К делу № 2-1267/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации 

21 мая 2019 года г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего - судьи Агафонов П.Ю.,

при секретаре судебного заседания Гончаровой Л.Ю.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО9,

представителя ответчика администрации МО «Город Майкоп» по доверенности ФИО7,

представителя третьего лица АО «Майкопбанк» по доверенности ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жане ФИО5 к ФИО1, ФИО2, Администрации МО «Город Майкоп» и Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» о признании притворных сделок недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании притворных сделок недействительными. В обоснование иска указано, что в мае 2005 г. он в устной форме договорился с ответчиком ФИО2 о продаже последним ему принадлежавшего ему жилого дома общей площадью 41,2 кв.м по адресу: 

<

адрес> по цене 500 000 рублей. В счет оплаты указанного жилого дома денежные средства в размере 500 000 рублей были переданы им продавцу ФИО3 через ФИО4 В связи со его занятостью оформление купли-продажи было поручено истцом его теще ФИО4 с правом заключения и подписания от его имени договора купли-продажи спорного жилого дома. В конце мая 2005 г. ответчица ФИО4 сообщила ему, что сделка купли-продажи жилого дома состоялась и прошла государственную регистрацию права в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея.

На момент купли-продажи жилого дома земельный участок, на котором был расположен дом, находился в муниципальной собственности и пользовании собственника жилого дома на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ По его поручению, как считавшего себя фактическим владельцем жилого дома, ФИО4 была совершена сделка по выкупу за счет истца у Администрации МО «г.Майкоп» данного земельного участка по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ с последующей государственной регистрацией права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея.

О том, что право собственности на жилой дом и земельный участок было оформлено на ФИО1, ему стало известно только в январе 2016 г., когда возникла необходимость сдачи в эксплуатацию нового строения, возведенного им на данном земельном участке.

Все его обращения как фактического владельца спорного жилого дома и земельного участка к ФИО4 по вопросу переоформления на его имя права собственности на объекты недвижимости остались без удовлетворения до настоящего времени в связи с систематическим уклонением ответчицы от совершения соответствующих сделок. Считает состоявшиеся сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, оформленные на имя ФИО4, недействительными по признаку притворности данных сделок. Просит суд признать договор купли-продажи жилого дома общей площадью 41,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 притворной сделкой, прекратить зарегистрированное право собственности ФИО4 по указанному договору, применить последствия недействительности ничтожной сделки; признать заключенным между ФИО2 и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого дома общей площадью 41,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>; признать за ним ФИО5 право собственности на жилой дом, общей площадью 41,2 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>; признать договор купли-продажи земельного участка №, категория земель - земли поселений, кадастровый №, общей площадью 492 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, квартал 35, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО город Майкоп и ФИО4 притворной сделкой, прекратить зарегистрированное право собственности ФИО4 по указанному договору и применить последствия недействительности ничтожной сделки; признать заключенным между Администрацией МО город Майкоп и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка №, категория земель - земли поселений, кадастровый №, общей площадью 492 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, квартал 35; признать за ним, ФИО5 право собственности на земельный участок общей площадью 492 кв.м, категория земель - земли поселений, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, квартал 35.

В письменных возражениях ответчик ФИО2 признал заявленные требования в полном объеме.

В письменных возражениях ответчик ФИО4 указала, что с заявленными требованиями не согласна и считает, что в удовлетворении иска надлежит отказать ввиду следующего. ДД.ММ.ГГГГ она самостоятельно и за свой счет приобрела в собственность у ФИО2 жилой дом площадью 41,2кв.м. по адресу 

<

адрес> за 500000 рублей. Расчет с продавцом был произведен наличными деньгами до подписания договора, право собственности ко ней перешло с даты государственной регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес>. О том, что денежные средства получены продавцом ФИО2 от нее свидетельствует подписание продавцом самого договора.

ДД.ММ.ГГГГ ее зять, ФИО5, обратился с иском в суд, в котором указал, что она, якобы по его поручению и за его деньги купила в мае 2005 г. жилой дом у гр. ФИО2 по адресу 

<

адрес>, а позднее заключила договор купли-продажи земельного участка по этому же с Администрацией МО г. Майкоп. При этом, о том что объекты недвижимости оформлены на ее имя, истец якобы узнал только в январе 2016г. Изложенные обстоятельства не соответствуют действительности. Как человек, который считает себя собственником объектов недвижимости, может узнать о том, что его имущество оформлено на другое лицо, только спустя 11 лет со дня его приобретения?! А в суд с иском обратиться еще спустя более трех лет?!

То есть получается, что на протяжении 14 лет пока она осуществляла реконструкцию жилого дома и обустраивала прилегающий земельный участок, вкладывала в это значительные средства, у истца не возникало вопросов относительно собственника дома и земельного участка, не возникало вопросов, почему она вкладывает средства и несет расходы по содержанию дома. В 2015 г. она взяла кредит в размере 2200000 рублей в АО «Майкопбанк», чтобы закончить реконструкцию и ремонт дома, дом и земельный участок переданы Банку в залог.

ФИО5 вместе со своей супругой и детьми проживает в соседнем доме по адресу 

<

адрес> и никогда не являлся фактическим владельцем дома и участка по адресу 

<

адрес>.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Таким образом, у ФИО5 А.К. имелась возможность достоверно узнать, на кого оформлено право собственности на дом и земельный участок в любое время, обратившись в орган по регистрации прав на недвижимое имущество. Однако ФИО5 в иске указывает, что на протяжении 11 лет его не интересовал этот вопрос, что еще раз свидетельствует о том, что ФИО5 не имеет никакого отношения к недвижимости.

Также в иске ФИО5 указывает, что оформление купли-продажи жилого дома было им поручено ему с правом заключения и подписания от его имени договора купли-продажей жилого дома. При этом подобное поручение должно быть оформлено доверенностью, которая должна быть удостоверена нотариусом, чего сделано не было, и она не могла оформить недвижимость на его имя. В подтверждение этого, истец указывает, что он якобы давал поручение ей на выкуп земельного участка, на котором расположен жилой дом. То есть, если ФИО5 считал себя собственником дома, тогда зачем бы он ей давал поручение оформить земельный участок?! 

Она действовала открыто, за счет собственных средств. На протяжении 14 лет она вкладывает в дом свои и заемные средства. Фактически действия истца направлены на захват ее собственности.

В соответствии с п.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п.2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Просит суд применить срок исковой давности к требованиям ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома площадью 41,2кв.м. по адресу 

<

адрес> от 20.05.2005г. и признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № от 25.11.2005г. и применении последствий недействительности ничтожных сделок и признании заключенными оспариваемых договоров с гр. ФИО5 и отказать в удовлетворении иска ФИО5 в полном объеме за необоснованностью и в связи с пропуском срока исковой давности.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ в качестве соответчика к участию в деле привлечен Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп».

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, привлечено АО «Майкопбанк».

В письменных возражениях представитель банка указала, что в АО «Майкопбанк» не согласен с исковыми требованиями, полагает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. ДД.ММ.ГГГГг. между Кредитором: АКБ «МАЙКОПБАНК» (ЗАО) - ныне АО «Майкопбанк» и заемщиком ФИО4 заключен кредитный договор №, согласно которому Банк предоставил Заемщику кредит в сумме 2200 000руб. под 19% годовых, сроком возврата до ДД.ММ.ГГГГ на реконструкцию жилого дома, принадлежащего Заемщику по адресу: РА. 

<

адрес>, кадастровый №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0506024:29, также принадлежащем Заемщику. В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита и уплаты процентов за пользование им жилой дом и земельный участок были переданы Заемщиком в залог Кредитору (Договор ипотеки № от 22.09.2015г.).

Ввиду ненадлежащего исполнения заемщиком кредитных обязательств решением Майкопского городского суда Республики Адыгея по делу № от 30.01.2019г. с ФИО4 в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору № от 22.09.2015г. в размере 2648 023.53руб. и проценты в размере 19% годовых, на сумму основного долга в размере 1767 854руб. с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического погашения кредита, обращено взыскание на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок по адресу 

<

адрес>.

В сентябре 2015г. при обращении в Банк за кредитом ФИО4 были представлены правоустанавливающие документы на недвижимость, подлежащей реконструкции, в том числе, договор купли-продажи жилого дома по адресу 

<

адрес> от 20.05.2005г., а также договор купли-продажи земельного участка № от 25.11.2005г.

Согласно представленным договорам ФИО4 самостоятельно приобрела в свою собственность жилой дом и земельный участок; расчеты за дом были произведены покупателем до подписания договора, за земельный участок расчеты произведены до регистрации права собственности на участок. На договорах проставлены штампы о государственной регистрации права собственности на ФИО4, согласно Выпискам из ЕГРН объекты недвижимости стояли на регистрационном учете, сведения о наличии ограничений/ обременений отсутствовали.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 223 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Государственной регистрации в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, ФИО4 является законным собственником жилого дома и земельного участка по адресу 

<

адрес>.

За период с даты приобретения в собственность ФИО4 дома и земельного участка до даты заключения с банком кредитного договора и договора ипотеки прошли 10 лет, все сроки исковой давности, предусмотренные гражданским законодательством для защиты своих прав лицами, полагающими, что их права нарушены, истекли. Соответственно, при оформлении Договора ипотеки на жилой дом и земельный участок, у Банка не возникло никаких подозрений относительно оспоримости прав собственности ФИО4

05 марта 2019г., то есть спустя 14 лет с даты совершения ФИО4 сделок купли-продажи, ФИО5 обратился с иском в суд о признании договоров купли-продажи недействительными и признании за ним права собственности на дом и земельный участок. Как указано в иске, истец ФИО5 ввиду своей занятости поручил своей теще ФИО4 заключить от его имени договор купли-продажи жилого дома. Однако для совершения сделок с имуществом, право собственности на которое подлежит государственной регистрации, от имени и по поручению одного лица другому, необходимо предоставить такое письменное нотариально удостоверенное поручение. Однако, ни в материалы дела, ни в самом иске, не указано на наличие подобного поручения от истца ФИО4 В ходе судебного заседания на вопрос суда о наличии доверенности, либо иного подтверждения полномочия в письменном виде представителем истца был дан отрицательный ответ: ФИО5 не уполномочивал ФИО4 на представление его интересов при совершении сделок с недвижимым имуществом посредством выдачи доверенности.

Истец в иске указывает, что после совершения сделки купли-продажи жилого дома, он дал ФИО4 еще одно поручение о выкупе у Администрации МО «Город Майкоп» земельного участка, на котором расположен земельный участок. Изложенное свидетельствует о том, что ФИО5 осознавал, что не сможет самостоятельно заключить договор купли-продажи земельного участка, так как не является собственником расположенного на нем жилого дома.

Согласно ст. 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. Таким образом, о том, что собственником жилого дома и земельного участка по адресу 

<

адрес>, является именно ФИО4, истец имел возможность знать непосредственно с даты государственной регистрации права собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как видно из содержания иска до марта 2019г. ФИО5 не предпринимал никаких действий к тому, чтобы оспорить зарегистрированные права ФИО4 на жилой дом и земельный участок. Стоимость объектов недвижимости за прошедшие 14 лет увеличилась в несколько раз только за счет кредитных средств, предоставленных Банком на реконструкцию дома, были произведены улучшения на сумму 2200000рублей.

Право собственности включает в себя право пользования, владения и распоряжения имуществом. Указанные правомочия на протяжении всего времени осуществляла именно ФИО4, а не истец. 

ФИО5 заявляет о признании договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными и применении последствий недействительности сделок только ДД.ММ.ГГГГг. Согласно п.2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В иске не указано, каким нормам закона противоречат сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, не усматриваются также и обстоятельства, свидетельствующие о том, что стороны сделки имели в виду иную сделку, отличную от сделки купли-продажи недвижимости. Кроме того, за прошедшее время дом, приобретенный у ФИО3 был реконструирован его собственником (были внесены конструктивные изменения, увеличена площадь, проведена внутренняя и внешняя отделка), что привело к его значительному удорожанию. Таким образом, в данном случае возврат сторон сделок в первоначальное положение невозможен.

Относительно договора купли-продажи земельного участка в иске также не указаны основания, по которым данный договор может быть признан судом недействительным. К собственнику земельного участка Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп» обратилась с заявлением о выкупе участка его собственник ФИО4, которая предоставила правоустанавливающие документы на жилой дом, расположенный по 

<

адрес> На момент совершения сделки купли-продажи земельного участка ФИО4 значилась в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним единственным собственником дома, её права не были обременены либо ограничены в установленном порядке. Таким образом, у Комитета по управлению имуществом МО «Город Майкоп» отсутствовали основания для отказа ФИО4 в заключении договора купли-продажи земельного участка. Соответственно, в данной части иск также не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три г.. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Договор купли-продажи жилого дома исполнен сторонами 20.05.2005г., соответственно 10-летний срок истек 21.05.2015г., договор купли-продажи земельного участка № исполнен сторонами ДД.ММ.ГГГГ, соответственно срок истек 26.11.2015г.

Права продавцов по оспариваемым договорам купли-продажи дома и земельного участка ФИО4 не нарушены, так как договоры были заключены сторонами добровольно, расчеты произведены покупателем в предусмотренном договорами порядке; сами продавцы не заявляют о нарушении их прав либо искажении их воли при заключении договоров.

В материалах дела имеется заявление от имени ФИО2-продавца жилого дома о рассмотрении дела в его отсутствие. Однако из самого содержания заявления следует, что ФИО3 признает заявленные исковые требования в отношении себя. При этом в заявлении не указаны мотивы такого признания, а также не указано, осознает ли ФИО3 последствия признания иска. 

Согласно п.2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом, решения об отказе в иске. Просит суд применить срок исковой давности к требованиям ФИО5 к ФИО4, ФИО2 и Администрации МО «Город Майкоп» о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома по адресу 

<

адрес> от 20.05.2005г., о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № от 25.11.2005г. и применении последствий недействительности ничтожных сделок и признании заключенными оспариваемых договоров с гр. ФИО5 и отказать в удовлетворении иска ФИО5 к ФИО4, ФИО3 и Администрации МО «Город Майкоп» в полном объеме за необоснованностью, а также в связи с пропуском срока исковой давности.

В судебное заседание истец не явился, уважительности причин неявки суду не предоставил, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие. Представитель истца в суд явился, поддержал доводы иска. Просит суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель администрации МО «Город Майкоп» в суд явилась, суду показала, что договор купли-продажи земельного участка был заключен с Комитетом по управлению имуществом. Полагалась на усмотрение суда. 

Ответчик ФИО4, ее представитель и представитель Комитета по управлению имуществом МО «Город Майкоп» в суд не явились, сведений об уважительности причин неявки суду не предоставили. На основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Ранее в судебном заседании представитель ФИО4 исковые требования не признал, показал суду, что договор купли-продажи был заключен с ФИО6 на законных основаниях, прошел государственную регистрацию, которая согласно закону стала обязательной с 2000 г. ФИО4 действовала за свой счет и в своих интересах заключала сделки. Просил в иске отказать.

Ответчик ФИО2 в отзыве на иск просил о рассмотрении дела в его отсутствие, что не противоречит положениям ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица в суд явилась, доводы письменных возражений поддержала. Просит суд применить срок исковой давности к требованиям ФИО5 и отказать в удовлетворении иска в полном объеме за необоснованностью, а также в связи с пропуском срока исковой давности.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, дав им надлежащую оценку, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В п.п. 58 и 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО4 заключили договор купли-продажи жилого дома, общей площадь 41,2 кв.м, находящийся по адресу: 

<

адрес>, и расположенный на земельном участке мерою 492 кв.м, пользование которым осуществляется на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по РА, за ФИО4 зарегистрировано право собственности на указанное домовладение.

Согласно договору купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и ФИО4 ей в собственность передан земельный участок, категория земель - земли поселений, кадастровый №, общей площадью 492 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по РА, за ФИО4 зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.

Согласно представленной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заверенной зам.министра здравоохранения РА, ФИО5 уполномочил ФИО4 представлять его интересы по приобретению на его имя и за свой счет жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> путем заключения от его имени договора купли-продажи с ФИО2 и находящегося в муниципальной собственности земельного участка по этому же адресу.

Под сделкой понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

В силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ч. 1 и ч. 2 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании пункта 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. 

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

В соответствии п. 87 и 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Согласно абз.2 п.3 ст.166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

В п.84 Постановления Пленума ВС РФ N25 разъяснено, что согласно абз.2 п.3 ст.166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

По смыслу указанной статьи истцом по таким спорам может являться лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

В рассматриваемом деле, истец хотя и не является стороной оспариваемых договоров купли-продажи, но имеет охраняемый законом интерес в признании этих сделок недействительными.

Исходя из системного толкования п.1 ст.1, п.3 ст.166 и п.2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (п.78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Так, в соответствии с подп.3 п.1 ст.8, п.2 ст.307 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Истцом представлены суду доказательств тому, что именно он, а на ФИО1 в период с 2005по 2009 годы осуществлял от своего имени и за свой счет все работы по ремонту и обустройства дома и прилегающего к нему земельного участка по адресу: 

<

адрес>, нес расходы по оплате налогов и коммунальных платежей. 

Так, согласно разъяснениям, данным Верховным Судом Российской Федерации в п. 80 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. Удовлетворяя требования одной стороны такой сделки о возврате полученного другой стороной, суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона.

О применении последствий недействительности сделки посредством взыскания с ФИО2 в пользу ФИО5 фактически уплаченной суммы по договору купли-продажи недвижимого имущества, не было заявлено.

Оценив представленные сторонами письменные доказательства, приняв во внимание, что спорное недвижимое имущество (земельный участок с домом) не поступили во владение ФИО4, данные о том, что истец до настоящего времени не пользуется спорным имуществом, не несет бремя его содержания, суд приходит к выводу о том, что имеет место притворность совершения 20.05.2005 г. сделки купли-продажи жилого дома, а впоследствии земельного участка.

В частности, то обстоятельство, что ФИО4 не пользуется спорным имуществом и не зарегистрирована в спорном жилом доме, свидетельствует о том, что у сторон оспариваемой сделки не было намерения реально совершить и исполнить сделку купли-продажи дома.

Что касается доводов ответчика и третьего лица о пропуске истцом срока исковой давности, то суд их не может принять во внимание по следующим основаниям.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с ч.1 ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. О нарушении своих прав и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите своего права, истец узнал не ранее января 2016 г.

Согласно п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Статья 170 ГК РФ устанавливает, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

В силу ч.1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три г.. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Учитывая указанное, на заявленные истцом требования не распространяется срок исковой давности.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО5 к ФИО1, ФИО2, Администрации МО «Город Майкоп» и Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» о признании притворных сделок недействительными удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, ничтожной сделкой.

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО1 по договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Признать заключенным между ФИО2 ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО5 право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Признать договор купли-продажи земельного участка №, кадастровый №, общей площадью 492 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, квартал 35, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом и ФИО1 ничтожной сделкой.

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО1 по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Признать заключенным договор купли-продажи земельного участка №, кадастровый №, общей площадью 492 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, квартал 35, между Комитетом по управлению имуществом и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за ФИО5 право собственности на земельный участок общей площадью 492 кв.м, категория земель - земли поселений, кадастровый №, расположенный по 

<

адрес>

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24.05.2019 г.

Председательствующий П.Ю. Агафонов