Дело № 2-4427\2020 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2020 года г.о. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Разумовской Н.Г.,

при секретаре судебного заседания Козловой В.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Булик ФИО9 к ДНТСН «ПОЛЕТ», ФИО2 ФИО10 ФИО3 ФИО11 о признании права собственности на земельный участок, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Щелковский городской суд с указанным иском к ответчикам, указав в его обоснование, что 31.07.2019 года между ним и ДНТСН «ПОЛЕТ» был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка №, стоимость которого определена в размере 350 000 рублей. В соответствии с условиями заключенного договора ДНТСН «ПОЛЕТ» обязуется в будущем заключить с истцом не позднее 30.09.2019 года основной договор купли-продажи данного земельного участка. Согласно условиям вышеназванного договора истец оплатила всю стоимость по договору в размере 350 000 рублей, однако ДНТСН «ПОЛЕТ» до настоящего времени уклоняется от заключения основного договора, письменное требование о заключении основного договора направленное в адрес ответчика оставлено без удовлетворения. Кроме этого, истцу из кадастровой выписки на данный земельный участок стало известно, что он находится в залоге у ответчиков ФИО2 и ФИО3, что является дополнительным препятствием в оформлении спорного земельного участка. В связи с изложенным истец просит суд считать заключенным с 31.07.2019 года договор купли-продажи спорного земельного участка и признать за ней право собственности на земельный участок № площадью 600 кв.м. находящегося в составе земельного участка расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № категория земель: земли сельхозназначения, разрешенное использование – дачное строительство, а также истребовать указанный земельный участок из чужого незаконного владения залогодержателей ФИО2 и ФИО3 и взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате госпошлины при подаче иска.

В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования с учетом их уточнений относительно установления границ спорного земельного участка поддержали, по указанным в иске основаниям, просили удовлетворить. Представитель истца также указал, что состоявшийся между сторонами договор хоть и поименован предварительным договором купли-продажи, вместе с тем он содержит условия, выходящие за рамки предварительного договора, а именно: условие об оплате цены земельного участка в полном размере, а потому подлежит признанию смешанным договором, содержащим как условия предварительного договора, так и основного договора купли-продажи, а ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, ссылаясь на не существующие долги истца по членским взносам в ДНТСН «ПОЛЕТ».

Представитель ответчиков ДНТСН «ПОЛЕТ» и ФИО2, ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании против исковых требований возражал, просил отказать, обосновывая свои доводы с несогласием истца оплачивать задолженность по членским и целевым взносам в ДНТСН.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Положениями ст. 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 31.07.2019 года между ФИО1 и ДНТСН «ПОЛЕТ» был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка № стоимость которого определена в размере 350 000 рублей (п.3.1 Договора). 

Согласно условиям вышеназванного договора истец оплатила всю стоимость по договору в размере 350 000 рублей, однако ДНТСН «ПОЛЕТ» до настоящего времени уклоняется от заключения основного договора, письменное требование о заключении основного договора направленное в адрес ответчика оставлено без удовлетворения (л.д.24, 27,51).

В соответствии с условиями заключенного договора, ДНТСН «ПОЛЕТ» обязуется в будущем заключить с истцом не позднее 30.09.2019 года основной договор купли-продажи данного земельного участка № (согласно генплану застройки) площадью 600 кв.м. находящегося в составе земельного участка расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № принадлежащего ДНТСН «ПОЛЕТ» на праве собственности. 

Согласно п.1.2 договора, данный объект будет отчужден путем раздела земельного участка с кадастровым номером № Основной договор купли-продажи заключен не был, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

В нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, доказательств, подтверждающих нарушения условий предварительного договора со стороны истца, которые послужили бы основанием невозможности заключения основного договора, ответчиком ДНТСН «ПОЛЕТ» в суд не предоставлено.

Указание ответчика на отсутствие в материалах дела доказательств уклонения продавца от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества несостоятельно, опровергается материалами данного дела, поскольку доказательств соглашения сторон об иных обязательствах в отношении спорного имущества в материалах дела отсутствуют.

Как разъяснено в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 данной статьи).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (абзац первый п. 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (абзац первый п. 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу абзаца первого ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Материалами дела подтверждается, что ответчик ДНТСН «ПОЛЕТ» является собственником спорного земельного участка площадью 600 кв.м. находящегося в составе земельного участка расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № категория земель: земли сельхозназначения, разрешенное использование – дачное строительство, на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка от 05.04.2019 года, государственная регистрация его права собственности осуществлена 08.05.2019г. 

На указанный земельный участок на основании п.2.6 вышеназванного договора купли-продажи (купчая) земельного участка у ответчиков ФИО2. и ФИО3 возникло право залога (ипотека) (л.д.89), которое также зарегистрировано 08.05.2019 года.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 также разъяснено, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Таким образом, предварительный договор содержит данные, позволяющие определенно установить земельный участок.

Кроме этого, из выводов проведенной по делу судебной экспертизы следует (л.д.83-84), что фактическая площадь земельного участка № 37, находящегося в пользовании истца Булик ФИО12 составляет 600 кв.м. со следующими координатами: 

Обозначение характерных точек границы 

координаты 

расстояния, м 

Х 

Y 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

Предметом Договора купли-продажи участка от 31 июля 2019 года, заключенного между Дачным некоммерческим товариществом собственников недвижимости «ПОЛЕТ» в лице Председателя Рекуты ФИО13 и Булик ФИО14 является земельный участок с кадастровым номером № (предыдущий кадастровый номер № вместе с тем, данный участок прекратил свое существование в связи с разделом на 29 отдельных объектов, в состав которых не вошел участок истца.

При сопоставлении результатов съемки местности с границами ДНТ СН «ПОЛЕТ», отраженным на генеральном плане ДНТ, экспертом установлено, что земельный участок истца площадью 600 кв.м. полностью входит в границы отвода ДНТ СН «Полет», соответствует конфигурации и местоположению участка, обозначенного на плане под номером «№», а также полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № (предыдущий кадастровый номер №), который находится в собственности ДНТ СТ «ПОЛЕТ». 

Каталог координат характерных точек границ земельного участка № (ранее №), расположенного по адресу: Московская обл., Щелковский район, ДНТ СТ «ПОЛЕТ», по фактическому пользованию. Площадь участка 600 кв.м. 

Обозначение характерных точек границы 

Координата Х 

Координата У 

Расстояния, м 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

Оснований сомневаться в заключении эксперта, обладающего необходимой квалификацией и опытом работы в данной области, у суда нет. Представленные заключения являются объективными, последовательными и непротиворечивыми, отвечающими требованиям закона, в связи с чем принимаются судом в качестве допустимого доказательства по делу.

В силу ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

В соответствии с ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. ч. 5 ст. 429 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 ГК РФ. В силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Исходя из предмета иска, подлежит правовой оценке предварительный договор с учетом требований ст. 432 ГК РФ, согласно которым договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Анализ предварительного договора купли-продажи от 31.07.2019 года приводит суд к выводу о том, что его условия содержат данные о стоимости объекта, месте расположения, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое существо, и объект купли-продажи, подлежащий передаче при заключении основного договора, его стоимость, порядок оплаты, заключение предварительного договора было направлено на приобретение истцом спорного имущества в собственность.

Суд также учитывает то, что спорный объект соответствует условиям заключенного сторонами предварительного договора и с даты принятия спорного имущества истец фактически осуществляет права владения и пользования спорным имуществом, оплачивает членские взносы, взносы за электроэнергию.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что по своей правовой природе, данный договор от 31 июля 2019 года является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, государственная регистрация которого произведена, право собственности зарегистрировано за ДНТСН «ПОЛЕТ», в связи с чем, заявленные исковые требования о признании за истцом права собственности на спорный объект законны, обоснованны и подлежат удовлетворению, но с имеющимся на нем обременением (ипотеки) в силу закона.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу о том, что к предварительному договору купли-продажи, заключенному между истцом и ответчиком ДНТСН «ПОЛЕТ» могут быть применены положения ст. 487 ГК РФ, поскольку они могут рассматриваться в качестве договора купли-продажи с предварительной оплатой, поскольку оценив содержание предварительного договора купли-продажи недвижимости от 10.07.2019 г., суд приходит к выводу, что при заключении предварительного договора воля истца была направлена именно на получение в собственность недвижимости, а целью ответчика являлось получение от истца денежных средств. Таким образом, данный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При таких обстоятельствах, право истца на получение в собственность объекта недвижимости, являющегося предметом заключенного между сторонами договора, возникает на основании договора в силу факта уплаты истцом всей денежной суммы за земельный участок, что подтверждено материалами дела и не оспаривалось ответчиком.

Суд, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, а также тот факт, что истец не может реализовать свое право на получение в собственность объекта недвижимости во внесудебном порядке, приходит к выводу, что требование истца о признании за ней права собственности на спорный земельный участок являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, не нашел правовых оснований довод истца о том, что спорный земельный участок находится в незаконном владении ответчиков ФИО2 и ФИО3, которые являются залогодержателями земельного участка в силу закона по договору от 05.04.2019 года, в связи с чем, в отсутствие совокупности обстоятельств, необходимых для удовлетворения исковых требований истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения, данные требования удовлетворению не подлежат, поскольку правовые основания для истребования имущества и для признания того, что имущество находится в незаконном владении указанных ответчиков отсутствуют.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу названных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Тот факт, что право собственности на спорный объект было зарегистрировано с обременением в пользу физических лиц, а ДНТСН «ПОЛЕТ» при заключении договора указанное обстоятельство скрыло и не указало при заключении договора, свидетельствует о злоупотреблении своим правом продавца - ответчика ДНТСН «ПОЛЕТ» в отношении с покупателем - истцом. 

Таким образом, истец не лишен права на обращение с иском о снятии существующего обременения.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд считает возможным взыскать с указанного ответчика в пользу истца понесенные им судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины при подаче иска в сумме 6700 рублей, подтвержденные документально.

Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Булик ФИО15 – удовлетворить частично. 

Признать за Булик ФИО16 право собственности на земельный участок № площадью 600 кв.м. находящийся в составе земельного участка расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № в границах, установленных дополнительной судебной землеустроительной экспертизой: 

Каталог координат характерных точек границ земельного участка № (ранее №), расположенного по адресу: 

<

адрес> по фактическому пользованию. Площадь участка 600 кв.м. 

Обозначение характерных точек границы 

Координата Х 

Координата У 

Расстояния, м 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

Взыскать с ДТСН «ПОЛЕТ» в пользу Булик ФИО17 расходы по оплате госпошлины соразмерно удовлетворенным требованиям в размере 6700 рублей.

Исковые требования к ФИО2 ФИО18, ФИО3 ФИО19 об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения – оставить без удовлетворения. 

Решение суда, вступившее в законную силу является основанием для регистрации права собственности Булик ФИО20 на земельный участок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с обременением (залогом) в пользу в пользу ФИО2 ФИО21 и ФИО3 ФИО22

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щёлковский городской суд Московской области в течение одного месяца в апелляционном порядке.

Председательствующий 

судья Н.Г. Разумовская