*** 

Мотивированное 

решение

 составлено 07 августа 2017 года

№ 2-1095/2017

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 августа 2017 года г.Березовский

Березовский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Аникиной К.С, при секретаре судебного заседания Цепиловой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа к ФИО1 о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка, неустойки за просрочку внесения арендных платежей, расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок,

установил:

Комитет по управлению имуществом Березовского городского округа обратился в суд с иском к ФИО1, которым просил:

взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от дата за период с дата по дата в размере 29850030 руб.; задолженность по пени за период с дата по дата в размере 6816620 руб. 87 коп.; 

расторгнуть договор аренды земельного участка № от дата общей площадью *** кв.м., кадастровый №, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа и ФИО1, и обязать ФИО1 передать Комитету по управлению имуществом Березовского городского округа земельный участок общей площадью *** кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес> посредством подписания акта приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

В обоснование иска истец указал, что между Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа и ООО «КонструкторАвто» по результатам аукциона по продаже права аренды для строительства объекта автосервиса, предметом которого выступал годовой размер арендной платы в сумме 19900000 руб., был заключен договор аренды земельного участка № от дата с кадастровым номером №, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> на срок с дата по дата для строительства объекта автосервиса - центра по ремонту и обслуживанию легковых автомобилей.

В дата года ответчик ФИО1 обратился к главе Березовского городского округа с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> ввиду того, что ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес> Ответчик приобрел право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях, в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым ответчик принял права и обязанности арендатора земельного участка.

В соответствии с п. *** договора арендная плата перечисляется ежеквартальными равными долями до 01 числа квартала, следующего за отчетным. Согласно п. *** договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере *** % от размера задолженности до полного погашения задолженности. 

В соответствии с расчетом задолженность по арендной плате составляет 29850030 руб. за период с дата по дата, задолженность по пени составляет 6816620 руб. 87 коп. за период с дата по дата. Истец направлял в адрес ответчика претензию-уведомление № от дата об уплате задолженности по арендной плате, неустойки и расторжении договора аренды земельного участка, однако обязательства не были исполнены.

В судебное заседание представитель истца Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен своевременно и надлежащим образом, что подтверждается распиской (л.д.36), в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.47).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался своевременно и надлежащим образом заказным письмом с уведомлением о вручении по известному суду адресу места жительства, совпадающему с местом регистрации: 

<

адрес> (л.д.43,55). Ответчику ФИО1 было направлено исковое заявление и приложенные к нему документы, а также определение суда о подготовке дела к судебному разбирательству, в котором судом были разъяснены процессуальные права и обязанности сторон, последствия неявки лиц, участвующих в деле, распределено бремя доказывания между сторонами, порядок представления доказательств, последствия их не представления. Ответчик ФИО1 о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил, доказательств уважительности причин неявки не представил, с ходатайством об отложении судебного разбирательства к суду не обращался, каких-либо ходатайств и возражений по иску Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа от ответчика ФИО1 в адрес суда не поступало.

Суд, принимая во внимание положения ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и ее разъяснения, данные в п.п.67,68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», определил рассмотреть дело при данной явке в отсутствие ответчика ФИО1 в порядке заочного производства в соответствии со ст.233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив фактические обстоятельства, исследовав представленные суду письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.1 и п.4 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу положений ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Судом установлено, следует из материалов дела, не оспорено ответчиком ФИО1, между Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа, действующим в качестве арендодателя, и ООО «КонструкторАвто», выступающим в качестве арендатора, дата был заключен договор аренды № (л.д.4-9), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью *** кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования - для строительства объекта автосервиса - центра по ремонту и обслуживанию легковых автомобилей (п. *** договора); срок аренды установлен с дата по дата (п. *** договора), годовой размер арендной платы - в сумме 19900000 руб. (п. *** договора), арендная плата перечисляется ежеквартально равными долями до 01 числа квартала, следующего за отчетным (п. *** договора). 

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что договор аренды земельного участка № от дата зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости дата, номер регистрации: № (л.д.52-54).

Факт надлежащего исполнения истцом обязанности по предоставлению земельного участка подтверждается актом приема-передачи, являющимся неотъемлемой частью договора аренды № от дата (л.д.10).

Как следует из п. *** договора аренды № от дата арендатор обязуется уплачивать арендную плату в срок, в размере и на условиях, установленных настоящим договором, в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере *** % от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности.

Пунктом *** договора аренды № от дата установлено, что при переходе права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на участке, права и обязанности по настоящему договору переходят от арендатора к новым собственникам объектов недвижимого имущества на основании п.2 ст.271 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации и оформляются дополнительным соглашением, заключаемым между арендодателем и новым собственником объекта недвижимого имущества.

Судом установлено, следует из материалов дела, на дату рассмотрения дела в суде, ответчик ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства общей площадью застройки *** кв.м, степень готовности *** %, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи недвижимости от дата (л.д.15-18), заключенного между ООО «КонструкторАвто», как продавцом, и ФИО1, как покупателем, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 

<

адрес> от дата (л.д.20), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от дата (л.д.49-51).Право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства общей площадью застройки *** кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости дата, номер регистрации: №

Из выписки Единого государственного реестра недвижимости от дата также следует, что государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства в спорный период в Едином государственном реестре недвижимости не производилось.

Как следует из п. *** договора купли-продажи недвижимости, заключенного дата между ООО «КонструкторАвто» и ФИО1, с момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником объекта незавершенного строительства и принимает на себя обязанности по уплате налога на имущество или иного налога, предусмотренного действующим законодательством, а также обязуется в течение 20 дней с момента получения копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на имя покупателя письменно известить Комитет по управлению имуществом Березовского городского округа о переходе права на объект (п.5.1.3. договора). 

Требования п. *** договора аренды земельного участка № от дата в части необходимости оформления между истцом Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа и ответчиком ФИО1 дополнительного соглашения к нему не выполнены, вместе с тем, данное обстоятельство не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца по следующим основаниям.

Пунктом 1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основные принципы земельного законодательства, в соответствии с подпунктом 7 которого предусмотрена платность использования земли, согласно которой любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка (п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п.4 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу положений п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Схожие положения установлены ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п.2.ст.271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 2 ст.223 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных правовых норм ответчик ФИО1, как новый собственник объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке, принадлежащем прежнему собственнику на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования. При этом ответчик ФИО1, как новый собственник объекта незавершенного строительства, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая, тем самым, права и обязанности арендатора земельного участка. Прежний же собственник объекта недвижимости - ООО «КонструкторАвто» - выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Соответственно, обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком на основании ранее заключенного договора аренды с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес> возлагается на ответчика ФИО1, как нового собственника объекта недвижимости. До этого момента обязанность по внесению арендной платы лежит на прежнем собственнике объекта недвижимости.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а, при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом, факт использования ответчиком ФИО1 земельного участка по адресу: 

<

адрес>, в спорный период с дата по дата не оспорен, вместе с тем, используя земельный участок на законном основании, арендную плату за пользование земельным участком ответчик не вносил, задолженность ответчика за период с дата по дата составляет сумму в размере 29850030 руб., неустойка за просрочку внесения арендных платежей рассчитана истцом за период с дата по дата и составляют сумму в размере 6816 620 руб. 87 коп., составляют сумму в размере олженноть ответчика ФИО2 ое имущество и сделок с ним от дата енности.ендодателю пеникаких-либо денежных средств в счет погашения данной задолженности ответчиком не вносилось, доказательств обратного суду со стороны ответчика не представлено.

Представленный истцом расчет арендной платы, в том числе, как в части основного долга, так и неустойки, ответчиком ФИО1 не оспорен. Судом представленный истцом расчет проверен, общая сумма задолженности соответствует условиям договора аренды, доказательств несоразмерности, в том числе явной, с учетом общей суммы задолженности по арендной плате, начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком ФИО1 суду не представлено, в то время, как бремя доказывания указанных обстоятельств в силу закона возложено на ответчика, в связи с чем оснований для снижения начисленной истцом договорной неустойки в порядке ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не находит.

Разрешая исковые требования истца о расторжении договора аренды земельного участка и возложении на ответчика обязанности передать истцу земельный участок, суд исходит из следующего.

Согласно ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами или договором (пункт 1). Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором (пункт 2).

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Специальные основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя приведены в ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в числе которых невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя. По смыслу части третьей данной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом, ответчик ФИО1 нарушил условие договора о внесении арендных платежей, за период с дата по дата задолженность составила 29 850 030 руб., что является существенным нарушением условий договора со стороны арендатора и может служить основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.

Учитывая, что ответчик не представил суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении им обязательств по договору аренды, погашении имеющейся задолженности в полном объеме, а также принимая во внимание отсутствие возражений ответчика по существу иска, обстоятельства неисполнения обязательств по внесению арендной платы по договору, установленные судом, длительность периода просрочки платежей, систематичность невнесения арендной платы, суд приходит к выводу о существенном нарушении прав арендодателя, в связи с чем удовлетворяет требование истца о расторжении договора аренды.

Согласно материалам дела, в претензии истца от дата, направленной ответчику, содержится предложение о погашении возникшей задолженности по арендным платежам и пени, и предупреждение о возможном обращении в суд по принудительному взысканию задолженности и расторжению договора (л.д.21). При этом в материалы дела представлены доказательства направления ответчику данной претензии (л.д.22-23). Суд приходит к выводу о соблюдении истцом порядка расторжения договора аренды, установленного п.2 ст.452, ч.3 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации. При указанных обстоятельствах требование истца о возложении на ответчика обязанности по передаче земельногоучасткаявляются обоснованными, подлежащими удовлетворению.

В силу ч.3 ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным исковым требованиям. Иных исковых требований в рамках настоящего гражданского дела истцом Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа не заявлено.

Поскольку истец в силу положений ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, на основании ч.1 ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п.2 ст.61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в сумме 66 тыс. руб. (60 тыс. руб. - за требование о взыскании задолженности, 6 тыс. руб. - за требование о расторжении договора аренды), подлежит взысканию с ответчика ФИО1 в доход местного бюджета.

Суд при вынесении решения оценивает исследованные доказательства в совокупности и учитывает, что у сторон не возникло дополнений к рассмотрению дела по существу, обе стороны согласились на окончание рассмотрения дела при исследованных судом доказательствах, сторонам также было разъяснено бремя доказывания в соответствии с положениями статей 12,35,56,57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199,233-235,237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа к ФИО1 о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка, неустойки за просрочку внесения арендных платежей, расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа арендную плату по договору аренды земельного участка № от дата за период с дата по дата в сумме 29850030 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с дата по дата в сумме 6816620 руб. 87 коп., а всего - 36666650 (тридцать шесть миллионов шестьсот шестьдесят шесть тысяч шестьсот пятьдесят) руб. 87 коп.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от дата, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа и ФИО1.

Обязать ФИО1 в срок не позднее десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Комитету по управлению имуществом Березовского городского округа земельный участок общей площадью *** кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 66 тыс. руб.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения копии этого решения.

На заочное решение суда может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции Свердловского областного суда в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления, с подачей апелляционной жалобы через Березовский городской суд Свердловской области.

Председательствующий судья: п/п К.С. Аникина

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

***