Дело № 2-1540/2020

УИД 26RS0017-01-2020-003342-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 октября 2020 года город Кисловодск

Кисловодский городской суд Ставропольского края, в составе председательствующего судьи Коротыча А.В., при секретаре Холодковой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств (задатка),

установил:

ФИО1 обратился в Кисловодский городской суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи квартиры, указав, что 18 мая 2020 года он произвел осмотр 

<

адрес>, с целью её приобретения. Осмотрев квартиру, между ним и ответчиком ФИО2 состоялось соглашение о том, что он приобретает указанную квартиру за 3 000 000 рублей, вместе со всем, что находится в квартире на момент осмотра. В этот же день 18 мая 2020 года был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры и ФИО2 передана сумма в размере 150 000 рублей в качестве задатка. Подписание основного договора купли-продажи было определено на 18 июня 2020 года. При подписании договора было оговорено, что полная сумма за покупку квартиры будет перечислена после перечисления ему денежных средств за продажу квартиры в городе Санкт-Петербург, которая должна была состояться 16.06.2020 года. 

16.06.2020 года он продал квартиру в г. Санкт-Петербург с использованием покупателем ипотечных средств Газпромбанка. В связи с этим он сообщил ответчику о том, что от сделки купли-продажи квартиры в гор. Кисловодске он не отказывается, однако заключить основной договор сможет после поступления на его счет денежных средств. Ипотечные денежные средства за продажу квартиры поступили на его счет в июле 2020 года. 14.07.2020 года он снял необходимую денежную сумму для заключения договора купли продажи и договорился с продавцами о встрече. Однако при встрече обнаружил, что в квартире отсутствует вся мебель и бытовая техника, т.е. все то, что находилось в квартире на момент подписания предварительного договора, о чем сказал продавцу. Однако ФИО2 сказал, что разозлился на него за то, что сделка купли-продажи не была оформлена своевременно и посчитал необходимым забрать все принадлежащие ему вещи. Считает, что сделка купли-продажи не была завершена в обусловленное договором время по независящим от него обстоятельствам, о которых в момент подписания предварительного договора не мог предполагать. Он предложил продавцу продать ему квартиру за общую сумму 2 900 000 рублей, на что ответчик не согласился и стал говорить, что квартира в настоящее время продается за 3 200 000 рублей, и что в случае доплаты 150 000 рублей они могут оформить договор. Данные условия предварительным договором предусмотрены не были, а о расторжении заключенного 18.06.2020 года предварительного договора ему никто не сообщил. Считает, что на таких условиях сделка ущемляет его права, а договор купли-продажи не заключен не по его вине. В адрес ответчика была направлена претензия о возврате уплаченной по договору денежной суммы в размере 150 000 рублей в срок до 05.08.2020 года, которая оставлена без внимания. Просил исковые требования удовлетворить.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, считает, что сделка купли-продажи квартиры состоялась не по его вине, а по вине ответчика. Срок заключения договора купли-продажи 18.06.2020 года был пропущен им по уважительной причине и по независящим от него обстоятельствам. О том, что ему своевременно не перевели денежные средства в счет продажи квартиры в городе Санкт-Петербурге, он сообщил продавцу, но при этом от сделки не отказывался. Вместе с тем, ответчик ФИО2 не сообщил ему о намерении расторгнуть договор. Кроме того, между ними состоялась устная договоренность о том, что он приобретает квартиру вместе со всей мебелью и техникой, находящейся в квартире на момент заключении предварительного договора. Однако при встрече оказалось, что квартира пуста. Кроме того, ответчиком были измененные условия продажи квартиры. Считает, что в связи с тем, что договор купли-продажи не заключен не по его вине, то ответчик должен возвратить ему денежную сумму в размере 150 000 рублей, уплаченных им по предварительному договору от 18.05.2020 года.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3, допущенная к участию в деле в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО1 не согласились, указав, что действительно 18.02.2020 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи 

<

адрес> со следующими характеристиками: общая площадь 36.4 кв.м., расположена на 4 этаже, полной стоимостью 3 000 000 рублей, в связи с чем им и был получен задаток от ФИО1 в размере 150 000 рублей. В соответствии с этим же договором срок заключения основанного договора был определен на 18 июня 2020 года, т.е. в течение 30 дней с момента подписания предварительного договора. О том, что сделка будет альтернативной, т.е. с одновременной продажей квартиры истцом в другом городе, или о том, в какие сроки и как истец будет оплачивать стоимость приобретаемой квартиры, в договоре не указано. Также в договоре отсутствует указание на то, что 

<

адрес> продается с мебелью. Цена указана только за 

<

адрес> 000 000 рублей. 19.06.2020 года ФИО1 позвонил 19.06.2020 года и сообщил о том, что не уложился в сроки для подписания основного договора и сам предложил выставить квартиру на продажу. Квартира на продажу была выставлена в июле 2020 года. Считают, что у истца было достаточно времени для заключения основного договора купли-продажи. В соответствии со ст. 429 ГК РФ за неисполнение договора отвечает покупатель, а в согласно ст. 381 ГК РФ и п. 3.2 договора установлено, что если стороны не вышли на сделку по вине покупателя, задаток не возвращается. Просили в иске ФИО1 отказать.

Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4). 

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 1 ст. 554 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Судом установлено, что 18.05.2020 между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи 

<

адрес>, общей площадью 36.4 кв.м., расположенной на 4 этаже указного дома, стоимостью 3 000 000 рублей. В соответствии с п. 1.3.1 Срок, до которого стороны должны подписать основной договор, определен 18 июня 2020 года. Пунктом 2.1 договора предусмотрено что, в счет причитающихся платежей по основному договору, покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 150 000 рублей. Кроме того, п. 3.2 предусмотрено, что если основной договор не будет заключен по вине покупателя, задаток продавцом не возвращается, а если по вине продавца, то задаток возвращается в двойном размере (п.3.3).

Факт заключения предварительного договора купли-продажи квартиры не оспаривается.

Допрошенные в качестве свидетелей риелторы агентства недвижимости «Вип-Статус» ФИО4 и ФИО5 пояснили суду, что оказывали содействие в продаже квартиры ФИО2 18.05.2020 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, на тех условиях, которые указаны в самом договоре. ФИО1 обязался в течение 30 дней заключить основной договор купли-продажи квартиры. Стороны были предупреждены об условиях задатка. Разговора о том, что сделка будет завершена только после продажи квартиры истца в г. Санкт-Петербург, не было. При заключении предварительного договора, ФИО2 указывал на то, что заберут холодильник и еще что-то из мебели. Однако данный вопрос в условиях договора не прописывался. Позже он отказался от услуг агентства.

Свидетели ФИО6 и ФИО7 пояснили суду, что им был известно о том, что ФИО1 приобретает квартиру в городе Кисловодске по 

<

адрес> за 3 000 000 рублей вместе с мебелью и бытовой техникой, о чем был подписан предварительный договор и выплачен задаток в размере 150 000 рублей. Однако из-за того, что на момент подписания основного договора в квартире отсутствовала часть мебели и техники, он не был заключен. 

В соответствии со ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Стороны договорились об общей цене квартиры в размере 3 000 000 рублей (п. 1.3.1).

В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ, обязательства, в том числе возникающие из договоров, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 ст. 381 ГК РФ, установлено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 381 ГК РФ). В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Доводы истца о том, что обязательства по договору не исполнены по уважительным причинам, а именно из-за длительного оформления документов в банке и перечисления денежных средств из г. Санкт-Петербурга в Газпромбанк г. Пятигорска, за квартиру, проданную в г. Санкт-Петербурге, о чем при подписании предварительного договора не мог знать, не могут быть приняты во внимание.

Таким образом, истцом вопреки указанной норме не представлено суду доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком условий предварительного договора в части уклонения от заключения основного договора купли-продажи.

Вышеизложенные обстоятельства являются основаниями для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, в соответствии со ст. 429 ч. 5 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно ст. 445 ч. 4 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В судебном заседании установлено, что ФИО8 не обращался в суд с требованиями к ответчикам о понуждении в заключении договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 429 ч. 6 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что обязательства заключения договора купли-продажи у ответчиков прекратились в связи с незаключением основного договора купли-продажи и отсутствии предложения о заключении такого договора.

Доводы истца о том, что основной договор купли-продажи 

<

адрес> не был заключен по той причине, что ответчиками были вывезены принадлежащие им мебель и бытовая техника, опровергаются самим договором, из которого усматривается, что предметом договора являлась только квартира. Указания на то, что она продается с мебелью и техникой, в договоре отсутствует.

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО1, поскольку считает, что основной договор купли-продажи спорной квартиры произошел по причине нарушения срока заключения основного договора купли продажи.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств (задатка) в сумме 150 000 рублей – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца, путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 29 октября 2020 года.

Судья А.В. Коротыч