РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 сентября 2017 года Железнодорожный суд г.Самары

В составе: председательствующего судьи Бойко Л.А. при секретаре Барковой Н.П.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Промбезопасность», ФИО2,ФИО3 о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности квартиру в объекте незавершенного строительства, суд

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился с иском о признании недействительным договора долевого участия, заключенного между ООО «Промбезопасность» и ФИО4 на квартиру№ на 7 этаже секция 

<

адрес>; погашения права долевого участия, в последствии требования уточнил и дополнил и просил суд признать недействительным договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ООО «Промбезопасность» и ООО «Инвестком» в отношении однокомнатной квартиры №, этаж 7, секция А, в строящемся многоквартирном доме в границах улиц 

<

адрес>; признать недействительным Договор уступки прав требования по договору №. заключенного между ООО «Инвестком» и ФИО2,ФИО10 на однокомнатную квартиры №, этаж 7, секция А, в строящемся многоквартирном доме в границах улиц 

<

адрес>;погашения права долевого участия ФИО2 и ФИО10, признать недействительным договор залога в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» в отношении однокомнатной квартиры №, этаж 7, секция А, в строящемся многоквартирном доме в границах улиц 

<

адрес>; прекратить права залога, обязать Управления Росреестра внести изменения в части исключения записи о регистрации договора уступки права требования по Договору №. участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 28.10.2016г. ; ипотеки в силу закона, залога в отношении однокомнатной квартиры №, этаж 7, секция А, в строящемся многоквартирном доме в границах улиц 

<

адрес>, признать за ним. право собственности в объекте незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры №, этаж 7, секция «А» в доме 

<

адрес>, ссылаясь на следующее.

21.09.2004 года между ним и ЗАО «Росстрой» с согласия «Застройщика» - ООО «Проспект-Инвестстрой» был заключен Договор № о переуступки доли в строительстве жилого дома по 

<

адрес>/. Основанием переуступки доли в строительстве является Договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по 

<

адрес> от 30.06.2004г.,заключенного между ЗАО «Росстрой» и ООО «Проспект-Инвестстрой». В соответствии с условиями договора № от 21.09.2004г. ООО «Проспект-Инвестстрой» взяло на себя обязательство передать ему по окончании строительства однокомнатную квартиру №/ строительный/, расположенную на 7 этаже общей /проектной/площадью 42,8 кв.м. свои обязательства по договору по оплате он выполнил полностью. Определением Арбитражного суда Самарской области от 25.10.2011г. ООО «Проспект-Инвестстрой» был признан несостоятельным /банкротом/. Определением Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2012г. он был включен в реестр требований кредиторов о передаче ему жилого помещения кв.№. Министерством строительства Самарской области по результатам рассмотрения его заявления он был включен в реестр «обманутых дольщиков». ООО «Промбезопасность» является новым инвестором-застройщиком Объекта на основании Соглашений от 01.06.2012г. и от 17.09.2013г. Из указанных соглашений следует, что Департамент строительства и архитектуры г.о.Самара права и обязанности Застройщика ООО «Промбезопасность» по домам по 

<

адрес> переданы ООО «Промбезопасность», которое должна заключить договора с дольщиками без взимания дополнительных средств. Он согласен на доплату в 8 000 руб за 1 кв.м., однако ООО «Промбезопансоть» уклонялось от заключения с ним договора,. 17.05.2017г. он направил требование ООО «Промбезопасность» на заключение договора, ответа не получил. В последствии ему стало известно о том, что на его квартиру уже заключен договор с Б-ными. Полагает, что Б-ны при заключении договора не проявили должной осмотрительности и добросовестности. Заключенный с Б-ными договор является недействительным, поскольку у ООО «Промбезопасность» не было права отчуждать ее другим лицам, т.к. его право на квартиру возникло на много ранее, чем право ООО «Промбезопасность». Секция «А», в которой расположена его квартира уже была выстроена, когда ООО «Промбезопасность «получило разрешение на строительство. В суд с требованием о признании за ним права собственности на квартиру до банкротства он не обращался.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель ФИО5 поддержали уточненные требования, по изложенным в исковых заявлениях основаниях. По существу дополнили, что ФИО1 участвовал на всех собраниях дольщиков, ООО «Промбезопасность» было о нем известно и до его письменного обращения в мае 2017 года, поскольку он ранее неоднократно звонил по телефону и его просили подождать. Кроме того он должен был быть включен в список, приложенный к соглашению № 1, т.к. был включен в реестр требований определением Арбитражного суда в 2012 году. Оплата долевого участия подтверждена, к договору у него имеется проектный план квартиры. дом является проблемным, и приобретая в нем квартиру Б-вы, Сбербанк при оформлении ипотеки должны были все проверить.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Промбезопасность» ФИО6 исковые требования не признал, поддержал представленные им в отзывах возражения. По существу дополнил, что ООО «Промбезопасность» в Арбитражном суде по заявлению ФИО1 не участвовало, полагает, что оплата не подтверждена. К Соглашению № 1 от 1.июня 2012 года никакого списка участников долевого строительства не было, данное соглашение не исполнялось, и 17 сентября 2013 года было заключено новое соглашение, с которым и был передан список дольщиков в 211 человек. ФИО1 в реестр обманутых дольщиков, включен Минстроем только в марте 2015 года и не мог быть включен в этот список. ООО «Промбезопасность» не является правопреемником ООО «Проспект-Инвестстрой» и не несет ответственности по его обязательствам. Доводы истца о том, что он имеет право на указанную квартиру на основании определения арбитражного суда находит необоснованными, поскольку, лица, включенные в реестр отказались от создания ЖСК и завершения строительства дома в соответствии с законодательством о банкротстве застройщиков, дело о банкротстве ООО «Проспект-Инвестстрой» было прекращено. Включение истца в реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены на строительство многоквартирных домов и чьи права нарушены, дают ему право на безвозмездное получение квартиры в соответствии с Законодательством Самарской области о защите прав обманутых дольщиков в другом объекте. Они предпринимали меры к розыску дольщиков по данному объекту, на сайте размещали информацию, однако, ФИО1 с заявлением обратился только в мае 2017 года., заявив о своих притязаниях на квартиру, на которую уже был заключен договор с ООО «Инвестком» 28.10.2016г. С октября 2014 года ООО «Промбезопасность « приступило к достройке объекта, источником возмещения затрат являются денежные средства, полученные по договорам долевого участия на свободные квартиры, а также дополнительные оплаты, полученные от дольщиков ООО «Проспект-Ивестстрой», с которыми ООО «Промбезопасность», с декабря 2014 года заключала договора на льготных условиях.»., ФИО1 уклонялся от заключения договора. Договор заключенный с ООО «Инвестком» в октябре 2016 года является реальной сделкой, оплата произведена, договор зарегистрирован в установленном порядке. Источником финансирования строительства данного дома являются средства, полученные по договорам участия в долевом строительстве в отношении квартир, не указанных в соглашении от 17.09.2013г. Компенсации, льготы, субсидии ООО «Промбезопасность» как застройщику проблемного дома не предоставлялись. Дом в эксплуатацию не введен, срок продлен, достройка дома ведется и за счет полученного кредита. Обращает внимание, что по факту площадь у квартиры № иная, чем указано в договоре у истца.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «Инвестком» не явился, представил отзыв, в иске просил отказать. 28.10.2016 года был заключен договор №, платежным поручением №. произведена оплата, договор зарегистрирован в Управлении Росреестра. Договор, который истец заключал не был зарегистрирован, разрешение на строительство не было. Определение арбитражного суда Самарской области о включении в реестр кредиторов о передаче жилых помещений предоставляют участникам долевого строительства самим завершить строительство за счет собственных средств. Участники долевого строительства по данному дому отказались от достройки дома. Определением Арбитражного суда Самарской области от 22.02.2017г. производство по делу о банкротстве ООО»Проспект-Инвестрой» прекращено. 13.02.2017 года они заключили договор с ФИО9 

В судебном заседании ответчица ФИО10 требования не признала, пояснив, что по объявлению нашли квартиру, знали, что дом проблемный, квартиру приобретали у ООО «Инвестком», договор зарегистрирован. Считают себя добросовестными приобретателями.

В судебном заседании представитель третьего лица ПАО Сбербанк в лице Самарского отделения № 6991 ФИО7 просила отказать в удовлетворении иска, по доводам, изложенным в письменном отзыве. По существу дополнила, что Договор между ООО «Инвестком» и ФИО4 заключен за счет кредитных средств, предоставленных Банком. Квартира находится в залоге. Право собственности на квартиру за ФИО1 зарегистрировано не было, с ООО «Промбезопасность» он договора на указанную квартиру не заключал. Когда заключалась сделка по отчуждению квартиры ФИО8, проверялась регистрация договора между ООО «Промбезопасность» и ООО «Инвестком». 

В судебное заседаниет представители третьих лиц Управление Росреестра, ООО «Проспект-Ивенстстрой», Департамент градостроительства г.о.Самара, Министерство строительство Самарской области не явились. 

Принимая во внимание доводы сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

30.06.2014г. между ООО «Проспект-Инвестстрой» и ЗАО «Рострой» был заключен Договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по 

<

адрес>. л.д. 12,13оплата подтверждена справкой л.д. 14. 

21.09.2004г. между ЗАО «Рострой» » и ФИО1 был заключен Договор о переуступке доли в строительстве жилого дома 

<

адрес> строительный/, согласованный с ООО «Проспект-Инвестстрой» л.д. 11. оплата подтверждена квитанциями л.д. 15, справкой л.д. 16. 

Определением Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2012г.. требования участника строительства ФИО1 признаны обоснованными и включены в реестр требований о передаче жилого помещения №/строительный/ с оплатой по договору 418 952руб51коп. л.д. 24.

Судом установлено, что ООО «Промбезопасность» получило разрешение на строительство № от 24.09.2014г. многоквартирного дома 

<

адрес>.л.д. 31, действие разрешение продлено до 31.12.2017г. Согласно Соглашению от 17.09.2013г. между Департаментом строительства и архитектуры г.о.Самара и ООО «Промбезопасность», его предметом является определение прав и обязанностей сторон, направленных на возобновление проектирования, строительства и завершения строительства многоэтажных жилых домов 

<

адрес>, имеющих целью восстановление и реализацию прав физических лиц (обманутых дольщиков), заключивших договоры участия в долевом строительстве в указанных домах с ООО «Проспект-Инвестстрой» и ЗАО «Проспект-Инвестстрой». / л.д.27-28 /. В соответствии с п.1.2 указанного соглашения, восстановление и реализация прав участников долевого строительства (обманутых дольщиков) предполагает завершение строительства вышеуказанных проблемных объектов и передачу участникам долевого строительства жилых помещений либо выплату им, по инициативе застройщика, соответствующей денежной компенсации.. К вышеуказанному соглашению был составлен список из 211 дольщиков, куда истец включен не был..

ФИО1 на основании заявления от 19.02.2015г. Министерством строительства Самарской области был включен в реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства много квартирных домов и чьи права были нарушены л.д. 32.

17.05.2017 года ФИО1 обратился с письменным заявлением к ООО «Промбезопасность» о заключении договора долевого участия с согласием на доплату 8 000 руб за 1 кв.м. л.д. 33.». 

28 октября 2016 года между ООО « Промбезопасность» и ООО «Инвестком » был заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома на кв 38 договор зарегистрирован в ЕГРН 3.11.2016г. л.д. 75-82.

13 февраля 2017 года между ООО «Инвестком» и ФИО10, ФИО2 был заключен Договор уступки прав требования по договору № участия в долевом строительстве « на кв.№.л.д. 83-85, Договор зарегистрирован в ЕГРН, квартира частично приобретена за счет кредитных средств, предоставленных Сбербанком по кредитному договору № от 13 февраля 2017 года л.д. 101-104. 

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательств одно лицо/должник/ обязано совершить в пользу другого лица /кредитора/ определенное действие, как то : передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор вправе требовать от должника исполнение его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также иных оснований, указанных в ГК. 

Согласно выписки из ЕГРЮЛ л.д. 54-57 ООО «Промбезопасность» не является правопреемником ООО «Проспект-Инвестстрой.

Из возражений ответчика следует, что в период с 2015-2016г.г., когда ООО «Промбезопасность» не располагало сведениями о том, сколько лиц заключало договора с ООО «Проспект-Инвестстрой», ООО «Промбезопасность» заключало договора с новыми дольщиками, которые не были указаны в приложении к соглашению, договоры

долевого участия на льготных условиях или выплачивало им компенсации с учетом рыночных цен. К настоящему времени ООО «Промбезопасность» вынуждено предоставить квартиры не 211 дольщикам, как указано в Соглашении, а 300 дольщикам, которые заключили договора,из 417 запроектированных квартиры заявлено требований более чем на 340 квартир. Суд находит обоснованными и доводы ответчика о том, что представление квартир истице и остальным дольщикам, не указанным в приложении к Соглашении, и не являющимися собственниками квартир / за которыми ранее решением суда было признано право собственности/ приведет к невозможности завершения строительства жилого дома 

<

адрес> и ввода его в эксплуатацию, и

повлечет за собой нарушение прав еще большего числа дольщиков, заключивших договоры долевого участия или имеющих право на заключение таких договоров в соответствии с соглашением от 17.09.2013г., за которыми ранее было признано право собственности по решению суда на квартиры- как объекты незавершенного строительства, затраты на строительство жилого дома подтверждаются представленными документами, подробно отражены в письменных возражениях, и составляют по подсчету ответчика 600 000 000 рублей. 

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей

В соответствии со ст. 166ч.1 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом /оспоримая сделка/, либо независимо от такого признания, /ничтожная сделка /.

В соответствии со ст.166 ч.3 ГК РФ требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

В соответствии со ст. 167 ч.1 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и не действительна с момента ее совершения.

Заявляя требования о признании недействительными вышеуказанных оспариваемых договоров, истец указывает на то обстоятельство, что при заключении данного договора ООО «Промбезопасность» было известно о его правах на указанную квартиру, поскольку он подал заявление, являлся активным участником собраний, неоднократно обращался по телефону, и следовательно его право данными сделками нарушено.

Оценив совокупность изложенных выше доказательств, суд приходит к выводу, что у суда не имеется законных оснований для удовлетворения требований истца и признания недействительными вышеуказанных договоров, поскольку судом установлено, что кредиторы, включенные в реестр передачи жилых помещений, на общем собрании от 31.03.2015г. л.д. 66-70 проголосовали против создания ЖСК, передачи им прав застройщика дома и завершения строительства дома путем их участия в финансировании строительных работ в соответствии с ФЗ «О несостоятельности/банкротстве», а также были оглашены условия заключения договоров. Однако до мая 2017 года истец уклонялся от заключения договора., достоверных доказательств обращения в ООО «Промбезопасность» с требованием о заключении договора в более ранние сроки не представлено.

Включение истца в реестр обманутых дольщиков, не обязывает ООО «Промбезопасность» к предоставлению истцу квартиры, либо являться основанием к запрету ООО «Промбезопасность» распоряжаться данной квартирой, заключать договора. ООО «Промбезопасность» не является правопреемником ООО «Проспект-Инвестстрой», и не должен нести ответственность по его обязательствам. 

В соответствии с условиями соглашения от 17.09.2013 года одним из источников финансирования проектирования и строительства дома № являются средства, полученные от реализации жилых (нежилых) помещений, которые не включены в приложение №№1 и 2. Тем самым ООО « Промбезопасность», как застройщик в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имел право на заключение договоров участия в долевом строительстве на объекты, не обремененные правами третьих лиц и другими обязательствами.

. Оспариваемые истцом договора с третьими лицами были заключены в октябре 2016 года и январе 2017 года. что по мнению суда свидетельствует о том, что ООО «Промбезопасность» действовало добросовестно по отношению к истцу.

Оспариваемые истцом договора соответствуют действующему законодательству, зарегистрированы в установленном порядке.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенного права.

В связи тем, что судом не установлено в действиях ответчиков недобросовестности при заключении оспариваемых договоров оснований для признания данных договоров недействительными не имеется.

Истцом заявлены требования о признании за ним права собственности на квартиру. 

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

В п.59 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указано, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не сначала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами, и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. 

Судом установлено что жилой дом № не приобрел статус завершенного строительством объекта, дом не введен в эксплуатацию, срок строительства дома продлен до декабря 2017 года.

Оценив совокупность изложенных выше доказательств, суд приходит к выводу, что в удовлетворении требований истца следует отказать в полном объеме. 

Отказывая истице в иске, суд принимает во внимание, то обстоятельство, что у истца сохраняется право на предоставление ему квартиры в другом жилом доме, как пострадавшему участнику долевого строительства в соответствии с Законом Самарской области № 13-ГД, Постановлением Правительства Самарской области от 25.10.2016г. № 610 «О внесении изменений в Постановление Правительства Самарской области от 27.11.2013г. № 684 «О утверждении государственной программы Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области до 2020года», согласно которым предусмотрены меры по государственной защите прав пострадавших участников долевого строительства.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 о признании : недействительным договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ООО «Промбезопасность» и ООО «Инвестком» в отношении однокомнатной квартиры 

<

адрес>; признании недействительным Договора уступки прав требования по договору №. заключенного между ООО «Инвестком» и ФИО2,ФИО10 на однокомнатную квартиры 

<

адрес>; погашения права долевого участия ФИО2 и ФИО10, признании недействительным договора залога в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» в отношении однокомнатной квартиры 

<

адрес>; прекращении права залога, обязании Управления Росреестра внесения изменения в части исключения записи о регистрации договора уступки права требования по Договору №. участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 28.10.2016г. ; ипотеки в силу закона, залога в отношении однокомнатной квартиры 

<

адрес>, признании за ФИО1 право собственности в объекте незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры 

<

адрес>, - оставить без удовлетворения.

Решение суда в окончательной форме принято 25 сентября 2017 года.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционном порядке в Самарский Облсуд через Железнодорожный суд г.Самары.

СУДЬЯ