дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«11» октября 2018 года

Пушкинский городской суд 

<

адрес>

в составе:

председательствующего судьи Кургановой Н.В.

при секретаре судебного заседания Климовой М.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л. к ООО « Флагман» о признании пунктов 2.4, 3.2.2, 5.3, 6.4, 6.6, 7.1, 10.1 договора № ДДУ/НП8-05-10-214/1 участия в долевом строительстве жилого дома недействительными, 

у с т а н о в и л:

Истец Л. обратилась в суд с иском к ООО « Флагман» о признании пунктов 2.4, 3.2.2, 5.3, 6.4, 6.6, 7.1, 10.1 договора № ДДУ/НП8-05-10-214/1 участия в долевом строительстве жилого дома недействительными, 

В обосновании заявленных требований пояснила, что 01.09.2015 года между Истцом, Л., и Ответчиком ООО «Флагман» был заключён договор № П8-05-10-214/1 участия в долевом строительстве, предметом которого являлось строительство жилого дома по адресу: 

<

адрес>, в районе мкр. Новая Деревня, 

<

адрес>, 12-ти этажный 8-ми секционный жилой дом, корпус №. Ответчик обязался построить Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать его Истцу. В свою очередь Истец обязалась уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. После ввода Объекта в эксплуатацию по Договору Истец как участник долевого строительства приобретает право на получение в собственность однокомнатной квартиры, общей площадью 34,36 кв. м, расположенной на 10 этаже 12-ти этажного 8-ми секционного жилого дома, секции 5, № на площадке 2, расположение на площадке справа, условный строительный номер 

<

адрес>, расположенной по строительному адресу: 

<

адрес>, мкр. Новая Деревня, а также доли в праве собственности на общее имущество в Объекте. Цена Договора по соглашению сторон определена, как сумма денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства Застройщику на возмещение затрат на строительство Объекта долевого строительства и на оплату услуг Застройщика и составляет в предварительной оценке сумму, в размере 2 250 580 рублей 00 копеек. Данная сумма НДС не облагается. Цена Договора не является окончательной и подлежит изменению только в случае, предусмотренном п. 2.4. настоящего Договора. Квартира приобреталась для личных и семейных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, следовательно, в соответствии с п.9 ст.4 №214-ФЗ закон «О защите прав потребителей» применяется в части не урегулированной законом №214-ФЗ. Заключённый договор № П8-05-10-214/1 содержит условия, которые существенным образом ущемляют потребительские права Истца, а именно: Пункт 2.4 Договора ущемляет потребительские права, поскольку подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства в силу закона должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, то отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения или увеличения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта. Также изменение характеристик помещений и перевод помещений в другие категории (балкон/лоджия/жилое помещение) является существенным изменением качественной характеристики объекта. Пункт 3.2.2 Договора предоставляет застройщику право изменить проектную документацию строящегося объекта, а также произвести другие изменения в Объекте. Учитывая, что технические характеристики приобретаемой Истцом квартиры являются существенными условиями договора долевого участия в строительстве, то положения пункта 3.2.2 Договора, допускающие возможность изменения проектной документации квартиры без согласования с Истцом и изменения проектной документации, этажности и иных характеристик строящегося объекта без уведомления участника долевого строительства, не соответствуют положениям действующего законодательства и нарушают права потребителя. Пункт 5.3 Договора лишает потребителя права выбора способа восстановления своих прав, нарушенных застройщиком при ненадлежащем исполнении договора. При этом ответственность за невыполнение требований потребителя, Договором не предусмотрена. Пункт 6.4 Договора устанавливает размер договорной неустойки для потребителя за неуплату коммунальных услуг, превышающий предусмотренный ЖК РФ. Пункт 6.6 Договора подразумевает перекладывание ответственности Застройщика на потребителя, что не предусмотрено действующим законодательством, и существенно ущемляет права потребителя. Пункт 7.1 Договора предусмотрено, что стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств, предусмотренных договором, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форсмажор), возникших после заключения договора. При этом перечень обстоятельств непреодолимой силы в данном пункте договора в сравнении с действующим законодательством РФ существенно расширен - к таковым отнесены не только пожар, наводнение, землетрясение и другие стихийные бедствия, забастовка, война, военные действия любого характера, блокада, гражданские волнения и беспорядки, издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов, но и неисполнение своих обязанностей контрагентами Застройщика, любые иные обстоятельства.

На основании изложенного и с учетом уточнения исковых требований истце просит суд признать пункты 2.4, 3.2.2, 5.3, 6.4, 6.6, 7.1, 10.1 договора № ДДУ/НП8-05-10-214/1 участия в долевом строительстве жилого дома недействительным

В судебном заседании истец Л. заявленные в последствии уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить. 

В судебном заседании представитель отвечтика ООО « Флагман» по доверенности П. возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, полностью поддержала письменные возражения на исковое заявление, просила в удовлетворении заявленных исковых требований отказать, поскольку истцом пропущен срок исковой давности. 

Суд выслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, полагает иск не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям. 

<

дата> между Л. и ООО «Флагман» был заключён договор № П8-05-10-214/1 участия в долевом строительстве, предметом которого являлось строительство жилого дома по адресу: 

<

адрес>, в районе мкр. Новая Деревня, 

<

адрес>, 12-ти этажный 8-ми секционный жилой дом, корпус №. 

Ответчик обязался построить Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать его Истцу. В свою очередь Истец обязалась уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. 

После ввода Объекта в эксплуатацию по Договору Истец как участник долевого строительства приобретает право на получение в собственность однокомнатной квартиры, общей площадью 34,36 кв. м, расположенной на 10 этаже 12-ти этажного 8-ми секционного жилого дома, секции 5, № на площадке 2, расположение на площадке справа, условный строительный номер 

<

адрес>, расположенной по строительному адресу: 

<

адрес>, мкр. Новая Деревня, а также доли в праве собственности на общее имущество в Объекте. 

Цена Договора по соглашению сторон определена, как сумма денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства Застройщику на возмещение затрат на строительство Объекта долевого строительства и на оплату услуг Застройщика и составляет в предварительной оценке сумму, в размере 2 250 580 рублей 00 копеек. 

В соответствии с ч.2 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Пунктами 2.1, 2.4 договора установлено, что цена договора не является окончательной и подлежит изменению только в случае, если по результатам обмеров объекта долевого строительства органами технической инвентаризации (по данным технического паспорта) общая площадь объекта долевого строительства (указанная в документации органа технической инвентаризации) увеличится по сравнению с общей проектной площадью долевого строительства. 

Стороны согласовали, что сумма доплаты определяется исходя из произведения разницы общей площади объекта долевого строительства, указанной в документации органа технической инвентаризации, и общей проектной площади объекта долевого строительства, указанной в пункте 1.2 договора, умноженной на стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства в размере 65500 рублей. 

Оплата производится в течение 10 рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления застройщика, при этом подписание какого-либо дополнительного соглашения договором не предусмотрено. 

Таким образом, стороны в договоре предусмотрели возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

<

адрес> объекта долевого строительства увеличилась по сравнению с общей проектной площадью долевого строительства. 

На основании ст. 310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами 

Согласно п. 1 ст. 12 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Объект долевого строительства по Договору передан Ответчиком Истцу на основании ч.б ст.8 ФЗ № 214-ФЗ по одностороннему Акту приема-передачи квартиры от 01.09.2017в отправленного Истцу 

<

дата> 

Пункт 3.2.2. Договора не нарушает права потребителя, соответствует требованиям 214-ФЗ.

Пунктом 5.3. договора предусмотрено в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий настоящего договора и/или указанных в пункте 5.1 договора обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в течение 40 рабочих дней с момента поучения застройщиком письменного требования. Стороны пришли к соглашению о том, что положения подпунктов 2,3 пункта 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 

<

дата> не применяются. 

Пунктом 6.4 договора предусмотрено что. За просрочку оплаты согласно п. 3.1.6 договора с участника долевого строительства по письменному требованию застройщика может быть взыскана неустойка в размере 5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Пунктом 6.6. договора предусмотрено, в целях соблюдения норм Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Стороны пришли к соглашению о том, что в случае получения Застройщиком денежных средств в оплату Договора ранее его государственной регистрации, Участник долевого строительства обязуется возместить Застройщику все фактически понесенные Застройщиком убытки, возникшие вследствие указанной оплаты (в том числе, возникшие вследствие наложения на Застройщика штрафных санкций государственными органами), в течение пяти дней с даты получения от Застройщика соответствующего требования.

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что при наступлении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих полному или частичному исполнению Сторонами своих обязательств по договору, в том числе: пожары; стихийные бедствия природного и техногенного характера; погодные условия, при наступлении которых невозможно выполнение работ по строительству Объекта, и/или коммуникаций для Объекта, и иных работ, связанных с исполнением договора; военные действия; террористические акты; гражданские волнения; беспорядки; забастовки; издание законодательных и нормативных актов, предписаний, приказов органов исполнительной власти, ухудшающих положение Сторон по сравнению с моментом заключения договора; неисполнение своих обязанностей контрагентами Застройщика вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы (предусмотренных как настоящим пунктом, так и соглашениями контрагентов); иные обстоятельства вне разумного контроля Сторон - срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого будут действовать такие обстоятельства.

Пунктом 10.1 договора предусмотрено, что все споры и разногласия по договору разрешаются сторонами путем переговоров. В случае не достижения согласия, споры и разногласия передаются на разрешения в Хорошевский районный суд 

<

адрес>. 

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 

<

дата> N 214-ФЗ - по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

В соответствии с ч. 1 ст. 5 того же Закона, - в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. 

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, - граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ, - договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения. 

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 

<

дата> N 4-П, из смысла статей 8 (часть 1) и 34 (часть 2) Конституции Российской Федерации вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина. Отраженный в п. 1 ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Таким образом, данное законоположение направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 

<

дата> N 1961-О, от 

<

дата> N 2461-О и др.).

Наряду с этим, Конституционный Суд Российской Федерации в своем Определении от 

<

дата> N 811-О также указал, что ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 

<

дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на достижение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве. Часть 1 ст. 4 названного Федерального закона закрепляет понятие договора участия в долевом строительстве и предполагает, что встречным предоставлением за выполнение застройщиком обязанности создать объект недвижимости и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства является обусловленная договором цена. 

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

Указанные условия договора согласуются с требованиями ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 

<

дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применительно к ст. ст. 421, 422, 424 ГК РФ и не противоречат ст. 16 Закона РФ N 2300-1 от 

<

дата> "О защите прав потребителей". 

Следовательно, сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражен предмет, а также воля сторон. Текст договора стороны подписали добровольно, с содержанием и правовыми последствиями данной сделки они ознакомлены. Истец не была лишена возможности отказаться от заключения договора, обратиться к иному застройщику. Доказательств обратного - суду не представлено.

В силу п. 1. ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Заключая договор долевого участия 01.09.2015г.г. истец знал и должен был знать все условия договоров, ознакомиться с ним. Доказательств, уважительности причин пропуска срока исковой давности в материалах дела не имеется, ходатайств о восстановлении срока истцом не заявлено. Следовательно, срок исковой давности по требованию о признании недействительным условий договоров долевого участия должен исчисляться с 01.09.2015г. и истек 01.09.2016г.

Таким образом, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по обращению с требованием о признании пунктов договора недействительными, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в части признании пунктов 2.4, 3.2.2, 5.3, 6.4, 6.6, 7.1, 10.1 договора долевого участия недействительными.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л. к ООО « Флагман» о признании пунктов 2.4, 3.2.2, 5.3, 6.4, 6.6, 7.1, 10.1 договора № ДДУ/НП8-05-10-214/1 участия в долевом строительстве жилого дома недействительными оставить без удовлетворения, 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – 

<

дата>

Судья: