Дело 2-210/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2020 года г. Керчь 

Керченский городской суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи – Захаровой Е.П.

при секретаре – Бурлуке О.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, третьи лица Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО5, нотариус Керченского городского нотариального округа Черкасова Ирина Михайловна о признании права собственности 

установил:

Истец ФИО1 обратилась в Керченский городской суд Республики Крым с иском о признании права собственности, мотивировала требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1, покупателем, и продавцами ФИО3, ФИО2, ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно условиям которого продавцы обязались продать истцу ФИО1 принадлежащие им на праве собственности 4/7 долей жилого дома с соответствующей долей надворных построек и сооружений и 4/7 долей земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, а ФИО1 обязалась купить у ФИО3, ФИО2, ФИО4 вышеуказанную долю домовладения и долю земельного участка на условиях, указанных в договоре. Приобретаемое имущество согласно предварительному договору состоит из 4/7 долей: жилого дома «А» общей площадью 31,5 кв.м. кадастровый №, жилого дома «Б» общей площадью 40,0 кв.м. кадастровый №, жилого дома «Г» общей площадью 39,0 кв.м., и, соответственно, хозяйственно-бытовых сооружений, не являющихся объектом капитального строительства: сарая «Е», летней кухни «Ж», летней кухни «К», сарая «П», сарая «Р», летнего душа «Т», сарая «О», ограждения 2-10, мощения «И», и 4/7 долей земельного участка площадью 598 кв.м. кадастровый №. Истец полагала, что оставшиеся 3/7 доли принадлежат ФИО5 Стоимость предмета сделки определена соглашением сторон и составляет 1 500 000,00 руб. Полностью выполнив взятые на себя по предварительному договору обязательства, выплатив стоимость приобретаемого недвижимого имущества в полном объеме, истец в настоящее время лишена возможности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости, так как согласно справки Филиала ГУП РК «Крым БТИ» в 

<

адрес>, за ФИО5 зарегистрирована 1/7 доля домовладения, за ФИО3 – 6/25 долей домовладения, за ФИО2 – 6/25 долей домовладения, за ФИО4 – 16\175 долей домовладения. Также, указанная справка содержит информацию о том, что 2/7 доли недвижимого имущества были зарегистрированы за ФИО6 на основании свидетельства о праве на наследство, выданного Керчьгоснотконторой ДД.ММ.ГГГГ по реестру №, однако постановлением Керченского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-490/2008 регистрация права собственности на 2/7 доли ФИО6 была отменена. При этом, участники долевой собственности, ответчики по делу, а также ФИО5 не обращались в БТИ за изменением размера долей. Фактически, после отмены регистрации права собственности ФИО6 на долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в связи с тем, что ФИО6 умерла, а принадлежащая ей в виде доли домовладения строения лит. «В», лит. «в», лит. «в1» были снесены на основании плана застройки Керченского городского совета от ДД.ММ.ГГГГ, доли между участниками общей долевой собственности распределились следующим образом: ФИО5 – 175/875 долей, ФИО4 – 112/875 долей, ФИО2 – 294/875 долей, ФИО3 – 294/875 долей. Таким образом, фактически истец приобрела 700/875 (4/5) доли земельного участка общей площадью 598 кв.м. кадастровый №, и 700/875 (4/5) доли жилых домов лит. «А» общей площадью 31,5 кв.м. кадастровый №, лит. «Б» общей площадью 33,3 кв.м. кадастровый №, лит. «Г», «г», «г1» общей площадью 39,0 кв.м. кадастровый №, с соответствующей долей надворных строений и сооружений, расположенных по адресу 

<

адрес>. Об обстоятельствах того, что ответчиками не был произведен перерасчет по перераспределению долей, истцу стало известно из ответа нотариуса Керченского городского нотариального округа ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ, из справки Филиала ГУП РК «Крым БТИ». При этом, ответчики являлись правообладателями 4/7 долей жилого дома с надворными строениями и земельного участка по адресу 

<

адрес>, предварительный договор заключен с соблюдением формы и подписан сторонами, что свидетельствует о достижении ими соглашения по всем существенным условиям заключенной сделки, факт оплаты приобретаемого имущества подтверждается соответствующими расписками ответчиков. По мнению истца, указанные обстоятельства придают возникшим между сторонами правоотношениям определенный, завершенный характер, при этом истец по независящим обстоятельствам лишена возможности зарегистрировать переход права собственности, чем нарушены ее законные права и интересы, что послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском. Ссылаясь на положения ст.ст. 218, 250, 549, 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец просит признать за ней право собственности на 700/875 (4/5) доли земельного участка площадью 598 кв.м. кадастровый №, и 700/875 (4/5) доли жилых домов лит. «А» общей площадью 31,5 кв.м., кадастровый №; лит. «Б» общей площадью 33,3 кв.м., кадастровый №; лит. «Г», «г», «г1» общей площадью 39,0 к.м., кадастровый №, с соответствующей долей надворных построек и сооружений, не являющихся объектами капитального строительства, сарая «Е», летней кухни «Ж», летней кухни «К», сарая «П», сарая «Р», летнего душа «Т», сарая «О», ограждения 2-10, мощения «И», расположенных по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО13 исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчики ФИО8, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, направили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Третьи лица Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, нотариус Керченского городского нотариального округа Черкасова И.М., ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, от нотариуса ФИО7 поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, ФИО5 и Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о причинах неявки суду не сообщили, заявлений и ходатайств в суд не направили. 

Учитывая наличие сведений о надлежащем извещении участников судебного разбирательства о времени и месте рассмотрения дела, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным дело рассмотреть при имеющейся явке.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон предварительного договора от заключения основного Договора он может считаться заключенным на основании решения суда, в том числе предусматривающего регистрацию права собственности на объект недвижимости с учетом исполнения инвестором условий предварительного договора.

В силу пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или в иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). 

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества. 

В силу ч. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных к решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другие недвижимое имущество (статья 130). 

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1, покупателем, и продавцами ФИО3, ФИО2, ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно условиям которого продавцы обязались продать истцу ФИО1 принадлежащие им на праве собственности 4/7 долей жилого дома с соответствующей долей надворных построек и сооружений и 4/7 долей земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, а ФИО1 обязалась купить у ФИО3, ФИО2, ФИО4 вышеуказанную долю домовладения и долю земельного участка на указанных в договоре условиях (п. 1) (л.д. 45-46). 

Указанная недвижимость принадлежит: ФИО4 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, удостоверенного ФИО10 – государственным нотариусом Первой Керченской городской нотариальной конторы ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в реестре за №, право собственности зарегистрировано Керченским республиканским предприятием «Керченское городское бюро регистрации и технической инвентаризации» ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный №. Решения Керченского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ дело №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. 

Кадастровый номер здания №, кадастровый номер земельного участка №.

ФИО2 и ФИО3 на основании: свидетельства о праве на наследство, удостоверенного ФИО14 – государственным нотариусом Первой Керченской городской нотариальной конторы от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в реестре за №; государственного акта на право собственности на земельный участок серии КМ № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Керченским городским управлением земельных ресурсов; государственного акта на право собственности на земельный участок серии КМ № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Керченским городским управлением земельных ресурсов (п. 2). 

Стороны обязались заключению договор купли-продажи дома и земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ (п. 3).

Пунктом 4, пунктом 5 предварительного договора определен порядок расчета по договору: ФИО1 выдала в качестве обеспечительного платежа денежную сумму в размере 697 000,00 руб. (шестьсот девяносто семь тысяч руб. 00 коп.), в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи доли дома и земельного участка. Передача указанной суммы произведена полностью до подписания договора (п. 4).

Остальная сумма в размере 803 000,00 руб. (восемьсот три тысячи руб. 00 коп.) будет уплачена при подписании основного договора купли-продажи (п. 5). 

Пунктом 6 определена цена договора купли-продажи доли дома и земельного участка, которая составляет 1 500 000,00 руб. (один миллион пятьсот тысяч руб. 00 коп.), что эквивалентно 22 600 (двадцать две тысячи шестьсот) долларов США. 

Истцом предоставлены расписки, подтверждающие выполнению ею обязательств по оплате приобретаемого имущества: расписка, выданная ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ о получении от ФИО1 окончательного расчета в сумме 168 000,00 руб. (л.д. 74); расписка, выданная ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ о получении от ФИО11 задатка в сумме 331 950,00 руб. (л.д. 75); расписка, выданная ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ о получении от ФИО9 500 000,00 руб. (л.д. 76). 

Из ответа нотариуса Керченского городского нотариального округа ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 47), следует, что представитель по доверенности ФИО9 были переданы нотариусу копии документов для заключения договора купли-продажи долей в размере 100/175 от земельного участка и трех жилых домов, расположенных по адресу 

<

адрес>, из которых следует, что ФИО3 принадлежат 6/25 долей указанного недвижимого имущества; ФИО2 принадлежат 6/25 долей недвижимого имущества, ФИО4 принадлежат 16/175 долей недвижимого имущества. 

Также нотариусу предоставлены доказательства выполнения сторонами требований ст. 250 ГК РФ об уведомлении лицами, отчуждающими принадлежащие им доли недвижимого имущества, собственника 1/7 доли жилого дома, расположенного по адресу 

<

адрес> – ФИО5, о предстоящей продаже; данные заявления также предоставлены суду (л.д. 49, 50, 51). 

При этом, нотариус указал на наличие сведений о том, что право собственности на 2/7 доли недвижимого имущества было зарегистрировано за ФИО6, на основании свидетельства о праве на наследство, выданного Керченской государственной нотариальной конторой ДД.ММ.ГГГГ, по реестру №, и Постановлением Керченского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, также определением суда от ДД.ММ.ГГГГ дело №-а-490/2008 регистрация права собственности ФИО6 на 2/7 доли была отменена, информация о том, и отсутствует информация о том, за кем зарегистрировано право собственности на указанные доли в последующем.

На основании изложенного, нотариус пришел к выводу о невозможности определить лицо, являющееся участником общей долевой собственности, имеющее право преимущественной покупки, которое необходимо уведомить о предстоящей продаже в соответствии со ст. 250 ГК РФ (л.д. 47). 

Оценив предоставленные доказательства в совокупности, суд полагает необходимым указать о том, что в соответствии ч. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

При этом, Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (статья 2) были внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующий до 01.10.2017 г., согласно которой в статье 24 пункт 1 изложен в следующей редакции: «Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению».

Таким образом, при заключении сторонами предварительного договора 05 августа 2016 г., в период действия ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ в редакции, изложенной в Федеральном законе от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ, было нарушено правило о форме договора купли-продажи доли недвижимости, а именно: предварительный договор был заключен в простой письменной форме, без его нотариального удостоверения, что в силу ч. 2 ст. 429 ГПК РФ свидетельствует о ничтожности предварительного договора, не порождающего юридических последствий, и отсутствии правовых оснований для признания за истцом ФИО1 права собственности на 4/5 долей домовладения и земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес> на основании указанного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ 

Таким образом, заявленные требования истца не подлежат удовлетворению, в связи с их необоснованностью. 

Руководствуясь ст.ст. 59, 60, 67, 71, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, третьи лица Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО5, нотариус Керченского городского нотариального округа Черкасова Ирина Михайловна о признании права собственности - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Крым через Керченский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда.

Судья Захарова Е.П. 

Мотивированное решение изготовлено 05 марта 2020 г.

Судья Захарова Е.П.