Дело № 3а-125/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 22 октября 2020 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С. с участием представителя административного истца ФИО5 - ФИО2, представителей административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО3, ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО5 к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

Пак В.В. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 3449,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. в размере 42 936 343 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником данного нежилого здания, кадастровая стоимость которого приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019г. № 103 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости» по состоянию на 01.01.2019г. определена в размере 89 352 053,02 руб. Отчетом об оценке № 96.6/Н/2020, выполненным оценщиком ООО «Оценка-партнер», рыночная стоимость здания определена в размере 42 936 343 руб., что в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, исходя из которой исчисляется уплачиваемый налог на имущество.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца ФИО5, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

Представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО3, ФИО4 возражали против удовлетворения административного иска по тем основаниям, что представленный административным истцом отчет об оценке не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости. Выводы оценщика о том, что объект оценки относится к сегменту складской недвижимости, являются не обоснованными, поскольку сегментация недвижимости производится на основании функционального назначения и фактического использования, а не в зависимости от конструктивных особенностей объекта. Объект оценки представляет собой торгово-складской комплекс, большую часть которого занимают спортивная и торговая площади, а не склады., следовательно, относится к сегменту рынка нежилой коммерческой недвижимости. Конструктивные элементы выбранного аналога существенно отличаются от конструктивных элементов объекта оценки, корректировки по различиям в конструктивах не произведены. 

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. 

Из письменного отзыва заинтересованного лица администрации города Хабаровска следует, что по мнению администрации, если суд придет к выводу о том, что представленный административным истцом отчет об оценке №96.6/Н/2020 от 13.07.2020г. не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки, в удовлетворении заявленных требований следует отказать. 

Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 3449,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, с 11.03.2015г. принадлежит на праве собственности Паку В.В.

Согласно статье 400 Налогового кодекса РФ физические лица являются плательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 01.01.2020г. единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01.01.2017г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость здания, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 10.02.2020г., составляет 89 352 053,02 руб., определена по состоянию на 01.01.2019г. приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019г. № 103 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости», принятом в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке). Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2020г. 

Согласно частям 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическим лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пак В.В., являясь собственником здания, налог на которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, в силу приведенной нормы имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. 

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость здания, административным истцом представлен Отчет №96.6/Н/2020 от 17.07.2020г., составленный оценщиком ООО «Оценка-Партнер» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 42 936 343 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Изучив содержание Отчета об оценке № 96.6/Н/2020 от 17.07.2020г., суд приходит к выводу, что он соответствует вышеизложенным требованиям.

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2019г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод укрупнённых обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы), который предполагает расчет стоимости строительства (воспроизводства) сравнительной единицы аналогичного здания, на основании нормативных данных, с последующей корректировкой показателя. Отказ от доходного и сравнительного подходов и иных методов в рамках затратного подхода в Отчете обоснован.

Из Отчета следует, что объект оценки введен в эксплуатацию в 2014 году. Общая площадь здания 3 449,5 кв.м., строительный объём – 22 546 куб.м., количество наземных этажей – 4, подземных - подвал; фундамент – железобетонный ростверк по железобетонным столбам; наружные стены – стеновые «Сэндвич» панели по металлическому каркасу; перекрытия – сборные железобетонные плиты, надподвальное – монолитная железобетонная плита. Внутренняя отделка – окраска, плитка, облицовочные пластиковые панели, подвесной потолок. Инженерные коммуникации – отопление централизованное, водоснабжение централизованное, горячее водоснабжение, канализация, электричество, вентиляция, слаботочные системы. Класс качества – Premium. Представляет собой складской комплекс с помещениями торгового назначения, где часть помещений используется как пункт выдачи товара со склада, незначите6льную часть помещений занимает оптово-розничный магазин с преобладанием расположения товара на стеллажах, что характерно для складских помещений. Большую часть занимают помещения складского назначения, помещения верхних этажей – административная часть и бытовые помещения для персонала. С учетом конструктивных особенной объекта оценки, фактически представляющего собой складской комплекс, отнесен к сегменту складской недвижимости. 

Объект-аналог подбирался по аналогичным конструктивным решениям (класс конструктивной системы, общая этажность, схожие значение, конструктивные элементы, объемно-планировочные решения).

В качестве аналога использован типовой объект из Сборника «КО-ИНВЕСТ», «Складские здания и сооружения. В уровне цен на 01.01.2017г.», раздел 3.19 «Здания межотраслевого применения», код объекта – СЗ.19.000.0133. Объект-аналог – «Транзитные склады». Класс качества – Premium. 

Оценщиком обоснованы и внесены корректировки на различие в объемно-параметрических характеристиках - на различие по высоте этажа, поправка на разницу в объеме (площади); также внесены регионально-климатические и регионально-экономические поправки и поправки на текущие цены при расчете стоимости строительства объекта оценки. Расчеты приведены в Отчете.

Прибыль предпринимателя определена в размере 19 %.

Произведен расчет стоимости строительства объекта аналога.

Физический износ объекта оценки определен в размере 10 % в соответствии с «Методикой определения физического износа гражданских зданий», утв. приказом Минкомхоза РСФСР от 27.10.1970г. № 404. 

Признаки функционального устаревания не выявлены. 

Экономическое устаревание объекта оценки определено в размере 64% со ссылкой на местоположение объекта в пределах города – промышленный район, характеризующийся низкой экономической развитостью. Для определения размера экономического устаревания применен метод соотнесения ставок аренды за пользование земельным участков, с использованием данных решения Хабаровской городской Думы от 28.03.2000г. № 413 «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам», постановление администрации города Хабаровска от 24.11.2016г. № 4279 «Об утверждении базовых размеров арендной платы на 2017, 2018 и 2019 годы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности».

Совокупный износ определен в размере 65 %. 

Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 42 936 343 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащие в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналога, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Из показаний свидетеля ФИО1 следует, что объект оценки отнесен к сегменту складской недвижимости, исходя из его конструктивных особенностей и фактического использования, которое на дату оценки (01.01.2019г.) не соответствует данным технического паспорта 2014 года. Различия в конструктивных элементах объекта оценки и объекта аналога отсутствуют, что отражено на стр. 79 Отчета.

Содержание отчета, показания оценщика в судебном заседании опровергают доводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. 

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость нежилого здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости дата применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда – 01.01.2020г., следовательно, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2020г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд, 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО5 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 3449,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. в размере 42 936 343 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз 

Решение в окончательной форме принято 29 октября 2020 года.