Дело №2-3/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Муромцево

25.01.2017 г.

Муромцевский районный суд Омской области в составе 

председательствующего судьи Мешаловой С.С., 

при секретаре Фроловой Т.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанными требованиями, мотивируя их тем, что 17.11.2015 г. между ней и ответчиком был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно здания гаража площадью 695,2 кв. м., с кадастровым № ..., расположенного по адресу: .... Стоимость гаража составила 1 650 000 руб. Кроме того договором установлено, что покупатель оплачивает 150 000 руб. в день подписания договора купли-продажи, а также начиная с 17.05.2016 г. и до 17.04.2018 г. включительно выплачивает продавцу по 62 500 руб. ежемесячно. Однако после покупки указанной недвижимости с наступлением весны и началом таяния снега, выяснилось, что она не пригодна для использования по назначению. Истец полагает, что ответчик умышленно заключил договор купли-продажи в ноябре, т.к. знал о недостатках гаража, что его кровля полностью не исправна. Для восстановления гаража нужны большие финансовые затраты, о которых истец не знала до заключения договора. Просила расторгнуть договор купли–продажи здания гаража заключенного с ФИО2 от 17.11.2015 г. 

Истец ФИО1 и ее представитель – адвокат Свирин В.А., действующий на основании ордера, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнив, что при оформлении договора купли-продажи продавцом не оговаривались имеющиеся недостатки здания. Специальными познаниями в строительстве ФИО1 не обладает, и не могла визуально установить наличие дефектов при осмотре гаража. Факт того, что протекает кровля гаража, она увидела только весной 2016 г., когда начал таять снег. Об обнаруженных недостатках она в устной форме известила продавца. Поскольку гараж не пригоден к дальнейшей эксплуатации, считает, что продавец существенно нарушил условия договора. В дополнениях к исковому заявлению просили взыскать с ответчика аванс, внесенный по договору купли-продажи в размере 150 000 руб., ежемесячные платежи, уплаченные по договору купли-продажи в размере 375 000 руб. расходы по оплате государственной пошлины 16 500 рублей, расходы по оплате судебной строительно-технической экспертизы 39 000 рублей.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования не признали в полном объеме и показали, что при заключении договора купли-продажи покупатель знал о недостатках товара, и был предупрежден о том, что требуется ремонт кровли. Сын истца Б. работал бухгалтером ООО «Орион», директором которого является ФИО2 В ходе выполнения своих должностных обязанностей Б. был в курсе технического состояния гаража. Второй сын истца - Е. летом 2015 г. временно размещал и ремонтировал транспортные средства на территории базы, пользовался гаражом и знал о его техническом состоянии. Цена товара была снижена на 40% от ее рыночной стоимости, ввиду имеющихся недостатков. Каких-либо мер по ремонту кровли ФИО1 с момента покупки здания не предпринимала, в суд обратилась по истечении 1 года, здание за это время могло ухудшиться. С выводами, изложенными в заключении строительно-технической экспертизы не согласны.

Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, изучив материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

В силу ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

На основании ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 

В соответствии с ч. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки возникли до его передачи покупателю или по иным причинам, возникшим до этого момента. 

Согласно договора купли-продажи от 17.11.2015 г. ФИО2 продал, а ФИО1 купила здание гаража, общей площадью 695,2 кв. м., с кадастровым номером № ..., расположенное по адресу: ..., за 1 650 000 руб. Исполнение продавцом ФИО2 обязательства по передаче товара подтверждается актом приема-передачи от 17.11.2015 г. (л.д. 8-10). 

Из акта приема-передачи от 17.11.2015 г. следует, что здание гаража находится в состоянии пригодном для использование по назначению. Претензий к техническому состоянию здания гаража со стороны покупателя нет (л.д.10).

Свидетельство о государственной регистрации права от 23.11.2015 г. (л.д. 109), выписка из ЕГРН (л.д.134-135) подтверждают, что право собственности истца ФИО1 на здание гаража по указанному адресу зарегистрировано в установленном законом порядке. 

По договору купли-продажи от 26.02.2016 г. ФИО1 приобрела у Администрации района и зарегистрировала право собственности на земельный участок, расположенный по указанному адресу (л.д.110, 136-138).

Заявляя требования о расторжении договора купли-продажи здания гаража, заключенного с ФИО2, истец ссылается на то, что приобретенный гараж имеет скрытые дефекты, о которых продавец не сообщил покупателю на момент заключения договора, и которые не позволяют использовать приобретенное по договору имущество по его прямому назначению.

Согласно технического паспорта нежилого строения, составленного по состоянию на 19.01.2005 г., одноэтажное здание гаража, площадью 695,2 кв. м., расположено по адресу: ..., имеет фактический износ 40% (л.д. 29-36). 

Свидетель Б. в судебном заседании показал, что с 2012 по 2015 г. работал бухгалтером в ООО «Орион», директором которого является ФИО2 Офисное помещение ООО «Орион» примыкало к зданию спорного гаража, но имело отдельный вход. В период его работы протекала кровля помещения офиса, но ответчик сказал, что отремонтировал и больше течь не будет. На момент покупки его матерью спорного гаража, ответчик говорил, что состояние здания хорошее, только требуется побелить и поменять отопительный котел. Поскольку ответчик ранее был строителем, он ему поверил. Растительности на кровле здания он не видел. Недостатки здания гаража были обнаружены только весной 2016 г. 

Свидетель Е. суду пояснил, что занимается перевозкой пассажиров в. р.п. Муромцево и осенью 2015 г. он попросил у ответчика спорный гараж для того, чтобы отремонтировать в нем автомобиль. Ответчик предложил купить гараж, говорил о том, что крышу отремонтировал. До заключения с его матерью договора купли-продажи о недостатках товара они ничего не знали, осматривали гараж только с внутренней стороны, поскольку снаружи был снег. В январе 2016 г. он запустил отопительный котел, здание стало прогреваться, отлетала штукатурка и начало капать с крыши. В марте 2016 г. кровля стала протекать, выпала часть стены.

Таким образом, свидетели подтвердили факт того, что ФИО1 на момент покупки не знала о наличии в приобретаемом объекте недостатков.

В ходе рассмотрения дела, определением Муромцевского районного суда Омской области от 28.11.2016 года, по ходатайству истца, назначалась судебная строительно-техническая экспертиза (л.д.39).

Согласно заключения экспертов №223/2016, при осмотре здания гаража площадью 695,2 кв.м., расположенного по адресу: ..., выявлены следующие дефекты и нарушения строительных норм и правил: расслоение каменной кладки; вымывание, выщелачивание раствора из швов каменной кладки, неправильная перевязка каменной кладки; выпирание каменной кладки, отклонение от вертикали и горизонтали; трещины каменной кладки в местах опирания несущих конструкций покрытия; перемычки над воротами смонтированы «вверх ногами» - петлями вниз; установлены подпорные стойки под балки покрытия, что привело к изменению расчетной схемы и нарушению работы конструкции; опирание перемычек пристройки на кладку составляет менее 100 мм.; местами отсутствует приварка плит покрытия к балкам покрытия; прорастание травы и кустарника через кровлю, разрушающие покрытие и утепление; разрушение и вываливание каменной кладки парапета; трещины в нижней зоне перемычек; трещины, расслоения и разрушения пилястров в местах опирания балок покрытия; нарушение защитного слоя бетона плит покрытия; разрушение штукатурного слоя стен. 

Все вышеперечисленные строительно-технические дефекты являются нарушением технического регламента о безопасности зданий и сооружений от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ. 

С высокой долей вероятности дефекты (повреждения) здания имелись и на 17.11.2015 г. Однако, без специальных знаний и навыков, не все из них было возможно установить, а также определить их значимость. На момент экспертного осмотра выявленные дефекты не являются скрытыми. 

Эксперты приходят к выводу, что данное здание гаража находится в аварийном состоянии, имеется угроза обрушения и в ныне существующем виде здания непригодно для дальнейшей эксплуатации. Вероятно, стоимость затрат на ремонт может превысить стоимость самого строения.

Вопреки доводов ответчика, суд усматривает, что заключение, проведенное экспертами АНО Западно-Сибирский Экспертно–Правовой Центр, не дает оснований сомневаться в правильности и обоснованности экспертных выводов, так как экспертиза проведена, с соблюдением требований ст. ст. 84 - 86 ГПК РФ, квалифицированными специалистами; эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Никаких противоречий между исследовательской частью и выводами заключение не содержит, выводы надлежаще мотивированы экспертами.

Суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, в данном случае, отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности доказательств. Кроме того, заключение экспертов не противоречит совокупности, имеющихся в материалах дела, доказательств (показаниям истца, свидетелей).

Доказательств, опровергающих выводы экспертов, ответчиком не представлено.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, доказательств того, что он передал истцу гараж надлежащего качества не представлено.

Допрошенный по ходатайству ответчика свидетель С. в судебном заседании показал, что работает водителем в ООО «Орион», ранее организация располагалась по адресу: .... Е. ставил свой автобус на территории организации. Перед покупкой Е. осматривал гараж, видел его состояние. Он говорил Е. о том, что задняя стенка гаража отваливается. В этот момент ФИО2 и ФИО1 находились в помещении офиса, после чего состоялась передача денежных средств ФИО2 за гараж.

Свидетель М. суду пояснил, что работал мастером в ООО «Орион», присутствовал при передаче денег ФИО2 по договору купли-продажи гаража. С лета 2015 г. автобус Е. находился на территории, прилегающей к зданию спорного гаража. 

Тем не менее, сведений о том, что продавец ФИО2 оговаривал с покупателем Е. все имеющиеся недостатки здания гаража, свидетели не подтвердили и материалы дела таких обстоятельств не содержат. 

Надлежит также отметить, что в договоре купли-продажи недостатки товара продавцом ФИО2 с покупателем ФИО1 также не оговаривались.

В судебном заседании установлено, что покупатель ФИО1 не обладает специальными познаниями в области строительства, перед заключением сделки хоть и осматривала здание, однако дефекты, которые не позволили использовать гараж по назначению, она не смогла обнаружить. Сделка купли-продажи состоялась поздней осенью, возможно, что наличие снежного покрова не позволило истцу должным образом увидеть и оценить состояние кровли здания.

Кроме того, из заключения строительно-технической экспертизы следует, что действительно не все дефекты (повреждения) возможно было установить на момент покупки, а также определить их значимость.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Требования гражданского законодательства, обязывающие продавца передать покупателю товар надлежащего качества, ответчиком не соблюдены. Приобретенное истцом здание гаража имеет многочисленные недостатки, что объективно подтверждается заключением эксперта, показаниями свидетелей.

Обстоятельства, на которые ссылался истец в обоснование своих требований, факт существенного нарушения договора, невозможности использовать приобретенное имущество по назначению, факт невозможности устранить недостатки товара без несоразмерных затрат, нашли свое подтверждение в судебном заседании. В связи с подтверждением существенного нарушения условий договора к качеству здания гаража по адресу: ..., а также невозможности обнаружения недостатков на момент покупки, требования истца о расторжении договора купли-продажи и взыскании с ответчика денежных средств уплаченных по договору, подлежат удовлетворению в полном объеме.

При удовлетворении исковых требований суд не принимает во внимание доводы ответчика о том, что имеющиеся протечки кровли гаража явились следствием действий истца, не принявшей мер по ее ремонту, поскольку из заключения судебной экспертизы следует, что дефекты здания по состоянию на 17.11.2015 г. имелись, состояние здания после покупки могло ухудшиться незначительно. 

Из представленного ответчиком отчета № 1698-01/17 об определении рыночной стоимости здания гаража по адресу: ..., подготовленного ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» следует, что рыночная стоимость гаража на 17.11.2015 г. составляет 2 214 554 рубля.

Данный отчет ответчик представил в обосновании своих доводов о том, что цена спорного гаража была снижена с учетом недостатков товара, наличием износа 40%.

В представленном отчете отсутствуют сведения о том, что оценщик ФИО4 осматривал объект оценки. Кроме того, пояснения истца свидетельствуют о том, что территория гаража огорожена и закрыта. В период проведения оценки с 18.01.2017 г. по 24.01.2017 г. оценщик, без ведома истца, не мог зайти на территорию, прилегающую к гаражу и в сам гараж. Данный факт вызывает у суда сомнения в объективности произведенной оценки.

Кроме того, спорный договор купли-продажи не содержит условий о том, что стоимость снижена в связи с наличием недостатков, в целях их последующего устранения. При таких обстоятельствах, суд не может принять во внимание доводы ответчика о снижении цены продаваемого гаража с учетом наличия недостатков, притом, что сами недостатки в договоре также не оговаривались.

В соответствии со ст. 453 ч. 2 и ч. 5 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. 

Оценивая представленные доказательства, суд признает исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании денежных средств уплаченных по договору купли-продажи, правомерными и подлежащими удовлетворению, что соответствует законодательному принципу полного возмещения ущерба и будет способствовать восстановлению нарушенного права истца.

Судом также установлено, что истец с целью восстановления нарушенного права понесла судебные расходы, за судебную экспертизу истцом оплачено – 39 000. (л.д.113а), при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в сумме 16 450 рублей 00 копеек (л.д. 2,16), указанные расходы она просит взыскать с ответчика.

Данные расходы, в силу ст.88, ст.98 ГПК РФ, суд признает необходимыми расходами, произведенными истцом, в связи с рассмотрением иска, и подлежащими взысканию с ответчика ФИО2 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявленные ФИО1 исковые требования, удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи от 17.11.2015 г. здания гаража, площадью 695,2 кв. м., с кадастровым № ..., расположенного по адресу: ..., заключенный между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1. 

Возвратить здание гаража, площадью 695,2 кв. м., с кадастровым ..., расположенное по адресу: ..., в собственность ФИО2.

Взыскать с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в размере 525 000 рублей 00 копеек, расходы на проведение судебной экспертизы – 39 000 рублей 00 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16 450 рублей 00 копеек, а всего 580 450 (пятьсот восемьдесят тысяч четыреста пятьдесят) рублей 00 копеек. 

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности ФИО1 на здание гаража, площадью 695,2 кв. м. с кадастровым № ..., расположенного по адресу: ... и регистрации права собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано сторонами в Омский областной суд через Муромцевский районный суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме. 

Судья

С.С. Мешалова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30.01.2017 г.

Судья

С.С. Мешалова