр. 38-39 отчета, диапазон цен - от 166 рублей за 1 кв.м. и средняя стоимость 639 руб./кв.м. При этом на стр.44 отчета приведены диапазоны стоимости промышленные земли (исследование maxyline), в соответствии с которым минимальная стоимость промышленной земли в Горьковском направлении в диапазоне удаления, соответствующего удалению объекта оценки составляет 52 632 руб./сотка или 526 руб./кв.м., а максимальная - 825 688 руб./сотка или 8 257 руб./кв.м. Средняя стоимость промышленной земли для этого диапазона приведена в 3-м замечании к экспертизе (и на стр. 113 отчета) и составляет 249 203 руб./сотка или 2492 руб./кв.м. Как использовать аналоги, которые не соответствуют рынку, рецензент не сообщает.

Как указано на стр. 24 экспертного заключения: «в результате анализа рынка была проанализирована большая совокупность аналогов. Затем из предварительной выборки были выбраны наиболее сопоставимые аналоги по местоположению и другим ценообразующим факторам, которые приведены в таблице ниже». К тому же на стр. 18 заключения в разделе анализа рынка приведены данные, согласно которым средняя стоимость по Горьковскому направлению составляет 1400 руб./кв.м. На стр. 19 заключения приведены данные по средней стоимости промышленных земельных участков в Московской области: на удалении 20-40 км от МКАД средняя стоимость за 1 кв. м. составляет 1790 руб./кв.м. Таким образом, стоимость, полученная экспертом в результате расчетов и по данным проведенного анализа, соответствует среднерыночной стоимости аналогичных объектов в районе месторасположения.

Согласно п. 22 в ФСО №7, при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов - аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке, отсутствует указание о том, что эксперт должен проводить анализ фактических данных о ценах сделок и предложений, по утверждению административного истца.

Так же следует отметить, что экспертом для расчетов выбраны 3 аналога, расположенные в непосредственной близости об объекта исследования. От применения 4 аналога, как некорректного на стр. 38 заключения приведен обоснованный отказ (экстремум удельной стоимости, удаление от МКАД).

В тексте объявлений по объектам-аналогам на стр. 77-78 заключения указано, что «продается земельный участок...». Права аренды на земельные участки это комплекс прав и обязанностей арендатора, которые могут, как реализовываться им самостоятельно, так и передаваться третьим лицам по договору переуступки права аренды земельного участка. Поэтому, из текста объявлений следует, что земельные участки продаются на праве собственности.

Согласно источнику, на который ссылается административный истец, отсутствует утверждение о том, что земельные участки на удалении 15-50 км. имеют одинаковую стоимость, приводятся усредненные цены на каждый диапазон удаления.

На стр. 40 экспертного заключения указано, что для расчета корректировки используются данные из анализа рынка, а на стр. 19 раздела анализа рынка приведен источник информации ATLANT APPRAISAL. Поскольку объект исследования и объекты-аналоги расположены в направлении по Горьковскому шоссе (Восток), то для расчета зависимости, эксперт принимал данные для Восточного направления, как указано на стр. 40 заключения, при этом расчет корректировки осуществлялся исходя из индивидуальной удаленности каждого участка. Обоснование применения корректировки на низком уровне приведено на стр. 42 заключения.

Допущение оценщика, что земельный участок под промышленное назначение на красной линии и на удалении до 1000 м. сопоставимы по данному параметру, ни что иное, как субъективное мнение, не имеющее рыночного подтверждения и наоборот, существующие исследования, например, аналитика Статриэлт, доказывают, что расположение участка на красной линии автодороги ведет к его удорожанию, относительно аналогичного участка на второй линии застройки и внутриквартальной территории.

Эксперт также отметил, что среднее значение по данному источнику близко коррелирует со значением, принятым экспертом в расчетах.

Кроме того, не ко всем участкам имеется развитая логистика - в рыночных реалиях бывает, что подъезд к участку осуществляется через соседние участки, собственники которых могут не допустить этого, или участок расположен на закрытой территории, с пропускным режимом, и т.д.

Исследуемый участок расположен на удалении от красной линии автодорог, и введенная экспертом корректировка на расположение относительно дороги для объектов-аналогов №2 и №3, расположенных на первой линии составляет -12,3%.

Как указано на стр. 47 заключения: «Поскольку текущая плотность застройки не соответствует оптимальной, при которой собственник будет получать максимальную прибыль, а так же принимая во внимание то, что участок оценивается в предположении условно-свободного, то было принято решение в качестве предполагаемой застройки возвести на участке производственно-складской комплекс, что не противоречит разрешенному использованию и соответствует НЭИ участка». К тому же, согласно п. 20 ФСО №7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Таким образом, расчет площади предполагаемой застройки был осуществлен согласно п. 13 ФСО №7, в силу которого анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Как указано на стр. 71 заключения: «Поскольку рассматривается застройка новым складским комплексом, то износ равен 0».

Как указано на стр. 63 заключения: «Поскольку исследуемый участок застраивается складским комплексом, то корректировка не вводилась». Следовательно, на исследуемом участке можно разместить несколько подобных объектов, введение корректировки в таком случае некорректно.

Содержание заключения не вводит в заблуждение пользователей, поскольку все необходимые ценообразующие факторы указаны по тексту объявлений, приведенных на скриншотах на стр. 77-78 заключения эксперта.

Земельные участки промышленного назначения имеют иные факторы зависимости стоимости, нежели объекты капитального строительства производственно-складского назначения. О том, что застроенный участок в составе единого комплекса следует той же зависимости, что и ОКС, можно говорить, если оценивается именно комплекс, а не один участок, без учета улучшений.

Как следует из экспертного заключения, оценщик не проанализировал местоположение относительно типа населенного пункта. Так, участок, расположенный в городе с многотысячным населением, будет стоить дороже аналогичного участка в деревне, что проанализировано, например, в Справочнике оценщика недвижимости-2017, земельные участки на стр. 64. Понятие «непосредственной близости от крупных дорог» оценщик субъективно принимает как до 1000 метров, что является необоснованным, с точки зрения ценообразования. Так, участки на первой линии дороги будут стоить дороже, нежели на удалении в 900 м. Таким образом, оценщик заблуждается, не вводя корректировку на первую линию.

У объектов-аналогов четко указано наличие коммуникаций, следовательно, необходимо применение корректировки по данному параметру, но оценщик считает, что земельные участки с заведенными коммуникациями и без коммуникаций сопоставимы, что является ошибочным мнением и приводит к искажению рыночной стоимости объекта оценки. Согласно п. 20 ФСО №7: «Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования». Поскольку коммуникации являются улучшениями земельного участка, то стоимость для внесения в кадастр недвижимости должна определяться без учета стоимости коммуникаций.

Расстояние от МКАД и тип населенного пункта - два разных ценообразующих параметра и должны учитываться индивидуально. Так, участок, расположенный в городе с многотысячным населением, будет стоить дороже аналогичного участка в деревне, что проанализировано, например, в Справочнике оценщика недвижимости-2017, Земельные участки на стр. 64.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении повторной экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной повторной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 31 июля 2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Открытого акционерного общества «Хлебпром» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 31 июля 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:16:0000000:57600, площадью 83 300 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства производственно-складского комплекса, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 14 мая 2018 года, в размере 113 245 508 (сто тринадцать миллионов двести сорок пять тысяч пятьсот восемь) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 29 сентября 2020 года.