УИД 70RS0004-01-2023-003108-80

Дело № 2-12/2025 (№ 2-101/2024; №2-3012/2023)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 января 2025 г. Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Кравченко А.В., 

при секретаре Суракове Э.Г., 

с участием: 

представителя истца ФИО1 ФИО2, действующего на основании доверенности от 04.08.2022 года, выданной на 10 лет, 

представителя ответчика администрации Города Томска ФИО3, действующей на основании доверенности от 17.05.2024, выданной на один год, 

представителя третьего лица Департамента управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска ФИО4, действующего на основании доверенности от 26.06.2024, выданной на один год, 

представителя третьего лица ГУ МЧС России по Томской области ФИО5, действующего на основании доверенности от 09.01.2025, выданной до 31.12.2025, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Томска, Департаменту градостроительного развития Томской области о признании права собственности на самовольную постройку, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, в котором просила признать за истцом право собственности на самовольную постройку – 4-х этажное нежилое строение (пристрой к дому), расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование заявленных требований указала, что 28.01.2003 между ФИО1 и Департаментом недвижимости администрации г. Томска в лице первого заместителя руководителя комитета по земельным ресурсам и землеустройству был заключен договор аренды земельного участка ТО-21-14079 от 28.01.2003 для строительства торгового центра к 9-этажному жилому дому, земельный участок с кадастровым 

<

адрес>, площадью 885,72 кв.м был передан арендатору ФИО1 Комитетом строительного надзора департамента градостроительства и перспективного развития администрации г. Томска было выдано разрешение на строительство № 88-с от 15.06.2005. 10.02.2009 истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права на спорный объект незавершенного строительства, степень готовности 90%. В связи с тяжелой финансовой ситуацией строительство объекта истцом не осуществлялось, ранее выданное разрешение на строительство от 15.06.2005 не продлялось. В связи с дальнейшей невозможностью получения разрешения на строительство, в связи с ликвидацией Департамента архитектуры и градостроительства и перспективного развития, объект был достроен с нарушением установленной законом процедуры, в связи с чем, в настоящее время является самовольным строением. ФИО1 обладает правом аренды на земельный участок по адресу: 

<

адрес> на основании договора аренды от 28.01.2003. Сохранение самовольной постройки не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением ФГБОУ «ТГАСУ». 

Определением судьи Советского районного суда г. Томска от 17.08.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска, ГИ ГСН Томской области, ГУ МЧС России по Томской области. 

Определением Советского районного суда г. Томска от 27.12.2024 (протокольно) по ходатайству стороны истца, произведена замена ненадлежащего ответчика Департамента архитектуры и градостроительства г. Томска на надлежащего Департамент градостроительного развития Томской области. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о дате, времени и месте рассмотрения дела, избрав форму процессуального участия через представителя. 

Представитель истца ФИО1 ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что совокупностью доказательств, имеющихся в материалах дела, а также выводов судебной экспертизы следует, что спорное строение не нарушает прав граждан, не создает угрозы жизни и здоровью. Ссылка представителя ответчика на наличие красных линий, которые пересекают объект, не может служить основанием для отказа истцу в иске, поскольку на момент предоставления земельного участка истцу по договору аренды и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, они не были установлены. Обратил внимание, что договор аренды с ФИО1 до настоящего времени не расторгнут, недействительным не признан, что подтверждается, в том числе, фактом оплаты истцом арендных платежей. Указал, что 10% незавершенных работ по строительству торгового комплекса составляют наружное благоустройство и четыре внутренние перегородки внутри помещения. С момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства здание находилось в том же виде, в котором находится по настоящее время. 

Представитель ответчика администрации Города Томска ФИО3 в судебном заседании просила в удовлетворении требований отказать. Указала, что основанием для отказа в удовлетворении требований истца является установленный судебными экспертами факт выхода спорного объекта за границы предоставленного по договору аренды земельного участка, а также несоответствие объекта установленной документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки, пересечение с красными линиями. Не отрицала, что органы местного самоуправления на протяжении более 15 лет не обращались с самостоятельным иском о сносе самовольной постройки. 

Представитель ответчика Департамента градостроительного развития Томской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте судебного разбирательства. Представил отзыв на исковое заявление, согласно которому полагал, что Департамент является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу. Указал, что истцом не представлено доказательств того, что договор аренды земельного участка является действующим. Кроме того, самостоятельным основанием для отказа в иске является факт пересечения объекта красных линий, утвержденных постановлением администрации Города Томска от 25.12.2002 № 4313-з «Об утверждении архитектурного и градостроительного решения проекта детальной планировки и проекта застройки (реконструкции» микрорайона «Центральный». 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска ФИО4 в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что строительство спорного объекта не соответствует правовому режиму земель общего пользования. 

Представитель третьего лица ГУ МЧС России по Томской области ФИО5 в судебном заседании поддержал доводы Управления, изложенные в отзыве на исковое заявление. Указал, что в заключении судебной экспертизы отсутствуют какие-либо сведения о соответствии, либо не соответствии объекта требованиям пожарной безопасности. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ГИ ГСН Томской области, Управление Росреестра по Томской области, в судебное заседание не явились, причин неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не просили, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела. 

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело по существу при настоящей явке лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения участников процесса, ознакомившись с отзывами на исковое заявление, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 264 ГК РФ предусмотрено, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. 

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. 

Статьей 29 Земельного кодекса РФ закреплено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

В соответствии с положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ, арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

Как предусмотрено статьей 4 ГрК РФ, законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений (далее - градостроительные отношения).

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ч.1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка (ч.1 ст.38 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно ст. 1 ГрК РФ объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие);

Статьей 51 ГрК РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

После завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства органом государственного строительного надзора проводится выездная проверка, по результатам которой оцениваются выполненные работы, и принимается решение о выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации и (или) информационной модели либо об отказе в выдаче такого заключения.

Согласно ст. 55 ГрК РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В соответствии с ч. ч. 1, 2, 3 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. 

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

Самовольная постройка подлежит сносу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

В силу ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

В соответствии с п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. 

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки (п. 25 Постановления). 

В соответствии с п. п. 39, 41 указанного Постановления, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта. 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом - арендатором земельного участка, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). 

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пунка 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности четырехэтажный (1 подземный этаж) объект незавершенного строительства с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 600,7 кв.м, степенью готовности 90%, запись государственной регистрации от 10.02.2009 № 70-70-01/037/2009-100, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.02.2009, выпиской из ЕГРН по состоянию на 05.08.2024 № КУВИ-001/2024-198730978. 

Собственником земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 885,72 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства торгового центра, пристроенного к 9 этажному жилому дому, является муниципальное образование «Город Томск», что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 27.12.2024 № КУВИ-001/2024-314194332. 

Постановлением Мэра Города Томска от 28.01.2003 № 215-з, ФИО1 в аренду предоставлен земельный участок площадью 885,72 кв.м по 

<

адрес>, сроком на два года для строительства торгового центра, пристроенного к 9 этажному жилому дому в границах, согласно выкопировке. 

На основании указанного постановления между ФИО1 и Департаментом недвижимости администрации Города Томска 28.01.2003 заключен договор аренды земельного участка по 

<

адрес>, сроком на два года. 

Постановлением Мэра Города Томска от 04.04.2005 № 1268з, ФИО1 продлен договор аренды указанного земельного участка до 31.12.2006. Дополнительным соглашением. 

Дополнительным соглашением к договору № ТО-21-14079 от 28.01.2003 от 11.04.2005 срок действия договора аренды, заключенного с ФИО1 продлен до 31.12.2006. 

15.06.2005 ФИО1 комитетом строительного надзора администрации Города Томска выдано разрешение № 88-с, на строительство торгового центра, пристроенного к 9 этажному жилому дому по 

<

адрес> на основании проектной документации. Срок действия разрешения установлен до 15.06.2006. 

Соглашением № 5 от 10.05.2007 о внесении изменений в договор аренды земельного участка № ТО-21-14079 от 28.01.2003, заключенным между ФИО1 и муниципальным образованием в лице начальника управления земельных отношений, срок действия договора аренды продлен на неопределенный срок. Актом приема-передачи от 10.05.2007 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок по 

<

адрес>. 

Дополнительным соглашением № 1 от 31.07.2008 дополнительное соглашение от 11.04.2005, 29.05.2006, от 28.01.2003 расторгнуто с 10.05.2007. Срок действия договора аренды установлен с 10.06.2005 по 10.02.2009. 

Вместе с тем, как следует из выписки ЕГРН на земельный участок от 27.12.2024 № КУВИ-001/2024-314194332, сведений о прекращении права пользования спорным земельным участком, не имеется. 

Как следует из решений Арбитражного суда Томской области от 25.12.2013 по делу № А67-6219/2013, от 13.03.2014 № А67-6219/2013, ранее Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Томска обращался с исками к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 2011 по 2013 годы. 

Согласно представленным чеком по операции ПАО сбербанк от 15.05.2023, 13.08.2023 ФИО1 продолжает оплачивать арендные платежи за пользование земельным участком. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что вопреки указанию стороны ответчика и третьего лица Департамента управления муниципальной собственностью, договор аренды, заключенный с ФИО1 зарегистрирован в установленном порядке, в настоящее время не расторгнут, продолжает свое действие, что подтверждается сведениями регистрирующего органа. 

Согласно представленной в материалы дела технической документации, рабочему проекту по объекту «Жилой дом по 

<

адрес>. IV очередь строительства. Торговый центр, IV очередь – пристроенный объект обслуживания – торговый центр, располагаемый на пересечении 

<

адрес>, является пристройкой к блок-секции, входящей в III очередь строительства. 

Из экспертного заключения Управления Главгосэкспертизы России по Томской области от 16.12.2004 следует, что рабочий проект «Жилой дом по 

<

адрес> IV очередь строительства. Торговый центр», откорректирован по замечаниям экспертизы, рекомендуется к утверждению. 

Как указано выше, в отношении спорного объекта ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2009 на объект незавершенного строительства, степенью готовности 90%. 

Согласно справке ООО «Центр независимой Экспертизы и Оценки» от 09.02.2023, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на дату оценки и без учета стоимости доли земельного участка, составляет 24786000 руб. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что в связи с тяжелой финансовой ситуацией строительство объекта истцом длительное время не осуществлялось, ранее выданное разрешение на строительство от 15.06.2005 не продлялось, в связи с дальнейшей невозможностью получения разрешения на строительство, в связи, в том числе, с ликвидацией Департамента архитектуры, градостроительства и перспективного развития, объект был достроен с нарушением установленной законом процедуры, в связи с чем, в настоящее время является самовольным строением.

В качестве подтверждения возможности сохранения самовольной постройки и отсутствием нарушений градостроительных и строительных норм и правил, прав и охраняемых интересов неопределенного круга лиц, истцом представлено заключение ФГБОУ ВО «Томский государственный архитектурно-строительный университет» (СМиТ ТГАСУ) № 01-06/21-ОСК, согласно которому техническое состояние строительных конструкций согласно СП 13-102-2003 оценено как «работоспособное», обследуемый объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам; не несет угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц; соответствует нормам по пожарной безопасности. 

В качестве подтверждения соответствия спорного объекта правилам и требованиям пожарной безопасности истцом представлен отчет по оценке пожарного риска РПР № 01-2024 от 17.04.2024, согласованный специалистом (экспертом) по оценке соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности ИП С.С.С,, согласно которому в результате определения расчетных величин индивидуального пожарного риска торгового центра установлено, что объект имеет объемно-планировочное и организационно техническое исполнение, что индивидуальный пожарный риск отвечает требуемому и не превышает значений одной миллионной в год. 

Учитывая предмет и основание иска, а также фактических обстоятельств дела, в том числе, давность составления отчета ФГБОУ ВО «Томский государственный архитектурно-строительный университет» (2021 год) по ходатайству сторон определением Советского районного суда г. Томска от 23.10.2023, с учетом определения Советского районного суда г. Томска от о замене экспертного учреждения от 21.11.2023, от 11.03.2024 по делу назначено проведение комплексной судебной строительно- технической экспертизы, производство которой поручено экспертам ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России (г. Новосибирск). 

Согласно заключению комиссии экспертов ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России от 18.11.2024 № 1120, 1121/2024, в результате изучения представленных материалов дела, а также осмотра объекта на месте, эксперты пришли к следующим выводам:

- для окончания строительства и сдачи в эксплуатацию объекта незавершенного строительства по 

<

адрес>, необходимо и достаточно завершить строительство в соответствии с ранее разработанным проектом, с учетом замечаний, отмеченных в заключении Главгосэкспертизы по Томской области; 

- нежилое здание – объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в состоянии на день проведения экспертного осмотра, требованиям технических регламентов о безопасности зданий и сооружений соответствует; 

- нежилое здание – объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в состоянии на день проведения экспертного осмотра, требованиям пожарной безопасности соответствует; 

- нежилое здание – объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, как с учетом его функционального назначения, так и без его учета, установленной документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки, иным обязательным требованиям к параметрам постройки не соответствует; 

- нежилое здание – объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, санитарно-эпидемиологическим требованиям после завершения его строительства будет соответствовать; 

- дальнейшая эксплуатация объекта после завершения строительства без угрозы обрушения несущих конструктивных элементов и безопасности пребывания людей в зоне расположения его конструкций возможна; 

- проведение каких-либо дополнительных работ для безопасной эксплуатации нежилого здания, кроме работ по завершению строительства в соответствии с проектными решениями не требуется; 

- при разработке соответствующей документации и выполнения соответствующих работ снос объекта незавершенного строительства без несоразмерного ущерба жилым домам, расположенным по адресу: 

<

адрес>, возможен; 

- объект незавершенного строительства частично выходит за границы земельного участка с кадастровым №. Часть северной стороны объекта (наземный контур от характерной точки № 4 до характерной точки № 11) выходит за границы земельного участка, площадь застройки за границами земельного участка составляет 56 кв.м. Часть западной и юго-западной стороны объекта (в месте примыкания к многоквартирному дому от характерной точки № 20 до характерной точки№ 31 и от характерной точки № 31 и до характерной точки № 3) выходят за границы земельного участка, площадь застройки за границами земельного участка составляет 20 кв.м. 

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ.

Исследовав имеющиеся в деле заключения экспертов и специалистов, суд считает, что при решении вопроса об обоснованности заявленных истцом требований, необходимо руководствоваться заключением ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России от 18.11.2024, поскольку оно в полном объёме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является ясным, полным, объективным. Настоящее заключение подготовлено экспертами на основании изучения и анализа, представленных им материалов дела и содержит более подробное описание проведенных исследований. Сделанные в результате исследования выводы экспертов и ответы на поставленные судом вопросы, противоречий не содержат, согласуются с иными представленными в материалы дела доказательствами. Эксперты обладают соответствующей квалификацией, имеют высшее техническое образование, достаточный стаж экспертной работы, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, отвод экспертам не заявлен. 

Кроме того, суд учитывает, что Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 № 3041-р дополнен перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р (Собрание законодательства Российской Федерации, 2021, N 47, ст. 7923), разделом VIII следующего содержания: "VIII. Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством Судебная строительно-техническая экспертиза".

С учетом изложенного, учитывая, что ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России является государственным судебно-экспертным учреждением, оснований для критической оценки указанного заключения суд не находит. 

Лицами, участвующими в деле, ходатайства о назначении по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы не заявлено.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, ответчиками в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлены суду доказательства, свидетельствующие о том, что спорное строение создает угрозу жизни и здоровью граждан и нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не соответствует градостроительным и строительным требованиям и нормам действующего законодательства, пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности. 

Доводы представителя ответчика и третьего лица Департамента управления муниципальной собственностью о том, что основанием для отказа в удовлетворении требований ФИО1 является установленный факт выхода объект незавершенного строительства частично за границы земельного участка с кадастровым №, а также несоответствие объекта установленной документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки, признаются судом несостоятельными. 

Согласно п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, суду необходимо разъяснить сторонам право на предъявление иска, встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков, для совместного рассмотрения с первоначальным иском (статьи 137, 151 ГПК РФ, статьи 130, 132 АПК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой (п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года), сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в статье 222 ГК РФ.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается на основании совокупности доказательств, применительно к особенностям конкретного дела.

Статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в целях строительства соответствующего объекта застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве. Уполномоченным органам проверяется соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным градостроительным параметрам и требованиям, а также правовому режиму земельного участка (части 8 - 10 статьи 51.1 ГрК РФ).

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в п. 10 постановления Пленума N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3 1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Согласно пп. 29 - 31 постановления Пленума N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Согласно постановлению Мэра Города Томска от 25.12.2002 № 4314з, утверждены архитектурные и градостроительные решения проекта детальной планировки и проекта застройки (реконструкции) микрорайона «Центральный» в границах улиц: пр. Фрунзе, Красноармейская, Сибирская, пр. Комсомольский. 

Постановлением Мэра Города Томска от 04.05.2005 № 1756з, в указанное выше постановление внесены изменения, произведена корректировка проекта детальной планировки (ПДП) Центрального жилого района, прилегающего к пр. Комсомольский, пр. Фрунзе, ул. Гоголя и пойменной части р. Ушайка», утвержден проект застройки (реконструкции) микрорайона «Центральный» в границах ул. Красноармейская – ул. Сибирская – пр. Комсомольский – пр. Фрунзе в г. Томске». 

Постановлением администрации Города Томска от 20.02.2016 № 156-з, проект детальной планировки (ПДП) Центрального жилого района от 25.12.2002 № 4313-з (в редакции постановления Мэра города Томска от 04.05.2005 № 1756-з), в части проектных предложений по функциональному использованию территорий и архитектурно – планировочному и объемно – пространственному решению застройки, положений о функциональном и строительном зонировании территории, а также о перспективной застройке, параметрах и местах размещения объектов капитального строительства, за исключением положений о красных линиях. Проект застройки (реконструкции) микрорайона «Центральный» в границах ул. Красноармейская – ул. Сибирская, - пр. Комсомольский – пр. Фрунзе в г. Томске», утвержденный постановлением Мэра города Томска от 25.12.2002 № 4314-з (в редакции постановления Мэра города Томска от 04.05.2005 № 1756-з) отменен. 

Как следует из схемы планировки и застройки территории микрорайона «Центральный» объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200010:45, пересекает, установленные красные линии, утвержденные в составе проекта детальной планировки и застройки, утвержденной постановлением Мэра города Томска 

от 25.12.2002, в редакции от 04.05.2005 № 1756з). 

Согласно открытым источникам, размещенным на официальном сайте администрации Города Томска, решением Думы Города Томска от 27.11.2007 № 687 скорректирован Генеральный план муниципального образования "Город Томск" от 21.05.1992 и утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Томск".

Как установлено экспертами в заключении судебной экспертизы, подтверждается материалами дела, земельный участок, предоставленный ФИО1 расположен в территориальной зоне «Зона общественно-жилого назначения (ОЖ)». Согласно сведениям ЕГРН (кадастровый план территории от 07.10.2024), земельный участок частично находится в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) с реестровым номером 70:21-6.83 «Одноцепная ВЛ-35кВ (3501) ОРУ 35 кВ ГРЭС II- ПС35 кВ Центральная - ПС 35 кВ-ТЭЦ-I», площадь ЗОУИТ в границах земельного участка составляет 252 кв.м. 

Вместе с тем, как указано ранее, на основании договора аренды от 28.01.2003, земельный участок площадью 885,72 кв.м, был предоставлен ФИО1 Департаментом недвижимости от имени администрации города Томска для строительства торгового центра, 15.06.2005, то есть после установления красных линий, далее комитетом строительного надзора администрации города Томска было выдано разрешение на строительство также торгового центра, при этом, в 2009 году объект незавершенного строительства был зарегистрирован в установленном порядке и выдано свидетельство о праве собственности на указанный объект. 

В рассматриваемом случае, по мнению суда, установление постановлением муниципального органа красных линий в отношении земельного участка, на котором возведен объект, его частичное несоответствие установленной документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки, которые введены в действие после предоставления земельного участка в аренду истцу, не может рассматриваться как препятствие для признания за ним права собственности; в течение действия договора аренды арендатор использовал земельный участок именно для тех целей, для которых был предоставлен земельный участок - для целей завершения строительства, без претензий и без препятствий со стороны арендодателя; после вынесения спорного постановления об утверждении красных линий, изменения режима пользования территории, ответчик к арендодателю с требованиями о расторжении договора не обращался. 

Суд также полагает необходимым учесть, что исходя из природы самовольного строительства как правонарушения, ординарной санкцией выступает снос самовольной постройки, а единственной ему альтернативой - сохранение такой постройки (ее легализация) в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ.

При этом необходимо иметь в виду, что устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, а снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, на что неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации. 

Из материалов дела следует, что администрация города Томска на протяжении более 15 лет не обращалась с иском о сносе спорного самовольного строения, доводы в защиту публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан в рамках настоящего дела не приводила. 

Являясь собственником земельного участка, переданного в аренду в 2003 году истцу, администрация города Томска как с самостоятельными требованиями, так и со встречными требованиями в рамках рассмотрения настоящего дела, продолжительность рассмотрения которого составляла более года, об определении (установлении) границ земельных участков, не обращалась, контроля за принадлежащим имуществом длительное время не осуществляло. 

При этом, доказательств того, что выход спорного объекта за пределы границ земельного участка с северной стороны объекта (наземный контур от характерной точки № 4 до характерной точки № 11) на 56 кв.м, с западной и юго-западной стороны объекта (в месте примыкания к многоквартирному дому от характерной точки № 20 до характерной точки№ 31 и от характерной точки № 31 и до характерной точки № 3) на 20 кв.м не является устранимым, не представлено. 

Как следует из объяснений стороны истца, никем не опровергнуто, с северной стороны объект выходит за границы земельного участка за счет крыльца, а с западной и юго-западной стороны за счет полукруглого элемента, примыкающего к многоквартирному дому. В указанном виде (с крыльцом и полукруглой конструкцией сзади здания) объект был зарегистрирован в установленном порядке в 2009 году, проект нежилого здания (торгового центра) был утвержден Управлением Главгосэкспертизы России по Томской области в 2004 году. 

Исходя из указанных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что выход объекта за пределы земельного участка не может являться единственным основанием для отказа в удовлетворении требований истца, учитывая, при этом, что доказательств того, что муниципальный орган в установленном порядке лишен возможности обратиться на основании положений ст. 304 ГК РФ с требованиями об устранении нарушений своих прав, либо устранить указанные нарушения путем перераспределения, принадлежащих ему земель, не представлено. 

При этом, учитывая пассивное поведение органа местного самоуправления, отсутствие встречных требований о сносе самовольной постройки, разрешить вопрос о правовой судьбе объекта самовольного строительства в ином порядке не представляется возможным, поскольку обратное приведет к сохранению объекта в статусе незавершенного строительства, без возможности его использования по назначению. 

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, с учетом конкретных обстоятельств дела, а именно процента завершенности строительства объекта на 90%, его назначения, соблюдения баланса между публичным и частным интересом, который не должен приводить к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие встречных требований собственника земельного участка о сносе самовольно (частично) возведенного объекта, а также имеющихся доказательств того, что спорное строение соответствует установленным правилам землепользования и застройки, обязательным требованиям к параметрам постройки, предусмотренными градостроительными и строительными нормами и правилами, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц, суд находит требования ФИО1 подлежащими удовлетворению. 

При этом, при определении надлежащего ответчика, суд исходит из следующего. 

Статьей 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений отнесено резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а в соответствии со ст. 3.3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" также земельными участками, собственность на которые не разграничена.

Согласно ст. ст. 16, 17 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к компетенции органов местного самоуправления городского округа относится осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа.

В соответствии со ст. 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В силу ст. 34 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ч. 2 ст. 3.3. Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 25, п. 1.35 ст. 40 Устава г. Томска, именно Администрацией г. Томска осуществляются полномочия в отношении земель, находящейся в муниципальной собственности или земель государственная собственность на которые не разграничена. 

Учитывая указанные положения закона, в рассматриваемом споре, надлежащим ответчиком будет являться администрация Города Томска, как собственник земельного участка, на котором располагается спорный объект незавершенного строительства, а не Департамент градостроительного развития Томской области, который является исполнительным органом Томской области, входящим в систему исполнительных органов Томской области и который не наделен правомочиями в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности или земель, собственность на которые не разграничена. 

На основании изложенного, требования ФИО1 заявленные к Департаменту градостроительного развития Томской области, о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворению не подлежат. 

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Одним из способов защиты прав, предусмотренных статьей 12 ГК РФ, является признание права.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, ограничение этих прав, переход и прекращение подлежит государственной регистрации. 

В соответствии со ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, равно как и перехода права собственности, являются договоры, судебные решения, акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также другие документы, свидетельствующие о праве собственности на объекты недвижимости. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 98, 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление ФИО1 к администрации города Томска, Департаменту градостроительного развития Томской области о признании права собственности на самовольную постройку, удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии №, выдан ..., ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №), право собственности на самовольную постройку - незавершенный строительством объект пристрой к жилому дому, IV очередь строительства (торговый центр), общей площадью 600,7 кв. м, количество этажей – 4, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. 

В удовлетворении требований ФИО1 к Департаменту градостроительного развития Томской области отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска.

Председательствующий 

Мотивированное решение суд составлено 31 января 2025 года.