Дело № 2-4648/19 17 июня 2019 года

В окончательной форме 19.06.2019 

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в составе

Председательствующего судьи Бородулиной Т.С.

При секретаре Калинкиной В.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» к ФИО1 ФИО5 ФИО7 о расторжении договора займа, взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество,

У с т а н о в и л:

АО «Санкт–Петербургский центр доступного жилья» обратилось в суд с иском к ФИО1 и с учетом уточненного иска просит расторгнуть договор о предоставлении целевого жилищного займа в рамках реализации целевой программы г. Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье» №№ от 05.09.2017, взыскать с ответчика задолженность по договору в сумме 2 164 854,81 рубля, расходы по оплате госпошлины в размере 25 544 рубля, об обращении взыскания на заложенное имущество – права требования по договору долевого участия - квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, г.Колпино, 

<

адрес>, определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 3 132 800 рублей. В обосновании иска указывает, что согласно договору АО «Санкт–Петербургский центр доступного жилья» предоставил заемщику ФИО1 беспроцентный целевой жилищный займ в размере 2 480 000 рублей сроком на 120 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, г.Колпино, 

<

адрес>. Обеспечением исполнения обязательств по договору является ипотека указанной квартиры в силу закона. В связи с неоднократным неисполнением ответчиком своих обязательств по договору, образовалась задолженность, требования истца о необходимости исполнения обязательств, ответчиком до настоящего времени не исполнены, в связи с чем, истец обратился в суд с данным иском.

Представитель истца ФИО2 в судебное заседание явилась, поддержала уточненные исковые требования.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции по адресу регистрации, а также посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", о причинах неявки суд в известность не поставил, присутствовал в предварительном судебном заседании 29.04.2019.

В соответствии со ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Учитывая извещение ответчика, отсутствие возражений истца, суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

В соответствии с п.2 ст.811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

Судом установлено, что в соответствии с договором займа №№ от 05.09.2017, заключенным между АО «Санкт–Петербургский центр доступного жилья» и ФИО1, ответчику был предоставлен беспроцентный целевой жилищный займ в размере 2 480 000 рублей на срок 120 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, г.Колпино, 

<

адрес>. Сумма ежемесячного платежа составляет 20 667 рублей. (л.д.9-13) 

Жилищный займ был предоставлен путем перечисления всей суммы кредита на счет ФИО1, что подтверждается платежным поручением №3298 от 05.09.2017 (л.д.17).

Между ФИО1 и ООО «Реновация» заключен договор участия в долевом строительстве №10-044-1-Д-Ж-010553 от 05.09.2017 на приобретение жилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, г.Колпино, 

<

адрес> на земельном участке площадью 3 401,00 кв.м. с кадастровым номером 78:37:1722003:15, состоящего из двух комнат, расчетной площадью 65,8 кв.м. общей площадью 63,92, расположенного в секции С2, на 8 этаже, в строительных осях 

<

...>, условный номер 2-08-06, стоимостью 3 543 441,86 рублей. В соответствии с п.5 Договора оплата производится путем зачисления первоначального взноса в размере 1 063 441,86 рублей с использованием аккредитивной формы расчетов, внесение второго – окончательного платежа в сумме 2 480 000 рублей осуществляется за счет заемный средств, предоставляемых АО «Санкт–Петербургский центр доступного жилья». (л.д. 18-25)

По условиям договора займа обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является залог прав требования к продавцу по договору участия в долевом строительстве квартиры в пользу займодавца с даты государственной регистрации залога (ипотеки) прав требований до даты государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру; ипотека квартиры в силу закона, с даты регистрации права собственность заемщика на квартиру (пп. 1.3.1, 1.3.2 договора займа).

15.09.2017 года произведена государственная регистрация залога права требования в силу закона. 

Согласно п. 4.4.1. Договора займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате жилищного займа и суммы пеней в случае просрочки заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней.

Истец в адрес ответчика 14.03.2018 направил требование о полном досрочном исполнении обязательств по договору займа №№ от 05.09.2017, которое осталось без исполнения.

Согласно расчету задолженности по состоянию на 17.06.2019 задолженность составила 2 164 854,81 рублей, которая включает в себя сумму остатка долга - 2 153 500 рублей, просроченная задолженность 86 840 рублей, сумму начисленных пени — 11 354,81 рублей.

Как следует из материалов дела, ответчиком неоднократно нарушались сроки внесения платежей, а также установленный размер платежа.

Расчет задолженности проверен судом арифметически и признан правильным. Альтернативного расчета задолженности, равно как и доказательств, подтверждающих погашение кредитной задолженности полностью или в части ответчиком не представлено.

Учитывая, что ответчиком обязательства по договору займа не исполняются, оплата основного долга и процентов не производится в полном объеме, исковые требования о взыскании задолженности в размере 2 153 500 рублей подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст.337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно п.1 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 

Согласно п.3 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу п.1 ст.350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.В соответствии со ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

На основании п. 1 ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В силу п. 5 указанной статьи, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу ст.56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.4 ст.54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Объект долевого строительства передан ФИО1 по акту приема-передачи от 07.03.2018, многоквартирному дому присвоен адрес: Санкт-Петербург, г.Колпино, 

<

адрес>, объекту долевого строительства номер – 103, площадь квартиры составила 63,6 кв.м. (л.д. 88).

Как следует из выписки из ЕГРН, право собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, г.Колпино, 

<

адрес>, кв.103, до настоящего времени за ответчиком не зарегистрировано. Сведения о регистрации прав на указанный объект недвижимости отсутствуют.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

П. 4.1.3.1.2 договора займа от 05.09.2017 года предусмотрено, что заемщик обязуется в срок не позднее 3 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи квартиры передать в орган регистрации договор участия в долевом строительстве квартиры и иные необходимые документы для государственной регистрации права собственности залогодателя на квартиру и ипотеки квартиры в пользу займодавца.

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке").

Таким образом, обязательства по регистрации в собственность полученной по акту приема-передачи квартиры, а также ипотеки в пользу истца ФИО1 не исполнил.

Поскольку уклонение ответчика в течение более чем года от регистрации права собственности на квартиру и, соответственно, оформления регистрации ипотеки в пользу займодавца является злоупотреблением правом, то имеются основания для признания за истцом права залога (ипотеки) на указанную квартиру.

Согласно заключению ООО «Агентство Развития и Исследований в недвижимости» №119/н-17 от 11.08.2017 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости об оценке рыночной стоимости квартиры, рыночная стоимость квартиры, являющейся предметом залога, составляет 3 916 000 рублей, в связи с чем истец просит установить начальную продажную стоимость квартиры в размере 3 132 800 рублей.

Согласно акту приема-передачи от 07.03.2018 цена жилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г.Колпино, 

<

адрес> с учетом изменения расчетной площади квартиры после проведения технической инвентаризации уполномоченной организацией составляет 3 543 441,86 рублей (л.д.58).

Суд, принимая во внимание положения ст.54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», также давность представленного истцом заключения об оценке рыночной стоимости квартиры (дата составления 11.08.2017), наличие в материалах дела сведений о стоимости спорного жилого помещения по состоянию на 07.03.2018, полагает возможным обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, г.Колпино, 

<

адрес>, определив способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 3 543 441,86 рублей.

Истец просит расторгнуть договор займа №№ от 05.09.2017, заключенный между АО «Санкт–Петербургский центр доступного жилья» и ФИО1

Согласно ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая, что на момент обращения в суд ответчиком не исполняются принятые по договору займа обязательства, не вносятся периодические платежи в счет погашения задолженности, заемщик в установленный срок обязательства не выполнил, невыполнение заемщиком принятых на себя обязательств существенно нарушает условия договора займа, учитывая размер образовавшейся непогашенной задолженности в соотношении с размером ежемесячной платы, а также продолжительность срока, имевшегося у заемщика для устранения нарушений, требования истца о расторжении договора займа являются обоснованными. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 25 544 рублей.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор о предоставлении целевого жилищного займа в рамках реализации целевой программы Санкт-Петербурга «Молодежи - доступное жилье» № № от 05.09.2017.

Взыскать с ФИО1 ФИО6 ФИО8 в пользу АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» задолженность по договору в размере 2 164 854 рубля, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 25 544 рубля.

В счет погашения задолженности обратить взыскание на квартиру кадастровый номер №, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, г.Колпино, 

<

адрес>, определив способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 3 543 441,86 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Т.С. Бородулина