Дело № 3а-75/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 17 апреля 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С.., с участием представителя административного истца Администрации г. Хабаровска ФИО1, представителя заинтересованного лица АО «Магхабаровмет» ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 21 декабря 2016 года № 23, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 21.12.2016г. № 23, которым на основании заявления АО «Магхабаровмет» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г., в размере 18 346 000 руб.; возложении обязанности повторного рассмотрения заявления АО «Магхабаровмет» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 60 988 863,23 руб. АО «Магхабаровмет», являясь арендатором указанного земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. АО «Магхабаровмет» не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, АО «Магхабаровмет» в силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. 

Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. В сравнительном подходе в окончательную выборку (таб. 23) включены аналоги №№ 2,3,4,5,6 в местоположении которых указаны только улицы, что не позволяет определить их оценочные зоны. Из выборки не обоснованно исключены объекты-аналоги №№ 17, 21 (стр. 56 Отчета) с обоснованием отсутствия точного адреса и невозможности определения оценочной зоны, однако, индентификация данных аналогов и определение их оценочной зоны возможны. Корректировка на передаваемые права в размере 1,116 является заниженной, поскольку при ее расчете оценщик применил соотношение права долгосрочной аренды к праву собственности, при этом информация о долгосрочной аренде отсутствует. В доходном подходе в качестве цены продажи объекта-аналога № 5 оценщик принял начальную цену аукциона, однако, 27.12.2010г. аукцион по продаже права на заключение договора аренды данного земельного участка состоялся, цена продажи не обоснованно не принято к расчету. В таб. № 33 в качестве объектов-аналогов №№ 4, 6 приняты предложения по несостоявшимся аукционам с корректировой на один шаг к начальной цене в размере 1,02 – 1,05, без учета, что стоимость годового размера арендной платы в ходе состоявшихся аукционов возросла в среднем в 1,43 раза. 

Невозможно идентифицировать объекты-аналоги, характеристики которых отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки, оценщиком использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах города. В качестве исходной информации оценщиком использовались не цена сделки, а цена предложения. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца Администрации г. Хабаровска ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель заинтересованного лица ФИО2 против удовлетворения заявленных требований возражал по тем основаниям, что решение Комиссии является законным и обоснованным, принятым на основании исследования представленных документов, признанных надлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. 

Из письменного отзыва Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка АО «Магхабаровмет» представило полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. В силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» АО «Магхабаровмет» имеет право на пересмотр кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, не требуемый согласия администрации г. Хабаровска, может выступать заказчиком оценки. Участия АО «Магхабаровмет» в процессе внесения сведений о кадастровой стоимости при ее изменении не требуется. Оспаривание решения Комиссии по основаниям недостоверности данных, приведенных в отчете оценщика, возможно только путем признания величины рыночной стоимости, указанной в отчете, недостоверной в установленном законом порядке. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета об оценке.

Выслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, составившую Отчет об оценке земельного участка, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора № аренды земельного участка от 15.06.2012г., заключенного между городским округом «Город Хабаровск» в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ЗАО «Магхабаровмет», последнее является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 30 049,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для использования под нежилые здания складов (лит. А, Б, В, К), гаража (лит. Ж), колерного цеха (лит. З), весовой (лит. А), проходной (лит. Д), используемые под производственную базу (пункт 1.1 Договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.1 Договора). Срок действия договора определен с 15.06.2012г. по 14.06.2057г. (пункт 1.2 Договора). 

Согласно данным кадастрового паспорта, дата внесения сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости – 19.08.2003г. Разрешенное использование: под строения производственной базы. Кадастровый номер № равнозначен кадастровым номерам №. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 60 988 863,23 руб. 

13.12.2016г. АО «Магхабаровмет» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 4/16-ОН об оценке, составленный 10.11.2016г. оценщиком ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 18 346 000 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет от 06.12.2016г. № 116/2016/ХАБАРОВСК-1, составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет.

На заседании Комиссии от 21.12.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 70%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г. в размере 18 346 000 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов. 

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 09.02.2017г. №П/0058, действует в составе: председатель комиссии – ФИО4 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО5 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО6 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО7 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО4, заместителя председателя комиссии ФИО5, членов Комиссии ФИО6, ФИО7, при участии секретаря комиссии ФИО8

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 4/16-ОН об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № 116/2016/ХАБАРОВСК-1 от 06.12.2016г.

Доводы административного истца об отсутствии у АО «Магхабаровмет» права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно абзацу 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума № 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку, АО «Магхабаровмет» является арендатором земельного участка, арендная плата которого исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, оно имеет право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Комиссией заявление АО «Магхабаровмет» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной принято на законных основаниях.

Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума № 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя – собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления, которые заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия. 

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, АО «Магхабаровмет» соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного Отчета № 4/16-ОН об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, доходный подход, в рамках которого применен метод капитализации земельной ренты. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного подхода и иных методов в рамках сравнительного и доходного подходов. 

В рамках сравнительного похода оценщиком проведен отбор объектов-аналогов для оцениваемого земельного участка по сопоставимым факторам: - вид права – право аренды и право собственности (в выборку не включены земельные участки с неустановленным видом права); категория земель - земли населенных пунктов; местоположение - зона 42п, другие зоны с применением корректировки; назначение – ввиду отсутствия аналогов под железнодорожные подъездные пути, в выборку включены земельные участки с назначением под производственно-складскую застройку, включая производственные базы, расположенные в производственных зонах г.Хабаровска (зоны К-1, К-2, П-2).

Выявлено 6 объектов сопоставимых по критериям отбора с оцениваемым земельным участком.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из данных аналитического обзора «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011гг.», подготовленный ООО РСО «Кредо» в 2015, официального сайта Правительства Хабаровского края (http://old.gov.khabkrai.ru).

Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки стоимости на вид права для объектов-аналогов №№ 2, 3, 4 (вид права аренда); на условия продажи; на дату продажи; на местоположение для объектов-аналогов №№ 2, 3, 5, 6; на назначение; на площадь. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. 

Корректировка на вид права для объектов-аналогов №№ 1, 5, 6 (право собственности) не произведена с указанием, что отсутствуют различия по данному параметру.

Корректировка на местоположение для объектов-аналогов №№ 1, 4 не произведена с указанием на идентичность базового размера арендной платы за земельный участок. 

Корректировка на назначение не произведена с указанием, что градостроительные зоны, в которых расположен объект оценки и все объекты-аналоги – производственные (К-1, К-2, П-2) и основные виды разрешенного использования сопоставимы. 

Корректировка на наличие руинированных строений (имеются на объектах-аналогах №№ 4, 5) не произведена с указанием, что данные улучшения не имеют экономической ценности, наличие построек не учитывается. 

При определении надежности полученных результатов и определения диапазона доверительного интервала, из дальнейших расчетов исключен объект-аналог № 6, стоимость которого вышла за пределы доверительного интервала. 

В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка составила 19 712 406 руб.

В рамках доходного подхода Оценщик определил величину земельной ренты как доход от сдачи в аренду земельного участка, за вычетом расходов, которые несет собственник участка. В качестве рыночной величины арендной платы принята стоимость годового размера арендной платы за земельные участки при проведении торгов. 

Оценщиком использованы следующие критерии отбора: тип объекта – земельные участки; вид права – право аренды; условия сдачи в аренду – цены совершенных сделок и предложений на торгах в форме аукциона; дата сдачи в аренду – период с 01.01.2010г. по 31.12.2011г.; назначение – под производственно-складскую застройку (базу для хранения продукции и материалов и производственные базы), расположенные в производственны зонах К-1, К-2; местоположение – в различных оценочных зонах г.Хабаровска, в связи с отсутствием аналогов, расположенных в оценочной зоне 42п. 

Отобрано 6 объектов-аналогов, сопоставимых по критериям отбора с оцениваемым земельным участком. 

Произведены корректировки на дату сдачи в аренду; на условия продажи для объектов-аналогов №№ 4, 5, 6, предложенных к аренде на торгах в форме аукциона (для объектов-аналогов №№ 4, 5 – 5%, для объекта-аналога № 6 – 2%); на местоположение; на площадь. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. 

Корректировка на вид права не произведена с указанием на отсутствие различий по данному фактору. 

Корректировка на назначение не произведена с указанием, что градостроительные зоны, в которых расположен объект оценки и все объекты-аналоги – производственные (К-1, К-2) и основные виды разрешенного использования сопоставимы. 

В рамках доходного подхода рыночная стоимость земельного участка составила 16 768 549 руб. 

После согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка составила 18 346 000 руб. 

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № 116/2016/ХАБАРОВСК-1 от 06.12.2016г., составленное экспертом Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» Экспертный совет ФИО9, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку; выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки являются обоснованными. 

Из показаний свидетеля ФИО3 в судебном заседании следует, что объекты № 2,3,4,5,6 были включены в выборку, т.к. улицы, на которых они расположены, входят в одну из оценочных и территориальных зон, что позволило определить для каждого аналога оценочную и территориальную зону. Аналоги № 17 и № 21 были исключены из выборки, поскольку улицы, указанные как их местоположение, входят в две оценочные зоны, что не позволило определить оценочную зону для указанных аналогов (в подтверждение представлены скриншоты карты города Хабаровска, карты градостроительного зонирования г. Хабаровска). Корректировка на передаваемые права в отношении объектов-аналогов № 2,3,4 произведена с коэффициентом 1,116 как соотношение права собственности к праву долгосрочной аренды, исходя из общепринятой практики оценщиков при отсутствии данных о сроке аренды. Соотношение права собственности к праву краткосрочной аренды составляет 1,111. Разница в 0,45 % на размер стоимости объекта оценки практически не влияет. По аналогу № 5 принята цена предложения с корректировкой, а не цена продажи, поскольку увеличение цены на торгах произошло в 15,3 раза, при максимальном увеличении по данным рынка в 2,76 раза. По объектам-аналогам № 4,6 приняты предложения по несостоявшимся аукционам с корректировкой в виде добавления одного шага к начальной цене, что не противоречит законодательству. 

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из Отчета следует, что в нем приведены источники используемой информации, приведены критерии отбора аналогов, в расчетах использованы все отобранные объекты-аналоги. 

Указанное опровергает доводы о нарушении оценщиком приведенных положений ФСО № 7. 

В соответствии с подпунктом «а» пункта 22 ФСО № 9 в качестве аналогов могут выступать объекты с известными ценами, как сделок, так и предложений к продаже.

В силу приведенной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о том, что по ряду объектов-аналогов в Отчете использована цена предложения с последующей корректировкой на торг, а не цена сделки. 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что Комиссией кадастровая стоимость земельного участка обоснованно установлена в размере рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке земельного участка

Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления АО «Магхабаровмет» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 21 декабря 2016 года № 23, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления АО «Магхабаровмет» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков отказать. 

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 21 апреля 2017 года. 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз