дело № 2-1320/2024

УИД 16RS0031-01-2024-001565-85

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

21 октября 2024 года город Набережные Челны

Тукаевский районный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гайфуллина Р.Р., при секретаре Мардановой А.Г., с участием представителя истца, ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка основным, признании права собственности на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО5 обратилась в суд с иском в вышеприведенной формулировке, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ФИО3 предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного 

<

адрес>. Стоимость сделки 100000 руб. была передана ФИО3 в момент заключения договора, земельный участок передан и находится в пользовании истца, переданы также членская книжка, уплачивались членские взносы. После постановки участка на учет под кадастровым номером № и регистрации права собственности выяснилось, что ФИО3 умерла, ответчики как наследники данный участок в наследство не принимают, в связи с чем в иске поставлен вопрос о признании предварительного договора основным и признании права собственности на земельный участок. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержал заявленные требования по указанным в иске основаниям; ФИО2, ФИО2 признали иск, подтвердили факт продажи ФИО3 участка истцу. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи садового земельного участка, расположенного 

<

адрес>; пунктом 2.2 договора предусмотрена цена участка – 100000 руб, пунктом 1.3 – основной договор будет заключен после оформления права собственности. 

Денежные средства переданы истцом по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок принят по акту от ДД.ММ.ГГГГ. 

С момента заключения предварительного договора истец владеет и пользуется земельным участком, оплачивает членские и целевые взносы.

Для представления ее интересов при оформлении земельного участка в собственность ФИО3 уполномочила ФИО8, выписав доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ земельный участок поставлен на учет под кадастровым номером №, категорией земель сельскохозяйственного назначения, для ведения садоводства, площадью 594 кв.м, в качестве правообладателя указана ФИО3, право которой зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умерла, наследниками являются ответчики, которые полностью признали иск, подтвердив факт продажи матерью спорного земельного участка ФИО4

В соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

В соответствии с разъяснениями в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий (в форме уклонения от заключения основного договора), так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Как разъяснено в пунктах 58 и 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В данном случае продавец обладала правом собственности на спорный участок до вступления Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем заключение предварительного договора купли-продажи, с учетом уплаты покупателем продавцу предусмотренной договором цены и принятия по акту садового участка, могут являться основанием для признания права собственности в судебном порядке.

Учитывая, что обращаясь в суд, истец в качестве основания возникновения права собственности указала сделку купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом № 218-ФЗ правилами.

Иск о признании права – это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление данного иска в настоящем деле является надлежащим способом защиты своих прав, поскольку продавец умер, а наследники не принимают наследство, подтверждая факт отчуждения наследодателем спорного садового земельного участка истцу.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из содержания предварительного договора, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему, обязавшись после оформления права собственности на земельный участок заключить основной договор купли-продажи. 

При квалификации договора в целях разрешения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах обязательств (пункты 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо исходить из содержания его условий, с учетом буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, независимо от указанного сторонами наименования заключенного договора и его сторон.

Из буквального толкования приведенного законоположения следует, что основным признаком договора купли-продажи является передача одной стороной товара и права собственности на него другой стороне за деньги.

По правовой природе договор купли-продажи относится к договорам по передаче имущества в собственность (наряду с договорами мены, дарения и т.п.).

В соответствии с пунктом 8 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Анализируя содержание договора и толкуя его условия по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор, поименованный предварительным, не являлся таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору. При этом стороной ответчика обязательства по передаче земельного участка исполнены, а истцом оплата стоимости участка произведена полностью.

При этом правовых оснований для признания сделки купли-продажи незаключенным не имеется, поскольку стороны указанной сделки согласовали все существенные условия договора, необходимые для заключения договора купли-продажи, в частности цену, место расположения и все иные признаки объекта недвижимости, которые позволяют его идентифицировать, волеизъявление сторон было направлено как на отчуждение участка, так и на его приобретение покупателем, при этом стороны отразили как переход прав на участок к покупателю, так и получение продавцом за него платы, что свидетельствуют об их намерении совершить сделку по купле-продаже и не подтверждают иных намерений сторон. Договор купли-продажи подписан сторонами, в нем указан порядок проведения расчетов, что также свидетельствует о действительности оспариваемой сделки.

В суд не представлено допустимых доказательств, свидетельствующих о выбытии имущества из владения ФИО3 вследствие насилия, угроз, злонамеренного соглашения одной стороны с другой стороной, она имела намерение на продажу спорного объекта недвижимости, с этой целью передала его вместе с документами ФИО4

В данном случае у покупателя отсутствует возможность произвести государственную регистрацию перехода права по договору купли-продажи по независящим от нее обстоятельствам – в связи со смертью продавца, наследники которой не совершают юридически значимых действий, направленных на принятие наследства. 

Кроме того, ответчики признали иск, подтвердив в том числе факт несения истцом бремени содержания спорного имущества, что, в силу статей 39, 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является самостоятельным основанием для удовлетворения заявленных истцом требований, при этом признание ответчиками иска не противоречит закону и не нарушает права и интересы третьих лиц, в связи с чем подлежит принятию судом. 

Положениями Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не ограничен срок подачи гражданами заявлений на регистрацию сделок и перехода права собственности, при этом договор купли-продажи совершен в надлежащей форме, подписан сторонами, никем не оспорен, а спорное имущество передано покупателю и с момента подписания договора находится в его пользовании. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО4 к ФИО2, ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка основным, признании права собственности на земельный участок – удовлетворить полностью.

Признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3, основным договором купли-продажи земельного участка кадастровым номером №.

Признать право собственности ФИО4, СНИЛС: №, на земельный участок с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Республики Татарстан через Тукаевский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: подпись.

Копия верна.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.