Дело № 2-12/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 января 2019 года с. Мраково РБ

Кугарчинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе: 

председательствующего судьи Елькиной Е.Д., 

при секретаре Динеевой Ф.Г., 

с участием истца ФИО1, представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора-Кутлугужиной А.С., ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Потребительскому обществу «Юмагузинское» о права собственности на объект недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к Потребительскому обществу «Юмагузинское» о права собственности на объект недвижимости.

В обосновании иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ПО «Юмагузинское» заключен договор купли-продажи здания магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Расчет за магазин произведен в полном объеме в сумме 57 000 рублей. Вместе с тем, договор купли-продажи не зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку ответчик уклоняется от его регистрации. Ответа на претензию, направленную в адрес ответчика истец не получила до настоящего времени. Права на данный объект недвижимости не зарегистрирован, что подтверждается выпиской из ЕГРП

Истец просит признать право собственности на нежилое здание, назначение: магазин, расположенный по адресу: 

<

адрес>

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования она поддержала. Указала, что зданию требуется капитальный ремонт, вместе с тем первоначальные работы по восстановлению здания она уже начала. О том, что данное здание магазина является объектом культурного наследия она не знала при заключении договора, данное обстоятельство обнаружилось только при рассмотрении настоящего искового заявления. Обязанности, возложенные на нее в силу действующего законодательства она осознает в полном объеме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации МР Кугарчинский район Республики Башкортостан по доверенности ФИО3 в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что на баланс муниципального района данное здание не поступало, в муниципальную собственность не передано.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора- глава Администрации СП Юмагузинский с/с МР Кугарчинский район Республики Башкортостан ФИО2 не возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что на баланс сельского поселения данное здание не поступало, данное здание принадлежало колхозу долгое вреда, однако после его ликвидации оно стало бесхозным, права в отношении данного объекта не установлены.

Ответчик ПО «Юмагузинское», представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, будучи извещенными судом надлежащим образом. В силу ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы настоящего дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

Пунктом 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В п. 4 ст. 14 названного Закона закреплено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами.

Признание права на основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации посредством обращения в суд является способом судебной защиты, когда такое право оспаривается третьими лицами. Требование о признании права предъявляется управомоченным лицом при неопределенности правовой ситуации, наличии сомнений в принадлежности спорного права указанному субъекту.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как разъяснено в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 указанного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно требованиям ч. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (пункт 1 ст. 162 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, может быть установлен судом на основании письменных и иных доказательств, подтверждающих или опровергающих данный факт.

В силу ч. 1 ст. 163 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Пунктом 4 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.

На основании п. 2 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ПО «Юмагузинское» заключен договор купли-продажи здания магазина пи МСО, находящийся в аварийном состоянии, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Объект принадлежит продавцу на основании балансовой справки, передаточного акта, постановления собрания уполномоченных пайщиков Кугарчинского Райпо №

<

данные изъяты> г.

Согласно п. 2.1 Договора стоимость здания составляет 57000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи.

Согласно технического паспорта №

<

данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года указано, что здание магазина представляет собой одноэтажное здание, состоящее из торгового зала площадью 

<

данные изъяты> кв.м., склад 

<

данные изъяты> кв.м., котельной 

<

данные изъяты> кв.м., а всего площадью 

<

данные изъяты> кв.м. По состоянию на дату составления технического паспорта износ

<

данные изъяты>%.

Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ года по состоянию несущих конструкций, угрозы обрушения не существует. Для дальнейшей безопасной эксплуатации здания требуется проведений капитального ремонта кровли здания.

Согласно выписки из ЕГРП на здание магазина с кадастровым номером 

<

данные изъяты> права, равно как и обременения не зарегистрированы.

Вышеуказанный договор купли-продажи спорного имущества между истцом и ПО «Юмагузинское» был заключен ДД.ММ.ГГГГ г., то есть после вступления в силу Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд считает, что поскольку отчуждение вышеуказанных нежилых зданий по оспариваемому договору купли-продажи было произведено лицом, которое обладает правом собственности в отношении имущества, являющегося предметом сделки, такая сделка не противоречит требованиям части 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, оснований для применения ст. 168 ГК РФ не имеется.

Обстоятельствами дела доказано, что действительная воля сторон была направлена на передачу спорного объекта(магазина) в собственность истцу, это следует из текста договора и из фактически состоявшейся передачи истцу по акту приема-передачи объекта недвижимости, который истец использует начиная с ДД.ММ.ГГГГ года до настоящего времени.

Данный договор не признан ничтожным, его заключение не оспаривалось сторонами в судебном заседании

Как следует из п. 5 названного Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г., если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 5 п. 5 указанного Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г., если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Суд считает возможным применить по аналогии закона ст. 551 ГК РФ. Так, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснено п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Фактически требования истца направлены на государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, а избранный истцом способ защиты в виде признания права собственности не является препятствием для удовлетворения требований, поскольку установлено, в том числе и из поведения сторон, следующего после заключения договора, что стороны договорились о передаче спорного объекта, место расположения которого возможно определить из заключенного договора за плату в размере 57 000 руб., фактически передано ответчиком истцу с подписанием соответствующего документа о передаче.

Таким образом, договор купли-продажи №

<

данные изъяты> г. недвижимого имущества, заключенный между истцом и ПО «Юмагузинское» не противоречит нормам действующего законодательства и признается судом состоявшимся.

Суд полагает, что в договоре купли-продажи определены его существенные условия, а именно данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество(установить тождественность), подлежащее передаче покупателю по договору, указаны площадь здания, его технические характеристики, адрес места нахождения.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).

Правовое регулирование градостроительной деятельности, осуществляемое в целях устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1 ст. 2 ГрК РФ) предусматривает необходимость соотнесения законных интересов лиц, основанных в том числе на существующем землепользовании, и интересов публичных образований, возникающих в ходе принятия градостроительных решений, обеспечивающих потребности общества в целом (часть 1 ст. 9 ГрК РФ).

Данный подход конкретизирован в части 1 ст. 34 ГрК РФ, согласно которому границы территориальных зон устанавливаются с учетом как функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, так и сложившейся планировки территории и существующего землепользования. Кроме того, должна учитываться возможность сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков. Вместе с тем безусловного сохранения правового режима существующего землепользования для земельных участков, чей вид разрешенного использования не соответствует градостроительному регламенту, названной нормой не предусмотрено. Согласование частных и публичных интересов обеспечивается возможностью эксплуатации таких земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества без срока приведения их в соответствие с требованиями градостроительного регламента, устанавливаемого правилами землепользования и застройки муниципального образования (части 8 и 9 ст. 36 ГрК РФ).

Однако вышесказанное относится лишь к случаям, когда ранее возникшее использование объектов недвижимости сохраняется в неизменном виде. В случае же необходимости изменения параметров объектов капитального строительства (реконструкция) либо строительства новых объектов соблюдение требований градостроительных регламентов обязательно.

Таким образом, указанная норма запрещает строительство или реконструкцию дома на участке с другим разрешенным видом использования.

Аналогичная норма закреплена также в п. 1 ст. 263 ГК РФ: собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Конституционный Суд РФ указал на необходимость установления соотношения норм Конституции РФ, регулирующих вопросы собственности, с нормами земельного и Градостроительного кодексов. Так, в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06 ноября 2003 года N 387-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Б. на нарушение ее конституционных прав положениями статей 16, 20 и 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации" указано, что право осуществлять строительство объектов недвижимого имущества, а также их перестройка и снос, ограничено необходимостью соблюдения не только строительных норм и правил, но и требований о назначении земельного участка, установленного вида использования территории. При этом право собственности на земельные участки ограничено - собственники могут ими владеть, пользоваться и распоряжаться только при условии, что реализация названных полномочий не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает законные интересы иных лиц, то есть, в том числе, сочетается с нормами, в частности, градостроительного законодательства.

Согласно сведениям Управления Росреестра земельный участок, на котором расположено нежилое здание, относится к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: магазин. 

Согласно приказа Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан от 07 апреля 2017 года утвержден перечень выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Республики Башкортостан.

Согласно ст. 3 ФЗ от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 27.12.2018) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" К объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия) в целях настоящего Федерального закона относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Согласно ч. 1 ст. 33 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В силу ст. 48 Закона объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации.

В силу части 3 ст. 48 вышеуказанного Федерального закона собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований настоящего Федерального закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия.

Поскольку данное здание приобретено истцом в ходе гражданско-правового договора, который в настоящее время никем не оспорен, является действующим, истец намеревается сохранить здание, его культурный облик, произвести капитальный ремонт, суд приходит к выводу о том, что за ФИО1 может быть признано право собственности на нежилое здание, площадью 60,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

Руководствуясь ст.ст. 56, 194-196, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Потребительскому обществу «Юмагузинское» о права собственности на объект недвижимости, – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером № 

<

данные изъяты>, назначение: магазин, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>

Настоящее решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номе

ром № 

<

данные изъяты>, назначение: магазин, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ. 

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ, путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Кугарчинский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Судья Е.Д.Елькина