Дело № 3а-235/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

7 августа 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием 

представителя административного истца ФИО1 и заинтересованного лица ФИО2 – ФИО3,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области – ФИО4,

представителя заинтересованного лица ФИО5 – ФИО6, 

представителя заинтересованного лица Врач Е.А. – ФИО7, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении архивной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ... равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 30 570 797,67 рублей (согласно отчету об оценке). В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость на дату оценки, что влечет для правообладателя необоснованное увеличение налогового бремени. 

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация Аксайского городского поселения, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, ФИО2, ФИО5, Врач Е.А., ФИО8

В судебном заседании представитель административного истца ФИО9 поддержал требования своего доверителя, пояснив при этом, что не оспаривает обоснованность выводов о рыночной стоимости объектов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Представитель Правительства РО ФИО4 возражала против удовлетворения требований, оспаривая выводы о рыночной стоимости объектов, содержащиеся как в отчете об оценке, так и в заключении судебной экспертизы. 

Представитель Врач Е.А. - ФИО7 и представитель ФИО5 - ФИО6 просили удовлетворить административный иск с учетом заключения судебной оценочной экспертизы. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

От ФИО1, Врач Е.А., ФИО8 поступили заявления о проведении судебного разбирательства в их отсутствие.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

Администрация Аксайского городского поселения представила письменные возражения на административный иск, сославшись в них на несоответствие рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, средним удельным показателям кадастровой стоимости, утвержденным постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 778. 

От ФГБУ «ФКП Росреестра» отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 777 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в границах муниципальных районов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года. Эти результаты применяются для целей налогообложения с 1 января 2015 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, что основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что 6 февраля 2015 года на основании договора купли-продажи от 21 января 2015 года, заключенного с ФИО2 (продавцом), зарегистрировано право собственности ФИО1 на земельные участки:

с кадастровым номером ... площадью 22 000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «административными объектами, офисными зданиями различных организаций, фирм, компаний», расположенный по адресу: ... (позднее в ЕГРН внесены сведения о том, что местоположение объекта установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ...), 

с кадастровым номером ... площадью 22 000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под магазинами, торговыми комплексами, расположенного по адресу: ... (позднее в ЕГРН внесены сведения о том, что местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., 

с кадастровым номером ... площадью 22 000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под магазинами, торговыми комплексами, расположенного по адресу: ... (позднее в ЕГРН внесены сведения о том, что местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: .... 

Упомянутые земельные участки проданы ФИО1: участок с кадастровым номером ... – ФИО5 (переход права собственности на основании договора купли-продажи от 25 декабря 2015 года зарегистрирован 28 декабря 2015 года); участок с кадастровым номером ... – ФИО8 (переход права собственности на основании договора купли-продажи от 17 марта 2016 года зарегистрирован 30 марта 2016 года); участок с кадастровым номером ... – Врач Е.А. (переход права собственности на основании договора купли-продажи от 17 марта 2016 года зарегистрирован 26 марта 2016 года).

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 777 по состоянию на 1 января 2014 года: 

земельного участка с кадастровым номером ... в размере 228 844 660 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... - 80 767 940 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... - 80 767 940 рублей. 

14 сентября 2016 года земельные участки с кадастровыми номерами ... и ... сняты с государственного кадастрового учета (объединены в один участок с кадастровым номером ...). 

Земельный участок с кадастровым номером ... снят с государственного кадастрового учета 23 декабря 2016 года в связи с его разделом (в настоящее время на месте указанного участка образованы участки с с кадастровыми номерами ..., ..., ..., ....

Таким образом, сведения о земельных участках с кадастровыми номерами ..., ..., ... в Едином государственном реестре недвижимости имеют статус архивных.

Пленум Верхового Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ).

ФИО1 подтвердил, что налоговым органом ему выставлено требование об уплате недоимки по земельному налогу за прошедшие периоды, исчисленному на основании оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости объектов.

Являясь плательщиком земельного налога в отношении перечисленных объектов за соответствующие периоды, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с рыночной стоимостью.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 18 февраля 2019 года № 0051/О, составленный оценщиком специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» .... 

По мнению оценщика, рыночная стоимость каждого из трех земельных участков на дату оценки являлась равной и составляла 30 570 797,67 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 12 июля 2019 года № 696-Э/2019 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ...., на 1 января 2014 года рыночная стоимость каждого земельного участка (с кадастровыми номерами ..., ..., ...) равна 36 322 000 рублей. 

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.

Выводы о размере рыночной стоимости земельных участков, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости. В качестве объектов-аналогов из числа доступных объектов сравнения эксперт отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения по признакам объектов-аналогов сделаны экспертом корректно. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Определенные экспертом итоговые суммы соответствуют фактически сложившемуся уровню цен на сопоставимые объекты на дату оценки.

Представитель Правительства Ростовской области, оспаривая выводы судебного эксперта, указала на недостаточную ясность проведенного экспертом расчета корректировки на динамику рынка, необоснованность применения корректировки по обеспеченности инженерными коммуникациями цен объектов-аналогов № 1 и № 2. 

Приведенные возражения отклоняются судом по следующим основаниям.

При изучении экспертного заключения установлено, что подробное обоснование размера введенной поправки на динамику рынка приведено экспертом в заключении (том 3, л.д. 86-87). Более того, размер этой корректировки является крайне незначительным (3,01% к цене объекта-аналога № 1, -0,84% к цене аналога № 2, -0,23% к цене аналога № 3). 

Вопреки доводу, изложенному в письменных возражениях Правительства Ростовской области, корректировка на обеспеченность инженерными коммуникациями к ценам аналогов № 1 и № 2 экспертом не проводилась. Мотивированный расчет размера корректировки цены аналога № 3 изложен в заключении со ссылкой на источники использованной информации (том 3, л.д. 93-94). Сведения, указывающие на то, что использованная экспертом информация об отсутствии по состоянию на 1 января 2014 года коммуникаций на земельных участках – объектах оценки не соответствует действительности, административным ответчиком не представлены.

Сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки – участки под офисно-торговую застройку - определен экспертом правильно. Из этого же сегмента правомерно экспертом подобраны объекты-аналоги.

Основания повергать сомнению обоснованность выводы эксперта об итоговой стоимости объектов у суда отсутствуют. В удовлетворении ходатайства Правительства Ростовской области о назначении повторной судебной экспертизы судом отказано по основаниям, приведенным в определении от 7 августа 2019 года.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость участков равной этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 60 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Представитель административного истца заявил о согласии последнего оплатить расходы, связанные с проведением экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 22 000 кв.метров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., подлежавшую применению с 1 января 2015 года до 14 сентября 2016 года, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 36 322 000 рублей.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 22 000 кв.метров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ростовская ..., подлежавшую применению с 1 января 2015 года до 14 сентября 2016 года, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 36 322 000 рублей.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 22 000 кв.метров, расположенного по адресу: ..., подлежавшую применению с 1 января 2015 года до 23 декабря 2016 года, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 36 322 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков считать 1 апреля 2019 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 60 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение суда принято в окончательной форме 12 августа 2019 года

Судья О.А.Руднева