39RS0001-01-2020-002168-03 Дело № 2-2906/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Калининград 15 октября 2020 года 

Ленинградский районный суд г.Калининграда в составе судьи Таранова А.В., при секретаре Штейнепрейс К.С., с участием:

представителя Администрации городского округа «Город Калининград» - ФИО1,

ответчика ФИО3 и его представителя ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа «Город Калининград» к Меликяну ФИО16 о сносе самовольной постройки, признании права отсутствующим и исключении из ЕГРН записи о нежилом помещении, третье лицо: Управление Росреестра Калининградской области, 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация) обратилась в суд с иском к ФИО3 (с учетом уточнения первоначального иска) о сносе самовольной постройки – нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 45 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № и части кадастрового квартала №, по адресу: 

<

адрес>Е, признании отсутствующим права собственности ФИО3 на самовольно возведенное нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 45 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № и части кадастрового квартала № по адресу: 

<

адрес>Е, исключении из ЕГРН записи о нежилом здании с кадастровым номером №, площадью 45 кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером № и части кадастрового квартала № по адресу: 

<

адрес>Е.

В обоснование иска Администрация приводит следующие доводы. 

В ходе проверки, проведенной на основании распоряжения комитета муниципального контроля администрации городского округа «Город Калининград» от 10.01.2020 года № 22/р-КМК, установлено, что на части территории кадастрового квартала №, площадью приблизительно 26 кв.м., прилегающей к южной границе земельного участка с кадастровым номером № расположена часть (приблизительно 50%) нежилого здания, а остальная часть данного здания расположена на земельном участке с кадастровым номером №. Из данных, имеющихся в ЕГРН, следует, что указанное здание имеет кадастровый номер №, назначение: нежилое, площадь 45 кв.м., право собственности зарегистрировано за ФИО3 22.08.2019 года. Присутствовавший при проверке ФИО3 пояснил, что здание находится в его собственности и используется под косметологический салон; проект межевания выполнен за его счет, и в настоящее время на рассмотрении в Администрации находится обращение о согласовании графической части данного проекта. 

Ссылаясь на положения пункта 1 стати 222 ГК РФ, Администрация полагает, что указанное здание является самовольной постройкой, которая в соответствии со статьей 55.32 ГрК РФ, подлежит сносу. Поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права, надлежит признать отсутствующим право ответчика на данное здание, и исключить из ЕГРН запись о нежилом здании с кадастровым номером №, площадью 45 кв.м.

Представитель Администрации ФИО1 в судебном заседании иск поддержал, изложил доводы аналогичные описанным в иске. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании иск не признал, пояснив, что он поручил спорное строение от своего отца ФИО5, который в 1997 году приобрел гараж по адресу 

<

адрес> у ФИО6 по расписке, каких-либо документов на гараж у ФИО6 не было. В 2014 году ФИО5 приобрел у ФИО8 расположенный рядом гараж, на который у ФИО8 было зарегистрировано право собственности и оформлены арендные отношения на участок с кадастровым номером № под гаражом. Указанному гаражу был присвоен кадастровый №, и после регистрации прав на него, ФИО5 в 2017 году выкупил у Администрации земельный участок под данным гаражом. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратился через МФЦ с заявлением об уточнении местоположения объекта, его площади и назначения, которые произошли вследствие присоединения одного гаража к другому, и указанные изменения были зарегистрированы. В дальнейшем, имея в собственности земельный участок площадью 30 кв.м. и нежилое строение площадью 45 кв.м., ФИО5 обратился к главе города Калининграда ФИО9 за разъяснением о порядке оформления прав на земельный участок под частью объекта, и ему было разъяснено, что предоставление участка возможно при условии внесения изменений в проект межевания территории или разработки нового проекта межевания, а затем было получено предостережение о недопустимости использования части кадастрового квартала без оформления земельных отношений. 8 августа 2019 года ФИО5 подарил нежилое строение и земельный участок своему сыну ФИО3, который организовал за свой счет подготовку проекта внесения изменений в проект межевания территории, предусматривающего образование единого земельного участка, однако данный проект был отклонен, а затем Администрация обратилась в суд с настоящим иском. Полагал, что поскольку его отец приобретал оба смежных гаража, он имел право объединить их в одно здание. 

Представитель ответчика ФИО4 иск не признала, указав на то, что спорное здание было возведено до 1995 года, и не является самовольной постройкой, что является самостоятельным основанием для отказа в иске, поскольку нежилые здания, построенные до 1995 года, не могут являться самовольными постройками. Часть здания (гараж, приобретенный у ФИО8) строилась на основании разрешения, и поскольку соседний гараж строился одновременно, ответчик полагает, что он также строился на основании разрешения. При объединении гаражей в 2017 году не были нарушены положения ГрК РФ, поскольку разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию такого объекта не требовалось. Два смежных гаража всегда являлись единым объектом, и в результате их объединения, новый объект не создавался. Истец необоснованно просит сноса всего здания (в не приведения в состояние до 2017 года) и признания отсутствующим прав на него, не оспаривая при этом законность владения ответчиком одним из гаражей, который был приобретен законно и расположен на принадлежащем ответчику земельном участке. 

Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав представленные сторонами доказательства и дав им оценку, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов регистрационных дел, полученных их управления Росреестра по Калининградской области на запрос суда, установлено следующее.

14 мая 2014 года в Управление Росреестра по Калининградской области обратился ФИО8, с заявлением о регистрации его права собственности на гараж№, площадью 22,5 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, представив декларацию на объект недвижимого имущества и договор №-г аренды земельного участка от 9.04.2014 года, по условиям которого ему был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 30 кв.м. с назначением: под установку гаража для личного транспорта. Право собственности было зарегистрировано и гаражу присвоен кадастровый №.

12 августа 2014 года ФИО5 обратился в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлениями о регистрации перехода к нему права собственности и его права собственности на здание, площадью 22,5 кв.м., кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес>, представив договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО10, а также соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №. Переход прав и право собственности были зарегистрированы.

22 июня 2016 года ФИО5 обратился в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о регистрации договора №-А от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 30 кв.м. с разрешенным использованием «под индивидуальный гараж». Государственная регистрация права была произведена ДД.ММ.ГГГГ.

05 июля 2017 года ФИО5 обратился в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 30 кв.м. на основании договора купли-продажи №-С от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация права была произведена ДД.ММ.ГГГГ.

14 августа 2019 года ФИО5 и ФИО3 обратились с заявлениями о регистрации перехода права собственности на нежилое здание площадью 45 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 30 кв.м. от ФИО7 к ФИО2 и права собственности последнего на данные объекты, представив договор дарения нежилого здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Переход прав и право собственности были зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ. 

Из кадастрового дела объекта недвижимости с кадастровым номером №, следует, что данный объект при постановке на кадастровый учет был учтен с характеристиками площади 22,5 кв.м, этажностью; 18.11.2015 года ФИО5 обратился в Управление Росрееста по Калининградской области за осуществлением кадастрового учета изменений объекта недвижимости, указав в декларации: вид объекта недвижимости: здание, назначение: нежилое здание; кадастровый учет был произведен.

3 апреля 2017 года ФИО5 обратился в Филиал «ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Калининградской области за осуществлением кадастрового учета изменений объекта недвижимости в связи с:

- изменение его местоположения на земельном участке;

- изменением площади здания;

- изменением назначения здания.

При этом им был представлен технический план, подготовленный кадастровым инженером ФИО11, из которого следовало, что объект образован путем объединения двух нежилых зданий, и в связи с наличием перегородок, которые в соответствии с действующим законодательством также включаются в общую площадь здания, площадь здания составляет 45 кв.м., и согласно схеме, составленной кадастровым инженером, здание площадью 45 кв.м. стало частично располагаться за пределами земельного участка с кадастровым номером №, площадью 30 кв.м. Также к заявлению был приложен план первого этажа здания, в котором отражены два помещения, имеющие самостоятельные входы и сплошную каменную перегородку между ними; проект реконструкции гаража, в котором отсутствует указание на площадь земельного участка, занимаемого зданием, а также техническое заключение о надлежащем состоянии здания и пригодности его к эксплуатации. Кадастровый учет заявленных изменений был произведен.

Из акта проверки муниципального контроля физического лица № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на земельном участке с кадастровым номером № и части кадастрового квартала № (площадью приблизительно 26 кв.м.) располагается нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 45 кв.м., и часть указанного здания, распложенная на территории кадастрового квартала, используется для предоставления услуг по косметологии, массажу и маникюру, а часть расположенная на земельном участке с кадастровым номером № оборудована вывеской «Визы, страховки, анкеты, фото». 

Таким образом, из перечисленных доказательств бесспорно следует, что в период с 2015 по 3 апреля 2017 года ФИО5 здание гаража с кадастровым номером №, площадью 22,5 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № было реконструировано путем объединения с расположенным рядом с ним строением, и был создан новый объект недвижимости, площадью 45 кв.м., расположенный частично в пределах земельного участка с кадастровым номером № и частично на части кадастрового квартала №.

После проведения реконструкции, по заявлению правообладателя от 3 апреля 2017 года в кадастр недвижимости были внесены изменения, с указанием на изменение технических характеристик здания, вследствие изменения его местоположения на земельном участке и площади здания.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) (здесь и далее - ред. от 07.03.2017), строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (ч.1 ст. 51 ГрК РФ).

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (ч.4 ст. 51 ГрК РФ).

Согласно части 7 статьи 51 ГрК РФ, в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство.

В случаи, перечисленные в части 17 статьи 51 ГрК РФ, когда выдача разрешения на строительство не требуется, данная реконструкция не относится, поскольку в ходе нее изменения объекта капитального строительства затрагивало конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности (изменялась конфигурация несущих стен с присоединением с объединением двух строений в одно) и превысило предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции (требование о расположении здания в пределах отведенного земельного участка).

Таким образом, для проведения реконструкции нежилого строения с кадастровым номером № (заключающейся в объединении двух строений в одно) требовалось получение разрешения на строительство, которое могло быть выдано только на основании градостроительного плана земельного участка, отражающего место допустимого размещения строений и плана организации земельного участка с обозначением места размещения объекта. При этом расположение реконструируемого объекта на участке и его строительство должно было вестись в соответствии с действовавшими на тот момент нормами и правилами.

В период проведения реконструкции и обращения собственника за изменением характеристик объекта действовали Правила землепользования и застройки городского округа "Город Калининград", утвержденные решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 29.06.2009 N 146, которыми для всех территориальных зон (кроме Ж-5) установлен минимальный отступ от границ смежного земельного участка до строения, сооружения в размере 3 метра, а при блокированной застройке, параметры на месте раздела принимаются равными нулю (п.15).

Решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 N 339 утверждены Правила землепользования и застройки городского округа "Город Калининград" (действующие в настоящее время), и согласно данным Правилам, спорный объект располагается в зоне Ж-3, для которой установлены аналогичные минимальные отступы (ст.31 Правил).

Таким образом, реконструированный объект не соответствовал на монет реконструкции и не соответствует в настоящее время установленным правилам и градостроительным регламентам в части допустимого расположения строения на земельном участке, поскольку реконструированное строение частично расположено за пределами отведенного земельного участка.

Таким образом, самовольное проведение реконструкции объекта капитального строительства нашло свое подтверждение в судебном заседании.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Частью 1 статьи 55.32 ГрК РФ (здесь и далее – в актуальной редакции) установлено, что снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 6 статьи 55.32 ГрК РФ, снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда или органа местного самоуправления.

В соответствии с частью 10 статьи 55.32 ГрК РФ, снос самовольной постройки осуществляется в соответствии со статьями 55.30 и 55.31 ГрК РФ. Приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 ГрК РФ.

В силу пункта 3 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ, лица, указанные в части 6 настоящей статьи, обязаны осуществить приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. При этом необходимо, чтобы в срок, предусмотренный пунктом 2 настоящей части, такие лица представили в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Поскольку реконструкция спорного объекта капитального строительства произведена самовольно, на основании изложенных норм закона, суд находит обоснованным требование истца о признании отсутствующим права собственности ФИО3 на нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 45 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № и части кадастрового квартала № по адресу: 

<

адрес> и исключении из кадастра недвижимости записи об изменении характеристик нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 45 кв.м., произведенной на основании заявления от 3 апреля 2017 года, поскольку именно в результате необоснованного внесения данных изменений за ФИО5 стало учитываться задание площадью 45 кв.м. 

Оснований для сноса здания суд не усматривает, поскольку снос здания является крайней мерой, и может применяться лишь в том случае, если не возможно привести здание в соответствие с установленными нормами. В данном случае у ФИО5 и его правопреемника ФИО3 имеется в собственности земельный участок под гараж, и до реконструкции имелось законно возведенное строение, соответствующее установленным требованиям, в связи с чем, восстановление нарушенного права истца возможно произвести путем обязания ответчика, в собственности которого в настоящее время находится земельный участок, привести принадлежащий ему объект в соответствие с установленными требованиями, обеспечив расположение строения в пределах земельного участка с кадастровым номером №.

Также суд не усматривает оснований для исключения записи из ЕГРН о нежилом здании с кадастровым номером №, площадью 45 кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером № и части кадастрового квартала № по адресу: 

<

адрес>Е, поскольку изменение площади здания было произведено путем внесения в кадастр недвижимости записи об изменении характеристик нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 45 кв.м., на основании заявления от 3 апреля 2017 года, и в данном случае восстановление права надлежит произвести путем исключения данной необоснованно внесенной записи.

Суд отвергает ссылку представителя ответчика на то, что строение не является самовольной постройкой, поскольку, как было указано выше самовольно реконструированное строение является самовольной постройкой (несмотря на то, что одна из частей данного строения не являлась до реконструкции самовольной постройкой); принадлежность ответчику смежного строения (которое объединено с гаражом №) не доказана. Довод о том, что законное возведение одного из гаражей подтверждает законное возведение и соседнего гаража, является несостоятельным, поскольку носит предположительный характер, а также опровергается представленной ответчиком незаверенной копией журнала регистрации выдачи разрешений на строительство гаражей, в котором указано на выдачу 5 разрешений на строительство 5 гаражей во дворе учебного корпуса, а фактически в указанном месте имеется более 5 гаражей, и среди лиц, получивших данное разрешение, отсутствует ФИО6, у которого, как утверждает ответчик, его отец купил гараж. Обращение ответчика за выделением ему земли под самовольно реконструированный объект и подготовка за свой счет проекта внесения изменений в проект межевания территории, предусматривающего образование такого земельного участка, с учетом того, что под объект земли предоставлены не были, существенного правового значения не имеет, поскольку это не влияет на законность нахождения объекта за пределами предоставленного земельного участка. 

Также суд отвергает доводы представителя ответчика на то, что спорное здание было возведено до 1995 года, и не является самовольной постройкой, поскольку, как было указано выше, самовольной постройкой является не здание построенное до 1995 года, а самовольно реконструированный в 2015-2017 годах объект.

При таких обстоятельствах, иск подлежит частичному удовлетворению.

Также на основании статьи 103 ГПК РФ с ответчика надлежит взыскать государственную пошлину, от уплаты которой истец освобожден. 

Руководствуясь статьями 194-198,199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Администрации городского округа «Город Калининград» удовлетворить частично.

Признать отсутствующим право собственности Меликяна ФИО17 на нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 45 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № и части кадастрового квартала № по адресу: 

<

адрес>Е и исключить из кадастра недвижимости записи об изменении характеристик нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 45 кв.м., произведенные на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ. 

Обязать Меликяна ФИО18 в срок 3 месяца с момента вступления настоящего решения суда в законную силу, привести строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № и части кадастрового квартала № в соответствие с Правилами землепользования и застройки городского округа город Калининград, обеспечив расположение строения в пределах земельного участка с кадастровым номером №.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Меликяна ФИО19 государственную пошлину в бюджет МО городской округ «Город Калининград» 6 000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22 октября 2020 года. 

Судья А.В. Таранов