Дело №3а-125/2020

33OS0000-01-2020-000166-29

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Владимир 19 ноября 2020 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Семёнова А.В.

при секретаре Кротковой Ю.В.

с участием административного истца ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Заслушав объяснения административного истца, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2016 года.

В обоснование требований указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером **** площадью 9534+/- 34 кв. м., по адресу: ****.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 установлена в размере 9 348 833,60 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке, подготовленном ООО «Независимая оценка» от 25.12.2019г. №626 в размере 3 358 801 рублей.

Административный истец полагает, что превышение кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает его права и законные интересы как арендатора, поскольку от кадастровой стоимости зависит размер арендной платы. 

В судебном заседании административный истец ФИО1 требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с представленным им отчетом. Полагал, что определенная в отчете оценщика С. рыночная стоимость более соответствует действительной стоимости земельного участка, чем определенная экспертом.

Представитель административного ответчика администрации Александровского района просил рассмотреть дело в свое отсутствие, указал, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, а также не оспаривает экспертное заключение.

Представитель заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района Владимирской области, извещенный надлежащим образом, своей позиции по делу не представил, своего представителя в суд не направил.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Владимирской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Владимирской области просили рассмотреть дело в их отсутствие, оставив разрешение спора на усмотрение суда.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Заслушав объяснения административного истца, исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка также устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, могут обратиться, в том числе, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является арендатором земельного участка, собственность на который не разграничена, с кадастровым номером **** общей площадью 9534 +/- 34 кв.м, расположенного по адресу: ****, что следует из договора купли-продажи незавершенных строительством объектов недвижимости (л.д.6-8 Т.1), выписки из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.9-11 Т.1), сведений Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района от 11.08.2020 (л.д.107 Т.1). При этом на указанном участке находится принадлежащее ему нежилое здание, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.12-14 Т.1). Как собственник объекта недвижимости ФИО1 вправе выкупить земельный участок под таким объектом по цене, определяемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Законом Владимирской области от 25.02.2015 № 10-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области».

Таким образом, размер кадастровой стоимости влияет на права и обязанности административного истца и может быть им оспорен.

Постановлением администрации Александровского района от 18.11.2016 № 1982 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов муниципального образования Александровский район Владимирской области.

Согласно представленной выписке из ЕГРН и копии указанного постановления по состоянию на 01.01.2016г. кадастровая стоимость участка определена в размере 9 348 833,60 рублей.

Административным истцом в подтверждение доводов о превышении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества над его рыночной стоимостью представлен отчет оценщика ООО «Независимая оценка» С. от 25.12.2019г. №626, согласно которому по состоянию на 01 января 2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 3 358 801,72 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 30.01.2020 №57 заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости в соответствии с указанным отчетом отклонено.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости и проверки представленного административным истцом отчета об оценке на соответствие требованиям стандартов оценки.

Согласно заключению эксперта ООО «ГК ПРОФИ» А. от 26.10.2020 г. №Э-301/2020 по состоянию на 01 января 2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 5 540 000 рублей.

В силу статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных доказательств. При этом никакое из доказательств не имеет для суда заранее установленной силы.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

При этом рыночная стоимость земельного участка должна быть установлена в соответствии с заключением эксперта А. от 26.10.2020 г. №Э-301/2020.

Экспертиза проведена оценщиком ООО «ГК ПРОФИ» А., имеющей соответствующее образование, предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Указанный эксперт отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, состоит в саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности и действующий полис страхования ответственности субъектов оценочной деятельности.

Заключение эксперта от 26.10.2020 г. №Э-301/2020 соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральным стандартам оценки ФСО-7, ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, подлежащим обязательному применению при оценке недвижимости. Отчет содержит полное описание объектов оценки и произведенных расчетов их рыночной стоимости, методов оценки, сведения об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия представленного административным истцом отчета об оценке установленным требованиям.

Довод административного истца о несоответствии указанной в экспертном заключении рыночной стоимости действительной рыночной стоимости объекта оценки объективными доказательствами не подтверждается.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, обоснованных возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало. 

Представленный административным истцом отчет ООО «Независимая оценка» от 25.12.2019г. №626, подготовленный оценщиком С., не может быть положен в основу судебного решения в связи с выявленными недостатками, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Суд соглашается с выводами эксперта о допущенных оценщиком С. нарушениях, которые, по мнению эксперта, могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Указанные выводы сделаны со ссылкой на фактические обстоятельства, федеральные стандарты оценки, подтверждаются материалами дела и лицами, участвующими в деле, не оспорены.

В частности, эксперт указал на нарушение требований к содержанию отчета относительно информации об оценщике и заказчике, на отсутствие перечня использованных данных об объекте оценки и их источников, на отсутствие анализа влияния политической обстановки в стране, отсутствие суждения о возможных границах интервала.

При этом суд соглашается с замечаниями, указанными в решении комиссии относительно отсутствия корректировки на местоположение объекта оценки и объектов-аналогов относительно областного центра и крупных автотрасс и наличия ж/д сообщения. Также в решении комиссии указано на несоответствие описания объекта-аналога №1 в отчете приведенной о нем информации в скриншоте относительно наличия коммуникаций.

Кроме того и в решении комиссии, и в экспертном заключении указано на необоснованность применения корректировки на торг в отношении объекта-аналога№2, поскольку его продажа предполагалась путем проведения аукциона с указанием шага на повышение цены.

Суд соглашается с выводами Комиссии и эксперта, что указанные недостатки не позволяют подтвердить достоверность сделанных оценщиком С. выводов о рыночной стоимости объекта оценки.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

В данном случае датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной следует считать 30 декабря 2019 года, то есть дату его обращения в Комиссию.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** общей площадью 9534+/- 34 кв.м., расположенного по адресу: **** по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 5 540 000 рублей (пять миллионов пятьсот сорок тысяч) рублей.

Считать датой подачи административного искового заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 30 декабря 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий 

Судья Владимирского областного суда А.В. Семёнов

Мотивированное решение изготовлено 20 ноября 2020 года