К делу № 2-834/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Геленджик 20 апреля 2017 года

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе 

Председательствующего судьи: Тарасенко И.А.,

при секретаре судебного заседания: Клепиковой Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов и обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту АО «АИЖК») обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору от 30.04.2014 года № в размере 2 494 775,30 рублей, обращении взыскания на заложенное имущество – 

<

адрес>, определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 464 800 рублей, и взыскании судебных расходов в виде оплаченной государственной пошлины в размере 26 673,88 рублей.

Требования мотивированы тем, что в соответствии с условиями кредитного договора от 30.03.2014 года №, заключенного между ЗАО «Банк Жилищного финансирования» и ответчиком, банк предоставил кредит в размере 2 362 000 рублей, на срок 194 месяца для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, состоящей из 3 комнат, общей площадью 60,90 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. 30.04.2014 года ФГКУ «Росвоенипотека» предоставили Ответчику заем в размере 700 000 рублей по договору №, с целью погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита по кредитному договору №.

По состоянию на 22.04.2014 года квартира оценена в размере 3 081 000 рублей. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной и выданной регистрирующим органом первоначальному залогодержателю – ЗАО «Банк жилищного финансирования». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 20.05.2014 года за №. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании отметки в закладной, сделанной предыдущим законным владельцем по правилам п.1 ст.48 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, владельцем закладной предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчиком выполнено не было. Какого-либо ответа банку на указанное требование ответчик не представил, что послужило основанием для обращения в суд. Также считают, что при обращении взыскания на квартиру путем продажи с публичных торгов, необходимо установить начальную продажную стоимость квартиры исходя из 80% от оценки квартиры, указанной в закладной, на основании п. 4 ч. 1 ст. 54 Закона об ипотеке. 

В судебное заседание представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не явился, в просительной части иска заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, настаивали на удовлетворении требований.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени разрешения настоящего спора ответчик извещался как по месту регистрации, так и по месту фактического жительства. На основании ст.20 Гражданского кодекса РФ местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Таким образом, суд принял все предусмотренные главой 10 ГПК РФ меры для уведомления ответчика, как о предъявлении иска, так и о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается имеющимися по делу почтовыми отправлениями, которые были возвращены в суд. 

С учетом изложенного, возвращение в суд не полученного адресатом заказного письма не противоречит действующему порядку вручения заказных писем и может быть оценено в качестве надлежащей информации органа связи о неявке адресата за получением отправлений, что не противоречит положениям ч. 1 и ч. 2 ст. 17 ГПК РФ. В таких ситуациях предполагается добросовестность органа почтовой связи по принятию всех неоднократных мер, необходимых для вручения, пока заинтересованным адресатом не доказано иное. 

Соответственно, суд, исходя из положений названных правовых норм, при указанных обстоятельствах считает, что ответчик считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства и считает возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчика, не явившегося в судебное заседание, по имеющимся в деле доказательствам.

Представитель третьего лица ФГКУ «Росвоенипотека» в судебное заседание не явился, за подписью представителя ФИО2 представлен письменный отзыв, а также ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Разрешение спорных правоотношений оставили на усмотрение суда. При постановлении судебного решения судом принимается во внимание письменный отзыв, приобщенный к материалам дела, согласно которому, 30.04.2014 года между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО1 заключен договор целевого жилищного займа на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита по кредитному договору от 30.04.2014 года, заключенного между Ответчиком и ЗАО «Банк жилищного Финансирования». Именной накопительный счёт ответчика закрыт 28 мая 2015 года без права на использование накоплений. В связи с невыполнением Ответчиком взятых на себя обязательств, заочным решением Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 28.09.2016 года удовлетворены требования ФГКУ «Росвоенипотека», и с ФИО1 взыскана задолженность в размере 1 131 009,68 рублей; обращено взыскание на заложенное имущество, являющееся предметом ипотеки, - 

<

адрес>, путем реализации с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 3 062 000 рублей. 

С учетом изложенного, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 30.03.2014 года между ЗАО «Банк Жилищного финансирования» и ФИО1 заключён кредитный договор №, по условиям которого банк предоставил кредит в размере 2 362 000 рублей, на срок 194 месяца для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, состоящей из 3 комнат, общей площадью 60,90 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Согласно условиям договора, в течении первых трех лет жизни кредита процентная ставка принимает следующие фиксированные значения: со дня, следующего за днем предоставления кредита, и до 31.12.2014 – 9,5%, с 01.01.2015 до 31.12.2015 – 10%, с 01.01.2016 до 31.12.2016 – 10,5%. Начиная с четвертого года кредитования процентная ставка является агрегированным показателем, состоящим из ставки рефинансирования банка России (i) и маржи (m) и рассчитывается по соответствующей.

Изменения процентной ставки на условиях, предусмотренных настоящим разделом закладной, осуществляются без заключения дополнительных соглашений к закладной. Процентная ставка не может принимать значение ниже 8% и выше 16%. Если в результате пересмотра составных частей, формирующих размер процентной ставки, величина годовой процентной ставки окажется ниже/выше указанных значений, то на расчетный календарный год процентная ставка устанавливается в размере минимального/максимального значения. На дату составления настоящей закладной процентная ставка по кредиту составляет 9,50 процентов годовых. 

При нарушении сроков уплаты ежемесячных платежей в размере и порядке, установленных закладной и денежным обязательством, указанным в разделе 3 закладной, должник по требованию залогодержателя уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 процента за каждый календарный день просрочки, начиная с даты возникновения просроченного платежа, при условии, что на указанную дату залогодержателем получено уведомление уполномоченного органа. Ответчик обязался осуществлять погашения кредита и уплачивать проценты за пользование кредитом ежемесячными платежами в соответствии с графиком погашения кредита и уплаты процентов. 

Права истца удостоверены закладной, должником и залогодателем является ответчик. 

Кредит предоставлен для оплаты ответчиком по договору купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> Зарегистрирован переход права собственности на квартиру к ответчику. Квартира приобретена ответчиком с использованием кредита по кредитному договору и средств целевого жилищного займа, предоставленных ФГКУ «Росвоенипотека» по договору целевого жилищного займа от 30.04.2014 года №, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита и погашения обязательств по ипотечному кредиту № от 30.04.2014 года.

По соглашению сторон квартира приобретена ответчиком у продавцов по цене 3 062 000 рублей, из которых 700 000 рублей выплачено за счет средств, предоставленных ФКГУ «Росвоенипотека»; 2 362 000 рублей – за счет средств, предоставленных по кредитному договору ЗАО «Банк Жилищное Финансирование». Стоимость квартиры как предмета залога определена в размере 3 081 000 рублей. Оплата по договору купли-продажи произведена в полном объеме. Квартира до полной оплаты не находилась и не находится в залоге у продавца. Обеспечением исполнения обязательств ответчика по кредитному договору является ипотека квартиры в силу закона. Квартира находится в залоге у банка и у Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека».

В случае нахождения в залоге жилого помещения одновременно у соответствующего кредитора и у РФ требования РФ удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора, то есть банк имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований, как залогодержателя, из стоимости квартиры.

Кредит предоставлен ответчику в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счет ответчика №, открытый у Банка. Факт выдачи кредита подтверждается материалами дела, и доказательств обратного со стороны Ответчика не представлено. Погашение обязательств (части обязательств) ответчика перед банком по кредитному договору осуществляется за счет целевого жилищного займа, предоставленного ответчику ФГКУ «Росвоенипотека». При этом ответчик самостоятельно исполняет свои обязательства по кредитному договору в случаях, предусмотренных законодательством РФ, в том числе утраты ответчиком права на получение средств от ФГКУ «Росвоенипотека» по договору целевого жилищного займа, досрочного возврата суммы задолженности по кредитному договору по требованию кредитора.

В настоящее время владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании отметки в закладной, сделанной предыдущим законным владельцем по правилам п.1 ст.48 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 (договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) №-ВИ от 22.01.2014 года; дата передачи – 09.06.2014 года).

Ответчик нарушил свои обязательства, частично (в наименьшем размере) погасил основной долг по кредиту. Последний платеж осуществлен 30.09.2015 года. В течение длительного времени ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий закладной и кредитного договора ответчиком не производятся.

По состоянию на 27.09.2016 просроченная задолженность составляет 2 494 775,30 рублей, в том числе: задолженность основному долгу – 2 231 005,21 рубль; плановые проценты за пользование кредитом – 224 685,07 рублей; пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом – 39 085,02 рубля.

Требование о досрочном истребовании задолженности было направлено ответчику письмом от 30.12.2015 года. По состоянию на дату подачи настоящего искового заявления задолженность не погашена, согласия или возражений относительно расторжения кредитного договора в банк не поступало. 

Оценивая в совокупности представленные доказательства, с учетом того, что АО «АИЖК» является надлежащим истцом по настоящему делу, суд находит требование истца о возложении на ответчика ответственности за неисполнение договора - взыскании суммы основного долга, задолженности по процентам, задолженности по пеням, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Рассматривая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему. 

Квартира приобретена с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита и, на основании п. 4 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ, п. 10 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, п. 4 Договора ЦЖЗ, считается находящимся одновременно в залоге у кредитора и у ФГКУ «Росвоенипотека» с даты государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

Требования ФГКУ «Росвоенипотека» удовлетворяются после удовлетворения требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Однако, как следует из материалов дела, заочным решением Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 28.09.2016 года удовлетворены требования ФГКУ «Росвоенипотека», и с ФИО1 взыскана задолженность в размере 1 131 009,68 рублей; обращено взыскание на заложенное имущество, являющееся предметом ипотеки, - 

<

адрес> 

<

адрес>, путем реализации с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 3 062 000 рублей. 

Ипотека должным образом зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 20.05.2014 года за номером регистрации № Право собственности на квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия №, выданным ФИО1 20.05.2014 года.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено взыскание на заложенное имущество.

Исходя из системного толкования положений п. 1 ст. 348 и ст. ст. 329, 334 ГК РФ требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество является самостоятельным требованием, цель которого – получение залогодержателем в случае неисполнения должником своего обязательства удовлетворения из стоимости заложенного имущества.

Согласно статье 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16.07.1998 года, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

Статьей 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998г. № 102-ФЗ установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В силу п. 2 ст. 54 вышеназванного закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Исходя из положений п. 1 ст. 54.1 Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Абзацем вторым приведенной части презюмировано положение о том, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при наличии двух условий на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В соответствии с п.1 статьи 53, п.2 статьи 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16.07.1998 года способом реализации заложенного недвижимого имущества установлена продажа с публичных торгов.

Начальная продажная цена предмета ипотеки определяется судом на основании отчета оценщика № 743-Н.04 от 22.04.2014 года, положенного в основу при заключении кредитного договора. Согласно данному отчету рыночная стоимость заложенного имущества квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, составляет 3 081 000 рублей. 

Оснований не доверять отчету оценщика у суда не имеется. Доказательств обратного (иной стоимости имущества) суду не представлено. 

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований об обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>., в размере 2 464 800 рублей, что составляет 80% от рыночной стоимости данного имущества, установленной отчетом об оценке.

Реализация заложенного имущества, на которое судом обращается взыскание, осуществляется посредством продажи с публичных торгов.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В судебном заседании установлено, что заемщик в период действия договора надлежащим образом не выполнял своих обязательств по возврату кредита, вносил платежи в счет погашения кредитных обязательств несвоевременно и не в полном объеме.

Следовательно, исковые требования АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Кроме того, согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Следовательно, с ответчика подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 673,88 рублей в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», подтвержденные платежным поручением № 21919 от 18.10.2016 года.

Следует отметить, что требования ФГКУ «Росвоенипотека» об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению после удовлетворения требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства, исследованы в судебном заседании, и получили свою оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным ним основаниям, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору в размере 2 494 775,30 рублей, из которых: задолженность основному долгу – 2 231 005,21 рубль; плановые проценты за пользование кредитом – 224 685,07 рублей; пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом – 39 085,02 рубля, а также государственную пошлину в сумме 26 673, 88 рублей, а всего: 2 521 449(два миллиона пятьсот двадцать один рубль четыреста сорок девять) рублей 18 копеек. 

Обратить взыскание на принадлежащую на праве собственности ФИО1, находящуюся в залоге у АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в силу закона, квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> кадастровый (условный) номер №, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 2 464 800 (два миллиона четыреста шестьдесят четыре тысячи восемьсот) рублей.

Требования Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» об обращении взыскания на заложенное имущество, на основании заочного решения Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 28.09.2016 года, подлежат удовлетворению после удовлетворения требований открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Геленджикский городской суд.

Председательствующий: 

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.