административное дело № 3а-416/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 ноября 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи ФИО1 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2023-000189-64) по административному исковому заявлению ЗАО «Алга» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ЗАО «Алга» обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости: 

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 15 110 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 5 564 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 9 045 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: местоположение ............, в размере его рыночной стоимости 28 669 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: местоположение ............ в размере его рыночной стоимости 8 789 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 5 594 000 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельных участков не соответствует рыночной стоимости, это нарушает права ЗАО «Алга», поскольку влечет необходимость внесения арендных платежей в завышенном размере.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки. 

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

От филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть требования на усмотрение суда в отсутствие его представителя. 

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести по делу законное и обоснованное решение.

От заинтересованного лица ФИО2 поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствии, в котором также просит удовлетворить требования ЗАО «Алга». 

В судебное заседание 29 ноября 2023 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, посредством извещения электронной почтой, Почтой России, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ЗАО «Алга» является одним из арендаторов земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............; земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............; земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............ земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............; земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............; земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ Собственником участков является МО г.-к.Геленджик. 

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договоров аренды от 27.09.2017 года, от 09.06.2006 года, Расчетов арендной платы, в том числе административный истец является плательщиком арендной платы за вышеуказанные земельные участки, размер которой определяется в соответствии с их кадастровой стоимостью.

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков.

По состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 28 150 060, 8 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 9 350 176, 57 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ 16 645 625 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 59 303963, 1 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........- 14 281 825, 46 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 11 783 810, 5 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2022 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

В соответствии с отчетом об оценке № 58-Ю-2023 от 16.02.2023 года, подготовленным ООО «Альфа Эксперт», по состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 15 110 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 5 564 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 9 045 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 28 669 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 8 789 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 5 594 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением Краснодарского краевого суда от 22.03.2023 года по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Проведение экспертизы поручено экспертной организации ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» № 193-416/2023 от 18.05.2023 года отчет об оценке № 58-Ю-2023 от 16.02.2023 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. По состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 20 646 880 руб. (ниже кадастровой стоимости на 26,6%); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ – 7 278 749 руб. (ниже кадастровой стоимости на 22,1 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ -12 193 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 26,7%); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 45 031 946 руб. (ниже кадастровой стоимости на 24 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 10 848 931 руб. (ниже кадастровой стоимости на 24 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ – 8 902 023 руб. (ниже кадастровой стоимости на 24,4 %).

Установив, что вышеуказанная судебная оценочная экспертиза проведена экспертом ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» с нарушением требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, определением суда от 23.08.2023 года по делу назначена повторная судебная экспертиза. Проведение повторной экспертизы поручено экспертной организации АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз», эксперту ФИО3

Согласно заключению судебной экспертизы АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» № АК-052/23 от 27.09.2023 года при составлении отчета об оценке оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. 

По состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 22 590 072 руб. (ниже кадастровой стоимости на 19,7%); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ – 7 787 614 руб. (ниже кадастровой стоимости на 16,7%); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 13 392 027 руб. (ниже кадастровой стоимости на 19,5 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 47 455 140 руб. (ниже кадастровой стоимости на 19,9 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 12 302 612 руб. (ниже кадастровой стоимости на 13,8 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 9 701 686 руб. (ниже кадастровой стоимости на 17,6 %).

Суд приходит к выводу о том, что заключение повторной судебной экспертизы № АК-052/23 от 27.09.2023 года соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено. 

Суд, исследовав заключение повторной судебной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО3 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении повторной экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости (земельных участков) экспертом применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке спорных объектов недвижимости экспертом обоснована. 

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение повторной судебной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверным.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как арендатора.

Суд, проанализировав заключение повторной судебной экспертизы, подготовленное экспертом АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО3, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам заключения повторной судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ЗАО «Алга» подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 28 февраля 2023 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 28 февраля 2023 года.

От директора АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» в суд поступило ходатайство о взыскании с административного истца денежных средств в размере 89 000 рублей в счет оплаты проведения повторной судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 103 и пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 кодекса (часть 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

С учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество. Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, ходатайство АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» о взыскании с административного истца оплаты за проведение повторной судебной экспертизы подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ЗАО «Алга» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить в части.

Установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 22 590 072 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............ ............ в размере его рыночной стоимости 7 787 614 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 13 392 027 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 47 455 140 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............ ............ в размере его рыночной стоимости 12 302 612 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 9 701 686 рублей. 

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........ считать 28 февраля 2023 года. 

В остальной части административное исковое заявление ЗАО «Алга» оставить без удовлетворения.

Взыскать с ЗАО «Алга» в пользу АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» оплату за проведение повторной судебной экспертизы в размере 89 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07 декабря 2023 года.

Судья 

Краснодарского краевого суда ФИО1