Дело № 2-2711/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Нижний Новгород (дата) года Судья Советского районного суда города Нижнего Новгорода Батырев Д.Ю., 

при секретаре Кобякове Н.А., 

с участием представителя истцов ФИО1, ФИО2, по доверенности ФИО3, 

рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Квартстрой-НН» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику ООО "Квартстрой-НН" о признании права собственности на долю 5609/2649900 (по 28045/26499000 каждому) в объекте незавершенного строительства: жилые дома № №... и №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м. кадастровый №... по адресу: ...

В обоснование указав, что ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» является собственником земельного участка площадью 6551 кв.м. кадастровый №... по адресу: ... на основании договора купли-продажи земельного участка от (дата) №..., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись. 

(дата) застройщику ООО «Квартстрой-НН» было выдано разрешение на строительство № №... жилого дома №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой по адресу: ...

(дата) между ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» и ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» был заключен договор №... участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1.1 ДДУ ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» обязуется в предусмотренный ДДУ срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом № №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой на земельном участке площадью 6551 кв.м. кадастровый №... по адресу: ... и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» помещения, а ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» обязуется принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, уплатить обусловленную ДДУ цену и в сроки, установленные ДДУ, принять указанные в ДДУ помещения, в т.ч. и нежилое помещение №..., общей площадью 56,09 кв.м., расположенное на 2-м этаже дома № №....

На основании договора участия в долевом строительстве ответчик обязуется передать объект участнику долевого строительства в 4 квартале 2014 года.

(дата) между ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» и истцами был заключен Договор №...-А-1 об уступке права требования по договору долевого участия в долевом строительстве. Согласно п.1 данного договора ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» уступило Истцам право требования к ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» о передаче в собственность вышеуказанного помещения, вытекающего из договора долевого участия №... от (дата). Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Стоимость права требования согласно договору составила 2 386 174,84 рублей. Обязанность по оплате Договора №... об уступке права требования по договору долевого участия в долевом строительстве Истцами выполнена в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями, претензий по оплате нет, договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

В соответствии с п. 21. Договора участия в долевом строительстве (ДДУ), срок передачи Ответчиком вышеуказанного помещения составляет 4-й квартал 2014 года, т.е. не позднее (дата).До настоящего времени свои обязательства по передаче помещения Ответчик не исполнил.

Ответчик строительство указанного дома не завершил, дом в эксплуатацию не дан, объект долевого участия по акту приема-передачи не передан истцам. 

Истцы просят суд признать за ФИО1, ФИО2 долевой собственности на долю 5609/2649900 (по 28045/26499000 каждому) в объекте незавершенного строительства в жилых домах №... и 6-8 (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу: ... в виде нежилого помещения №..., общей площадью 56,09 кв.м., расположенного на 2-м этаже дома № №... и долю инженерно-технического оборудования и в местах общего пользования соразмерно площади помещения. 

Определением суда от (дата) в качестве третьего лица привлечено ООО «УК Квартстрой».

Истцы в судебное заседание не явились, были извещены, о причинах неявки не сообщили, направили в суд своего представителя. 

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик ООО "Квартстрой-НН"в судебное заседание не явился, был извещен, о чем в деле имеется почтовое уведомление, о причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, свою позицию по делу до суда не довел каких-либо ходатайств не заявил. 

Третье лицо Администрация г.Н.Новгорода в судебное заседание не явились, были извещены, представило заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, а также отзыв на иск, в котором указало, что в соответствии со ст. 209 ГК РФ распоряжаться имуществом может лишь собственник, либо уполномоченное лицо в пределах полномочий, администрация города Н.Новгорода не имеет полномочий разрешать вопрос о признании прав собственности на указанный объект. 

Третье лицо Министерство строительства по Нижегородской области в судебное заседание не явились, были извещены, представило заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, а также отзыв на иск, в котором указало, что они не являются стороной в правоотношениях, возникших между истцом и ответчиком, с заявлением о включении в реестр граждан пострадавших от действий (бездействий) застройщиков, привлекающие денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов на территории Нижегородской области, истец не обращался. Согласно имеющейся информации, по дому 6-7 выполнено строительство монолитного каркаса стилобатной части здания на 60%, жилой части здания на 15%; в доме №№... выполнено строительство монолитного каркаса стилобатной части здания на 80%, жилой части здания на 100%, при этом работы по строительству не ведутся с (дата) При этом первоначальный срок завершения строительства по данным договоров участия в долевом строительстве по дому №... и №... - (дата). При этом жилые дома № №... и №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, строящегося на земельном участке площадью 6551 кв.м, кадастровый №... по адресу ... являются единым объектом незавершенного строительства, общая площадь котрых составляет 26499 кв.м.

Третьи лица Управление Росреестра по Нижегородской области, ООО «УК «Квартстрой» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Выслушав доводы представителя истцов, исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 213 ГК РФ, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии со ст.130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). 

Судом установлено, что ООО "Квартстрой-НН" является собственником земельного участка площадью 6551 кв.м. кадастровый №... по адресу ...

(дата)г. Администрацией г.Нижнего Новгорода застройщику ООО "Квартстрой-НН" было выдано разрешение на строительство жилых домов №... и №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, расположенных по адресу ...

(дата) между ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» и ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» был заключен договор №... участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1.1 ДДУ ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» обязуется в предусмотренный ДДУ срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом № №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой на земельном участке площадью 6551 кв.м. кадастровый №... по адресу: ... и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» помещения, а ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» обязуется принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, уплатить обусловленную ДДУ цену и в сроки, установленные ДДУ, принять указанные в ДДУ помещения, в т.ч. и нежилое помещение №..., общей площадью 56,09 кв.м., расположенного на 2-м этаже дома № №....

(дата) между ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» и истцами был заключен Договор №... об уступке права требования по договору долевого участия в долевом строительстве. Согласно п.1 данного договора ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» уступило истцу право требования к ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» о передаче в собственность нежилое помещение №..., общей площадью 56,09 кв.м., расположенного на 2-м этаже дома № №.... Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Стоимость права требования указанного помещения согласно договору составила 2 386 174,84 рублей. 

Данная сумма была истцами полностью оплачена, что подтверждается платежными поручениями, справкой ООО «Квартсрой» (л.д. 22-25).

Обязанность по оплате Договора №... от (дата) об уступке права требования по договору долевого участия в долевом строительстве истцами выполнена в полном объеме, претензий по оплате нет, договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области

В соответствии с ДДУ, срок передачи Ответчиком вышеуказанного помещения составляет (дата) года, т.е. не позднее (дата) До настоящего времени свои обязательства по передаче помещения Ответчик не исполнил.

Как следует из представленных в дело доказательств, жилые дома № №... и №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу ... ... в настоящее время не достроены, установленный договором срок строительства - 4 квартал 2014г. истек, работы по строительству не ведутся с (дата) г. 

Указанные обстоятельства следуют из отзыва Министерства строительства Нижегородской области, согласно которому в доме № №... выполнено строительство монолитного каркаса стилобатной части здания на 60%, жилой части здания на 15%; в доме №№... выполнено строительство монолитного каркаса стилобатной части здания на 80%, жилой части здания на 100%, при этом работы по строительству не ведутся с (дата) г. 

При этом из материалов дела следует, что в отношении указанных жилых домов застройщику было выдано одно разрешение на строительство, распространяющее свое действие на оба дома №№... от (дата); также указанные жилые дома имеют общую стилобатную часть и нежилые помещения. 

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что недостроенные жилые дома № №... и №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу ... ... являются единым объектом незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 382 ГК РФ предусмотрено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

Несмотря на исполнение истцом обязательств по оплате приобретенных прав требования к должнику, обязательства по передаче помещения ответчиком не исполнены до настоящего времени, строительство жилого дома не завершено.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, а также путем взыскания неустойки и иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как следует из положений вышеназванных статьи 3 ГПК РФ и статей 12, 128, 130 (пункт 1) ГК РФ, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиры в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за истцом права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства.

Исходя из содержания п. 1 ст. 218, п. 2 ст. 703 и ст. 729 ГК РФ следует, что поскольку помещение, которое по договору должен получить истец, расположено в многоквартирном многоэтажном жилом доме, помещение полностью оплачено истцом, входит в состав единого объекта и их выделение в натуре как самостоятельного (обособленного) помещения, пригодного для использования по назначению, до принятия дома в эксплуатацию невозможно, истец имеет право на долю в общей собственности на спорный объект незавершенного строительства.

В связи с этим подлежит установлению размер доли истца в праве на объект незавершенного строительства. Истцом в материалы дела представлен расчет доли в объекте незавершенного строительства, который судом проверен и признан обоснованным, подтверждающимся сведениями, представленными Министерством строительства Нижегородской области.

В соответствии с проектной документацией (рабочий проект), разработанной Архитектурным бюро ИП ФИО4, получившее положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, и на основании которой ООО «Квартстрой-НН» было выдано разрешение на строительство указанных домов, общая площадь жилого дома №№... по проекту составляет 21830,06 кв.м.; всего полезная площадь (без мест общего пользования в проекте отраженная как «продаваемая») составляет 12659,61 кв.м., в том числе жилые помещения - 7425,43 кв.м., нежилые помещения (стилобат) - 3584,28 кв.м., подземная парковка - 1649 кв.м. Общая площадь жилого дома №... по проекту составляет 25223,08 кв.м; всего полезная площадь (без мест общего пользования, в проекте отраженная как «продаваемая») составляет 13839,39 кв.м., в том числе жилые помещения - 7328,24 кв.м., нежилые помещения (стилобат) - 4115,65 кв.м., подземная парковка - 2395,5 кв. м. Итого общая площадь составляет 12659,61 кв.м. + 13839,39 кв.м. = 26499,00 кв.м. 

Поскольку создаваемый объект недвижимости является единым объектом незавершенного строительства, доля истца подлежит определению как соотношение площади нежилого помещения №..., общей площадью 56,09 кв.м., расположенного на 2-м этаже дома № №..., право требования которого приобретено истцом, к общей полезной площади в жилых домах №... и №... (с учетом подземной части и стилобата). 

С учетом изложенного, каждому из истцов истцам принадлежит по 28045/26499000 доли в объекте незавершенного строительства.

Регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства) была прямо предусмотрена статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент возникновения спорных отношений.

Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты - в статье 12 этого Кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г.

Таким образом, принимая во внимание требования ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истцов подлежат удовлетворению.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде соответствующего помещения и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Квартстрой-НН» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на 28045/26499000 в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства - недостроенных жилых домах №... и №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, строящегося на земельном участке площадью 0,6551 га (кадастровый №...) по адресу ..., в виде 1/2 доли нежилого помещения №..., общей площадью 56,09 кв.м., расположенного на 2-м этаже дома № №..., и на долю инженерно-технического оборудования и в местах общего пользования соразмерно площади помещения. 

Признать за ФИО2 право собственности на 28045/26499000 в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства - недостроенных жилых домах №... и №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, строящегося на земельном участке площадью 0,6551 га (кадастровый №...) по адресу ..., в виде 1/2 доли нежилого помещения №..., общей площадью 56,09 кв.м., расположенного на 2-м этаже дома № №..., и на долю инженерно-технического оборудования и в местах общего пользования соразмерно площади помещения. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Советский районный суд города Нижнего Новгорода в течение одного месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме. 

Судья Д.Ю. Батырев

(марка обезличена)

(марка обезличена)в