РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июня 2021 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Носовой О.В., 

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-770/2021 по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации реабилитационного лечебно-диагностического центра (ii очередь – административное здание «бизнес-центр»); для объектов общественно-делового значения, общей площадью 4 275 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 года в размере 9 544 793 рубля;

земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации iii очереди реабилитационного лечебно-диагностического центра в составе административного здания с блоком обслуживания; для объектов общественно-делового значения, общей площадью 2 568 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 года в размере 5 733 574 рубля;

земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины (4.4), бытовое обслуживание (3.3); для размещения объектов торговли, общей площадью 7 717 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 года в размере 16 986 969 рублей;

земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации комплексного здания с торговыми и административными помещениями, помещениями детского дома культуры и подземными гаражами; для объектов общественно-делового значения, общей площадью 26 163 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 года в размере 48 393 963 рубля;

земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под строительство ресторана, общей площадью 1 283 кв.м., адрес: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 года в размере 3 103 179 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором вышеуказанных земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы. 

Кроме того, на земельных участках с кадастровыми номерами №, №, № расположены нежилые помещения, принадлежащие административному истцу на праве собственности, в связи с чем, в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, у ФИО2 имеется исключительное право на приобретение земельных участков в собственность.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке, просил требования удовлетворить.

Представитель административного истца по доверенности от 11.09.2020 года № 63 АА 6156695 ФИО1 в судебном заседании административный иск поддержала в полном объеме по указанным выше основаниям.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрации городского округа Тольятти Самарской области, ООО "Кристал Сервис", ООО "ЭЛТРАСТ", ООО "Сантехснаб", ПАО "Первый объединённый банк", ЗАО "МЕГАПЛАСТ", ОАО "ЛАДА-ФАРМ", ЗАО Научно-Производственное Объединение "Илан", ООО Фирма "ОКЕАН", ОАО "ВИТАФАРМ", МБУ ДО Детский Дом Культуры городского округа Тольятти, Городской Благотворительный Фонд "ФОНД ТОЛЬЯТТИ", ООО "ЦЕНТР БЕЗОПАСНОСТИ "РИМИКО", ООО «Приват», ЗАО Комбинат Школьного питания «Дружба», ПАО "ВЫМПЕЛ-КОММУНИКАЦИИ", ООО "Горизонт", ООО "Гамма-Плюс", заинтересованные лица: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22,, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33 Т,В., ФИО34, ФИО35, ФИО36 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

ООО "ЭЛТРАСТ", ООО "Кристал Сервис", ФИО36 представили письменное согласие на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения, в которых разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представитель ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором оставил рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили. 

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации реабилитационного лечебно-диагностического центра (ii очередь – административное здание «бизнес-центр»); для объектов общественно-делового значения, общей площадью 4 275 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>;

земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации iii очереди реабилитационного лечебно-диагностического центра в составе административного здания с блоком обслуживания; для объектов общественно-делового значения, общей площадью 2 568 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

<

адрес>;

земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины (4.4), бытовое обслуживание (3.3); для размещения объектов торговли, общей площадью 7 717 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>;

земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации комплексного здания с торговыми и административными помещениями, помещениями детского дома культуры и подземными гаражами; для объектов общественно-делового значения, общей площадью 26 163 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>;

земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под строительство ресторана, общей площадью 1 283 кв.м., адрес: 

<

адрес>.

Данный факт подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07.03.2021 года, договорами аренды от 01.02.2021 года № 2/2021, от 05.11.2014 года № 3038, от 07.04.2011 года № 2366, от 07.04.2011 года № 2367, от 25.10.2018 года № 3851/1 и дополнительными соглашениями к договорам аренды от 16.08.2019 года, от 09.07.2015 года, от 08.11.2011 года, от 12.12.2018 года.

В соответствии с п.2.1 договоров аренды земельных участков от 07.03.2021 года, договорами аренды от 01.02.2021 года № 2/2021, от 05.11.2014 года № 3038, от 07.04.2011 года № 2366, от 07.04.2011 года № 2367, от 25.10.2018 года № 3851/1, расчет арендной платы на земельные участки исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 27 ноября 2020 года № 935 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», стоимость спорных земельных участков определена по состоянию на 01.01.2020 года и составляет:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 15 696 902 рубля 25 копеек;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 9 469 140 рублей 48 копеек;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 28 094 433 рубля 03 копейки;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 90 990 204 рубля 66 копеек;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 745 983 рубля 79 копеек, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06.03.2021 года.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). 

Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера арендной платы. 

Согласно статье 24.18 Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельных участков, 25.03.2021 года в размере обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Таким образом, обращение административного истца в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование требований представлены отчеты об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки» от 22.03.2021 года № 2021/03-08, от 22.03.2021 года № 2020/03-07, от 22.03.2021 года № 2021/03-06, от 22.03.2021 года № 2021/03-05.

Из отчета от 22.03.2021 года № 2021/03-08 усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 01.01.2020 года составила 16 986 969 рублей. 

Из отчета от 22.03.2021 года № 2021/03-07 усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 01.01.2020 года составила 3 103 179 рублей.

Из отчета от 22.03.2021 года № 2021/03-06 усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 01.01.2020 года составила 48 393 963 рубля.

В соответствии с отчетом об оценке от 22.03.2021 года № 2021/03-05 по состоянию на 01.01.2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 9 544 793 рубля, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5 733 574 рубля.

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости земельного участка – 01.01.2020 года. 

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчетах об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами. 

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчеты об оценке, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельных участков, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчеты об оценке, подготовленные ООО «Центр Экспертизы и Оценки», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на дату оценки, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2020 года, подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 25.03.2021 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда, в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области административный истец не обращался.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации реабилитационного лечебно-диагностического центра (ii очередь – административное здание «бизнес-центр»); для объектов общественно-делового значения, общей площадью 4 275 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 года в размере 9 544 793 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации iii очереди реабилитационного лечебно-диагностического центра в составе административного здания с блоком обслуживания; для объектов общественно-делового значения, общей площадью 2 568 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 года в размере 5 733 574 рубля. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины (4.4), бытовое обслуживание (3.3); для размещения объектов торговли, общей площадью 7 717 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 года в размере 16 986 969 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации комплексного здания с торговыми и административными помещениями, помещениями детского дома культуры и подземными гаражами; для объектов общественно-делового значения, общей площадью 26 163 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 года в размере 48 393 963 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под строительство ресторана, общей площадью 1 283 кв.м., адрес: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 года в размере 3 103 179 рублей.

Дата подачи административного иска в суд 25.03.2021 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05.07.2021 года.

Председательствующий М.А.Панкова