УИД: 34MS0143-01-2023-004400-93

Дело №2-320/2024 (№2-6564/2023) 

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации 

Центральный районный суд г. Волгограда в составе: 

председательствующего судьи Мягковой Е.А.,

при секретаре Ушаковой А.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – С.В., представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «Пересвет-Юг-Метизный» - Д.В., действующих на основании доверенностей, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 января 2024 года в городе Волгограде гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Пересвет-Юг-Метизный» о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств в качестве соразмерности уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Пересвет-Юг-Метизный» о признании недействительным пункта 3.3 договора №...-МТЗ.1-147-Р участия в долевом строительстве от 05.10.2021 года, взыскании денежных средств в качестве соразмерности уменьшения цены договора в виде разницы между проектной и фактической стоимостью площади жилого помещения, неустойки, компенсации морального вреда. Свои требования мотивирует тем, что 05.10.2021 года между ООО «Специализированный застройщик «Пересвет-Юг-Метизный» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) был заключен договор №...-МТЗ.1-147-Р участия в долевом строительстве. Предметом договора является ..., расположенная на 7 этаже многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу: г. Волгоград, ...Б общей площадью (без летнего помещения) 54,30 кв.м., общей площадью (включая летние помещения с пониженными коэффициентами) 56,30 кв.м., стоимостью 4 162 300 рублей. Актом приема-передачи от 06.01.2023 года было установлено, что фактическая площадь построенной квартиры составила 53,7 кв.м. (без учета летних помещений). Претензией от 21.07.2023 года истец потребовал у ответчика перечислить денежные средства в размере 192 219,89 рублей, поскольку площадь квартиры менее на 0,6 кв.м. Вместе с тем, застройщик письмом от 24.07.2023 года в удовлетворении претензии отказал. 

В соответствии с условиями договора о долевом участии в строительстве, в силу пункта 3.2 цена настоящего договора является окончательной и изменению не подлежит, за исключением случаев, указанных в пункте 3.3 договора.

Так, согласно п. 3.3 договора о долевом участии в строительства: цена договора может быть изменена застройщиком в следующих случаях: внесение изменений и дополнений в проектную документацию в соответствии с изменениями действующего законодательства; внесение изменений в состав объекта долевого участия по согласованию сторон. Изменение площади объекта долевого строительства по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации в большую или меньшую сторону не является основанием для доплаты или возврата денежных средств по настоящему договору.

Истец полагает, что данные условия ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, следовательно, признаются недействительными.

В связи с чем просил суд с учетом уточненных требований признать недействительным пункт 3.3 Договора №...-МТ3.1-147-Р участия в долевом строительстве от 05.10.2021 года, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Пересвет-Юг-Метизный» и ФИО1; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в качестве соразмерного уменьшения цены договора в размере 44 358,44 рублей; неустойку за период с 01.08.2023 года по 16.09.2023 года в размере 150 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, штраф, предусмотренного ст. 13 Закона о защите прав потребителей. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, доверила представлять свои интересы представителю.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности С.В. уточненные исковые требования поддержал, уточнил период неустойки просил взыскать неустойку с 01.08.2023 года по 18.01.2024 года, однако сумму неустойки не увеличил, настаивал на взыскании 150 000 рублей, остальные требования оставил без изменения и просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Пересвет-Юг-Метизный» по доверенности Д.В. в судебном заседании исковые требования не признал поскольку квартира была передана дольщику в согласованные договором сроки, передана по акту приема-передачи без замечаний, уменьшение общей проектной площади объекта долевого строительства произошло на 0,6 кв.м., что не превышает допустимой договором нормы, просил в иске отказать в полном объеме.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, проверив и исследовав материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства: принцип свободы договора, которым предусматривается свобода граждан и юридических лиц в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (п. 4).

На основании п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Статьей 431 ГК РФ предусматривается, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

По смыслу приведенных норм свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Пунктом 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Таким образом, на регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, распространяется действие законодательства о защите прав потребителей.

В силу п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 05.10.2021 года между ООО «Специализированный застройщик «Пересвет-Юг-Метизный» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) был заключен договор №...-МТЗ.1-147-Р участия в долевом строительстве. 

Предметом договора являлась ..., расположенная на 7 этаже многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу: г. Волгоград, ...Б общей площадью (без летнего помещения) 54,30 кв.м., общей площадью (включая летние помещения с пониженными коэффициентами) 56,30 кв.м., стоимостью 4 162 300 рублей. 

В рамках заключенного Договора, застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом, расположенный на земельном участке по адресу: Волгоградская ..., г. Волгоград (кадастровый №..., площадью 78 152 кв. м.), с инженерными сетями и благоустроенной прилегающей территорией, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную цену Договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в собственность.

Заключенный Договор предусматривает предварительное описание объекта долевого строительства согласно проектной документации, где общая площадь, без учета летних помещений объекта составляет 54,30 кв.м.

ООО «Специализированный застройщик «Пересвет-Юг Метизный» надлежащим образом исполнило свои обязательства по Договору, построив и своевременно передав ..., расположенную по адресу: 

<

...> ...Б истцу. 

Согласно акту приема - передачи от 06.01.2023 года и листу осмотра, ... была принята ФИО1 без замечаний и претензий.

21.07.2023 года в адрес ООО «Специализированный застройщик «Пересвет-Юг Метизный» поступила претензия ФИО1 с требованием о компенсации денежных средств в размере 192 219,89 рублей. Основанием для возврата денежных средств, послужил тот факт, что указанная площадь в договоре не соответствует фактической площади принятой квартиры, указанное обстоятельство подтверждается сведения технической документации, изготовленной 22.08.2023 года.

ООО «Специализированный застройщик «Пересвет-Юг Метизный» не нашло оснований для удовлетворений требований претензии истца и мотивировало свой отказ в ее удовлетворении следующим.

Актом приема-передачи от 06.01.2023 года было установлено, что фактическая площадь построенной квартиры составила 53,7 кв.м. (без учета летних помещений). 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Указанные правовые нормы предусматривают, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении).

В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 года214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 года214-ФЗ), при этом, по смыслу статей 5 и 7 данного Федерального закона, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Так, в соответствии с условиями договора о долевом участии в строительстве, заключенного между сторонами настоящего спора, в силу пункта 3.2 цена настоящего договора является окончательной и изменению не подлежит, за исключением случаев, указанных в пункте 3.3 договора.

Согласно оспариваемому пункту 3.3. Договора сторонами договора согласовано, что изменение площади Объекта долевого строительства по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации в большую или меньшую сторону не является основанием для доплаты или возврата денежных средств по настоящему Договору.

Положение п. 3.3. Договора регламентирует, что фактическая площадь квартиры может быть изменена в результате возникновения неизбежной погрешности по сравнению с проектом при проведении строительно-монтажных работ. 

Соответственно, стороны предусмотрели в договоре последствия таких изменений, то есть изменение площади квартиры после обмеров построенного объекта. При заключении Договора Стороны не рассматривали подобное изменение в качестве недостатка объекта долевого строительства. Следовательно, о возможном незначительном изменении фактической площади истец был уведомлен.

Разница между общей проектной площадью помещения №... (54.3 кв.м.) и фактической площадью (53.7 кв.м.) составило 0,6 кв.м., что является неизбежной погрешностью при обмерах жилого помещения.

Из буквального толкования оспариваемого договора (абз. 1, 2 п. 3.3) следует, что при его заключении стороны согласовали условие об изменении его цены в случае внесения изменений и дополнений в проектную документацию в соответствии с изменениями действующего законодательства, а также внесения изменений в состав объекта долевого строительства по согласованию сторон.

Оспариваемый пункт договора регламентирует, что изменение площади Объекта долевого по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации в большую или меньшую сторону не является основанием для доплаты или возврата денежных средств по договору (абз. 3 п. 3.3. Договора).

Указанные условия договора об изменении цены, случаи ее изменения, согласованы сторонами при его заключении, и соответствуют требованиям ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ, оснований для признания указанных условий договора в порядке, предусмотренном ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ч. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» не имеется.

Оспариваемые условия договора также не противоречат положениям ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, а также ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ и не являются нарушением Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливают каких-либо дискриминационных положений для истца, как и необоснованных преимуществ для ООО "Специализированного застройщика Пересвет-Юг Метизный».

В момент заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома стороны находились в равном положении, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения, гражданских прав и обязанностей, пришли к согласию относительно допустимом отклонении фактической площади объекта долевого строительства (по экспликации БТИ) от проектной как в большую так и в меньшую сторону.

Н.М. добровольно заключила с ООО «Специализированный застройщик Пересвет-Юг Метизный» спорный Договор на приведенных выше условиях, в том числе об изменении цены договора, предусмотренном пунктом 3.3 Договора.

Доводы ФИО1 основаны на нарушении ее имущественных прав передачей объекта недвижимости площадью меньшей по сравнению с первоначально согласованной сторонами в договоре долевого участия, а также условиями договора, предусматривающего изменение площади спорного объекта долевого строительства менее, чем на 0,6 кв.м., что составляет 1,11% от общей площади без перерасчета цены договора, что ущемляет ее права как потребителя.

Согласно акту передачи, площадь объекта долевого строительства по договору уменьшилась на 0,6 кв., в пределах предусмотренных сторонами пределов изменения (погрешности) размеров площади объекта долевого строительства.

Следовательно, уменьшение площади спорной квартиры не является отступлением от условий договора, а условие договора, предусматривающее определенные пределы изменения площади объекта долевого строительства, не влекущее соразмерного изменения цены договора при передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства не противоречат требованиям законодательства о защите прав потребителей и не устанавливают каких-либо положений, ухудшающих права истца.

Поскольку фактическая площадь объекта долевого строительства не менее 5 % проектной площади такого объекта, что по мнению суда не привело к ухудшению его качества или делает указанный объект с непригодным для предусмотренного договором использования, при этом условиями договора не предусматривается изменение цены договора в случае отклонения фактической площади объекта от проектной общей площади (большую или меньшую сторону).

При таких обстоятельствах оснований для признании указанного пункта 3.3. договора долевого участия в строительстве не имеется, как и не имеется оснований для удовлетворения требований о взыскании разницы между проектной общей и фактической площадью объекта долевого строительства, а также неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Пересвет-Юг-Метизный» о признании недействительным пункта 3.3 договора №...-МТ3.1-147-Р участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Пересвет-Юг-Метизный» и ФИО1; взыскании денежных средств в качестве соразмерности уменьшения цены договора в размере 44 358,44 рублей; неустойки за период с 01.08.2023 года по 18.01.2024 года в размере 150 000 рублей, компенсации морального вреда в размере 15 000 рублей, штрафа, предусмотренного ст. 13 Закона о защите прав потребителей – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированный текст решения изготовлен 31.01.2024 года.

Судья Е.А. Мягкова