Дело № 2-192/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 ноября 2019 года г. Обоянь

Обоянский районный суд Курской области в составе:

председательствующего – судьи Елизаровой С.А.,

при ведении протокола помощником судьи Пустарнаковой Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2, в котором просит соразмерно уменьшить покупную цену за жилой дом на 220000 рублей, взыскав с ответчика указанную сумму, а также возместить судебные расходы.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что 24 декабря 2018 года межу ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>. При этом стоимость жилого дома составила 700000 рублей, земельного участка – 270000 рублей, а всего 970000 рублей. Кроме того, она внесла задаток в размере 30000 рублей. Таким образом, сумма сделки составила 1000000 рублей.

Обязательства по оплате имущества она исполнила в полном объеме. Сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке.

Однако ответчик скрыла от неё наличие в доме скрытых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, а именно: при снятии обоев снимался штукатурный слой, на стенах имеются трещины, погнили плинтуса и отвалились от стен, доски напольного покрытия прогнили, имеется грибок, неравномерное отопление.

Устранение недостатков потребует значительных затрат не менее вышеуказанной суммы.

Направленная ответчику претензия о соразмерном уменьшении покупной цены, оставлена без внимания, поэтому истец обратилась с указанным иском.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала и пояснила, что в декабре 2018 года, осмотрев дом по адресу: 

<

адрес>, выставленный на продажу, решила его приобрести и в тот же день передала в качестве задатка ФИО2 30000 рублей. Качество дома её устраивало. 24 декабря 2018 года между ней и ФИО2 был составлен договор купли-продажи дома и земельного участка по указанному адресу, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области. После того как ответчик вывезла из дома мебель в январе 2019 года она приступила к ремонту в доме и обнаружила недостатки, о которых продавец, несмотря на неоднократные её вопросы, не сообщила. При снятии обоев в комнатах снимался также слой штукатурки, на стенах особенно по углам имеются щели. Поскольку обои были приклеены на плинтус, он пришел в негодность – прогнил, а линолеум на полу не был прибит. При снятии линолеума обнаружились прогнившие лаги и половые доски. Для устранения этих недостатков необходимо будет приобретать строительные материалы, делать ремонт, что требует значительных денежных вложений, поэтому на сумму затрат на ремонт просит уменьшить покупную стоимость имущества.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании отсутствовала, о рассмотрении дела уведомлена надлежащим образом.

В своих возражениях (т. 1 л.д. 99) указала, что исковые требования не признает, поскольку по договору купли-продажи от 24 декабря 2018 года она продала ФИО1 жилой дом по адресу: 

<

адрес> общей площадью 82,5 кв.м., кадастровая стоимость которого составляет 1109000 рублей. Истцом дом был осмотрен, а также была предоставлена техническая документация. Осмотрев весь дом, пристройки, подвал, сарай и не обнаружив дефектов и недостатков ФИО1 согласилась, что дом надлежащего качества, находится в технически исправном состоянии, пригоден для проживания. Согласно объявлению стоимость дома была указана как 1100000 рублей. 21 декабря 2018 года истец оплатила задаток в размере 30000 рублей, подтвердив свое намерение приобрести дом. По договору стоимость дома и земельного участка составила 970000 рублей. О том, что она должна оплатить ФИО1 стоимость ремонта не оговаривалось. Согласно договору претензий к продавцу покупатель не имеет. За 21 год проживания в доме она следила за его состоянием, проводила ремонты, имеется отопительная система в доме, позволяющая отапливать все помещения в доме. При осмотре дома по приглашению истца, она заметила, что дом не отапливался в зимнее время. Дом облицован кирпичом, утеплен и обит сайдингом, поэтому не может иметь сквозных щелей. Цена за дом при продаже сформирована с учетом его износа. Оснований для возложения на неё обязанности улучшить состояние дома за счет продавца не имеется.

Представители ответчика ФИО3 и ФИО4 исковые требования не признали и указали, что сделка была совершена добровольно между сторонами, качество дома соответствует его стоимости. Каких-либо недостатков, препятствующих использовать жилое помещение по назначению, не имеется. Требования истца направлены на возмещение ей расходов на ремонт после приобретения дома, что противоречит закону.

Заслушав лиц, участвующих в деле, и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 и ч. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом и иными правовыми актами (статья 422 ГПК РФ).

Статьей 545 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену)

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (часть 1). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (часть 2).

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования считается соответствующим требованиям о качестве.

Как следует из ч. 1 ст. 503 ГК РФ, покупатель, которому продан товар ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать: замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества; соразмерного уменьшения покупной цены; незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара; возмещения расходов на устранение недостатков товара

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 настоящего кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещение своих расходов на устранение недостатков товара.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено, что 24 декабря 2018 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 663 кв.м. с расположенным на нем жилым домом площадью 82,5 кв.м., находящимися по адресу: 

<

адрес> (т. л.д. 11-12)

По условиям договора стоимость отчуждаемого объекта недвижимого имущества - земельного участка с расположенным на нём жилым домом составила 970000 рублей. По соглашению сторон стоимость земельного участка составила 270000 рублей, стоимость жилого дома - 700000 рублей (п. 3 указанного договора). 

Оплата покупателем стоимости имущества выплачивается в полном объеме в день подписания договора сумма.

В пункте 4 договора купли-продажи от 24 декабря 2018 года отражено, что покупатель удовлетворена качественным состоянием жилого дома, установленного путем его осмотра перед заключением договора, и не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не сообщил продавец.

Имущество передано продавцом и принято покупателем (п. 5 договора купли-продажи от 24 декабря 2018 года).

Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи и передачи жилого дома, разногласий по качеству между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял. Дом был передан и принят без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Доказательств того, что продавец не предупредил о наличии недостатков в момент заключения сделки, суду не представлено и материалами дела не опровергнуто. Напротив истец указала, что при осмотре дома ФИО2 предупредила её о протекании навеса хозяйственной постройки. 

Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 27 декабря 2018 года (т. 1 л.д. 14-15, 15), правообладателем земельного участка площадью 

<

данные изъяты> на основании договора купли-продажи от 24 декабря 2018 года является ФИО1

Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 02 декабря 2008 года (т. 1 л.д. 81-89), жилой дом, расположенный по адресу: курская область 

<

адрес>, является одноэтажным, состоит из основного строения литер А, жилой пристройки а, и пристройки а1. Год постройки жилого дома 1959.

В связи с выявлением скрытых недостатков 20 февраля 2019 года ФИО1 направила ФИО2 претензию, в которой потребовала соразмерно уменьшить покупную цену за жилой дома на 30%, то есть на 220000 рублей (т. 1 л.д. 17-18, 61).

Как следует из акта администрации г. Обояни от 20 марта 2019 года, на внутренних стенах обследуемого дома имеется частичное разрешение штукатурного слоя, половые доски частично разрушены, поражены гнилью и плесенью. На наружных и внутренних стенах имеются трещины с расхождением 1-2 мм (т. 1 л.д. 57). В судебном заседании ФИО6 факт проведения осмотра дома и составления акта подтвердил.

Свидетель ФИО10 пояснила, что после покупки её знакомой ФИО1 она осматривала дом в г. Обояни и выяснилось, что необходим ремонт, а именно оштукатуривание стен с последующей подготовкой под оклейку обоев, а также ремонт пола, так как отдельные лаги напольное покрытие прогнили.

Для определения наличия дефектов, в том числе скрытого характера жилого дома и стоимости их устранения определением суда была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФГБУ «Курская лаборатория судебной экспертизы» № 968/16.1.-2 от 17 октября 2019 года (т. 1 л.д. 207-247) в жилом 

<

адрес> общей площадью 82.5 кв.м. 1958 года постройки, расположенном по адресу: 

<

адрес> не имеется технических дефектов, которые при покупке невозможно было обнаружить визуальным осмотром.

При этом стороной истца при осмотре обозначены недостатки:

- в помещениях кухни, прихожей и жилых комнатах поверхности стен имеют неровности штукатурного слоя, имеют трещины и зазоры в местах сопряжения со смежными конструкциями, трещины и высыпание штукатурного слоя, отслаивание слоя штукатурки от поверхности; 

- в прихожей и жилых комнатах поверхность пола имеет повреждение досок, прогибы, просадку; отдельные лаги имеют поражение, крошатся; напольные плинтуса демонтированы, имеют искривления и повреждения, частично крошатся; 

- в помещении кухни по наружной стене имеется трещина под оконным проемом шириной раскрытия 0,6 мм глубиной до 50 мм, вертикальная трещина в углу помещения по перегородке между прихожей и жилой комнатой шириной раскрытия 0,45 мм глубиной до 15 мм, которые не являются сквозными, имеют осадочный характер, не пропускают температуру ниже точи росы; 

- межкомнатные перегородки имеют трещины и зазоры в местах сопряжения со смежными конструкциями, трещины и высыпание штукатурного слоя; в месте сопряжения перегородки помещений жилых комнат имеются следы проявления влаги, при этом величина влажности воздуха в помещениях находится в интервале допустимых значений, и исключат возможность выпадения конденсата; 

- при обследовании отопления установлено, что устроена однотрубная система отопления, радиаторы подключены последовательно, то есть уменьшение температуры теплоносителя является следствием теплопотерь по длине трубопроводов и имеющаяся разница температур поверхностей радиаторов отопления не является недостатком.

Все недостатки являются признаками физического износа внутренней отделки и конструкции жилого дома. Возникновение таких недостатков является результатом утраты элементами строения первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека, а не результатом отступления от правил, норм и технических условий при изготовлении и монтаже.

Суд полагает, что выводы экспертного заключения являются допустимым и относимым доказательством по делу, поскольку экспертом непосредственно производился осмотр жилого помещения с использованием измерительных приборов, с применением методов исследования, направленных на всестороннее полное изучение объекта. Оснований ставить под сомнение заключение эксперта, имеющего соответствующие образование и квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, не имеется. Обстоятельств, свидетельствующих о его заинтересованности в исходе дела, также не установлено.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также свидетельствующих о том, что заключение эксперта дано с нарушением установленных законом нормативных актов, суду не представлено.

Каких-либо доказательств того, что дом на момент покупки был непригоден для проживания, то есть не соответствовал своему назначению, ввиду выявленных недостатков, суду не представлено и из материалов дела не усматривается.

Как следует из анализа нормы п. 1 ст. 475 ГК РФ, при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом, покупателю должна быть выплачена денежная сумма, на которую снизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не учтено снижение его качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Исходя из буквального толкования нормы о соразмерном уменьшении покупной цены, следует вывод, что если товар не соответствует договору, покупатель может требовать уменьшения цены исходя из сопоставления стоимости, которую фактически переданный товар имел на момент купли-продажи, и стоимости, которую на тот же момент имел товар согласно договору. Правовая сущность такого способа защиты прав как уменьшение цены покупки соразмерно ухудшению качества состоит в восстановлении эквивалентности стоимости реально переданного товара и размера встречного денежного представления. При этом по смыслу рассматриваемой нормы требование о соразмерном уменьшении покупной цены предъявляется в том случае, когда при оценке товара не было учтено надлежащее его качество. При оценке указанного требования должно определяться в какой степени утрачены потребительские свойства объекта по сравнению с предусмотренными договором, и насколько в связи с эти уменьшилась цена объекта. При этом, покупателю должна быть выплачена денежная сумма, на которую снизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорцией к общей цене объекта с учетом реальной возможности использования обесцененного объекта по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не учтено снижение его качества.

Истцом не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены дома согласно ч. 1 ст. 471 ГК РФ.

Доказательств, обосновывающих стоимость жилого дома, которая была бы установлена, исходя из фактически приобретаемого объекта с учетом возможного недостатка в виде отслаивания штукатурного слоя при снятии обоев, прогневанные отдельных лаг и пола, не представлено.

Представленный в качестве обоснования уменьшения покупной стоимости расчет суммы иска, в котором отражены строительные материалы и стоимость ремонтных работ, составленный истцом (т. 1 л.д. 58-59) не может быть принят в качестве доказательства, обосновывающего уменьшение покупной цены. 

Истец размер заявленных требований обосновывает необходимостью оштукатуривания стен, замены лаг и напольного покрытия, несмотря на то, что ею приобретался жилой дом 1958 года постройки. Представленный в качестве обоснования уменьшения покупной цены расчет не содержит сопоставления цены объекта по договору купли-продажи и цены объекта, исходя из выявленных недостатков.

Требование истца об уменьшении покупной цены на сумму расходов на устранение недостатков фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков. В соответствии со ст. 475 ГК РФ требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию. При этом, уменьшение покупной цены приобретенного жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

Истец иных доказательств в обоснование своей позиции не заявлял, от исполнения договора купли-продажи не отказывался, требование о возврате уплаченной за товар денежной суммы не требовал.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ, истец вместо предоставления доказательств соразмерного уменьшения покупной цены указывает на наличие в доме недостатков, которые необходимо устранить. Стоимость работ и материалов по ремонту жилого дома само по себе указывает на невозможность применения такого способа защиты, как соразмерное уменьшение цены данного дома, поскольку для его использования недостаточно только снижения стоимости, а необходим именно ремонт.

Не учитывая данные обстоятельства, истец ФИО5 ошибочно полагает, что уменьшение покупной цены жилого дома осуществляется путем возмещения стоимости его ремонта.

При этом при определении размера уменьшения покупной цены могут учитываться лишь скрытые, а не все, включая явные недостатки. При обследовании дома экспертом ФГБУ «Курская лаборатория судебной экспертизы» установлено, что скрытых недостатков в доме не имеется.

Из материалов дела, в том числе из пояснений истца следует, что установленные недостатки в доме не исключают возможность использования спорного жилого дома по назначению и не являются неустранимыми.

Согласно ст. 15 ЖК РФ жилой дом используется для целей проживания.

Каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что дом не соответствует техническим свойствам, указанным в договоре, непригоден для проживания, то есть не соответствует своему назначению, ввиду выявленных недостатков, судом, равно как и экспертом не установлено и из материалов дела не усматривается.

Согласно отчету № 30/05/19 от 30 мая 2019 года (т. 1 л.д.31-164) по состоянию на 24 декабря 2018 года рыночная стоимость дома 1054734 рубля, земельного участка 157476 рублей. Представленный суду отчет не свидетельствует о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости на момент совершения сделки являлась завышенной.

Как следует отчету № К -15/26-06.2019 от 04 июля 2019 года, по состоянию на 01 июля 2019 года рыночная стоимость дома 575000 рублей, земельного участка 250000 рублей. 

Однако суд не может принять представленный отчет № К -15/26-06.2019 от 04 июля 2019 года, поскольку специалистом была определена рыночная стоимость не на момент совершения сделки, а на 01 июля 2019 года и дом специалисту для исследования представлен в процессе ремонта.

Доводы истца о том, что ответчик в нарушение договора купли-продажи намеренно ввел истца в заблуждение и предоставил ему заведомо ложную информацию относительно качества продаваемого жилого дома и имеющихся скрытых недостатках, опровергаются исследованными в судебном заседании доказательствами. Ссылка истца на недостатки приобретенного им жилого дома, обнаруженные путем визуального осмотра после заключения сделки и в процессе проводимого ремонта несостоятельна, поскольку приобретая имущество, истец имел возможность осмотреть его. При необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.

Доводы ФИО1 об объективном отсутствии возможности выявить имеющиеся существенные недостатки жилого дома при визуальном осмотрено домовладения перед его приобретением являются голословными, поскольку какими-либо доказательствами не подтверждены.

По смыслу закона покупная цена дома уменьшается не на размер расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков, а до его реальной рыночной стоимости с учетом этих недостатков. 

ФИО1 не доказано, что рыночная стоимость домовладения с учетом выявленных недостатков ниже цены, определенной договором. Выявленные дефекту, сами по себе не свидетельствуют о нарушении продавцом условий договора купли-продажи. При заключении сделки претензий и замечаний по техническому состоянию дома не имелось, при этом продажная цена спорного дома была согласована сторонами с учетом физического износа и его пригодности для проживания и использования по прямому назначению.

При таких обстоятельствах, исходя из положений правовых норм, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, заключение эксперта, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требования о снижении покупной стоимости спорного недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку суд считает необходимым отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований, то оснований для взыскания с ответчика судебных расходов: на оплату госпошлины - 2700 рублей, почтовых расходов - 217 рублей 86 копеек, копирование документов - 285 рублей, транспортных расходов - 958 рублей, оплату услуг представителя - 30500 рублей, расходов по оплате экспертизы - 19652 рублей, расходов по проведению оценки - 5000 рублей, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены за жилой дом по адресу: 

<

адрес>, на 220000 рублей, а также взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Обоянский районный суд Курской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения - с 11 ноября 2019 года.

Председательствующий С.А. Елизарова