Дело № 3а- 234/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 06 июля 2018 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Самылова Ю.В.,

при секретаре Мосиной К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТФК» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ТФК » (далее ООО «ТФК») через представителя ФИО1 обратилось во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что ООО «ТФК» принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв. м., ****, относящийся к категории земель – ****, имеющий разрешенное использование – **** 

Постановлением администрации г. Владимира от 29 ноября 2016 года № 3742 « Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории муниципального образования город Владимир» по состоянию на 01 января 2016 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере **** рублей. 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № **** от **** года, составленному оценщиком ООО Аналитический центр «Региональная оценочная компания» ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет **** рублей. 

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области № **** от **** заявление ООО «ТФК» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, было отклонено. По мнению Комиссии, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № **** от **** года составлен с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки и не может рассматриваться как документ, содержащий достоверное определение рыночной стоимости объекта оценки.

По мнению административного истца, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, влечет необходимость уплаты земельного налога в завышенном размере, что нарушает его права.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

После проведения по делу судебной экспертизы административный истец ООО «ТФК», согласившись с заключением экспертов ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» № **** от ****, представило в суд уточненное административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв. м., (местоположение) установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир нежилое здание, участок находится примерно в 12 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес **** в размере его рыночной стоимости равной **** (****) рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Представитель административного истца – общества с ограниченной ответственностью «ТФК» по доверенности – ФИО3 поддержала уточненное административное исковое заявление в полном объеме.

Представитель административного ответчика администрации г. Владимира ФИО4 просила отказать в удовлетворении заявленных требований. В ранее представленных в суд письменных возражениях от **** № 27-50/263 административный ответчик указал, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости. Вместе с тем, администрация города Владимира считает, что заключение экспертов ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» № **** от **** года в части установления размера рыночной стоимости спорного земельного участка составлено в нарушение требований статьи 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 –ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 10,20,22 Федерального стандарта оценки « Оценка недвижимости (ФСО № 7)», и не может рассматриваться как документ, содержащий достоверное определение рыночной стоимости объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером **** в размере **** рублей. Так, в нарушение пункта 20 ФСО № 7 эксперты определили рыночную стоимость спорного объекта оценки без учета его фактического использования, исходя из вида разрешенного использования, сведения о котором содержатся в ЕГРН, а именно – содержание производственной базы. При этом, фактически спорный земельный участок используется для размещения дилерского центра легковых автомобилей и технического обслуживания и ремонта автотранспортных средств. Несмотря на имеющуюся в материалах дела информацию о фактическом использовании объекта оценки, данные сведения не были использованы экспертами при определении рыночной стоимости объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки без учета его индивидуальных характеристик, в данном случае без учета его фактического использования, привело к неправильному определению экспертами сегмента рынка, к которому относится объект оценки и некорректному использованию объектов – аналогов. Согласно заключению экспертов объект оценки отнесен экспертами к сегменту рынка – земли под индустриальную застройку и проанализирован рынок земельных участков под индустриальную застройку. Объекты – аналоги также выбраны из данного сегмента. Вместе с тем, дилерский центр является объектом торговли, поскольку предполагает продажу автотранспортных средств. На основании изложенного, принимая во внимание, что назначение повторной экспертизы является единственным способом установления юридически значимого факта по данному делу, а именно: определение рыночной стоимости спорного земельного участка, просит назначить по данному делу повторную экспертизу, поручив её проведение экспертам ООО «Экспертно – аналитический центр «БИЗНЕС - ЭКСПЕРТ» или ООО « Ассоциация экспертов и оценщиков».

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, представило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. В ранее представленном в суд письменном ходатайстве указало, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размер рыночной стоимости земельного участка, определенный заключением экспертов ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» №**** от **** ). Данное заключение экспертов, его форму, содержание и размер определенной в нём рыночной стоимости земельных участков с кадастровым номером **** ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области также не оспаривает.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направил, в ранее представленном в суд письменном ходатайстве указало, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Правильность заключения экспертов ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» №**** от ****, его форму, содержание, а также размер определенной ими рыночной стоимости земельного участка Управление под сомнение не ставит. 

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей административных ответчиков - Управления Росреестра по Владимирской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьёй срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «ТФК» принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв. м., (местоположение) установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир нежилое здание, участок находится примерно в 12 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: ****, относящийся к категории земель – ****, имеющий разрешенное использование – **** кадастровой стоимостью **** рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Земельный участок с кадастровым номером **** является ранее учтенным, поставлен на государственный кадастровый учет **** года.

Его оспариваемая кадастровая стоимость установлена постановлением администрации г. Владимира от 29 ноября 2016 года № 3742 « Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории муниципального образования город Владимир» по состоянию на 01 января 2016 года в размере **** рублей (т. 1, л.д. 157-159).

Из материалов дела следует, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, № 885 от 16 ноября 2017 года заявление ООО «ТФК» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером **** было отклонено. По мнению Комиссии, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № **** от **** составлен с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки и не может рассматриваться как документ, содержащий достоверное определение рыночной стоимости объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером **** ( т. 1, л.д. 114-116) 

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет необходимость уплаты земельного налога в завышенном размере, 10 января 2018 года ООО «ТФК» обратилось с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд ( т.1 л.д. 1-3).

Поскольку размер земельного налога, уплачиваемого ООО «ТФК» за земельный участок с кадастровым номером **** исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данного земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной, влияет на обязанность административного истца по уплате налоговых платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью. 

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № **** от ****, составленный оценщиком ООО Аналитический центр «Региональная оценочная компания» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет **** рублей ( т. 1 л.д. 22-113). 

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:22:024203:41 по состоянию на 01 января 2016 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т. 1, л.д. 195-198). 

Согласно заключению экспертов ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО5 и ФИО6 № 92/2018 от 30 марта 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет **** рублей (****) рублей.

Относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении экспертов указано, что при проведении исследования экспертами выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: на страницах 40,41,42,43,44,45,53,54 Отчета не представляется возможным проверить ссылки, в связи с чем, подтвердить отсутствие информации после даты оценки. На страницах 41,42,43,44,45 Отчета не представляется возможным проверить ссылки, в связи с чем подтвердить влияние факторов на стоимость объекта оценки. Не представляется возможным проверить информацию по ссылкам на страницах 40-41, 53-54 Отчета, кроме объектов – аналогов, и подтвердить анализ фактических данных в сегменте объекта оценки и интервал значений цен на странице 41 Отчета. В Отчете указано, что специалисты и организации к проведению оценки и подготовке отчета не привлекались, хотя мнение специалистов приводится на страницах 85,40,45, 57 Отчета без указания их квалификации. Экспертное мнение приводится на странице 85 Отчета и используется при применении корректировки на дату реализации на странице 57 Отчета, а также на страницах 40,45 Отчета без анализа на соответствие рыночным данным. Информация об объектах – аналогах на страницах 81-84 Отчета недостаточна для применения корректировки на инженерные коммуникации (страницы 57-58 Отчета). Данные обстоятельства не позволяют подтвердить полноту, достоверность и достаточность исходной информации, стоимость объекта оценки и допускают неоднозначное толкование полученных результатов (т. 2, л.д. 107).

Проанализировав и оценив заключение экспертов ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» № 92/2018 от 30 марта 2018 года в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему. 

Экспертное заключение № **** от **** подготовлено лицами, обладающими специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно: сотрудниками общества с ограниченной ответственностью «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО5, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2006 г., стаж работы судебного эксперта с 2013 г. и ФИО6, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 г., стаж работы судебного эксперта с 2015 г., предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение экспертов № **** от **** соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписки экспертов о том, что они предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения экспертов, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участвующими в деле лицами, за исключением представителя административного ответчика – администрации города Владимира в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертами рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года, а также формы и содержания экспертного заключения № **** от ****, кроме как от представителя администрации города Владимира, не поступало.

Напротив, после проведения по делу судебной экспертизы, административный истец – ООО «ТФК», согласившись с заключением экспертов ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» № **** от **** года, представило в суд уточненное административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости, определенной экспертами – **** рублей (****) рублей ( т. 2, л.д. 133-134). 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Доводы представителя административного ответчика - администрации города Владимира в части нарушения экспертами требований пункта 20 Федерального стандарта оценки № 7 и необходимости установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в соответствии с фактическим использованием, а не согласно разрешенному виду использования, отвергаются судом.

Экспертами произведен анализ рынка объектов оценки, подробно описан процесс оценки, в том числе земельного участка 33:22:024203:41, в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, аргументированы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов.

Эксперты обоснованно определили в разделе II.1.7 заключения в качестве наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка его разрешенное использование, а именно «содержание производственной базы», что полностью соответствует положениям пункта 13 ФСО № 7 о том, что такое использование участка максимизирует его продуктивность и физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано.

Суд считает, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Таким образом, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертов, поскольку экспертное заключение № 92/2018 от 30 марта 2018 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертами обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение экспертов соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение экспертов ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» № **** от **** надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Определением суда от 06 июля 2018 года в удовлетворении ходатайства администрации города Владимира о назначении по делу повторной экспертизы отказано ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При таких данных, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № **** от ****, составленный оценщиком ООО Аналитический центр «Региональная оценочная компания» ФИО2, суд не принимает в качестве допустимого доказательства по данному делу.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв. м., (местоположение) установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир нежилое здание, участок находится примерно в 12 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – содержание производственной базы в размере его рыночной стоимости – **** рублей ****) рублей по состоянию на 01 января 2016 года. 

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию (статья 24.20 указанного Федерального закона). 

С учетом изложенного датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «ТФК» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости следует считать 30 октября 2017 года, то есть дату его обращения с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293, 294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ТФК» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв. м., ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – содержание производственной базы, в размере его рыночной стоимости – **** (****) рублей по состоянию на 01 января 2016 года. 

Считать датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «ТФК» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости – 30 октября 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Владимирского областного суда Ю.В.Самылов