Дело №2-1813/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(не вступило в законную силу) 

город-курорт Анапа 08 июня 2018 года 

Анапский городской суд Краснодарского края в составе: 

председательствующего Грошковой В.В.,

при секретаре Стадниченко К.Е.,

с участием представителя истца по первоначальному иску ФИО1,

представителя ответчика по первоначальному иску ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Фройда-С» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору об участии в долевом строительстве и передаче квартиры и встречному исковому заявлении ФИО3 к ООО «Фройда-С» о признании одностороннего акта передачи квартиры недействительным, обязании передать квартиру в собственность, взыскании неустойки и морального вреда за нарушение сроков передачи квартиры, 

у с т а н о в и л :

ООО «Фройда-С» обратилось в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору об участии в долевом строительстве и передаче квартиры.

В обоснование заявленных требований Общество указало, что 17.11.2014 года между истцом и ответчиком были заключены договоры об участи в долевом строительстве №12 и №13, по условиям которых застройщик брал на себя обязательства передать ответчику как участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома в ЖК «Бельведер» квартиры №

<

адрес> и №

<

адрес> предварительной проектной площадью 52,35 кв.м. и 47,05 кв.м. соответственно, расположенные в литере 4 ЖК «Бельведер».

В результате произведенных обмеров площадей квартир при выполнении технических паспортов БТИ было установлено, что площадь квартир увеличилась на 1,85 кв.м. каждой. Условиями договоров долевого участия в строительстве (п.4.1 и 4.4) установлено, что стоимость 1 кв.м. квартиры составляет 50 000 руб и в случае расхождения проектной и фактической площади после ввода дома в эксплуатацию производится перерасчет стоимости квартир. В силу п. 4.5 договоров долевого участия в случае превышении фактической площади квартиры по отношению к проектной участник долевого строительства производит доплату разницы между проектной и фактической площадью по средней стоимости 1 кв.м. жилья. Таким образом за каждую квартиру ответчик обязан оплатить по 92500 уб.

ЖК «Бельведер» введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением от 4.08.2017 года, о чем участник долевого строительства был уведомлен в установленном законом порядке 18.08.2017 года. В уведомлениях о готовности передачи объекта участнику долевого строительства было указано, что срок передачи объекта – 4.10.2017 года, одновременно разъяснены последствия непринятия по акту приема-передачи объектов долевого строительства. Однако уведомления истца ответчиком получены не были и вернулись истцу с отметкой об истечении срока хранения. В связи с чем истцом был составлен 5.10.2017 года акт приема-передачи квартир №

<

адрес> и №

<

адрес> по адресу: 

<

...> в одностороннем порядке.

На основании изложенного истец просит суд взыскать с ФИО3 разницу за увеличение фактической площади квартиры №

<

адрес> в размере 92500 руб и разницу за увеличение площади квартиры №

<

адрес> в размере 92500 руб, а также считать квартиры №

<

адрес> и №

<

адрес> переданными ответчику с момента подписания актов приема-передачи в одностороннем порядке с 5.10.2017 года, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 4900 руб.

Ответчик по встречному иску ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ООО «Фройда-С» о защите прав потребителей.

В обоснование встречного иска указал, что 17.11.2014 года он как физическое лицо заключил 2 договора долевого участия в строительстве на квартиры №

<

адрес> и №

<

адрес> в ЖК «Бельведер» в 1 блок-секции литер 4.Денежные средства за обе квартиры им были оплачены в полном объеме. Срок передачи квартир был установлен договорами – не позднее 21.02.2016 года. Однако в установленный срок квартиры переданы не были. ФИО3 28.04.2016 года направил в адрес застройщика досудебную претензию с требованием исполнить договорные отношения и передать квартиры, а также выплатить неустойки и штрафы. Данная претензия была получена ответчиком 16.05.2016 года, однако ее требования исполнены не были. Срок просрочки передачи квартир составляет 810 дней (с 21.02.2016 по 11.05.2018 года – по дату подачи иска в суд).

В связи с чем, основываясь на положениях ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года истец просит суд взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков передачи квартир в размере 1 024 751 руб (по договору №12) и 921 003 руб (по договору №13).

Кроме того ФИО3 просит взыскать с ООО «Фройда-С2 моральный вред в размере 50 0 руб, основывая его на положениях ст.ст. 151, 1099,1101 ГК РФ и ст. 15 Закона «О защите прав потребителей».

Также ФИО3 во встречном иске просит суд взыскать с ООО «Фройда-С» штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

Впоследствии ФИО3 уточнил встречное исковое заявление и указал, что никаких извещений о переносе сроков строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором располагаются его квартиры, он не получал. При этом имеющиеся в материалах дела уведомления, направленные в его адрес, были направлены застройщиком по неверному адресу, по которому ФИО3 не проживает, при том о смене адреса ФИО3 уведомил застройщика в своей претензии от 28.04.2016 года.

5.10.2017 года застройщик в одностороннем порядке составил акт приема-передачи квартир, однако в данном случае была нарушена установленная Федеральным законом №214-ФЗ от 3012.2004 года процедура передачи квартиры, так как застройщику был известен адрес ФИО3 по которому необходимо направлять корреспонденцию, однако застройщик направил уведомление по другому адресу, по которому ФИО3 не проживает.

Однако в настоящее время ФИО3 принимаются меры по регистрации пава собственности на квартиру №

<

адрес> на основании одностороннего акта ООО «Фройда-С» от 5.10.2017 года, в связи с чем ФИО3 просит суд: признать составленный ООО «Фройда-С» в одностороннем порядке акт от 5.10.2017 года в отношении квартиры №

<

адрес> по ул. Таманской, 121 г. Анапа недействительным; обязать ООО «Фройда-С» передать ФИО3 по двустороннему акту приема-передачи объекта долевого строительства квартиру №

<

адрес> в доме №121 по ул. Таманской г.Анапа в течение 10 дней с даты вступления решения в закону силу; взыскать с ООО «Фройда-С» в пользу ФИО3 денежную сумму в размере 1 736 217 руб 82 коп в качестве неустойки за нарушение сроков передачи квартир №

<

адрес> и №

<

адрес>, из которых: 1 024 751 руб 25 коп неустойка по договору №12 и 711 466 руб 57 коп – неустойка по договору №13; взыскать с ООО «Фройда-С» в пользу ФИО3, штраф в размере 50% от присужденной судом денежной суммы и моральный вред в размере 50 00 руб.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному) – ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные ООО «Фройда-С» требования по изложенным в исковом заявлении основаниям, просила иск удовлетворить. При рассмотрении встречного искового заявления просила в иске отказать, ссылаясь на то, что ФИО3 не уведомлял застройщика о смене места своего жительства в установленном Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2014 года порядке. Кроме того указала, что в настоящее время ФИО3 регистрирует право собственности на одну из квартир на основании одностороннего акт от 5.10.2017 года. Также указала, что застройщиком продлевались сроки действия разрешения на строительство, о чем ФИО3 уведомлялся надлежащим образом, но корреспонденцию он не получает. В случае удовлетворения иска в части взыскания неустойки и штрафа просила применить ст. 333 ГК РФ, ссылаясь на то, что размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательств, так как он составляет в целом почти стоимость одной квартиры.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО2, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения первоначально иска ООО «Фройа-С», ссылаясь на то, что акт от 5.10.2017 года является недействительным, так как ФИО3 по адресу места его жительства не уведомлялся, уведомление было направлено по месту его регистрации, где он не проживает. Коме того указал, что участником долевого строительства самостоятельно производились замеры квартир и разница в площадях застройщиком указана неверно, сведения БТИ также неверные. Помимо этого указал, что одну квартиру №

<

адрес> ФИО3 регистрирует в настоящее время за собой на праве собственности на основании одностороннего акта, а в отношении другой квартиры (№

<

адрес>) просит признать односторонний акт недействительным, так как процедура передачи квартиры была нарушена. Просил су удовлетворить встречный иск и взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи обоих квартир, штраф и моральный вред в размере 50 000 руб. Кроме того просил суд обязать ответчика передать квартиру №

<

адрес> по двухстороннему акту приема-передачи.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные ООО «Фройда-С» первоначальные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме, а встречный иск ФИО3 (уточненный) подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 17.11.2014 года между истцом ООО «Фройда-С» и ответчиком ФИО3 был заключен договор №12 об участии в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого истец брал на себя обязательства построить и передать ответчику как участнику долевого строительства в собственность 1-комнатную квартиру №

<

адрес> в литере №4 ЖК «Бельведер», расположенную на 3 этаже в 1 блок-секции с предварительной общей площадью 52,35 кв.м., расположенную по адресу: 

<

...>.

Ответчик ФИО3 брал на себя обязательства оплатить стоимость квартиры в размере 2 617 500 руб (п.4.2 договора). Пунктом 4.1.1 договора долевого участия в строительстве было предусмотрено, что стоимость квартиры рассчитывается исходя из стоимости 1 кв.м., равной 50 000 руб.

Пунктом 1.2 договора долевого участия в строительстве было установлено, что общая площадь квартиры после проведении паспортизации объекта (технической инвентаризации) может иметь отклонения как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой перерасчет стоимости квартиры.

Пунктом 4.5 договора долевого участия в строительстве установлено, что в случае, если фактическая площадь квартиры после ее обмеров превышает проектную площадь, участник долевого строительства производит доплату стоимости квартиры в течение 30 дней с момента окончательного определения фактической площади помещения. Доплата производится по средней стоимости 1 кв.м., оплаченной участником долевого строительства.

Кроме того 17.11.2014 года между истцом и ответчиком был заключен аналогичный договор №13 об участии в долевом строительстве жилого дома, предметом которого являлась передача застройщиком участнику долевого строительства 1-комнатной квартиры №

<

адрес> в литере №4 ЖК «Бельведер» по ул. Таманской, 121 г. Анапа, предварительной площадью 47,05 кв.м., расположенной на 3 этаже в блок-секции №1, стоимость которой согласно пунктам 4.1.1 и 4.2 составила 2 353 50 руб. 

Договор №13 от 17.11.2014 года содержит аналогичные условия. Что и в договоре №12 от 17.11.2014 года относительно определения окончательной площади квартиры после ее обмеров и перерасчета в случае расхождения площадей.

Материалами дела подтверждается и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, что расчеты за квартиры №

<

адрес> и №

<

адрес> в доме №121 по ул. Таманской исходя из предварительно определенной площади квартир в договорах долевого участия в строительстве, произведены стороной ответчика полностью; договоры долевого участия зарегистрированы в ЕГРН.

Материалами дела подтверждается, что 10.11.2016 года в отношении многоквартирного жилого дома №121 по ул. Таманской г. Анапа (литер 4) был произведен инвентаризационный учет и изготовлен технический паспорт БТИ, согласно которому общая площадь квартиры №

<

адрес> на 3 этаже составила 56,2 кв.м. (с учетом лоджии площадью 4,0 кв.м.), соответственно применительно к условиям договора долевого участия в строительстве №12 от 17.11.2014 года (п.1.1) общая площадь квартиры с учетом лоджии (к которой применяется понижающий коэффициент 0,5) для произведения расчета стоимости квартиры, составляет 54,2 кв.м., что на 1,85 кв.мю больше, чем оплачено ответчиком по договору от 17.11.2014 года №12.

С учетом условий договора (пункты 1.1, 1.2, 4.1.1, 4.4) с ответчика в пользу истца подлежит доплата за увеличение площади квартиры в размере 92500 руб (по 50 000 руб за 1 кв.м.), соответственно требования истца по первоначальному истку ООО «Фройда-С» о взыскании с ответчика доплаты за квартиру №

<

адрес> в доме №121 по ул. Таманской г. Анапа (Литер 4) подлежат удовлетворению.

Аналогично удовлетворению подлежат требования о взыскании доплаты в размере 92500 руб за увеличение площади квартиры №

<

адрес> в этом же доме, так как согласно данным технического паспорта БТИ общая площадь квартиры №

<

адрес> с учетом лоджии составила 52,9 кв.м. (площадь лоджии 8 кв.м.). и с учетом понижающего коэффициента (0,5), применяемого к лоджиям согласно договору долевого участия в строительстве от 17.11.2014 года, площадь квартиры, подлежащая оплате по договору, составляет 48,9 кв.м., что на 1,85 кв.м. больше, чем оплачено ответчиком ФИО3, по договору долевого участия в строительстве №13 от 17.11.2014 года. Соответственно с ответчика ФИО3 в пользу истца ООО «Фройда-С» подлежит взысканию доплата за увеличение площади квартиры в размере 92500 руб. Общая сумма доплаты за 2 квартиры составляет 185 000 руб.

Доводы представителя ФИО4 – ФИО2 о том, что увеличение площади квартир рассчитано застройщиком неверно, так как ФИО3, производил самостоятельно замеры квартир и их площади не являются увеличенными, судом не принимаются, потому как данные доводы ничем не подтверждены, являются голословными, кроме того факт увеличения площади спорных квартир подтверждается данными технической инвентаризации, произведенной органом технического учета (ОАО «Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок им. П.Р. Поповича») и отображенный в техническом паспорте от 10.11.2016 года, при этом ФИО3 специальными познаниями в области технического учета и инвентаризации не обладает, правами на осуществление технической инвентаризации объектов недвижимости не наделен, доказательств наличия у него соответствующего образования и допуска к данным видам работ не представлено, в связи с чем доводы представителя ФИО3 в данной части судом признаются необоснованными, а доводы застройщика ООО «Фройда-С» об увеличении площади каждой квартиры на 1,85 кв.м. суд находит подтвержденными документально и соответствующими действительности.

Материалами дела подтверждается, что 17.08.2017 года в адрес ответчика ФИО3 истцом ООО «Фройда-С» направлялись уведомления по обоим договорам долевого участия в строительстве, в которых было указано на увеличение фактической площади обоих квартир на 1,85 кв.м. каждой и на необходимость доплаты за увеличенную площадь, а также о том, что многоквартирный дом №121 по ул. Таманской г. Анапа сдан в эксплуатацию и что в срок до 4.10.2017 года необходимо принять квартиры по актам приема-передачи. Данные уведомления были направлены в адрес ответчика по указанному им в договорах долевого участия в строительстве от 17.11.2014 года адресу (г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Тюляева, д. 11, кВ.

<

адрес>), однако согласно отчета сайта Почты России оба уведомления были возвращены истцу с отметкой об истечении срока хранения корреспонденции.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Статьей 8 Федерального закона от 29.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. 

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. 

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

С учетом изложенного, принимая во внимание то обстоятельство, что ответчик в силу ст. 165.1 ГК РФ был надлежащим образом уведомлен о готовности передачи квартир ему в связи с получением разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, принимая во внимание, что 2-х месячный срок, указанный в п.1.1 договоров долевого участия, для оформления акта приема-передачи квартир в одностороннем порядке истек, суд приходит к выводу о законности требований истца о передаче квартир ответчику в одностороннем порядке со дня оформления актов от 5.10.2017 года.

Доводы представителя ФИО3 о том, что уведомление и односторонние акты направлялись застройщиком по неправильному адресу и что верный адрес места жительства ФИО3 застройщику был известен, суд находит необоснованными в силу следующего.

Часть 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ устанавливает, что уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче направляет застройщиком участнику долевого строительства по указанному участником долевого строительства почтовому адресу.

Пунктом 17.2 договоров долевого участия в строительстве от 17.11.2014 года установлено, что любые изменения и дополнения в договор долевого участия оформляются дополнительными соглашениями, которые являются неотъемлемой частью договора.

Пунктами 21 договоров долевого участия в строительстве сторонами договоров установлены реквизиты и адреса сторон.

Вместе с тем доказательств заключения дополнительного соглашения к договору, подписанного обеими сторонами, или доказательств направления участником долевого строительства в адрес застройщика дополнительного соглашения к договору в части изменения п.21 договоров (изменение адреса места жительства или почтового адреса участника долевого строительства) суду ФИО3 не представлено, в связи с чем направление застройщиком каких-либо извещений и уведомлений по указанному в договорах долевого участия в строительстве от 17.11.2014 года адресу ( 

<

...>, кВ.

<

адрес>) соответствует требованиям закона и условиям договора.

Кроме того в силу ст. 165.1 ГК РФ ФИО3 как адресат юридически значимого сообщения при направлении уведомления застройщиком по адресу, указанному в договоре долевого участия, и являющемуся адресом регистрации по месту жительства, считается извещенным и получившим данное уведомление и не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (что согласуется с разъяснениями, содержащимися в п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положении раздела I части первой ГК РФ»).

Ссылки ФИО3 на другой адрес, указанный в претензии, направляемой им в адрес застройщика от 28.04.2016 года, суд находит несостоятельными, потому как в данной претензии указан почтовый адрес офисного помещения, а не адрес места жительства ФИО3 Кроме того в претензии не содержится указания на то. что по указанному в договоре долевого участия в строительстве от 17.11.2014 года адресу (

<

...>, кВ.

<

адрес>) ФИО3 не проживает и что корреспонденцию туда ему направлять не надо.

Требования ФИО3, изложенные во встречном исковом заявлении, о признании недействительным одностороннего акта передачи квартиры от 5.10.2017 года в отношении квартиры №

<

адрес>, удовлетворению не подлежат, потому как судом достоверно установлено, что уведомления о готовности объектов долевого строительства к передаче были направлены ФИО3 17.08.2017 года и с 5.10.2017 года для него наступили последствия в виде одностороннего акта передачи квартиры.

При этом судом принимается во внимание, что с односторонним актом передачи квартиры от 5.10.2017 года в отношении квартиры №.16 по договору от 17.11.2014 года ФИО3 согласился и в настоящее время на основании указанного акта регистрирует право собственности на данную квартиру в ЕГРН, что не отрицалось представителем ФИО3 в судебном заседании.

Соответственно суд приходит к выводу о том, что ФИО3, приступив к оформлению своих прав на основании одностороннего акта от 5.10.2017 года, согласился с указанными в нем обстоятельствами, а оспаривание им другого акта, составленного в отношении квартиры №

<

адрес> по договору от 17.11.2014 года, по аналогичным основаниям, является ничем иным как злоупотреблением правом, что в силу ст. 10 ГК РФ недопустимо и влечет отказ в защите принадлежащего истцу по встречному иску права в части оспаривания одностороннего акта и требования о передаче квартиры по двустороннему акту приема-передачи.

Несмотря на то, что первоначальное исковое заявление ООО «Фройда-С» подлежит удовлетворению в полном объеме, в судебном заседании установлено, что установленные пунктами 1.1 договоров долевого участия в строительстве сроки передачи квартир ФИО3 ( не позднее 21.02.2016 года) были нарушены застройщиком ООО «Фройда-С», так как квартиры считаются переданными с 5.10.2017 года.

Частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что истцом законно заявлены требования к ответчику о взыскании неустойки, поскольку ответчиком были нарушены сроки, предусмотренные п. 1.1 договора об участии в долевом строительстве жилого дома.

Вместе с тем определяя размер неустойки и период взыскания неустойки, суд исходит из того, что изначально срок действия разрешения на строительство ООО «Фройда-С» был установлен до 21.11.2014 года, впоследствии срок действия разрешения продлевался до 21.07.2016 года, о чем ФИО3 направлялось соответствующее уведомление от 21.10.2015 года о продлении срока строительства и срока передачи объекта долевого строительства с предложением заключить допсоглашение к договору с внесением изменений в части срока передачи квартир участнику долевого строительства. Однако ФИО3 уведомление застройщика не получил, в связи с чем оно было возвращено с отметкой об истечении срока хранения.

В соответствии с ч.3 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В связи с тем, что уведомление об изменении срока передачи квартиры истцу ответчиком было направлено своевременно, принимая во внимание уклонение участника долевого строительства от подписания дополнительного соглашения об изменении срока передачи объекта долевого строительства, суд приходит к выводу о наличии оснований для уменьшения размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ и с разъяснениями, содержащимися в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

ФИО3 заявлен общий размер неустойки 1 736 217 руб, что соответствует стоимости однокомнатной квартиры площадью 35 кв.м. (исходя и стоимости 1 кв.м. равной 50 000 руб как указано в договорах долевого участия в строительств от 17.11.2014 года).

Суд находит данный размер неустойки явно несоразмерным заявленным требованиям и последствиям нарушения обязательств, так как период просрочки передачи квартир в течение менее полутора лет (с 22.02.2016 по 5.10.2017 года) в совокупности с проявлением бездействия со стороны участника долевого строительства по принятию объекта долевого строительства с 5.10.2017 года до подачи иска в суд (11.05.2018 года), что составляет 7 месяцев, позволяет суду прийти к выводу о том, что участник долевого строительства существенного интереса к судьбе своего имущества не проявлял, соответственно с учетом компенсационной функции, которую выполняет неустойка, и принципа недопустимости злоупотребления правом и имущественного обогащения со стороны участника долевого строительства ФИО3 разумным размером неустойки по обоим договорам будет являться 100 000 руб. 

Частью 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ч.6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Суд полагает, что взысканию с ответчика подлежит штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований истца о передаче объекта долевого строительства в размере 50 000 руб (50% от взысканной судом суммы неустойки).

В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Изложенное позволяет суду прийти к выводу о том, что истец имеет право требовать с ответчика компенсацию морального вреда за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд исходит из требований ст. 1101 ГК РФ, согласно которой размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

В связи с чем с учетом обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, характера нравственных переживаний истца, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца в счет возмещении морального вреда 10 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковое заявление ООО «Фройда-С» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору об участии в долевом строительстве и передаче квартиры, - удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Фройда-С» в счет разницы за увеличение фактической площади квартиры №

<

адрес> по договору долевого участия в строительстве №12 от 17.11.2014 года 92 500 руб и в счет разницы за увеличение фактической площади квартиры №

<

адрес> по договору долевого участия в строительстве №13 от 17.11.2014 года 92 500 руб, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4900 руб, а всего взыскать 189 900 (сто восемьдесят девять тысяч девятьсот) руб.

Считать квартиры №

<

адрес> и №

<

адрес> в доме №121, корпус 3 по ул. Таманской г. Анапа ЖК «Бельведер», третий этап строительства, литер 4, переданными ФИО3 с 05.10.2017 года, то есть момента подписания актов приема-передачи в одностороннем порядке от 05.10.2017 года. 

Встречное исковое заявление ФИО3 к ООО «Фройда-С» о признании одностороннего акта передачи квартиры недействительным, обязании передать квартиру в собственность, взыскании неустойки и морального вреда за нарушение сроков передачи квартиры – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Фройда-С» в пользу ФИО3 неустойку за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства по договорам №12 от 17.11.2014 года и №13 от 17.11.2014 года за период с 22.02.2016 по 5.10.2017 года в размере 100 000 руб, штраф в размере 50 000 руб, компенсацию морального вреда 10 000 руб, а всего взыскать 160 000 (сто шестьдесят тысяч) руб.

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме через Анапский городской суд.

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено 09.06.2018 года