Дело № 2-455/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

п. Октябрьский 18 декабря 2017 года 

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Заостровцевой И.А., при секретаре Резановой И.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, 

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства жилого дома. В обоснование указано, что право пользования на данный земельный участок ему предоставлено в соответствии с соглашением от 13.10.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.04.2011 ..., заключенному с ФИО1, срок действия которого установлен до 19.04.2016. ФИО1 14.07.2011 получено разрешение на строительство, в соответствии с распоряжением главы администрации МО «Октябрьское» от 07.08.2017 ... в данное разрешение внесены изменения, в части наименования застройщика, им указан ФИО2. Срок действия указанного разрешения на строительство до 13.07.2021 года, именно этот срок он считал возможным для строительства жилого дома и его дальнейшей регистрации, упустив из внимания срок аренды земельного участка. Далее он обратился в органы Росреестра для регистрации объекта незавершенного строительства. Уведомлением от 13.10.2017 ему в государственном кадастровом учете и государственной регистрации отказано в связи с тем, что на момент регистрации земельный участок не находится в его законном владении. Затем он обратился с заявлением в администрацию МО «Октябрьское» о продлении срока договора аренды, но получил отказ в соответствии с пунктами 3 и 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. С данным решением администрации МО «Октябрьское» не согласен. Полагает, что указанным решением нарушаются его права, так как в соответствии с ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-Ф3 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Им на данном земельном участке начато строительство жилого дома. На сегодняшний день выполнил работы по устройству фундамента, стен жилого дома. 

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивает в полном объеме. 

Представитель ответчика администрации МО «Октябрьское» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений относительно исковых требований, не имеет. 

Представитель третьего лица КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Председатель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» ФИО3 просила рассмотреть дело в отсутствие их представителя. Согласно письменному отзыву с исковыми требованиями не согласен, полагая, что в силу пунктов 3-5 ст. 39.6 ЗК РФ оснований для продления срока договора или заключения нового договора аренды не имеется, поскольку срок аренды истек, арендатор в течение срока действия договора не обращался за заключением нового договора.

Исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В силу абз. 3 п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Судом установлено и следует из материалов дела 20.04.2011 между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) на основании протокола ... заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права аренды земельных участков от 20.04.2011, протокола аукциона ... от 20.04.2011, постановления администрации МО «Устьянский муниципальный район» ... от 18.11.2010 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., местоположение примерно в 392 метрах по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира..., с разрешенным использованием: для индивидуальной жилой застройки. Срок действия договора установлен 5 лет с 20.04.2016 по 19.04.2016.

В связи с заключением данного договора аренды, администрацией МО «Октябрьское» арендатору ФИО1 14.07.2011 выдано разрешение на строительство двухэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером ..., со сроком действия разрешения до 13.07.2021. 

В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

30.10.2011 между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» (арендодатель), ФИО1 (арендатор) и ФИО2 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора ФИО1 по договору аренды земельного участка ... от 20.04.2011, новому арендатору ФИО2 

Согласно указанному соглашению ФИО2 принял все права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды земельного участка, на тех же условиях и в том же объеме. Соглашение подписано сторонами, никем не оспорено, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.12.2011 за номером .... 

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.12.2017 следует, что право аренды спорного земельного участка зарегистрировано за ФИО2, срок аренды с 20.04.2011 по 19.04.2016 года.

В судебном заседании установлено, и не оспаривается сторонами, что после заключения вышеуказанного соглашения, ФИО2 в 2011 году начал строительство индивидуального жилого дома, а именно произвел работы по устройству фундамента, стен, кровли.

Распоряжением главы администрации МО «Октябрьское» ... от 07.08.2017 в вышеуказанное разрешение на строительство внесены изменения, застройщик ФИО1 заменен на ФИО2

Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства по состоянию на 27.06.2017 выполнены работы по устройству фундамента, частично стен, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 9 %. 

Из п. 4.4.12 договора следует, что арендатор обязан соблюдать сроки строительства зданий и сооружений (в случае, если строительство не было завершено в установленный срок, договор по соглашению сторон пролонгируется на новый срок).

Установлено, что в настоящее время срок действия разрешения на строительство не закончился, а срок действия договора аренды земельного участка истек 19.04.2016, соглашение сторон о пролонгации указанного договора аренды земельного участка на новый срок не заключалось, вместе с тем ни одна из сторон по истечении срока договора о его расторжении не заявила. 

В соответствии с ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Данное право было закреплено и пунктом 4.3.2 договора аренды от 20.04.2011. 

До истечения срока действия договора аренды земельного участка, и не позднее чем через три месяца по его истечении, истец с заявлением о заключении с ним нового договора аренды на новый срок не обращался. 

Как следует из материалов дела, ФИО2 с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ... обратился в администрацию МО «Октябрьское» только 24.10.2017.

Между тем, требований о расторжении указанного договора аренды к истцу не предъявлялось, действий по изъятию земельного участка не предпринимались. 

Федеральным законом № 171–ФЗ от 23.06.2014 в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, вступившие в силу с 01.03.2015, в частности, исключен п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды, а п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права ФИО2 для заключения договора аренды земельного участка по данному основанию. 

Как следует из ответа администрации МО «Октябрьское» истцу отказано в заключение нового договора аренды земельного участка, без проведения торгов, в связи с несоблюдением требований ст. 39.6 ЗК РФ.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. 

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившим в силу с 01.03.2015) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Данный случай предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них.

На основании п. 3-4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, пп. 8 пп.8 ст. 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что истцом на предоставленном ему в аренду земельном участке ведется строительство жилого дома: выполнены работы по устройству фундамента, стен, кровли. Кроме того, как следует из заявления истца, в настоящее время им вставлены оконные проемы, зашиты фронтоны. 

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Из уведомления от 06.12.2017 следует, что в ЕГРП отсутствуют сведения на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: ...,

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства не может являться основанием для отказа в заключении с истцом договора аренды.

Таким образом, суд признает вышеуказанный жилой дом, возведенный истцом на предоставленном ему по договору аренду земельном участке, правомерно строящимся объектом - недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства). По окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено.

В связи с тем, что истец является владельцам объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером ..., предоставленном для строительства жилого дома по договору аренды, заключенному 20.04.2011, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, ему должно быть предоставлено право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ.

Исходя из совокупности установленных обстоятельств и приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения строительства жилого дома без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Каких-либо обстоятельств, безусловно исключающих право истца на заключение такого договора, судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на администрацию МО «Октябрьское» обязанность заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства жилого дома. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий Заостровцева И.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 22 декабря 2017 года.