К делу № 2-58/2025 (2-346/2024; 2-3367/2023)

УИД 23RS0050-01-2023-003907-09

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Темрюк 12 августа 2025 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего судьи Зениной А.В.,

при секретаре судебного заседания отдела обеспечения судопроизводства Темрюкского районного суда Краснодарского края ФИО1,

с участием истца (ответчика по встречному иску) ФИО2, её представителя – адвоката Скобликовой И.И., представившей удостоверение № и ордер №,

представителей ответчика (истца по встречному иску) ФИО3, действующих по доверенностям Чжан И.В., ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о защите прав потребителя,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3, в котором просит:

- признать договор купли-продажи недвижимости от 28 сентября 2022г., заключенный между ФИО2 и ФИО3 Недействительным; расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 05 июля 2022 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3 на основании п.2.2 и п. 2.3 предварительного договора купли- продажи недвижимого имущества от 05 июля 2022 года;

- признать ФИО3 утратившим право пользования на недвижимое имущество: 1/2 доли (расположенное ближе к 

<

адрес>) на земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> и жилой дом с кадастровым номером №; адрес: 

<

адрес>

- признать прекращенным право собственности ФИО3 на недвижимое имущество: 1/2 доли (расположенное ближе к 

<

адрес>) на земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> и жилой дом с кадастровый номером №, по адресу: 

<

адрес>

- признать за ФИО2 право собственности на недвижимое имущество: 1/2 доли (расположенное ближе к ул. 

<

адрес>) на земельный участок с кадастровом номером №, но адресу: 

<

адрес>, по адресу: 

<

адрес>

В обоснование своих требований истец указала, что 05 июля 2022 г. между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи номером недвижимого имущества, а именно: 1/2 доли земельного участка с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес>, площадью 836 +/- 6.12 кв.м. и жилого двухэтажного дома общей ориентировочной плошать 100 кв.м, расположенного на части земельного участка, ближе к 

<

адрес>.

Указанный объект должен быть создан и поставлен продавцом – истцом на кадастровый учет в срок не позднее 30 июня 2023г.

Согласно п. 1.3. предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в течение 30 календарных дней с момента постановки объекта на кадастровый учет, но не позднее 31 июля 2023 г.

Согласно п. 2.1. предварительного договора стоимость недвижимого имущества, определенная сторонами в 5 000 000,00 рублей, подлежит оплате покупателем путем передачи продавцу наличных денежных средств и/или перечисления денежных средств на указанный продавцом счет на условиях 100% предоплаты, до заключения сторонами основного договора и до подачи сторонами в орган регистрации прав, документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В подтверждение намерений покупатель перечислил продавцу задаток в размере 700 000 рублей 29 августа 2022 г. жилой дом был поставлен на кадастровый учет.

Во исполнение п. 1.3. предварительного Договора 28 сентября 2022 г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец – истец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя – ответчика 1/2 доли земельного участка (к №) с расположенным на ней жилым домом с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, а покупатель – принять и оплатить указанное недвижимое имущество.

Ввиду отсутствия у ответчика на дату заключения договора полной суммы (стоимости недвижимого имущества), согласованной сторонами в п. 2.1. предварительного договора, а также в целях получения ответчиком имущественного налогового вычета, до просьбы ответчика в договоре указана цена недвижимого имущества в сумме 2 050 000 рублей, которая состоит из стоимости ? доли земельного участка - 150 000 рублей и стоимости жилого дома - 1 900 000 рублей. Согласно п. 2.2. договора расчет по договору произведен полностью до его подписания, путем передачи покупателем наличных денежных средств продавцу.

По состоянию на дату заключения договора – 28.09.2022, истцом в счет оплаты Недвижимого имущества получены денежные средства в сумме 2700000 рублей, оставшаяся сумма в размере 2300 000 рублей, в соответствии с дополнением к предварительному и основному договору, выданному 28.09.2022, представителем ответчика по доверенности ФИО4, должна была быть передана истцу в срок до 23 июня 2023 года.

06 октября 2022 года зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю. Обязанность продавца по передаче покупателю недвижимого имущества исполнена в момент подписания договора, имеющего по соглашению сторон, согласно акта приема-передачи.

14 июня 2023 года в адрес ответчика истцом было направлено уведомление об исполнении обязательств по оплате оставшейся суммы в размере 2 300 000 рублей. В ответ на данное уведомление ответчиком в адрес истца направлена претензия об урегулировании обязанностей по договору купли-продажи недвижимости от 23 июня 2023 года, свидетельствующая об одностороннем отказе от исполнения ответчиком принятых на себя обязанностей по оплате.

На момент подачи иска в суд сумма в размере 2 300 000 рублей истцу ответчиком не выплачена.

Невыплата ответчиком истцу полной стоимости недвижимого имущества, является существенным нарушением условий договора, влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В связи с изложенными обстоятельствами, истица вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

Ответчиком ФИО3 в рамках настоящего дела заявлены встречные исковые требования к ФИО2 о защите прав потребителя, в котором просит: 

- признать предварительный договор от 06 июля 2022 г. заключенный между ФИО2 и ФИО3 договором строительного подряда;

- расторгнуть предварительный договор (договор строительного подряда) от 06 июля 2022 года заключенный между ФИО2 и ФИО3;

- расторгнуть дополнение от 28.09.2022 к предварительному договору от 06.07.2022 и договору от 28.09.2022, подписанное представителем ФИО3;

- установить, что по договору от 28 сентября 2022 года, ФИО2 передан, ФИО3 получен в собственность неоконченный строительством жилой дом в размере суммы 2 487 202,22 рубля, земельный участок стоимостью 150 000 рублей, расположенные по адресу: 

<

адрес>;

- взыскать со ФИО2 в пользу ФИО3: излишне уплаченные денежные средства в размере 62 797,78 рублей (2700000 оплачено ФИО3 минус 2637202.22 рублей – стоимость переданного ФИО2 не оконченного строительством дома 2487202,22 рубля и земельного участка 150 000 рублей); убытки, в виде затрат, необходимых на исправление недостатков, строительства, согласно ст. 29 Закона "О защите прав потребителей" в размере 376 081,2 рубля (2561878,98 стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков на момент проведения экспертизы минус 2 185797,78 стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков на сентябрь 2022 г. учтенных при определении стоимости переданного неоконченного строительством дома); неустойку, согласно ст. 28 Закона "О защите прав потребителей", в размере трех процентов в день с 01 августа 2023 года по 30 октября всего 4 850 000 рублей; за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя; компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

В обоснование встречных исковых требований ФИО3 ссылается на то, что ФИО2, занимается предпринимательской деятельностью по строительству жилых зданий с последующей продажей без регистрации индивидуального предпринимателя.

Принимая во внимание, что заключенная между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи недвижимости, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор строительного подряда, предметом которого является строительство жилого дома за плату и передача его заказчику, к данным правоотношениям следует применять положения Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

При этом факт отсутствия у ответчика на момент заключения договора регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не имеет значения для квалификации правоотношений сторон как правоотношений между потребителем и исполнителем.

В сети интернет ФИО3 заинтересовало объявление о продаже жилого дома в Темрюкском районе, Краснодарского края. В связи с тем, что семья была намерена переехать из Мурманской области в Краснодарский край, в дальнейшем истец связался со ФИО2, которая в разговоре пояснила, что она земельных участках, принадлежащих ей на праве собственности, осуществляет строительство жилых домов, которые предлагает на продажу. Она показала правоудостоверяющие документы на землю и уже построенные ранее дома, которые продала подобным образом или находящиеся в процессе строительства.

Согласившись на строительство дома за счет средств ФИО2, а в дальнейшем регистрацией права собственности за ФИО3, 06 июля 2022 года между ФИО2 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (долее - Предварительный договор).

Согласно п. 1.1 указанного Предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – Основной договор), основные условия которого Стороны определяют в настоящем Предварительном договоре.

Согласно п. 1.2 Предварительного договора, недвижимое имущество, подлежащее передаче по Основному договору, представляет собой:

- ? доли земельного участка, кадастровый номер №, расположенный 

<

адрес>; площадь 836+/- 6.12 кв.м., который принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи земельного участка, заключённого по результатам торгов в форме открытого аукциона № 3593 от 06.11.2012г. (далее – Часть земельного участка).

- жилой двухэтажный дом общей ориентировочной площадью 100 кв.м., расположенный на Части земельного участка, ближе к 

<

адрес> (далее – Объект).

Указанный Объект будет создан и поставлен на кадастровый учет в срок не позднее 30 июня 2023 года.

Объект будет создан силами и за счет Продавца с черновой отделкой, включающий в себя: стяжку пола; внутреннюю разводку электрики; подведение газа, воды и канализации; канализация – выгребная яма; установку счетчиков (электричество, газ, вода); установку стеклопакетов в оконные проемы, входные дверные проемы и входные проемы в санузлах.

Согласно п. 1.3 Основной договор Стороны обязуются заключить в течение 30 дней с момента постановки Объекта на кадастровый учет, но не позднее 31 июля 2023г.

Согласно п. 1.4 Предварительного договора, по Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя недвижимое имущество: Часть земельного участка и Объект (далее – Недвижимое имущество), а Покупатель обязуется принять Недвижимое имущество и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

Согласно п. 1.5. Предварительного договора, Основной договор купли-продажи недвижимого имущества при подписании его Сторонами может быть дополнен и изменен по Соглашению сторон.

Согласно п. 2.1 Предварительного договора, по предварительной договоренности между Сторонами стоимость Недвижимого имущества составляет 5 000 000 рублей.

Согласно п. 2.2 Предварительного договора, оплата Недвижимого имущества будет осуществляться Покупателем путем передачи Продавцу наличных денежных средств и/или перечисления денежных средств на указанный Продавцом счет на условиях 100% предоплаты, до заключения Сторонами Основного договора и до подачи Сторонами в орган регистрации прав, документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество.

Согласно п. 2.3 предварительного договора, стороны договорились о внесении задатка в размере 700 000 рублей при подписании Предварительного договора.

Денежные средства в размере 700 000 рублей Покупателем были переведены на счет Продавца 05 июля 2022г., что подтверждается справкой ПАО Сбербанк об операции от 26 октября 2023г.

В октябре 2022 года ФИО2 сообщила, что у неё возникли финансовые трудности, продолжить строительство проблематично, в связи с чем, предложила заключить Основной договор по цене 2 050 000 рублей (в договоре не учтена сумма, переданная по задатку в размере 700 000 рублей), в дальнейшем ФИО2 обязалась окончить строительство, после чего ФИО3 передает 2 300 000 рублей.

Принимая условия ФИО2, был подписан Основной договор от 28 сентября 2022г., по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя ? долю земельного участка с расположенным на нем жилым домом, а Покупатель принять и оплатить Объекты, расположенные 

<

адрес>:

- ? доли на земельный участок: кадастровый номер №

- жилой дом: кадастровый номер №, площадью 107.2 кв.м. 2 этажа,

Согласно п.2.1 Основного договора составляет 2 050 000 рублей и состоит из стоимости ? доли земельного участка – 150 000 рублей и стоимости жилого дома 1 900 000 рублей.

Согласно п. 2.2 Основного договора расчет произведен полностью до его подписания, путем передачи Покупателем наличных денежных средств Продавцу.

О том, что ФИО2 получила 2 000 000 рублей, она составила собственноручно расписку, в которой указала, что она всего получила от ФИО3 2 700 000 рублей, в свою очередь ФИО4 по доверенности от ФИО3 составила Дополнение к предварительному и основному договору от 28.09.2022 о том, что она обязуется отдать ФИО2 2 300 000 рублей до 23 июня 2023 года.

ФИО2 так и не закончила строительство, более того, были обнаружены скрытые недостатки, которые были выявлены ФИО3 в процессе окончания строительства. Об обнаруженных недостатках ФИО2 была извещена, но она сослалась на то, что сумма договора будет уменьшена на сумму доделывания и исправления недостатков.

Все переговоры, согласования, претензии за весь период взаимодействия между ФИО2 и ФИО4 и ФИО3 подтверждаются перепиской в мессенджере 

<

данные изъяты>, которая была осмотрена и удостоверена специалистом ФИО5, зафиксирована в заключении специалиста № от 05.12.23, проведенного Автономной некоммерческой организации судебных экспертиз и досудебных исследований «Функционально-экспертной службы».

Однако, в июне 2023 г. от ФИО2 поступило уведомление об оплате 2 300 000 рублей долга, а в дальнейшем она обратилась в суд о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с его неоплатой.

21 октября 2022 года ФИО3, после подписания Основного договора, обратился в экспертную организацию с вопросами об установлении объема выполненных работ по строительству дома, объема и стоимости работ для окончания строительства, установления недостатков, объема и стоимости устранения недостатков. ФИО2 была приглашена на осмотр, который проводил эксперт, однако последняя отказалась явиться, чему имеется подтверждение аудио-сообщением отправленным ФИО2 в мессенджере 

<

данные изъяты>.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании поддержала требования по первоначальному иску, предусматривающие расторжение договора по основаниям ст. 450 ГК РФ при существенном нарушении условий договора. Предъявленные встречные исковые требования, с учетом их уточнения, не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на встречное исковое заявление, согласно которому, просит в удовлетворении встречных исковых требований отказать, указав, что по настоящему делу должен быть удовлетворен первоначальный иск, исключающий удовлетворение встречного иска.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, воспользовался правом представления его интересов в суде через представителя. На основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца с участием его представителя.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 - адвокат Чжан И.В. в судебном заседании первоначальный исковые требования не признала, при этом поддержала встречные исковые требования ФИО3 с учетом уточненных требований, указав, что указанное правовое основание в иске поддерживают, заявляют исковые требования на основании ст. 23 ГК РФ и норм ГК РФ о строительном подряде.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, отказывает в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяет встречные заявленные требования, исходя из следующих правовых оснований и установленных при рассмотрении дела обстоятельств.

Судом установлено, что 06 июля 2022 г. между ФИО2 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (долее - Предварительный договор).

Согласно п. 1.1 указанного Предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – Основной договор), основные условия которого Стороны определяют в настоящем Предварительном договоре.

Согласно п. 1.2 Предварительного договора, недвижимое имущество, подлежащее передаче по Основному договору, представляет собой:

- ? доли земельного участка, кадастровый номер №, расположенный 

<

адрес> площадь 836+/- 6.12 кв.м., который принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи земельного участка, заключённого по результатам торгов в форме открытого аукциона № от 06.11.2012г. (далее – Часть земельного участка).

- жилой двухэтажный дом общей ориентировочной площадью 100 кв.м., расположенный на Части земельного участка, ближе к ул. Набережная (далее – Объект).

Указанный Объект будет создан и поставлен на кадастровый учет в срок не позднее 30 июня 2023г.

Объект будет создан силами и за счет Продавца с черновой отделкой, включающий в себя: стяжку пола; внутреннюю разводку электрики; подведение газа, воды и канализации; канализация – выгребная яма; установку счетчиков (электричество, газ, вода); установку стеклопакетов в оконные проемы, входные дверные проемы и входные проемы в санузлах.

Согласно п. 1.3 Основной договор Стороны обязуются заключить в течение 30 дней с момента постановки Объекта на кадастровый учет, но не позднее 31 июля 2023г.

Согласно п. 1.4 Предварительного договора, по Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя недвижимое имущество: Часть земельного участка и Объект (далее – Недвижимое имущество), а Покупатель обязуется принять Недвижимое имущество и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

Согласно п. 1.5. Предварительного договора, Основной договор купли-продажи недвижимого имущества при подписании его Сторонами может быть дополнен и изменен по Соглашению сторон.

Согласно п. 2.1 Предварительного договора, по предварительной договоренности между Сторонами стоимость Недвижимого имущества составляет 5 000 000 рублей.

Согласно п. 2.2 Предварительного договора, оплата Недвижимого имущества будет осуществляться Покупателем путем передачи Продавцу наличных денежных средств и/или перечисления денежных средств на указанный Продавцом счет на условиях 100% предоплаты, до заключения Сторонами Основного договора и до подачи Сторонами в орган регистрации прав, документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество.

Согласно п. 2.3 предварительного договора, стороны договорились о внесении задатка в размере 700000 рублей при подписании Предварительного договора.

Денежные средства в размере 700000 рублей Покупателем были переведены на счет Продавца 05 июля 2022г., что подтверждается справкой ПАО Сбербанк об операции от 26 октября 2023г.

В дальнейшем между ФИО2 и ФИО3 был подписан Основной договор от 28 сентября 2022г., по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя ? долю земельного участка с расположенным на нем жилым домом, а Покупатель принять и оплатить Объекты, расположенные 

<

...>: ? доли на земельный участок: кадастровый номер №; жилой дом: кадастровый номер №, площадью 107,2 кв.м. 2 этажа.

Согласно п.2.1 Основного договора составляет 2 050 000 рублей и состоит из стоимости ? доли земельного участка – 150 000 рублей и стоимости жилого дома 1 900 000 рублей.

Согласно п. 2.2 Основного договора расчет произведен полностью до его подписания, путем передачи Покупателем наличных денежных средств Продавцу.

О том, что ФИО2 получила 2 000 000 рублей, она составила собственноручно расписку, в которой указала, что она всего получила от ФИО3 2 700 000 рублей, в свою очередь ФИО4 по доверенности от ФИО3 составила Дополнение к предварительному и основному договору от 28.09.2022 г. о том, что она обязуется отдать ФИО2 2 300 000 рублей до 23 июня 2023г.

ФИО2 не закончила строительство, ФИО3 не передал 2 300 000 рублей. 

ФИО3 был вынужден собственными силами и средствами оканчивать строительство, при этом в процессе окончания строительных работ были обнаружены скрытые недостатки. Об обнаруженных недостатках ФИО2 была извещена, но она сослалась на то, что сумма договора будет уменьшена на сумму окончания работ и исправления недостатков.

Все переговоры, согласования, претензии за весь период взаимодействия между ФИО2 и ФИО4 и ФИО3 подтверждаются перепиской в мессенджере 

<

данные изъяты>, которая была осмотрена и удостоверена специалистом ФИО23., зафиксирована в заключении специалиста № 51 от 05.12.23, проведенного Автономной некоммерческой организации судебных экспертиз и досудебных исследований «Функционально-экспертной службы».

Суд, принимая во внимание то обстоятельство, что со стороны ответчика по встречному иску не поступило каких-либо возражений в отношении заключения специалиста № от 05.12.23, приходит к выводу о возможности принять данное доказательство в качестве допустимого и достоверного.

Однако, в июне 2023 г. от ФИО2 поступило уведомление об оплате 2 300 000 рублей долга, а в дальнейшем она обратилась в суд о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с его неоплатой.

21 октября 2022 г. ФИО3, после подписания Основного договора, обратился в экспертную организацию с вопросами об установлении объема выполненных работ по строительству дома, объема и стоимости работ для окончания строительства, установления недостатков, объема и стоимости устранения недостатков. ФИО2 была приглашена на осмотр, который проводил эксперт, однако последняя отказалась явиться, чему имеется подтверждение аудио-сообщением отправленным ФИО2 в мессенджере 

<

данные изъяты>. 

В судебном заседании ФИО2 подтвердила, что доверенное лицо ФИО3 приглашала её на осмотр объекта, по вопросу установлении объема выполненных работ по строительству дома, объема и стоимости работ для окончания строительства, установления недостатков, объема и стоимости устранения недостатков. Как пояснила ФИО2 она отказалась, так как не посчитала нужным присутствовать на таком осмотре.

Согласно заключению специалистов № от 31.10.2022г., составленному Автономной некоммерческой организации судебных экспертиз и досудебных исследований «Функционально-экспертной службы», по заказу ФИО3, на дату осмотра стоимость устранения выявленных дефектов, в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, составила 1 472 898 рублей.

Суд, приняв во внимание то обстоятельство, что со стороны ответчика по встречному иску не поступило каких-либо возражений в отношении заключения специалистов № от 31.10.2022г., приходит к выводу о возможности принять данное доказательство в качестве допустимого.

Согласно преамбуле Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», а также разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейный, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящим товары для реализации потребителям, реализующим товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой стороны.

В силу пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (пункт 1).

К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (пункт 3).

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (пункт 4).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункта 12 постановления Пленума от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», исходя из смысла пункта 4 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей.

Принимая во внимание приведенные нормативные положения и разъяснения, данные Пленумом Верховного Суда Российской Федерации по их применению, Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» подлежит применению к сделкам гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем, но систематически выступающего на потребительском рынке в роли продавца или исполнителя услуг.

ФИО2 в качестве предпринимателя не зарегистрирована.

Вместе с тем, содержание заключенного между сторонами договора, оценивая его условия по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует вывод о том, что из существа отношений, закрепленных в условиях договора, следует, что ответчик принял обязательства по выполнению работ, требующих специальных навыков, знаний и соответствующей профессиональной подготовки, и оборудования.

Ответчик осуществляла строительство жилых домов, которые по окончании строительства продавала и намерена была продать, для строительства привлекала работников.

В материалах дела находятся копии реестровых дел №, № №, №, №, №, №, №, №, №, №. 

Согласно сведениям из этих реестровых дел:

В 2007 году ФИО2 приобрела в собственность земельный участок площадью 15000кв.м. и недостроенный жилой дом площадью 232.8 кв.м. 

<

адрес>

В 2008 году ФИО2 приобрела на торгах земельный участок площадью 1595 кв.м. по адресу 

<

адрес>. Осуществила строительство на этом участке двух объектов недвижимости. На основании решения собственника произвела раздел этого участка на два площадью 572 кв.м. с адресом 

<

адрес> и 1023 кв.м. с адресом 

<

адрес>

Объект по адресу 

<

адрес> продан ФИО24. 

В материалы дела ФИО2 был предоставлен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.01.2024г. (т. 3 л.д. 197) заключенный между ФИО2 и ФИО6 на продажу земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. площадью 62.1 кв.м.

Определением Темрюкского районного суда Краснодарского края от 31.01.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером № приняты обеспечительные меры в виде запрета совершать регистрационные действия.

В 2012 году ФИО2 приобрела на торгах земельный участок площадью 1496 кв.м. по адресу 

<

адрес>. На основании решения собственника ФИО2 произвела раздел этого участка на два площадью 836 кв.м. с адресом 

<

адрес> и 660 кв.м. с адресом 

<

адрес>.

На участке площадью 836 кв.м. с адресом 

<

адрес>, ФИО2 осуществила строительство двух домов, в последствии продала по ? доле земельного участка ФИО3 и ФИО26, которые в последствии регистрировали на себя право собственности на построенные ФИО2 жилые дома.

В 2014 году ФИО2 приобрела земельный участок 1500 кв.м. по адресу 

<

адрес>. Путем перераспределения один участок в размере 776 кв.м. остался за ФИО2, другой 721 кв.м. за ФИО27 площадью 721 кв.м. 

<

адрес>. На своем участке ФИО2 построила жилой дом площадью 370.7 кв.м. два изолированных жилых помещения, в 2019 году регистрировала право собственности.

В 2014 году ФИО2 приобрела земельный участок площадью 1110 кв.м. по адресу 

<

адрес>. Построила и регистрировала в 2019 право собственности на жилой дом общей площадью 126.3 кв.м., изолированный на два жилых помещения. 

Определением Темрюкского районного суда Краснодарского края от 31.01.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, 

<

адрес>, приняты обеспечительные меры в виде запрета совершать регистрационные действия.

В 2012 году ФИО2 приобрела на торгах земельный участок площадью 1496 кв.м. по адресу 

<

адрес>. На основании решения собственника произвела раздел этого участка на два площадью 773 кв.м. с адресом 

<

адрес> и 723 кв.м. с адресом 

<

адрес>

На участке площадью 723 кв.м. с адресом 

<

адрес> осуществила строительство жилого дома общей площадью 258 кв.м. изолированного на 4 жилых помещения, в 2024 году регистрировала право собственности.

Согласно заключению специалиста № 7 от 06 марта 2025г., составленному по поручению представителя ФИО4, было проведено исследование её телефонного аппарата (мобильный телефон), на котором были воспроизведены текстовые и аудио сообщения, сделана текстовая расшифровка голосовых сообщений аудио и видео файлов. В ходе судебного заседания были воспроизведены аудио и видео файлы из программы «

<

данные изъяты> переписки с абонентом ФИО2 

<

данные изъяты> номер телефона № и переписка с абонентом ФИО28 номер телефона №

Судом установлена идентичность фиксации зафиксированных файлов в заключении № 7 от 06 марта 2025 г. и воспроизведенных в ходе судебного заседания, в связи с чем, это заключение принято в качестве надлежащего, объективного и допустимого доказательства.

Из воспроизведенных аудио и видео файлов можно сделать вывод, что ФИО2 рекламировала строительство своими силами жилых домов, предлагала приобрести на выбор несколько вариантов, рассказывала об особенности их строительства, называла стоимость таких объектов при продаже, для строительства привлекала работников.

Исходя из имеющихся доказательств, суд пришел к выводу, что ФИО2 занималась приобретением земельных участков, строительством на этих участках жилых домов, с последующей продажей, что должно быть расценено как занятие предпринимательской деятельности, т.е. получение дохода от такой деятельности.

Исходя из вышеуказанных обстоятельств в их совокупности и взаимосвязи следует, что заключение ФИО2 предварительного договора от 05.07.2022 не носило разового характера, а свидетельствовало об осуществлении ответчиком деятельности, на свой риск, направленной на систематическое получение прибыли от выполнения строительных работ, то есть предпринимательскую деятельность.

При этом у ФИО3 имелись достаточные основания полагать, что он заключил договор с индивидуальным предпринимателем, и тот факт, что ФИО2 фактически осуществлял предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований закона, не является основанием для освобождения его от обязательств и ответственности, установленных Законом о защите прав потребителей, поскольку при вышеуказанных обстоятельствах ответчик не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем.

Суд критически относится к пояснениям свидетелей, допрошенных в ходе судебного заседания, ФИО29. и ФИО30., поскольку письменные доказательства опровергают их показания, в части того, что не ФИО2 строила дом ФИО31., а последняя сама занималась строительством.

С учетом указанных обстоятельств, к возникшим между сторонами правоотношениям, подлежат применению положения ст.ст. 309, 310, 429, 454, 702, 708, 740 Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом «О защите прав потребителей». 

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании пп. 1 и 3 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору применяются правила § 2 гл. 37 о правах заказчика по договору бытового подряда.

Согласно п. 1 ст. 730 ГК РФ по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.

К отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным названным кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними (п. 3 ст. 730 ГК РФ).

Для установления обстоятельств, имеющих значение для дела, на основании определения от 22.08.2024 судом была назначена судебная оценочно-строительно-техническая экспертиза.

Как следует из заключения эксперта № от 10.10.2024, составленного ООО «ЦПЭЮП Астерия»:

На вопрос №1 «Соответствуют ли строительные работы жилого дома не оконченного строительством, расположенного по адресу: 

<

адрес>, строительным нормам и правилам, создает угрозу жизни и здоровью граждан на дату 28 сентября 2022 г., с учетом осмотра специалиста АНО СЭ И ДИ «ФЭС» проведенного 21 октября 2022 (заключение специалиста № от 31.10.2022)?», эксперты ответили, что строительные работы жилого дома не оконченного строительством, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не соответствуют строительным нормам и правилам. В текущем виде, а также на дату 28 сентября 2022 г, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом угроза жизни и здоровью граждан со стороны спорного объекта будет исключена при устранении выявленных несоответствий путем выполнения мероприятий, указанных в исследовании по третьему вопросу настоящего заключения.

На вопрос №2 «Если не соответствуют, определить в чем несоответствие, согласно п. 1.2 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.07.2022?», эксперты ответили, что весь перечень несоответствий, а также их описание и обоснование приведены в Таблице №2 исследовательской части по первому и второму вопросу настоящего Заключения.

На вопрос № 3 «При наличии дефектов и несоответствий определить стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков в жилом доме незавершенном строительством по адресу: 

<

адрес>?», эксперты ответили, что по результатам вычислений Экспертами определено, что стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков в жилом доме незавершенном строительством по адресу: 

<

адрес>, составляет:

На сентябрь 2022 года - 2 185 797,78 руб. На текущую дату - 2 561 878,98 руб. 

На вопрос № 4 «Определить рыночную стоимость жилого дома и ? доли земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, на дату 28 сентября 2022г. с учетом технического состояния дома?», эксперты ответили, что с учетом затрат на устранение выявленных дефектов и недостатков в жилом доме незавершенном строительством по адресу: 

<

адрес>, стоимость жилого дома на дату 28 сентября 2022г., составляет: 2 487 202,22 рубля. 

По инициативе истца по первоначальному иску, на основании Определения от 13 марта 2025 г. судом назначена дополнительная судебная оценочно-строительная экспертиза.

Как следует из заключения эксперта № от 18.04.2025, составленного ООО «ЦПЭЮП Астерия», стоимость неотделимых улучшений, произведенных ответчиком ФИО3 после 28.09.2022 в жилом доме, расположенном по адресу 

<

адрес> составляет 4 068 899,35 рублей.

Оценив полученные в рамках данного гражданского дела заключение эксперта № от 10.10.2024 и заключение эксперта № от 18.04.2025, составленные ООО «ЦПЭЮП Астерия» по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, учитывая, что экспертиза выполнена квалифицированными экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключения соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации № 73 от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», пришел к выводу о том, что данные заключения является допустимым доказательством по делу. 

Суд полагает, что не имеется оснований не доверять судебным экспертизам, проведенных на основании определений суда и в соответствии со статьей 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Экспертами даны полные, информационные ответы на поставленные вопросы. 

Каких-либо бесспорных доказательств проведения экспертиз с нарушением соответствующих методик и норм процессуального права, способных поставить под сомнение достоверность ее результатов, не представлено.

Суд не усматривает обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на основании которых можно усомниться в правильности или обоснованности заключений экспертов. Оснований расценивать заключения экспертов как недопустимое доказательство не имеется. 

При указанных обстоятельствах суд принимает данные экспертные заключения в качестве доказательства по делу.

Учитывая выводы экспертиз, суд пришел к выводу, что по договору от 28 сентября 2022г., ФИО2 передан, ФИО3 получен в собственность неоконченный строительством жилой дом в размере суммы 2487 202,22 рубля.

Из этого следует, что ФИО3 излишне оплачено ФИО2 62 797,78 рублей (2700 000 рублей оплачено ФИО3 минус 2487 202.22 рубля - стоимость переданного ФИО2 не оконченного строительством дома и 150 000 рублей стоимость земельного участка по договору).

Согласно преамбуле Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», а также разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейный, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящим товары для реализации потребителям, реализующим товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой стороны.

В силу пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (пункт 1).

К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (пункт 3).

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (пункт 4).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункта 12 постановления Пленума от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», исходя из смысла пункта 4 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей.

Принимая во внимание приведенные нормативные положения и разъяснения, данные Пленумом Верховного Суда Российской Федерации по их применению, Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» подлежит применению к сделкам гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем, но систематически выступающего на потребительском рынке в роли продавца или исполнителя услуг.

Ответчик по встречному иску в качестве предпринимателя не зарегистрирован.

Вместе с тем, содержание заключенного между сторонами договора, оценивая его условия по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует вывод о том, что из существа отношений, закрепленных в условиях договора следует, что ответчик принял обязательства по выполнению работ, требующих специальных навыков, знаний и соответствующей профессиональной подготовки и оборудования.

Ответчик по встречному иску осуществляла строительство нескольких домов, которые по окончании строительства продавала, для строительства привлекала работников.

Исходя из вышеуказанных обстоятельств в их совокупности и взаимосвязи следует, что заключение ФИО2 предварительного договора от 05.07.2022 не носило разового характера, а свидетельствовало об осуществлении ответчиком деятельности, на свой риск, направленной на систематическое получение прибыли от выполнения строительных работ, то есть предпринимательскую деятельность.

При этом у ФИО3 имелись достаточные основания полагать, что он заключил договор с индивидуальным предпринимателем, и тот факт, что ФИО2 фактически осуществляла предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований закона, не является основанием для освобождения её от обязательств и ответственности, установленных Законом о защите прав потребителей, поскольку при вышеуказанных обстоятельствах ответчик не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем.

Из п. 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление Пленума № 49) следует, что при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (п.п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Как разъяснено в п. 43 Постановления Пленума № 49, значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, если из поименованного предварительным договором купли-продажи следует, что фактически он представляет собой договор строительного подряда, предметом которого является строительство жилого дома за плату и передача его заказчику, суд полагает, что при разрешении спора должен исходить из фактических взаимоотношений сторон. 

Если же сторонами было заключено несколько договоров, которые по сути представляют собой единое правоотношение сторон, то они должны быть оценены судом в совокупности.

С учетом указанных обстоятельств, к возникшим между сторонами правоотношениям, подлежат применению положения ст.ст. 309, 310, 429, 454, 702, 708, 740 Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом «О защите прав потребителей». 

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании пп. 1 и 3 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору применяются правила § 2 гл. 37 о правах заказчика по договору бытового подряда.

Согласно п. 1 ст. 730 ГК РФ по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.

К отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным названным кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними (п. 3 ст. 730 ГК РФ).

23.06.2023 ФИО3 в адрес ФИО2 была направлена претензия с требованием уменьшить стоимость предварительного договора на сумму затрат, произведённых ФИО3 на устранение недостатков и на завершение строительства, указав, что Стороны 28 октября 2022г. договорились: ФИО3 принимает созданный ФИО2 жилой дом в построенном объеме за 2 050 000 рублей, поскольку ФИО2 с 28 октября 2022г. не приступила к завершению обязательств по Предварительному договору, которые должны были быть исполнены до 31 июля 2023г., следовательно, требование о дополнительной оплате в размере 2 300 000 рублей необоснованно. Однако ответчик в добровольном порядке данное требование не исполнил, более того обратился в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи.

Правильным способом защиты прав потребителя, будет предусмотренный п. 1 ст. 29 Закона № 2300-I – отказ от исполнения договора, возмещение убытков, в связи с обнаружением существенных отступлений от условий договора, возмещение понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами., с таким требованием ФИО3 и обратился к ФИО2 23.06.2023г.

Согласно абзацу шестому пункта 1 статьи 29 Федерального закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г. № 2300-I потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора (абзац седьмой).

Из абзаца первого пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» от 28 июня 2012 г. № 17 следует, что убытки, причинённые потребителю в связи с нарушением изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортёром) его прав, подлежат возмещению в полном объёме, кроме случаев, когда законом установлен ограниченный размер ответственности. При этом следует иметь в виду, что убытки возмещаются сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.

При определении причинённых потребителю убытков суду в соответствии с пунктом 3 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации следует исходить из цен, существующих в том месте, где должно было быть удовлетворено требование потребителя, на день вынесения решения, если Законом или договором не предусмотрено иное.

Пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Суд приходит к выводу, что подлежат удовлетворению возмещение убытки, в виде затрат, необходимых на исправление недостатков, строительства, согласно ст. 29 Закона «О защите прав потребителей» в размере 376 081,2 рублей (2 561 878,98 руб. стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков на момент проведения экспертизы минус 2 185 797,78 руб. стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков на сентябрь 2022 г. учтенных при определении стоимости переданного неоконченного строительством дома).

Согласно ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы(оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ(оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ(оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.

Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или(и) датой(периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы(оказанию услуги).

Согласно ст. 28 данного Закона - Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку(пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы(оказания услуги), а если цена выполнения работы(оказания услуги) договором о выполнении работ(оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Неустойка (пени) за нарушение сроков начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до начала выполнения работы(оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы(оказании услуги).

Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.

Согласно п. 2.1 Предварительного договора (договора подряда) от 06 июля 2022, стоимость Недвижимого имущества: ? доли земельного участка, кадастровый номер №, расположенный 

<

адрес>; площадь 836+/- 6.12 кв.м., жилой двухэтажный дом общей ориентировочной площадью 100 кв.м., расположенный на части земельного участка, ближе к 

<

адрес> составляет 5 000 000 рублей.

Согласно п.2.1 Основного договора от 28 сентября 2022г. стоимость ? доли земельного участка – 150 000 рублей.

Следовательно, стоимость объекта строительства двухэтажного жилого дома по договору строительного подряда (предварительному договору) от 06.07.2022 составляет 4 850 000 рублей.

Неустойка в размере трех процентов в день от цены выполнения работы 4 850 000 рублей с 01 августа 2023г. по 30 октября 2024г. равна 66 639 000.00 рублей (расчет проверен судом).

В силу абз. 4, п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» сумма неустойки не может превышать цену выполнения работы (оказания услуги).

Неустойка в размере трех процентов в день от цены договора с 01 августа 2023г. по 30 октября 2024 составляет 4 850 000 рублей.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 31 мая 2022 г. № 1310-О (пункт 2), применение статьи 333 ГК Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Суд учитывает, что ответчиком по встречному иску, не поступило заявлений об уменьшении неустойки, в связи с чем, полагает возможным взыскать неустойку в размере 4 850 000 рублей.

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Суд, учитывая длительность спора, в период которого истец по встречному иску испытывал нравственные страдания из-за недобросовестного поведения ответчика по встречному иску, полагает заявленную сумму в размере 100 000 руб. чрезмерно завышенной, и считает возможным взыскать компенсацию морального вреда снизив заявленную сумму до 50 000 рублей.

Согласно ч. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).

Учитывая, что ФИО2 допущены нарушения условий договора строительного подряда (Предварительного договора) о сроках окончания работ, отступления от требований, предусмотренных в обязательных строительных нормах и правилах, обнаруженные недостатки не были устранены, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, с ответчика по встречному иску в пользу истца по встречному иску подлежит к взысканию штраф по основаниям, предусмотренным указанной нормой права, в сумме 50% от присужденной суммы, что составляет 2 663 040 руб. 45 коп.( убытки 376 081.2+неустойка 4 850 000+ моральный вред 100 000 : 2).

Поскольку удовлетворение встречного иска полностью исключает удовлетворение первоначального иска, то в удовлетворении первоначального иска судом отказано. 

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В силу закона истец по встречному иску был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска и с учетом удовлетворенных требований с ответчика по встречному иску в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 45 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковое заявление ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости – оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО3 к ФИО2 о защите прав потребителя, - удовлетворить частично.

Признать предварительный договор от 06 июля 2022 г. заключенный между ФИО2 и ФИО3 договором строительного подряда.

Расторгнуть предварительный договор (договор строительного подряда) от 06 июля 2022 г. заключенный между ФИО2 и ФИО3

Расторгнуть дополнение от 28.09.2022г. к предварительному договору от 06.07.2022 и договору от 28.09.2022г., подписанное представителем ФИО3

Установить, что по договору от 28 сентября 2022 г. ФИО2 передан, ФИО3 получен в собственность неоконченный строительством жилой дом в размере суммы 2 487 202.22 рубля, земельный участок стоимостью 150 000 рублей, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать со ФИО2 в пользу ФИО3 излишне уплаченные денежные средства в размере 62 797,78 рублей; убытки, в виде затрат, необходимых на исправление недостатков, строительства, в размере 376 081,2 рубля; неустойку за период с 01 августа 2023г. по 30 октября 2024 г. в размере 4 850 000 рублей; компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя в размере 2 663 040 рублей, а всего 8 001 918 (восемь миллионов одна тысяча девятьсот восемнадцать) рублей 98 копеек.

В остальной части встречных исковых требований ФИО3 отказать.

Взыскать со ФИО2 в доход государства государственную пошлину в сумме 45 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 25 августа 2025 года.

Судья Темрюкского

районного суда А.В. Зенина