Дело № 2-3150/2025

УИД 50RS0029-01-2025-003150-2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 октября 2025 г. г. Наро-Фоминск

Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Беляковой Л.В.

при секретаре судебного заседания Анисимовой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа, Администрации Наро-Фоминского городского округа о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задатка в двойном размере, расходов по оплате юридических услуг,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – Истец) обратился в суд с иском к ответчикам Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа (далее – Комитет по управлению имуществом, Ответчик), Администрации Наро-Фоминского городского округа, в котором истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов № № от 28.10.2024 г., между Истцом и Ответчиком в отношении земельного участка площадью 1 000 кв. м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также взыскать с Ответчика в пользу Истца сумму задатка в двойном размере в сумме 2 143 540 руб., расходы, понесенные на оплату госпошлины в размере 36 435 руб., расходы, понесенные на оплату юридических услуг в размере 12 000 руб.

Требования мотивированы тем, что 28.10.2024 г. по результатам торгов, организованных Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, между Истцом и Ответчиком по управлению имуществом был заключён Договор аренды земельного участка № №, согласно которому Комитет по управлению имуществом предоставил, а ФИО1, как Арендатор, принял в аренду земельный участок площадью 1 000 кв.м. кадастровый номер №, категория земель «Земли населенных пунктов», разрешённое использование - «для индивидуального жилищного строительства», расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно условиям Договора, участок должен был быть передан Арендатору по акту приёма-передачи, являющемуся его неотъемлемой частью

Согласно п. 2.1 Договора, Договор заключается на срок 20 лет с 28.10.2024 г. по 28.10.2044 г., в течение срока действия Договора Истец имеет право возводить с соблюдением правил землепользования и застройки здания, сооружения в соответствии с целевым назначением Земельного участка и его разрешенным использованием, указанным в п. 1.2. Договора, с соблюдением требований градостроительных регламентов и иных правил и норм.

Однако, после начала использования участка и проведения топографических и инженерно-геодезических изысканий выяснилось, что через данный земельный участок проходят воздушные и/или подземные линии электропередач высокого и низкого напряжения, а также кабели связи. Указанные инженерные коммуникации препятствуют использованию участка по его целевому назначению для индивидуального жилищного строительства.

Истец, ссылается на положения ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), согласно которой следует, что проектирование зданий должно учитывать санитарные, пожарные, экологические, строительные и иные нормы, включая требования безопасности объектов энергетики.

Правила охраны электрических сетей (утв. постановлением Совмина СССР № 140 от 26 марта 1984 г.) устанавливают охранные зоны вдоль ЛЭП, в пределах которой запрещено строить любые здания, включая жилые.

Через территорию земельного участка проложены электрические сети, практически вся территория земельного участка попадает в охранную зону электрических сетей, в связи с чем, даже, при исполнении условий Договора в части строительства жилого дома, его регистрация будет невозможна.

Истец указывает, что наличие таких обременений делает невозможным строительство жилого дома на участке, что противоречит условиям предоставления земельного участка и нарушает права Истца как арендатора. Информация о наличии указанных инженерных сетей отсутствовала как в документации к торгам, так и в тексте договора аренды.

Ввиду выявившихся на земельном участке недостатков Истец обратился к Ответчику с заявлением о расторжении Договора, на что получил отказ, мотивированный тем, что якобы Ответчиком получена сводная информация из Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области об отсутствии ограничений в использовании земельного участка, установленных статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), содержащая, в том числе, сведения о зонах с особыми условиями использования территории. Проведено выездное обследование (осмотр) земельного участка, в результате которого, наличие на земельном участке строений и сооружений, в том числе, опознавательных знаков инженерных коммуникаций, не выявлено.

Истец вынужден обратиться с исковым заявлением о расторжении договора аренды в судебном порядке, а также взыскании задатка в двойном размере.

В ходе рассмотрения дела, определением суда от 11.07.2025 г., занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечен Комитет по конкурентной политике Московской области.

Определением суда от 11.09.2025 г., занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Управление Росреестра по Московской области.

Определением суда от 26.09.2025 г., занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ПАО Россети и Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа по доверенности ФИО3 в судебном заседании требования не признала, просил отказать в их удовлетворении, по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Комитета по конкурентной политике Московской области по доверенности ФИО4 против удовлетворения исковых требований возражали по доводам, представленных в материалы дела, письменных пояснений.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора АО «Мособлэнерго» по доверенности ФИО5, по существу заявленных исковых требований не возражали.

Представитель ответчика Администрации Наро-Фоминского городского округа в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: Министерство имущественных отношений, ПАО Россети, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание представителя не направили, извещены надлежащим образом.

Стороны и лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались в соответствии с требованиями процессуального закона. 

Суд в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) и ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) счел возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав и оценив представленные доказательства по делу, заслушав пояснения представителей сторон, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично, по следующим основаниям.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Из положений п. 2 ст. 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

П. 2 ст. 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 апреля 2013 N 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20 декабря 2018 N 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что законом именно на арендодателя возложена обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; арендодатель не отвечает только за недостатки сданного в аренду имущества, если эти недостатки были известны или должны быть заранее известны арендатору до заключения договора и передачи имущества в аренду; риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 ЗК РФ.

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (п. 4 ст. 37 ЗК РФ).

В соответствии с п.п. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель.

Судом установлено и из материалов дела следует, 28.10.2024 г. по результатам торгов, организованных Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, между Истцом и Ответчиком по управлению имуществом был заключён Договор аренды земельного участка № №, согласно которому Комитет по управлению имуществом предоставил, а ФИО1, как Арендатор, принял в аренду земельный участок площадью 1 000 кв.м. кадастровый номер №, категория земель «Земли населенных пунктов», разрешённое использование - «для индивидуального жилищного строительства», расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно условиям Договора, участок должен был быть передан Арендатору по акту приёма-передачи, являющемуся его неотъемлемой частью

Согласно п. 2.1 Договора, Договор заключается на срок 20 лет с 28.10.2024 г. по 28.10.2044 г., в течение срока действия Договора Истец имеет право возводить с соблюдением правил землепользования и застройки здания, сооружения в соответствии с целевым назначением Земельного участка и его разрешенным использованием, указанным в п. 1.2. Договора, с соблюдением требований градостроительных регламентов и иных правил и норм.

Однако, после начала использования участка и проведения топографических и инженерно-геодезических изысканий выяснилось, что через данный земельный участок проходят воздушные и/или подземные линии электропередач высокого и низкого напряжения, а также кабели связи. Указанные инженерные коммуникации препятствуют использованию участка по его целевому назначению для индивидуального жилищного строительства.

Истец, ссылается на положения ст. 48 ГрК РФ, согласно которой следует, что проектирование зданий должно учитывать санитарные, пожарные, экологические, строительные и иные нормы, включая требования безопасности объектов энергетики.

Правила охраны электрических сетей (утв. постановлением Совмина СССР № 140 от 26 марта 1984 г.) устанавливают охранные зоны вдоль ЛЭП, в пределах которой запрещено строить любые здания, включая жилые.

Через территорию земельного участка проложены электрические сети, практически вся территория земельного участка попадает в охранную зону электрических сетей, в связи с чем, даже, при исполнении условий Договора в части строительства жилого дома, его регистрация будет невозможна.

Истец указывает, что наличие таких обременений делает невозможным строительство жилого дома на участке, что противоречит условиям предоставления земельного участка и нарушает права Истца как арендатора. Информация о наличии указанных инженерных сетей отсутствовала как в документации к торгам, так и в тексте договора аренды.

Ввиду выявившихся на земельном участке недостатков Истец обратился к Ответчику с заявлением о расторжении Договора, на что получил отказ, мотивированный тем, что якобы Ответчиком получена сводная информация из Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области об отсутствии ограничений в использовании земельного участка, установленных статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), содержащая, в том числе, сведения о зонах с особыми условиями использования территории. Проведено выездное обследование (осмотр) земельного участка, в результате которого, наличие на земельном участке строений и сооружений, в том числе, опознавательных знаков инженерных коммуникаций, не выявлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в аренду был предоставлен земельный участок, имеющий недостатки, которые могли оказать влияние на принятие ФИО1 решения об участии в аукционе и на заключение договора аренды земельного участка, поскольку качественные характеристики земельного участка не соответствуют планируемому использованию земельного участка при подаче документов для участия в аукционе и заключении договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Несмотря на то, что суду не представлено доказательств того, что договор аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов, прошел государственную регистрацию, это, по мнению суда, не является препятствием для рассмотрения и удовлетворения требований о его расторжении.

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Учитывая, что п. 8.4 договора аренды от 28.10.2024 г. обязанность по его государственной регистрации возложена на Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа, отказ в удовлетворении требований ФИО1 о расторжении договора только по тому основанию, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, по мнению суда, повлечет для него негативные последствия в виде невозможности в дальнейшем требовать расторжения спорного договора по основаниям, изложенным в иске, после того, как договор будет зарегистрирован Росреестром по заявлению ответчика.

Суд также учитывает, что обе стороны полагают указанный договор заключенным, о признании договора не заключенным ими не заявлено.

Следовательно, требования ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов № № законны, обоснованы и подлежат удовлетворению согласно положениям статьи 612 ГК РФ.

Доводы Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа о том, что строительство дома и хозяйственных построек на спорном земельном участке суд считает несостоятельными и не влияющими на существо принятого решения.

Заключая договор аренды земельного участка с кадастровым номером № № ФИО1 исходил из возможности пользоваться данным участком без каких-либо ограничений, что исключено при наличии на нем инженерных коммуникаций.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Исходя из смысла положений вышеуказанной статьи, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а также отсутствие правовых оснований приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

Иск о взыскании суммы неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны: факт получения (сбережения) имущества ответчиком, отсутствие для этого должного основания, а также то, что неосновательное обогащение произошло за счет истца.

Из правового анализа статей 611, 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержатся следующие разъяснения: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Таким образом, неосновательное обогащение может возникнуть у лица и в том числе, когда одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение.

Несмотря на то, что ФИО1 не представлены платежные документы, подтверждающие оплату задатка, суд считает данный факт достоверно установленным, так как он признан стороной ответчика, а также подтверждается иными материалами дела.

На основании изложенного, в связи с невозможностью использования арендатором всего земельного участка, у ответчика возникло неосновательное обогащение в виде средств, уплаченных ФИО1 в качестве арендной платы (задатка) в размере 1 071 770 руб. 50 коп., 

Между тем, истцом заявлено требование о взыскании суммы задатка в двойном размере в соответствии с положениями ст. 381 ГК РФ.

Однако, согласно позиции ВАС РФ если обязательство, обеспеченное задатком, частично или ненадлежаще исполнено стороной, которая его получила, положения об уплате двойной суммы задатка не применяются (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.2006 N 15642/05 по делу N А32-7502/2005-26/325). 

Поскольку, со стороны Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа имело место, установленное судом, ненадлежащее исполнение обязательства по предоставлению в аренду земельного участка в пользование истца, то соответствующим образом положения об уплате двойной суммы задатка применены быть не могут, в связи с чем, исковые требования в данной части также подлежат удовлетворению частично в размере 1 071 770 руб. 50 коп.

Ссылка Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа на пункты 1.5 и 1.6 договора аренды земельного участка, как на основание освобождения от расторжения договора, так и на освобождение от ответственности по возврату денежных средств, судом отвергается.

Действительно, пункт 1.5 спорного договора аренды указывает на то, что на земельном участке возможно имеются охранные зоны инженерных коммуникаций, в том числе подземных, а пункт 1.6 освобождает Администрацию городского округа Воскресенск от ответственности за наличие таких коммуникаций на земельном участке, в том числе и от возврата арендных платежей и иных понесенных арендатором убытков.

По мнению суда, указанные пункты договора применяться не могут, так они полностью противоречат вышеизложенным правовым нормам (ст. 612 ГК РФ, ст.37 ЗК РФ, ст. 1102 ГК РФ), которые носят императивный характер и не могут быть изменены соглашением сторон, равно как и соглашение сторон не может отменить их действие.

Наличие пунктов 1.5 и 1.6 в договоре аренды суд считает злоупотреблением правом со стороны ответчика, поскольку они бесспорно свидетельствуют о том, что Администрация городского округа Воскресенск предполагала наличие подземных коммуникаций на спорном земельном участке, но в извещение о проведении аукциона в раздел 2.5 «Сведения о земельном участке» данную информацию не включила, с достоверностью факт наличия либо отсутствия подземных коммуникаций до проведения аукциона не установила и до сведения участников аукциона не довела.

Включив пункты 1.5 и 1.6. ответчик снял с себя любую ответственность за предоставление неполных сведений о земельном участке, неправомерно переложил все риски по своему бездействию в части принятия мер по установлению наличия либо отсутствия на земельном участке коммуникаций и охранных зон на будущих арендаторов, что является злоупотреблением правом.

В силу пункта 2 статьи 10 ГК РФ суд не применяет положения пунктов 1.5 и 1.6 договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов, № № от 28.10.2024 г., и считает возможным удовлетворить исковые требования ФИО1 в части расторжения договора аренды, взыскании суммы задатка в размере 1 071 770 руб.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимые расходы (ст. 94 ГПК РФ). 

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в размере 18 218 руб., пропорционального удовлетворенной части исковых требований (на 50 %).

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц (статья 94 ГПК РФ). Перечень судебных издержек, предусмотренный ГПК РФ, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска. 

Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов на оказание юридических услуг, суд исходит из принципа разумности, соблюдения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, и принимая во внимание размер понесенных истцом затрат, сложность и характер спора, конкретные обстоятельства дела, объем оказанных истцу юридических услуг (чек № № от 13.05.2025 г.), полагает данные требования к ответчику Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа, подлежащими удовлетворению частично в размере 6 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа, Администрации Наро-Фоминского городского округа о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задатка в двойном размере, расходов по оплате юридических услуг, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка по результатам проведения торгов № № от 28.10.2024, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа и ФИО1.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Л.В. Белякова