№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2019 года г.Тында 

Тындинский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Муратова В.А.,

при секретаре судебного заседания Семеновой М.А.,

с участием представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 

<

данные изъяты> к Управлению Росреестра по Амурской области о признании незаконным приостановления государственной регистрации залога недвижимого имущества от 05.09.2018, отказа в государственной регистрации от 05.12.2018, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, в обоснование требований указал, что 25 июля 2018 между ним и ФИО4 был заключен договор займа на сумму 3 200 000 рублей. В обеспечение исполнения данного обязательства, между ФИО3 и ФИО5 

<

данные изъяты> был подписан договор о залоге принадлежащей ей базы ОМТС, расположенной по адресу: 

<

адрес>, район МК-106, кадастровый № общей площадью 3 596,1 кв.м.

25 августа 2018 указанный договор займа был представлен на регистрацию государственную обременения в Тындинский отдел Росреестра. В связи с тем, что ФИО3 проживает в г. Ярославле, он уехал по месту своего жительства.

05 декабря 2018 ФИО3 приехал в г. Тында для решения вопроса о реализации заложенного имущества, поскольку ФИО4 долг не вернул, а договор залога предусматривает внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. В этот день он и узнал о том, что ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация обременения в виде ипотеки на базу ОМТС была приостановлена, а ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации ипотеки было отказано. Основанием для приостановления послужил тот факт, что государственный регистратор посчитал, что договор о залоге является ничтожным договором. Как указано в уведомлении о приостановлении государственной регистрации «В случае, если договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о его регистрации влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Обращаем Ваше внимание, что согласно ст. 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке». Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка, поэтому Вам необходимо прописать в договоре займа и земельный участок».

Впоследствии, поскольку ФИО3 проживает в г. Ярославле, а уведомление ему не направлялось, государственный регистратор принял решение об отказе в регистрации ипотеки.

На данный момент ФИО6 в целях несоблюдения условий договора о залоге подала заявление о снятии заложенной базы с регистрационного учета как несуществующей. При этом база находится на том месте, где и была. В ней ничего не изменялось и не демонтировалось. Если государственный регистратор снимет с учета данную базу, то в случае удовлетворения исковых требований решение суда исполнить будет невозможно, потому что в едином государственном реестре недвижимого имущества данной базы больше не будет.

Просил суд признать незаконным приостановление государственной регистрации от 05.09.2018 г., отказ в государственной регистрации от 05.12.2018.

Представитель истца в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований.

ФИО6 подала в суд заявление о прекращении производства по делу, мотивированное разъяснениями п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Она не обращалась в суд с требованием об оспаривании отказа в регистрации права залога. Более того, в своих письменных возражениях на административный иск указала, что считает незаключенным договор залога от 25 июля 2018 года. Таким образом, с учетом позиции участников сделки, усматривается спор о праве залога на объект недвижимости. Считает, что такой спор подлежит рассмотрению по правилам гражданского судопроизводства.

ФИО6 также направила свои возражения на исковое заявление, указав, что с исковыми требованиями не согласна, в соответствии со ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» стороны не определили в договоре ипотеки, что ипотеке также подлежит земельный участок, на котором расположен предмет залога – нежилое помещение, договор ипотеки не содержит сведений о залоге аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости и его оценка, кроме того в договоре ипотеки стороны не определили оценку предмета залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Сослалась на п.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации, утверждала, что поскольку она не являюсь стороной обязательства, обеспеченного залогом, то соглашение о залоге между ею и ответчиком должно содержать все сведения, предусмотренные ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке». В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с тем, что договор залога от 25 июля 2018 года не содержит предусмотренные федеральным законом существенные условия, то такой договор не может считаться заключенным.

В судебное заседание истец ФИО3, представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, третье лицо ФИО6, представитель заинтересованного лица МО МВД «Тындинский» не явились, были извещены надлежащим образом о времени и месте слушания дела. Как указано выше, ФИО6 представила возражение и заявление.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно п.3 указанного закона под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. 

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (п.4 Закона). 

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п.5 Закона).

Согласно п.37 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 13 ст. 32 Закона о регистрации суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.

Судом установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Заимодавцем) и ФИО4 (Заемщиком) заключен Договор займа о нижеследующем:

П. 1.1 Заимодавец передает на условиях Договора Заемщику денежные средства в размере 3 200 000 рублей, а Заемщик обязуется возвратить Заимодавцу сумму займа в срок и на условиях договора. Договор является беспроцентным.

П. 1.2. Сумма займа предоставляется Заемщику на следующий срок: до ДД.ММ.ГГГГ.

П. 1.3. Способ передачи суммы займа: передача наличных денежных средств Заимодавцем Заемщику. Датой предоставления займа является дата передачи Заимодавцем наличных денежных средств Заемщику. Денежные средства получены Заемщиком в полном объеме в момент подписания настоящего договора.

П. 1.4. Способ возврата Суммы займа: передача Заимодавцу наличных денежных средств Заемщиком.

П. 1.5.Заем по Договору не является целевым.

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (Залогодатель) и ФИО3 (Залогодержатель) заключен договор залога.

Согласно п. 1.1.Предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю принадлежащее Залогодателю на праве собственности следующее имущество (далее по тексту - Предмет залога): базы отдела материально-технического снабжения, кадастровый (условный) №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, район МК-106, назначение: нежилое, общая площадь 3 596,1 кв.м.. Предмет залога расположен на земельном участке находящийся по адресу: 

<

адрес>, район МК106, кадастровый №.

В договоре указано в п. 1.2. Предмет залога обеспечивает исполнение обязательств ФИО5 

<

данные изъяты> по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО5 

<

данные изъяты> и Залогодержателем.

В соответствии с Договором Залогодержатель имеет право в случае неисполнения ФИО5 

<

данные изъяты> обязательств, предусмотренных договором займа от ДД.ММ.ГГГГ получить возмещение из стоимости Предмета залога преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.

Залогодатель подтверждает, что он ознакомлен с договором займа от ДД.ММ.ГГГГ и понимает возможные последствия, вызванные не исполнением (не надлежащим исполнением) ФИО5 

<

данные изъяты> обязательств, предусмотренных договором займа от ДД.ММ.ГГГГ.

1.3.Предмет залога по Договору обеспечивает своей стоимостью возможные требования Залогодержателя по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме, в частности но не ограничиваясь: сумму основного долга (основных платежей), проценты, неустойку, штрафы, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, возмещения расходов Залогодержателя на содержание Предмета залога и расходов связанных с обращением взыскания на Предмет залога и его реализацию.

1.5. Предмет залога остается у Залогодателя.

Из Уведомления Межмуниципального отдела по г.Тынде и Тындинскому району Управления Росреестра по Амурской области от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации № следует, что в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 2018-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости» уведомляет, о приостановлении начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Осуществление действий по заявлению, ипотеке (без регистрации сделки) в отношении спорного объекта недвижимости - Базу отдела материально-технического снабжения, документы на который представлены ДД.ММ.ГГГГ № в связи со следующим: форма и содержание документа, представленного для государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Для устранения причины приостановления Вам необходимо привести договор займа в соответствие со ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 №.102-ФЗ "Об ипотеке". В случае если Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Обращаем Ваше внимание, что согласно ст.69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке». Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка, поэтому необходимо прописать в договоре займа и земельный участок. Обратиться в МФЦ и подать заявление на регистрацию ипотеки в отношении земельного участка, с оплатой пошлины. Осуществление действий по ипотеки (без регистрации сделки) приостанавливается до 05 декабря 2018 г. В соответствии со ст.30 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация может быть приостановлена однократно, в срок не более чем на шесть месяцев, на основании совместно заявления… Приостановление осуществления государственной регистрации прав (ограничения прав) либо государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (ограничения прав) в отношении документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Закона). В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав будет отказано в случае, если в течении срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона (статьи 27 Закона).

Из Уведомления Межмуниципального отдела по г.Тынде и Тындинскому району Управления Росреестра по Амурской области от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации № следует, что На основании статьи 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» уведомляем, что в связи с истечением срока приостановления, указанного в направленном Вам уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ № о приостановлении: Регистрация ипотеки (без регистрации сделки), в отношении спорного объекта недвижимости - Базы отдела материально-технического снабжения, и неустранением приведенных в данном уведомлении причины (причин), препятствующей(их) осуществлению: Регистрация ипотеки (без регистрации сделки), в том числе: Вам необходимо привести договор займа в соответствие со ст.9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №.102-ФЗ "Об ипотеке". В случае если Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Обращаем Ваше внимание, что согласно ст.69 Федерального закона от 16.07.1998 №.102-ФЗ "Об ипотеке". Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка, поэтому Вам необходимо прописать в договоре займа и земельный участок. Обратиться в МФЦ и подать заявление на регистрацию ипотеки в отношении земельного участка, с оплатой пошлины. Вам отказано в: Регистрация ипотеки (без регистрации сделки), на спорный объект недвижимости - Базу отдела материально-технического снабжения, документы на который Вами были представлены с заявлением ДД.ММ.ГГГГ №. Отказ в: Регистрация ипотеки (без регистрации сделки), не лишает заявителя права вновь обратиться с заявлением о Регистрации ипотеки (без регистрации сделки), в случае устранения причин, препятствующих государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 2 пункта 1 статьи 227 КАС РФ суд принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требовании о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконным, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам а нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Согласно ч.9 ст. 226 КАС РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

При этом лицо, обратившееся в суд, доказывает, нарушены ли права, свободы и законные интересы его или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление, а так же соблюдены ли сроки обращения в суд.

В отношении заявления о прекращении производства по делу суд учитывает следующее.

Согласно ст. 194 КАС РФ если иное не установлено КАС РФ, суд прекращает производство по административному делу в случае если административное дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке административного судопроизводства по основаниям, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 128 настоящего Кодекса.

Как установлено пунктом 1 части 1 статьи 128 КАС РФ, если иное не предусмотрено КАС РФ, судья отказывает в принятии административного искового заявления в случае, если: административное исковое заявление не подлежит рассмотрению и разрешению судом в порядке административного судопроизводства, поскольку это заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке, в том числе судом в порядке гражданского или уголовного судопроизводства либо арбитражным судом в порядке, предусмотренном арбитражным процессуальным законодательством;

Ответчик ФИО6 полагает, что по делу имеет место спор о праве, кроме того, сослалась на п.56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Между тем, в настоящее время по делу не усматривается наличие спора о праве.

Административный орган отказался совершать действия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Административный истец полагает данные действия незаконными.

Какого-либо спора между сторонами сделки в настоящее время – по крайней мере формально - не имеется. Лица, участвующие в деле, не сообщали суду о наличии между ними какого-либо иного спора, рассматриваемого в суде.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в настоящее время спора о праве не имеется.

По мнению суда, некорректна ссылка ФИО6 на п.56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Так как в данном пункте разъясняется запрет оспаривания в административном порядке уже зарегистрированного право на недвижимое имущество.

В тоже время из названного пункта усматривается возможность оспаривания действий регистратора, так как в абзаце втором указано :

«Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.»

После вступления в силу КАС РФ, глава 25 ГПК РФ утратила силу. Соответственно названная категория споров – об оспаривании приостановления или отказа в совершении регистрационных действий органами Росреестра - подлежит рассмотрению в порядке КАС РФ. 

При этом в Уведомлении подразделения Росреестра содержится ссылка на ч.12 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», соответствующие дела рассматриваются в порядке административного судопроизводства, что подтверждается, например, Кассационным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2018 по делу № 4-КГ18-77. 

С учетом изложенного в удовлетворении заявления о прекращении производства по делу следует отказать.

Разрешая заявленные административные исковые требования по существу суд учитывает следующие положения Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п.4 ст.9 названного Федерального закона, Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Статьей 69 названного Федерального закона, в частности установлено: При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее - предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Между тем, в силу п.3 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Из существа сложившихся между сторонами отношений следует, что истец является кредитором ФИО4, который не имеет возможности возвратить долг в размере 3 200 000 рублей (срок возврата долга был установлен 25.10.2018).

ФИО6 предоставила в обеспечение названного обязательства ФИО4 – в залог недвижимое имущество - базу отдела материально-технического снабжения.

Однако при осуществлении государственной регистрации ипотеки названного недвижимого имущества такая государственная регистрация вначале была приостановлена, а затем в ее осуществлении было отказано.

Таким образом, в настоящее время, единственной возможностью для административного истца ФИО3 возвратить ранее переданные по договору займа денежные средства, является обращение взыскания на заложенное имущество ФИО6

При этом, возможность уточнения содержания договора залога (ипотеки) и повторного обращения за его государственной регистрацией представляется сомнительной, ввиду выраженной по настоящему делу позиции ФИО6

Возражения относительно возможности государственной регистрации спорного недвижимого имущества сводятся к двум основаниям:

- в договоре залога не указана сумма и срок исполнения обеспечиваемого обязательства – предполагаемое не соблюдение п.4 ст.9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,

- в договоре залога не указано на одновременный залог земельного участка на котором расположен предмет залога (база отдела материально-технического снабжения) – предполагаемое не соблюдение ст.69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Действительно, в договоре залога между ФИО3 и ФИО6 не указана сумма и срок исполнения обеспечиваемого обязательства.

В тоже время, в силу ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как указано выше, как следует из п.1.2 Договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 (Залогодатель) и ФИО3 (Залогодержатель): 

Предмет залога обеспечивает исполнение обязательств ФИО5 

<

данные изъяты> по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО5 

<

данные изъяты> и Залогодержателем.

В соответствии с Договором Залогодержатель имеет право в случае неисполнения ФИО1 обязательств, предусмотренных договором займа от ДД.ММ.ГГГГ получить возмещение из стоимости Предмета залога преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.

Залогодатель подтверждает, что он ознакомлен с договором займа от ДД.ММ.ГГГГ и понимает возможные последствия, вызванные не исполнением (не надлежащим исполнением) ФИО1 обязательств, предусмотренных договором займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, из абзацев 1 и особенно 3 названного п.1.2 договора залога, по мнению суда, следует, что ФИО6 с договором займа от 25.07.2018 года (между ФИО3 и ФИО4), таким образом, залогодателю - ФИО6 при заключении ею договора залога были известны и сумма и срок исполнения обеспечиваемого залогом обязательства (договор займа от 25.07.2018 года между ФИО3 и ФИО4).

При таких обстоятельствах, суд не может согласиться с доводом о том, что в данном случае имеет место несоблюдение требований Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так как заинтересованная в ознакомлении с соответствующими положениями обеспечиваемого залогом обязательства сторона – ФИО6 в тексте договора залога указывает на то, что ей известны соответствующие условия. (И, фактически, имеет место указание в договоре залога необходимых сведений – но отсылочным методом). 

Кроме того, действительно, в договоре залога не указано на одновременный залог земельного участка на котором расположен предмет залога (база отдела материально-технического снабжения).

Между тем, как указано выше, в силу ст.69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Таким образом, ипотека аренды земельного участка, на котором находится заложенный предмет залога (база отдела материально-технического снабжения), возникает в силу закона.

Данный вывод также содержится в сохраняющем свою силу разъяснении Пленума Высшего Арбитражного Суда п.11, 12 Постановления от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»: 

11. Применяя положения пункта 3 статьи 340 ГК РФ и статьи 69 Закона об ипотеке, судам необходимо учитывать следующее. При залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

12. При толковании положений пункта 3 статьи 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего. Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ).

Так как, из вышеизложенного следует, что ипотека аренды земельного участка, на котором находится заложенный предмет залога (база отдела материально-технического снабжения), возникает в силу закона; то поэтому, по мнению суда, регистрация ипотеки на соответствующий земельный участок могла быть произведена Управлением Росреестра по Амурской области и без дополнительного обращения участников залога в Управление Росреестра по Амурской области с дополнительным заявлением о регистрации ипотеки земельного участка. Учитывая, что именно в Росреестре содержатся сведения о правах на недвижимое имущество, в том числе и земельные участки.

В связи с чем, по мнению суда, приостановление осуществления государственной регистрации договора залога между ФИО3 и ФИО6 и последующий отказ в ее осуществлении противоречит законодательству.

При этом суд полагает, что административным истцом не пропущен срок для оспаривания приостановления от 05.09.2018 государственной регистрации ипотеки (без регистрации сделки) в отношении спорного объекта недвижимости - базы одела материально-технического снабжения.

Так как сведения о такого рода приостановлении административный истец получил только 05.12.2018, и доказательства иного суду представлены не были.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных административных исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.227 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства ФИО6 о прекращении производства по настоящему административному делу отказать.

Исковые требования ФИО3 

<

данные изъяты> удовлетворить в полном объеме.

Признать незаконным приостановление от ДД.ММ.ГГГГ государственной регистрации ипотеки (без регистрации сделки) в отношении объекта недвижимости: объект недвижимости кадастровый №, базы одела материально-технического снабжения, назначение нежилое, производственное (промышленное) 1 – этажный, общая площадь 3596,1 кв.м, инв. №, лит. А2-А7,М1-М3,

<

адрес>,Б, 1-2,1-4, адрес 

<

адрес>, район МК-106, документы на который представлены ДД.ММ.ГГГГ.

Признать незаконным отказ от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации ипотеки (без регистрации сделки) в отношении объекта недвижимости: объект недвижимости кадастровый №, базы одела материально-технического снабжения, назначение нежилое, производственное (промышленное) 1 – этажный, общая площадь 3596,1 кв.м, инв. №, лит. А2-А7,М1-М3,

<

адрес>,Б, 1-2,1-4, адрес 

<

адрес>, район МК-106, документы на который представлены ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Тындинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий В.А. Муратов