Гр. дело № 2- 1884/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 октября 2017 года г.Чебоксары

Ленинский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики в составе: председательствующего судьи Филипповой Н.И.,

при секретаре судебного заседания Сидорове А.Ю., 

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Министерству Юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики о признании недействительными торгов, 

установил:

ФИО1, окончательно уточнив исковые требования 10 августа 2017 г., обратился в суд с иском к Министерству Юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики и Министерству финансов Чувашской Республики о признании торгов недействительными, о применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований указал, что 24 ноября 2015 года Государственным комитетом Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям были проведены торги по продаже посредством публичного предложения нежилого помещения -----, расположенного в подвале, на первом, втором и третьем этажах трехэтажного кирпичного здания с подвалом из железобетонных блоков, с кирпичным тамбуром, по адресу: адрес, адрес, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером -----

27 ноября 2015 года по результатам продажи посредством публичного предложения заключен договор купли-продажи № 134 с победителем торгов ФИО1.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При этом реализация права на оспаривание торгов заинтересованным лицом возможна в случае, если заключенной по их результатам сделкой нарушены его права или охраняемые законом интересы, а цель предъявленного иска - восстановление этих прав и интересов.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского Кодекса РФ (часть 2 ст. 449 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 ст. 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно содержать сведения о существующих обременениях продаваемого имущества.

Целью приобретения истцом вышеуказанного объекта являлась его полная реконструкция и выкуп имеющегося под объектом земельного участка в собственность.

В августе 2016 года ответчик направил в адрес истца письмо с обязанием заключить договор аренды земельного участка, расположенного под приобретенными истцом помещениями площадью 5518 кв.м, стоимостью аренды в год в размере 985157,31 рублей. При этом, приобретение земельного участка в собственность невозможно, так как согласно выписке из ЕГРП по адресу: адрес, адрес, на помещение 1 зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

Таким образом, любые действия по реконструкции, перепланировке с приобретенным объектом невозможны, так как приобретенное имущество обременено правами третьих лиц, о чем истцу стало известно только после проведения торгов. 

На основании ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В связи с тем, что предметом торгов является недвижимое имущество, то объявление, являющееся офертой, в соответствии с требованиями статей 435 и 554 ГК РФ должно содержать существенные условия договора, то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю - победителю торгов, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

Объявление о проведении торгов таких данных не содержит. Поскольку указанное объявление противоречило действующему законодательству, то его нельзя признать надлежащей офертой, так как оно не соответствует ее признакам, указанным в ст. 435 ГКРФ, а именно определенности и признаку наличия существенных условий договора. Несоответствие подготовки и организации торгов действующему законодательству сделало невозможным дальнейшее использование объекта по назначению.

Истец указывает, что договор купли-продажи № 134 от 27.11.2015 года, заключенный между истцом и ответчиком, является недействительным, так как не указанные в документации по объявлению торгов обременения в пользу третьего лица и обязательное заключение договора аренды земельного участка носят существенный характер нарушений. Влекут значительные негативные последствия для ФИО1

В силу пункта 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Вместе с тем принцип общего дозволения, характерный для гражданского права, не означает, что участники гражданского оборота вправе совершать действия, нарушающие закон, а также права и законные интересы других лиц.

Общими требованиями к поведению участников гражданского оборота являются добросовестность и разумность их действий (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Свобода договора (статья 421 ГК РФ) не является безграничной и не исключает разумности и справедливости его условий.

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

На основании изложенного истец просит суд признать недействительными торги, проведенные посредством публичного предложения по продаже недвижимого имущества, нежилого помещении -----, расположенного в подвале, на первом, втором и третьем этажах трехэтажного кирпичного здания с подвалом из железобетонных блоков, кирпичным тамбуром, расположенного по адресу: адрес, адрес, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером -----; 

признать недействительным Договор купли-продажи № 134 от 27.11.2015 года, заключенный по результатам торгов между ФИО1 и Министерством Юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики-Чувашии; 

применить последствия недействительности сделки в виде взыскания уплаченной суммы в размере 5 141 000 (Пять миллионов сто сорок одна тысяча) рублей по Договору купли-продажи № 134 от 27.11.2015 года с Министерства финансов Чувашской Республики; 

признать прекращенным право собственности на нежилые помещения -----, расположенные в подвале, на первом, втором и третьем этажах трехэтажного кирпичного здания с подвалом из железобетонных блоков, кирпичным тамбуром, расположенные по адресу: адрес, адрес, общей площадью 1609,7 кв.м. с кадастровым номером -----.

В ходе судебного заседания истец ФИО1, представитель истца ФИО2 поддержали заявленные требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в заявлении, и вновь привели их суду.

Представитель ответчика Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3 исковые требований не признала, мотивируя тем, что ФИО1 не представлены суду доказательства, свидетельствующие о том, что невозможна реконструкция, перепланировка приобретенного объекта недвижимости. Объявление о проведении торгов содержало все необходимые данные об объекте недвижимости, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества. В заявке на участие в аукционе ФИО1 подтвердил, что ознакомлен с документами, содержащими сведения об объекте, а также ему была предоставлена возможность ознакомиться с состоянием объекта в результате осмотра. Неотъемлемой частью договора купли-продажи является акт приема-передачи, в котором претензий по передаваемому объекту у ФИО1 не имелось. Истцом производился предпродажный осмотр объекта недвижимости. В договоре купли-продажи № 134 от 27 ноября 2015 г. четко указана площадь помещения - 1609,7 кв. м, а также номер помещения с месторасположением его в подвале, на первом, втором и третьем этажах, что соответствует требованиям статей 435, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доводы истца о том, что извещение о проведении торгов не содержит данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, являются неправильными, основанными на ошибочном толковании норм права. Доводы истца об обязательном заключении договора аренды земельного участка, являющимся существенным характером нарушений не согласуется с предъявленными по настоящему делу требованиями. При этом истцу должны быть известны положения Земельного кодекса Российской Федерации. Так, в пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Более того, 16.12.2015 ФИО1 обратился с заявлением в Государственный комитет Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям (ныне - Минюст Чувашии) с заявлением о предоставлении в аренду сроком до 31.12.2030г. земельного участка с кадастровым номером адрес, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности спорное помещение ----- общей площадью 1609,7 кв. м, с кадастровым номером -----. 29.12.2015 Госкомимуществом Чувашии издано распоряжение 1274-р о предоставлении в аренду ФИО1 указанного земельного участка на праве аренды сроком до 31.12.2030. В последующем в адрес ФИО1 был направлен проект договора аренды, который до настоящего времени им не подписан. Указала, что объект гражданской обороны, находящийся по месту расположения спорного объекта недвижимости не препятствует истцу в пользовании объектом недвижимости, приобретенным им в результате проведенных торгов.

Представитель ответчика Министерства финансов ЧР, представители третьих лиц Управления Росреестра по ЧР, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Чувашской Республике, Межрегионального Территориального Управления Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, Главного Управления МЧС России по Чувашской Республике, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили. 

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о рассмотрении дела при имеющейся явке.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 449 ч.1 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно ч. 2 ст.449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что 24 ноября 2015 года Государственным комитетом Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям были проведены торги по продаже посредством публичного предложения нежилого помещения -----, расположенного в подвале, на первом, втором и третьем этажах трехэтажного кирпичного здания с подвалом из железобетонных блоков, с кирпичным тамбуром, по адресу: адрес, адрес, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером -----. 

Победителем торгов стал истец ФИО1.

27 ноября 2015 года между Государственным комитетом Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям (продавец) и победителем торгов ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи № 134 вышеуказанного объекта недвижимости.

Судом установлено, в доме № адрес имеются два объекта недвижимости:

1. нежилое помещение -----, расположенное в подвале, на первом, втором и третьем этажах трехэтажного кирпичного здания с подвалом из железобетонных блоков, с кирпичным тамбуром, по адресу: адрес, адрес, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером -----. 14.12.2015г. на данное помещение зарегистрировано право собственности за истцом ФИО1.

2.нежилое помещение -----, расположенное в подвале здания по адресу: адрес, адрес, общей площадью 227,1 кв.м, с кадастровым номером -----, являющееся объектом гражданской обороны – убежище. На данное помещение в ЕГРП 09.12.2015г. зарегистрировано право собственности за Российской Федерацией.

Судом установлено, что нежилое помещение -----, расположенное в подвале здания по адресу: адрес, адрес, общей площадью 227,1 кв.м, с кадастровым номером ----- имеет статус защитного сооружения гражданской обороны (далее - ЗС ГО), а именно убежище (встроенное). Данное убежище находится на учёте Главного управления МЧС России по ЧР. Право государственной собственности на данное ЗС ГО возникло еще в 1987 году, то есть с момента приемки ЗС ГО в эксплуатацию, о чем свидетельствует паспорт убежища. Согласно пункту 5 Общих сведений Паспорта убежища, в мирное время данное убежище предназначено для использования под «Учебные классы». В соответствии с пунктом 3.2.2 Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны, утверждённых приказом МЧС России от 15.12.2002 № 583 при эксплуатации ЗС ГО в мирное время запрещается их перепланировка; устройство отверстий или проемов в ограждающих конструкциях; нарушение герметизации и гидроизоляции; демонтаж оборудования; применение сгораемых синтетических материалов при отделке помещений. Таким образом, объекты гражданской обороны имеют особый правовой режим, чем обусловлена невозможность их свободной приватизации и купли-продажи в составе всего здания.

Истец просит суд признать недействительными торги, проведенные посредством публичного предложения по продаже недвижимого имущества: нежилого помещения -----, расположенного в подвале, на первом, втором и третьем этажах трехэтажного кирпичного здания с подвалом из железобетонных блоков, кирпичным тамбуром, расположенного по адресу: адрес, адрес, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером -----, мотивируя тем, что ответчик в объявлении о проведении торгов в нарушение требований ст. 448 ч.2 ГК РФ не указал, что продаваемое недвижимое имущество содержит обременение в виде объекта гражданской обороны – убежища. Также в объявлении о торгах, являющемся офертой, в соответствии с требованиями статей 435 и 554 ГК РФ должны были содержаться существенные условия договора, то есть данные, позволяющие победителю торгов установить, что в составе приобретаемого недвижимого имущества имеется иное недвижимое имущество - убежище. Истец указывает, что объявление о проведении торгов таких данных не содержит, что противоречит действующему законодательству и данное объявление о торгах нельзя признать надлежащей офертой, так как оно не соответствует признакам, указанным в ст. 435 ГК РФ. По мнению истца, подготовка и организация торгов не соответствовали действующему законодательству. 

Из содержания статьи 448 части 2 ГК РФ следует, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Истец указывает, что расположенное в здании по адресу: адрес объект гражданской обороны - убежище является обременением для приобретенного им объекта недвижимости и для него. 

Данное утверждение истца основано на неверном понимании норм действующего гражданского законодательства.

Действующее гражданское законодательство не содержит такого вида обременения, как объект гражданской обороны. 

Современный экономический словарь под редакцией ФИО4, ФИО5, ФИО6 раскрывает понятие обременение, как 1) дополнительные обязательства и обязанности лица, накладываемые на него ограничения, возникающие в связи с наличием у него или получением им определенных прав и возможностей; например, обязанность попечителя заботиться о подопечном или обязанность арендатора сохранять арендованное имущество; 2) установленные законом или государственными органами условия, запрещения, ограничивающие правообладателя вещных прав. К основным обременениям относят сервитут, ипотеку, арест, доверительное управление.

Ссылка истца на нарушение ответчиком требований ст. 554 ГК РФ также является несостоятельной.

В статье 554 ГК РФ указано, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из содержания объявления о проводимых торгах и договора купли-продажи от датаг., ответчик намеревался продать и продал не все здание, расположенное по адресу: адрес, а одно из нежилых помещений – помещение -----, площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером -----. Объект гражданской обороны площадью 227,1 кв.м, с кадастровым номером ----- в состав помещения -----, площадью 1609,7 кв.м не входит и соответственно, в объявлении о торгах не могло содержаться сообщения о том, что в продаваемом нежилом помещении находится иное помещение - объект гражданской обороны.

Истцом не представлены суду доказательства, свидетельствующие о том, что нахождение в здании по вышеуказанному адресу объекта гражданской обороны препятствует ему в реконструкции и ремонте приобретенного им помещения площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером -----

Заявленные истцом требования сводятся к его несогласию с размером арендной платы за земельный участок площадью 5518 кв.м, расположенный под приобретенным им помещением. Как следует из содержания искового заявления, размер арендной платы за землю в год составляет 985 157, 31 руб. 

Суд считает, что при должной степени внимательности и осмотрительности истец при приобретении помещения в здании должен был ознакомиться с зданием в целом, также проявить интерес к тому - где и в чьем владении, в чей собственности находятся иные помещения, расположенные в здании.

Суд не усматривает нарушений действующего законодательства при проведении торгов нежилого помещении -----, расположенного в подвале, на первом, втором и третьем этажах трехэтажного кирпичного здания с подвалом из железобетонных блоков, кирпичным тамбуром, расположенного по адресу: адрес, адрес, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером -----, в связи с чем приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Министерству Юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики о признании недействительными торгов, проведенных посредством публичного предложении по продаже недвижимого имущества: нежилого помещения -----, расположенного в подвале, на первом, втором и третьем этажах трехэтажного кирпичного здания с подвалом из железобетонных блоков, кирпичным тамбуром, расположенного по адресу: адрес, адрес, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером -----;

о признании недействительным Договора купли-продажи № 134 от 27.11.2015 года, заключенного по результатам торгов между ФИО1 и Министерством Юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики-Чувашии;

в применении последствий недействительности сделки в виде взыскания уплаченной суммы в размере 5 141 000 (Пять миллионов сто сорок одна тысяча) рублей по Договору купли-продажи № 134 от 27.11.2015 года с Министерства финансов Чувашской Республики; 

о признании прекращенным права собственности на нежилые помещения -----, расположенные в подвале, на первом, втором и третьем этажах трехэтажного кирпичного здания с подвалом из железобетонных блоков, кирпичным тамбуром, расположенные по адресу: адрес, адрес, общей площадью 1609,7 кв.м, с кадастровым номером -----.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Ленинский районный суд города Чебоксары в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированный текст изготовлен 13 октября 2017 года.

Судья Н.И.Филиппова