Дело № 2-2590/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Севастополь 10 июля 2019 года

Гагаринский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего - судьи Сомовой И.В.,

при секретаре Лисничей А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Порфир» о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 предъявила иск ООО «Порфир», указав, что 28.05.2015 между ними был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный договором срок осуществить строительство рекреационного комплекса, расположенного на земельном участке по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>, и после ввода в эксплуатацию указанного объекта передать в ее собственность апартамент № на 1 этаже корпуса 2, истец обязалась оплатить предусмотренн6ую договором цену и принять объект долевого строительства. Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Пунктом 8.3 договора от 28.05.2015 определена обязанность сторон договора по его государственной регистрации. Однако до настоящего времени, несмотря на неоднократные требования, ООО «Порфир» уклоняется от государственной регистрации указанной сделки. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просила:

Вынести решение о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 28.05.2015.

В судебном заседании истец, ее представитель ФИО2 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «Порфир» ФИО3 возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что государственная регистрация договора, заключенного с истцом, невозможна, поскольку отсутствуют условия, необходимые для этого. У ответчика отсутствует выданное в соответствии с законодательством Российской Федерации разрешение на строительство, имеется Декларация о начале строительства, выданная до марта 2014 года, не составлялась проектная декларация, а также не имеется иных предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ документов.

Выслушав пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 28 мая 2015 года между ФИО1 (Участник) и ООО «Порфир» (Застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому Застройщик обязался в предусмотренный договором срок осуществить строительство следующего объекта – рекреационного комплекса, размещаемого на земельных участках по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес> и после ввода его в эксплуатацию передать Участнику в собственность апартамент № на 1 этаже корпуса №, общей площадью 27,39 кв.м., а Участник обязался оплатить предусмотренную договором цену и принять объект долевого строительства у Застройщика.

Согласно пункту 1.2 договора целью участия Участника в строительство объекта является получение в собственность объекта долевого участия для последующего его использования в хозяйственной, предпринимательской и иной деятельности, не запрещенной действующим законодательством Российской Федерации.

Сумма паевого взноса на строительство объекта долевого участия составляет 1 676 853 рубля 05 копеек (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.2 договора Застройщик обязан обеспечить сооружение (строительство) объекта строительства и ввод его в эксплуатацию в срок до IV квартала 2015 года включительно.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что в соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2014 данный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и государственной регистрации договора.

Согласно пункту 8.2 договора стороны обязуются зарегистрировать данный договор участия в долевом строительстве в кратчайшие сроки после начала в г. Севастополе осуществления процедуры регистрации договоров участия в долевом строительстве специально уполномоченными на то органами (но в любом случае – не более чем в течение 60 календарных дней со дня начала осуществления процедуры регистрации).

В соответствии с пунктом 8.3 договора с момента подписания текста данного договора до момента его государственной регистрации стороны исходят из того, что они связаны обязательствами по заключению (в т.ч. государственной регистрации) договора долевого участия на условиях, указанных в тексте договора.

Договор составлен в письменной форме. Согласно представленному суду истцом экземпляру договора он подписан директором ООО «Порфир», не подписан истцом.

Вместе с тем представителем ответчика не оспаривался факт заключения указанного договора между истцом и ответчиком.

Согласно представленному ответчиком разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 02.10.2018 рекреационный комплекс по 

<

адрес> в г. Севастополе введен в эксплуатацию.

06.05.2019 истец обратилась в ООО «Порфир» с заявлением, в котором предложила обеспечить явку представителя с необходимыми документами в МФЦ для совершения действий по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 28.05.2015.

29.05.2019 ООО «Порфир» направило истцу письменный ответ, в котором сообщило, что заинтересовано в скорейшей передаче апартамента истцу с целью регистрации за ней права собственности и разъяснило порядок действий по регистрации права собственности на апартамент.

В соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

В соответствии с разъяснениям, изложенными в пункте 63 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). 

Согласно абзацу 5 пункта 53 этого же Постановления наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации (Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017). 

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ в редакции, действовавшей на дату заключения между сторонами договора участия в долевом строительстве, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1, 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ в редакции, действовавшей на дату заключения договора между сторонами, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 17 Закона № 214-ФЗ в той же редакции договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктами 1, 2, 2.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения договора между сторонами, на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" документов:

договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

Согласно подпункту 2 пункта 3.1 статьи 25.1 помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в случае непредставления одного из предусмотренных подпунктом 4 пункта 2 настоящей статьи документов.

Схожие положения содержит статья 48 действующего в настоящее время Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Согласно статье 19 Закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Из материалов дела следует, что ООО «Порфир» осуществляло строительство объекта III категории сложности - рекреационного комплекса, размещаемого на земельных участках по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>, на основании Декларации о начале выполнения строительных работ, зарегистрированной Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе 03.09.2013.

Декларация от 03.09.2013 составлена в соответствии с действующим в тот период времени законодательством Украины.

Так, согласно пункту 2 части 1 статьи 34 Закона Украины от 24.03.2011 «О регулировании градостроительной деятельности» заказчик имеет право производить строительные работы после регистрации соответствующей инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля декларации о начале производства строительных работ — относительно объектов строительства, которые принадлежат к I—III категориям сложности.

В соответствии с частью 2 статьи 36 данного закона регистрацию декларации о начале производства строительных работ проводят соответствующие инспекции государственного архитектурно-строительного контроля на бесплатной основе на протяжении пяти рабочих дней со дня поступления декларации. Производить строительные работы, подключать объект строительства к инженерным сетям и сооружениям без регистрации указанной декларации запрещается.

Как следует из указанных норм, декларация о начале выполнения строительных работ в соответствии с градостроительным законодательством Украины носила уведомительный характер. Такая декларация и процедура ее регистрации не отвечают требованиям, предъявляемым законодательством Российской Федерации к выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Декларация составлена ответчиком на основании разработанной проектной документации от 21.08.2013.

Действующим в указанный период времени законодательством Украины о градостроительной деятельности не предусматривалось составление проектной декларации в том содержании и значении, которое предусмотрено Законом № 214-ФЗ. Соответственно проектная декларация на спорный объект капитального строительства не была опубликована застройщиком в средствах массовой информации или размещена в сети «Интернет».

Согласно пояснениям представителя ответчика не составлялись и иные предусмотренные Законом № 214-ФЗ документы, а именно договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Отсутствие соответствующего Градостроительному Кодексу Российской Федерации разрешения на строительство, отсутствие опубликованной проектной декларации, договора страхования гражданской ответственности и договора поручительства являются основанием для безусловного отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, что прямо предусмотрено подпунктом 2 пункта 3.1 статьи 25.1 Закона № 122-ФЗ и подпунктами 5, 54 пункта 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

Нормативно-правовые акты, устанавливающие порядок применения Закона № 214-ФЗ на территории города Севастополя после принятия его в состав Российской Федерации 18.03.2014, адаптации застройщиков к требованиям Закона № 214-ФЗ, не приняты.

Таким образом, по настоящему делу установлено, что имеются существенные и неопреодолимые препятствия для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного 28.05.2015 между истцом и ответчиком. 

Понуждение ответчика к государственной регистрации такой сделки и вынесение соответствующего судебного решения не освобождает стороны договора представить на государственную регистрацию требуемые законом документы и не позволяет обойти установленные законом обязательные требования к сделке.

Поскольку решение суда должно быть законным и обоснованным, а также исполнимым, исковые требования ФИО1 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не могут быть удовлетворены.

При этом суд отмечает, что истец не лишена возможности защищать свои права, возникшие из указанного договора, в случае их нарушения ответчиком, в том числе на основании правовых норм, установленных Законом № 214-ФЗ, что следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзорах практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, 19.07.2017.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 235 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Порфир» о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 28.05.2015 отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Севастопольский городской суд через Гагаринский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: (подпись) И.В. Сомова 

Решение в окончательной форме составлено 15.07.2019.

Решение не вступило в законную силу.

Копия верна

Судья И.В. Сомова