Дело № 2-106/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 марта 2019 года г. Кашин Тверской области

Кашинский городской суд Тверской области в составе: 

председательствующего судьи Трусова Р.Ю.,

при секретаре Соколовой О.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца по доверенности- ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Кашинского городского суда Тверской области гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 о признании договора купли-продажи заключенным и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 и ФИО4, в котором просил признать заключенным договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости от 22 августа 2000 года и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанный жилой дом и земельный участок, заключенный между ним- ФИО1 как покупателем и продавцами – ФИО3 и ФИО4

Исковые требования мотивированы тем, что 22 августа 2000 года между ним- ФИО1 с одной стороны и ФИО3 и ФИО4 с другой стороны заключен договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, которые представляли собой земельный участок площадью 600 кв.м. и жилой дом общей площадью 48, 8 кв.м. расположенных по адресу: 

<

...>. Оплата по данному договору была произведена в полном объеме при подписании договора в размере 120000 рублей. Имущество, также было передано при подписании договора. Передаточный акт не составлялся. Претензий по сделке стороны договора друг другу не предъявляли, то есть условия договора исполнены в полном объеме. Стороны непосредственно после заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не обратились с заявлениями о государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Данный договор купли-продажи удостоверен государственным нотариусом Кашинской государственной нотариальной конторы Кашинского нотариального округа Л.Т.П.. В настоящее время ФИО3 и ФИО4 проживают за пределами территории Тверской области, по состоянию здоровья и с учетом возраста, приехать в г. Кашин Тверской области не имеют возможности. Отсутствие стороны по данной сделке делает возможным регистрацию сделки только в судебном порядке. 

Истец ФИО1 и представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, указанным в исковом заявлении. 

Ответчики ФИО3 и ФИО4, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия, при этом указали, что не возражают против удовлетворения исковых требований ФИО1

Ознакомившись с исковым заявлением, выслушав объяснения истца и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другим лицом.

Согласно п.1 ст.420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п.1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из абз.1 ст. 550 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные доказательства (ст. 162 ГК РФ).

В обоснование иска истцом представлен письменный договор купли - продажи земельного участка с объектами недвижимости от 22.08.2000 года, в котором указано, что ФИО3 и ФИО4 продали ФИО1, земельный участок площадью 600 кв.м. и жилой дом с пристройками и хозпостройками, площадью 48,8 кв.м. расположенные по адресу: [данные удалены]. 

Как следует из технического паспорта жилого дома от 15.10.1999 г. жилому дому [номер обезличен], расположенному по адресу: [данные удалены] присвоен кадастровый номер [номер обезличен].

В соответствии с кадастровым паспортом здания от 01.10.2012 года жилому дому под [номер обезличен] по [данные удалены] присвоен кадастровый номер [номер обезличен], инвентарный номер- 1-517, аналогичная информация содержится и в Выписке из единого государственного реестра недвижимости от 27.06.2018 года. 

Согласно выписки из единого государственного реестра недвижимости от 27.06.2018 года земельному участку, площадью 676 кв.м. по адресу: [данные удалены] присвоен кадастровый номер [номер обезличен].

Также судом установлено, что ФИО3 и ФИО4 на момент совершения сделки обладали правом собственности (каждый по 1/2 доле в праве общей долевой собственности) на земельный участок площадью 600 кв.м. с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 48, 8 кв.м. расположенные по адресу: [данные удалены], на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 10.03.2000 года, что также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.05.2000 года. Вместе с тем, данных о том, ФИО5 и ФИО4 в установленном законом порядке уполномоченным на то органом выделялись дополнительно 76 квадратных метров земельного участка, либо они приобретались на основании какой-либо гражданско-правовой сделки, не имеется.

По информации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости - земельный участок и жилой дом [номер обезличен], расположенные по адресу: [данные удалены], на имя ФИО3 и ФИО4, при этом с их стороны какие-либо притязания на дом и земельный участок отсутствуют, что подтверждается имеющимися в материалах дела заявлением ФИО4 от 15.03.2019 года и телефонограммой ФИО3 от 25.03.2019 года. 

Оценивая договор купли - продажи от 20.08.2000 года суд учитывает, что договор купли - продажи подписан продавцами ФИО3 и ФИО4 и покупателем ФИО1 Из условий договора следует, что договор купли-продажи недвижимого имущества содержит сведения о продаваемом имуществе, его цене. Кроме того, данный договор содержит сведения и о том, что при подписании договора покупатель уплатил продавцу указанную в договоре цену за приобретенное имущество, и продаваемое по договору имущество было передано покупателю. 

Истец ФИО1 и его представитель - ФИО2 в судебном заседании также подтвердили, что имущество приобретенное истцом по договору купли-продажи от 20.08.2000 года ему передано, и с момента приобретения указанного недвижимого имущества истец пользуется им как своим собственным, оплачивает необходимые платежи, что подтверждается имеющимися в материалах дела квитанциями.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что сделка, совершена в надлежащей форме и стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора и фактически исполнили все существенные условия договора, что свидетельствует о том, что договор является состоявшимся.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. 

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом или договором.

В соответствии с положениями статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от такой регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. 

Согласно п.п. 62, 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункта 2 статьи 165, и пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, если одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, требующей государственной регистрации, и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе вынести решение о регистрации такой сделки и о государственной регистрации перехода права собственности и государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине смерти последнего.

Действовавший ГК РФ, а так же Федеральный закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не устанавливали конкретного срока, в течении которого стороны сделки по отчуждению недвижимого имущества, должны обратится с заявлениями о регистрации перехода прав на недвижимое имущество по такой сделке, в регистрационное учреждение. Таким образом, даже с учетом того, что истец, как покупатель по договору купли-продажи недвижимости и продавец по данному договору, непосредственно после подписания договора не обратились в регистрационное учреждение с заявлениями о государственной регистрации перехода прав по сделке, данное обстоятельство не лишило их права обратиться с соответствующим заявлением в последующем. Вместе, с тем, как следует из объяснений представителя истца и материалов дела, истец не имеет возможности зарегистрировать свое право на недвижимое имущество, поскольку непосредственно после заключения договора купли-продажи недвижимости, он и продавец не обратились в регистрационный орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права, а в настоящий момент явиться в регистрирующий орган для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности, не представляется возможным, ввиду отдаленности проживания продавцов ФИО3 и ФИО4

Добытые в судебном заседании доказательства подтверждают, что договор купли-продажи недвижимости заключен в соответствии с требованиями законодательства в надлежащей письменной форме, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, обязательства по договору фактически исполнены сторонами, его исполнение не нарушило прав третьих лиц, в связи с чем, суд считает, что истец на основании ст.218 ГК РФ приобрел право собственности на имущество, являющееся предметом указанной сделки. Вместе с тем, в настоящий момент истец ФИО1 не имеет возможности осуществить государственную регистрацию принадлежащего ему права собственности на данную недвижимость, при этом ФИО3 и ФИО4 как продавцы недвижимости не приняли разумных и достаточных мер для обращения с заявлением о регистрации заключенного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома и перехода права собственности на указные объекты недвижимого имущества к истцу ФИО1, что свидетельствует об их уклонении от государственной регистрации заключенной сделки и перехода права собственности на проданную истцу недвижимость. 

Таким образом, суд считает обоснованными доводы истца и его представителя о том, что только в судебном порядке возможно восстановление прав истца ФИО1

На основании изложенного суд считает, что исковые требования ФИО1 являются обоснованными, они не противоречат требованиям действующего законодательства, направлены на реализацию прав граждан, предусмотренных Конституцией РФ, а потому подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд,

р е ш и л :

Признать договор купли продажи земельного участка с объектами недвижимости от 22 августа 2000 года оформленный между истцом ФИО1 как покупателем и ФИО3, ФИО4, как продавцами, заключенным.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на имя истца- ФИО1 в отношении земельного участка площадью 600 кв.м., кадастровый номер [номер обезличен], расположенного по адресу: [данные удалены], и жилого дома общей площадью 48,8 кв.м., кадастровый номер [номер обезличен], расположенного по адресу: [данные удалены], в соответствии с заключенным между продавцами - ФИО3, ФИО4 и покупателем ФИО1 договором купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости от 22 августа 2000 года. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кашинский городской суд Тверской области.

Судья