Дело № 2-2277/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 22.05.2019 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Чекурды А.Г., при секретаре Савченко Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Регион», ЖСК «Центральный-2» о признании договора паевого взноса договором долевого участия, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с названным иском. В обоснование требований указал, что 04.05.2011 между ЖСК «Центральный-2» и ФИО2 заключен договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №, согласно которому ЖСК обязался построить и передать ФИО2 однокомнатную квартиру в многоквартирном доме – объект паевого взноса, которому соответствует квартира со строительным номером № в № подъезде на № этаже десятиэтажного каркасно-монолитного дома, строящегося на участке улиц 

<

адрес>, общей площадью 39,5 кв.м., а ФИО2 уплатить пай в размере 

<

данные изъяты> рублей и принять объект. Согласно п. 5.3 датой внесения Пайщиком денежных средств будет являться дата фактического зачисления на расчетный счет ООО «РЕГИОН» или дата выдачи приходного ордера (иного документа) подтверждающего внесения средств в кассу ООО «Регион». Размер паевого взноса, установленный указанным договором, ФИО2 выплачен в размере 

<

данные изъяты> рублей согласно условиям договора, посредством внесения денежных средств в кассу ООО «Регион», что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 27 от 04.05.2011. 26.07.2011 между ФИО2, ним, ФИО1 и ЖСК «Центральный – 2» заключен договор на реализацию пая в ЖСК «Центральный – 2». По условиям договора ФИО2 передала принадлежащий ей пай в паевом фонде ЖСК «Центральный – 2» ему, ФИО1 и согласно пункту 8 договора права и обязанности по Договору № переходят к нему, ФИО1 Таким образом, с 26.07.2011 права и обязанности по договору № перешли к нему в полном объеме. По условиям пункта 6.4 договора № ЖСК обязан передать объект паевого взноса (квартиру) не позднее 2 квартала 2012., 20.04.2012 между ним и ЖСК «Центральный – 2» заключено дополнительное соглашение к Договору №, согласно которому стороны установили, что ЖСК передает объект паевого взноса по окончании 4 квартала 2013 года. Однако до настоящего момента обязательства ЖСК не исполнены. В Договоре № указано, что ЖСК «Центральный-2» осуществляет строительство и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передает объект паевого взноса (квартиру) в собственность. Однако, достоверно известно, что строительство дома со строительным номером 11, строящегося на участке улиц 

<

адрес> осуществляло ООО «Регион». Самостоятельное возведение дома ЖСК не осуществлял, для исполнения обязательств привлек ООО «Регион», заключив договор об инвестиционной деятельности от 01.02.2010, по которому инвестор обязался передать Застройщику денежные средства для осуществления строительства жилого дома, в Центральном административном округе 

<

адрес> 

<

адрес>, а Застройщик обязался использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность Инвестору жилых помещений. Таким образом, действия ООО «Регион» и ЖСК «Центральный-2» свидетельствуют о том, что они заключали договоры приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением в обход действующего порядка оформления отношений по строительству многоквартирных домов за счет средств граждан, а именно, заключения договора долевого участия в строительстве, предусмотренного Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …". Обязанности ЖСК «Центральный-2» по Договору № фактически выполняло ООО «Регион», как застройщик: руководство строительством, отвод земельного участка, подготовка проектно-сметной документации, получение разрешения на строительство, подготовка площадки под строительство, осуществление самого строительства и ввод в эксплуатацию, поставка материалов и оборудования. Соответственно члены ЖСК «Центральный-2» по факту не приобретали пай, а участвовали в финансировании строительства жилого дома, осуществляемого ООО «Регион», через конструкцию инвестиционного договора, заключенного между ЖСК «Центральный-2» и ООО «Регион». Исходя из вышеизложенного считает, что ЖСК «Центральный-2» выполнял агентские полномочия для физических лиц (глава 52 ГК РФ). Вышеуказанные обстоятельства были установлены Определением Арбитражного суда Омской области от 19.07.2017 г. по делу А46-6214/2017 в рамках процедуры банкротства ООО «Регион», где в отношении указанного общества применен параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве, и в силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ не подлежат повторному доказыванию. В процедуре банкротства ООО «Регион» определением Арбитражного суда Омской области от 19.07.2017 по делу А46-6214/2017 удовлетворено требование ФИО1 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, а именно квартиры, количество комнат – 1, строительный номер помещения №, предварительной общей площадью 38,22 кв.м. (площадь, рассчитанная в соответствии со СНиП 2.08-01-89 – 39,5 кв.м.), расположенной в подъезде № № на № этаже в осях 13с-17с/Лс-ПС, десятиэтажного каркасно-монолитного жилого 

<

адрес> строящегося на участке улиц 

<

адрес>, общей стоимостью 

<

данные изъяты> рублей. В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ, в редакции действовавшей на момент совершения сделки, притворной является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа, применяются относящиеся к ней правила. Исходя из фактических обстоятельств Договор № является притворной сделкой, заключенной с целью прикрыть фактические взаимоотношения участника строительства с застройщиком ООО «Регион», в рамках долевого участия в строительстве, регулируемого Федеральным Законом № 214. Указанная конструкция фактически лишила его прав, которыми наделяется участник долевого строительства в рамках правоотношений, регулируемых соответствующим законом, а также мер государственной поддержки, формируемых на основании вышеуказанного закона, в связи с неисполнением застройщиком обязательств по возведению дома и передачи жилого помещения. Одной из процедур, направленных на поддержку пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, является ведение реестра таких граждан на основании Приказа Минстроя России от 12.08.2016 N 560/пр (далее – Приказ № 560) и последующее создание плана-графика по решению проблем таких граждан согласно Распоряжению Правительства РФ от 26.05.2017 N 1063-р. Однако, в силу изложенных выше обстоятельств, он не имеет возможности быть включенным в указанный реестр, в связи с несоответствием критерию пп. 2 п. 2 приложения № 1 Приказа № 560, и отказом Главным управлением государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области гражданам-пайщикам указанного объекта строительства во включении в реестр. Приобретение статуса участника долевого строительства в сложившейся ситуации позволит отнести его к числу пострадавших граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Таким образом, признание в судебном порядке договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № договором участия в долевом строительстве жилого помещения будет способствовать эффективной защите прав, как участника долевого строительства многоквартирного жилого дома. На основании изложенного просит признать договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный – 2» от 26.07.2011 г. заключенный между ФИО2, ФИО1 и ЖСК «Центральный – 2», а также договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № от 05.07.2007 г. заключенный между ЖСК «Центральный – 2» и ФИО2, договором участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенным между ООО «Регион» и ФИО1

В судебном заседании ФИО1 требования уточнил, просил признать договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № от 04.05.2011 года, заключенный между ЖСК «Центральный-2» и ФИО2, договором участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенным между ООО «Регион» и ФИО1 на основании договора на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-2» от 26.07.2011 года, заключенном между ФИО2, ФИО1 и ЖСК «Центральный-2». Просил указанные требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ФИО1 по устному ходатайству ФИО3 уточненные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представители ответчиков ЖСК "Центральный-2", ООО «Регион», в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежаще.

Третьи лица Внешний управляющий ООО «Регион» ФИО4, Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, Управление Росреестра по Омской области, Министерство строительства и ЖКХ Омской области, Администрация г. Омска, Правительство Омской области в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежаще.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, а также мнением участников процесса, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения истца и его представителя, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

В соответствии со ст. ст. 1, 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. 

Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются. 

Согласно п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 04.05.2011 между ЖСК «Центральный-2» и ФИО2 заключен договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №, согласно которому ЖСК обязался построить и передать ФИО2 однокомнатную квартиру в многоквартирном доме – объект паевого взноса, которому соответствует квартира со строительным номером № в № подъезде на № этаже десятиэтажного каркасно-монолитного дома, строящегося на участке улиц 

<

адрес> Северная, общей площадью 39,5 кв.м., а ФИО2 уплатить пай в размере 

<

данные изъяты> рублей и принять объект.

Согласно п. 5.3 датой внесения Пайщиком денежных средств будет являться дата фактического зачисления на расчетный счет ООО «Регион» или дата выдачи приходного ордера (иного документа), подтверждающего внесение средств в кассу ООО «Регион».

Размер паевого взноса в размере 

<

данные изъяты> рублей, установленный указанным договором, выплачен ФИО2 посредством внесения денежных средств в кассу ООО «Регион», что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № № от 04.05.2011, а также справкой ЖСК от 04.05.2011 о полном погашении паевого взноса в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

По условиям пункта 6.4 договора № ЖСК обязан передать объект паевого взноса (квартиру) не позднее 2 квартала 2012. 

26.07.2011 между ФИО2, ФИО1 и ЖСК «Центральный – 2» заключен договор на реализацию пая в ЖСК «Центральный – 2», по условиям которого ФИО2 за 

<

данные изъяты> рублей передала принадлежащий ей пай в паевом фонде ЖСК «Центральный – 2» ФИО1, что согласно пункту 8 договора является основанием для перехода к ФИО1 прав и обязанностей по Договору № в полном объеме.

Согласно выписки из протокола общего собрания членов-учредителей ЖСК «Центральный – 2» от 04.08.2011 ФИО1 принят в члены-пайщики ЖСК «Центральный – 2» по договору № с объектом пая - однокомнатной квартирой №, общей площадью 39,5 кв.м., расположенной в № подъезде на № этаже десятиэтажного каркасно-монолитного жилого дома со строительным номером №, строящегося на участке улиц 

<

адрес> 

20.04.2012 между ФИО1 и ЖСК «Центральный – 2» заключено дополнительное соглашение к Договору №, согласно которому стороны установили, что ЖСК передает Пайщику объект паевого взноса по окончании 4 квартала 2013 года. 

До настоящего момента обязательства ЖСК перед ФИО1 не исполнены.

В соответствии с Постановлением ОРПСЭ СУ УМВД России по г. Омску от 09.11.2015 ФИО1 признан потерпевшим в рамках уголовного дела №, возбужденного в отношении неустановленного лица по факту хищения денежных средств ЖСК «Центральный – 2» и ООО «Регион» на общую сумму 

<

данные изъяты> рублей, в том числе по договору № от 04.05.2011 в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Определением Арбитражного суда Омской области от 19.07.2017 к банкротству ООО «Регион» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников – юридических лиц» Закона о банкротстве. Признано обоснованным требование ФИО1 к ООО «Регион» о передаче жилых помещений. В реестр требований кредиторов ООО «Регион» о передаче жилых помещений включено требование ФИО1 о передаче ему жилого помещения - однокомнатной квартиры строительный номер помещения №, предварительной общей площадью 38,22 кв.м. (площадь по СНиП-39,5 кв.м.), расположенной в подъезде № на № этаже в осях 13с-17с/Лс-ПС, десятиэтажного каркасно-монолитного жилого 

<

адрес>, строящегося на участке улиц 

<

адрес>, общей стоимостью 

<

данные изъяты> рублей. 

Из указанного определения также следует, что определением Арбитражного суда Омской области от 06.06.2017 в отношении ООО «Регион» введена процедура наблюдения сроком до 31.10.2017. При этом, судом установлено, что 01.02.2010 между ООО «Регион» (застройщик) и ЖСК «Центральный – 2» (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности, по которому инвестор обязался передать застройщику денежные средства для осуществления строительства жилого дома в ЦАО г. Омска в 

<

данные изъяты>, а застройщик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность инвестору жилых помещений. ЖСК заключены с пайщиками (физическими лицами) самостоятельные договоры приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, объектом паевого взноса по которым являются квартиры, расположенные в 

<

адрес>, расположенном на участке улиц 

<

данные изъяты> (в частности договор с ФИО2 № от 04.05.2011 и договор с ФИО1 от 26.07.2011). В обязанности ЖСК входило, в частности, обязательство по передаче в собственность пайщиков квартира после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию. ЖСК, получая денежные средства в виде пая от пайщиков (физических лиц), гарантировало им по окончании строительства предоставление жилого помещения. Таким образом, исходя из условий договора между должником ООО «Регион» и кооперативом, а также между кооперативом и пайщиками (физическими лицами), в договоре от 01.02.2010 об инвестиционной деятельности речь идет о строительстве жилого дома на участке в границах улиц 

<

адрес>. В договорах приема паевого взноса объектами такого взноса являются конкретные квартиры в многоэтажном доме со строительным №, строящемся на участке в границах, совпадающих с данными, указанными в договоре от 01.02.2010. Денежные средства физические лица уплачивали как в кассу ООО «Регион», так и в кассу ЖСК. При таких обстоятельствах участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилого дома, осуществляемого ООО «Регион», через конструкцию инвестиционного договора, кооператив же фактически выполнял функции агента. 

В целях защиты прав участников строительства Арбитражный суд Омской области указал на необходимость применения параграфа 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к банкротству ООО «ССК «Металлургмаркет», поскольку только при применении положений указанной главы нормативно-правового акта существует более высокая вероятность эффективной защиты прав участников строительства. 

Согласно выписки из ЕРЮЛ от 07.05.2019 ООО «Регион» до настоящего времени является действующим юридическим лицом и находится в процедуре наблюдения.

Оценив собранные по делу доказательства в совокупности, суд пришел к выводу о том, что требования ФИО1 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Так, в силу п. 1 договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № от 04.05.2011 ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Из условий договора между ООО «Регион» и ЖСК от 01.02.2010 прямо не следует, что переданные обществу денежные средства являются привлеченными денежными средствами пайщиков кооператива. При этом, по мнению суда, сложилась ситуация, при которой денежные средства граждан привлекал кооператив, однако функции застройщика осуществляло ООО «Регион». Оплачивая пай в кооперативе, участники строительства фактически вносили денежные средства ООО «Регион», которое использовало их в дальнейшем для возведения объектов жилой недвижимости. При таких обстоятельствах участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилого дома, осуществляемого ООО «Регион», через конструкцию инвестиционного договора, кооператив же фактически выполнял функции агента. 

Из изложенного следует, что ЖСК «Центральный-2» нарушались права истца в части строительства, предоставления жилого помещения или оформления его в собственность, что повлекло для истца в настоящее время невозможность рассчитывать на способы защиты нарушенных прав, применяемые в рамках договора участия в долевом строительстве или договора купли-продажи.

Этими же критериями руководствовался и Арбитражный суд Омской области при решении вопроса о применении параграфа 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к банкротству ООО «Регион», поскольку только при применении положений указанной главы нормативно-правового акта существует более высокая вероятность эффективной защиты прав участников строительства. 

Критерии отнесения граждан к числу пострадавших первоначально были определены Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены». 

В настоящее время данный приказ утратил силу в связи с принятием приказа Минстроя России от 12.08.2016 № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан». 

Во исполнение распоряжения Правительства РФ от 26.05.2017 № 1063-р субъектами РФ утверждены планы-графики («дорожные карты») по осуществлению мер по решению проблем пострадавших граждан, включенных в реестр. Поскольку финансирование таких мер осуществляется за счет средств бюджета субъекта РФ, субъект РФ вправе самостоятельно определить категорию граждан, на которую распространяется действие дополнительных мер. В настоящее время спорный многоквартирный дом включен в дорожную карту Омской области, установлен срок реализации мероприятий на 2018 – 2019 г.г. 

Федеральным законом № 218-ФЗ от 29.07.2017 в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» внесены изменения, согласно которым наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 настоящего Федерального закона, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, и Фонд в случае, если застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Таким образом, признание в судебном порядке договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением - договором участия в долевом строительстве также будет способствовать более эффективной защите прав истцов именно как участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, а также повлечет необходимость урегулирования статуса земельных участков, на которых находится возводимый жилой дом.

Совокупность изложенных обстоятельств позволяет суду прийти к выводу об обоснованности заявленных исковых требований о признании вышеуказанных договоров договором участия в долевом строительстве жилого помещения.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № от 04.05.2011 года, заключенный между ЖСК «Центральный-2» и ФИО2, договором участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенным между ООО «Регион» и ФИО1 на основании договора на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-2» от 26.07.2011 года, заключенном между ФИО2, ФИО1 и ЖСК «Центральный-2». 

Решение может быть обжаловано сторонами в Омский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд г. Омска. 

Судья: 

Мотивированное решение изготовлено 27.05.2019 г.