Дело № 3а-84/2019 мотивированное 

решение

 составлено

17 мая 2019 года 

Решение

Именем Российской Федерации

13 мая 2019 года

Мурманский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Пырч Н.В.

при секретаре Леметти Б.В. 

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «БИО ТОПЛИВНО-ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ» по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БИО ТОПЛИВНО-ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ» к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «БИО ТОПЛИВНО-ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ» (далее ООО «БИО ТОПЛИВНО-ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ», Общество) обратилось с административным исковым заявлением к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

В обоснование требований административный истец указал, что ООО «БИО ТОПЛИВНО-ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ» на основании договоров аренды пользуется двумя земельными участками с кадастровым номером ...:25 и с кадастровым номером ...:26.

По результатам государственной кадастровой оценки земельных участков стоимость арендованных административным истцом земельных участков определена по состоянию на 01 января 2016 года следующая: земельного участка площадью 3572+/-21 кв.м., с кадастровым номером ...:25 в размере 11479300,68 рублей, земельного участка, площадью 6249+/-28 кв.м., с кадастровым номером ...:26 в размере 18988773,81 рублей. На указанных земельных участках расположены объекты капитального строительства, принадлежащие Обществу на праве собственности.

Между тем, рыночная стоимость земельного участка согласно отчету ООО «Профессиональная оценка» № 685-10/2018 от 02 ноября 2018 года с кадастровым номером ...:25 составляет 1348000 рублей. 

Согласно отчету ООО «Профессиональная оценка» № 686-10/2018 от 06 ноября 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ...:26 составляет 2358000 рублей. 

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на выкупную цену земельных участков, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца. 

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3572+/-21 кв.м., с кадастровым номером ...:25 в размере 1348000 рублей, земельного участка площадью 6249+/-28 кв.м., с кадастровым номером ...:26 в размере 2358000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 ноября 2018 года. 

В судебном заседании представитель административного истца ООО «БИО ТОПЛИВНО-ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ» по доверенности ФИО1 уточнила заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3572+/-21 кв.м., с кадастровым номером ...:25 в размере 3338000 рублей, земельного участка площадью 6249+/-28 кв.м., с кадастровым номером ...:26 в размере 6029000 рублей, предоставив в обоснование требований уточненный отчет, по которому были устранены замечания. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 ноября 2018 года. 

Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности ФИО2, не заявляя в судебном заседании возражений относительно существа спора, согласилась с представленным уточненным отчетом оценщика по установлению кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости. 

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что не заявляет возражений относительно существа спора.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Мурманской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. Письменных возражений по административному иску не представил. 

Представитель заинтересованного лица администрации города Кандалакши в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом. В письменных возражениях представитель заинтересованного лица полагал требования не подлежащими удовлетворению, ввиду несоответствия отчетов об оценке требованиям закона. В отношении уточненных отчетов по оценке стоимости земельных участков позицию не представили. 

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля ФИО3, обладающего специальными познаниями в области оценки, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В судебном заседании установлено, что ООО «БИО ТОПЛИВНО-ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ» является собственником объектов недвижимости – здания центрального склада, этажность 3, общей площадью 2335,4 кв.м. и здания-помещения основного зала котельного цеха с бытовыми помещениями, назначение: нежилое, 2-этажного, общей площадью 3323,6 кв.м., расположенных по адресу: ... Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответственно 13 февраля 2015 года и 16 февраля 2015 года, о чем свидетельствуют копии свидетельств о государственной регистрации права (т.1 л.д.20-21).

Объект недвижимости - здание центрального склада, общей площадью 2335,4 кв.м. находится на земельном участке площадью 3572+/-21 кв.м., с кадастровым номером ...:25, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, расположенном по адресу: ..., на земельном участке расположено здание № 1.

Общество является арендатором данного земельного участка на основании договора аренды № 87 К от 14 ноября 2016 года, заключенного между Обществом и Отделом земельных, имущественных отношений и градостроительства администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша, Кандалакшского района, сроком с 14 ноября 2016 года по 13 ноября 2065 года.

Объект недвижимости помещение основного зала котельного цеха с бытовыми помещениями общей площадью 3323,6 кв.м. находится на земельном участке площадью 6249+/-28 кв.м., с кадастровым номером ...:26, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, расположенном по адресу: ..., на земельном участке расположено здание № 1.

Указанный земельный участок используется Обществом на основании договора аренды № 31 К от 27 апреля 2015 года, заключенного между Обществом и администрацией муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района, сроком с 27 апреля 2015 года по 27 апреля 2064 года.

Арендная плата, установленная в городе Кандалакше, Обществом уплачивается за пользование земельными участками до настоящего времени. 

По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером ...:25 его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 11479300,68 рублей (т.1 л.д.269).

Согласно кадастровой справке об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26 марта 2019 года кадастровая стоимость земельного участка площадью 3572+/-21 кв.м., с кадастровым номером ...:25, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, расположенном по адресу: Мурманская область, МО г.п.

<

...> на земельном участке расположено здание № 1 составляет 11479300,68 рублей. При этом кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года. Данный земельный участок сформирован 27 октября 2006 года (т.1 л.д.270-272). 

По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 51:18:0040113:26 его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 18988773,81 рублей (т.1 л.д.273).

Согласно кадастровой справке об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28 марта 2019 года кадастровая стоимость земельного участка площадью 6248+/-28 кв.м., с кадастровым номером ...:26, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, расположенном по адресу: Мурманская область, МО г.п.

<

...> на земельном участке расположено здание № 1 составляет 18988773,81 рублей. При этом кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года. Данный земельный участок сформирован 27 октября 2006 года (т.1 л.д.274-276).

Сведения о кадастровой стоимости приведенных земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области». 

Из содержания постановления Правительства Мурманской области и приложений к нему видно, что кадастровая стоимость земельных участков, в том числе вышеуказанных земельных участков определена по состоянию на 01 января 2016 года и стоимость земельного участка с кадастровыми номерами ...:25 и ...:26 определена в вышеуказанном размере. 

Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков №01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.

19 ноября 2018 года ООО «БИО ТОПЛИВНО-ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной по тем основаниям, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на приобретение каждого земельного участка в собственность, а выкупная цена зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра № 835 и № 836 от 12 декабря 2018 года Обществу отказано в определении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной, поскольку представленные отчеты № 685-10/2018 от 02 ноября 2018 года и № 686-10/2018 не соответствовали требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Суд полагает, что административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка, поскольку Общество обладает исключительным правом выкупа земельных участков. 

В силу части 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Исходя из приведенной нормы закона, разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что применение кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка имеет преимущественное значение для административного истца. В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации Общество обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, а выкупная цена зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков № 685-10/2018-1 от 17 апреля 2019 года, составленного ООО «Профессиональная оценка» следует, что рыночная стоимость земельного участка площадью 3572+/-21 кв.м., с кадастровым номером _ _ :25 по состоянию на 01 января 2016 года составляет 3338000 рублей, земельного участка площадью 6248+/-28 кв.м., с кадастровым номером _ _ :26 по состоянию на 01 января 2016 года – 6029000 рублей.

Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в том числе требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержание отчета свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, следовательно, рыночная стоимость в данном случае каждого земельного участка является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.

Так, из содержания отчета № 685-10/2018-1 от 17 апреля 2019 года, составленного ООО «Профессиональная оценка» следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определил итоговую стоимость каждого земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Оценщик привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование. 

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО3, являющаяся специалистом в области оценки объектов недвижимости - земельных участков, в судебном заседании подтвердила, что представленный уточненный отчет № 685-10/2018-1 от 17 апреля 2019 года соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. 

Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета об оценке, не установлено.

Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости каждого земельного участка, суду не представлено. 

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.

При таком положении рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 51:18:0040113:25 и 51:18:0040113:26 по состоянию на 01 января 2016 года, определенную на основании вышеназванного отчета, следует признать достоверной и более точной.

Сопоставляя кадастровую стоимость указанных земельных участков с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость каждого земельного участка.

Учитывая, что выкупная цена земельных участков прямо зависит от величины кадастровой стоимости каждого земельного участка, то обоснованное определение кадастровой стоимости каждого земельного участка очевидно затрагивает права административного истца. Следовательно, Общество вправе требовать уточнения кадастровой стоимости земельных участков, которые используются по договору аренды. 

Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером _ _ :25 в размере его рыночной стоимости 3338000 рублей и с кадастровым номером _ _ :26 в размере его рыночной стоимости 6029000 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Таким образом, в силу положений Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для административного истца юридические последствия.

Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 19 ноября 2018 года.

Руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 3572 кв.м., с кадастровым номером _ _ :25, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: *, на земельном участке расположено здание № 1, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 3338000 (три миллиона триста тридцать восемь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 6249 кв.м., с кадастровым номером ...:26, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: *, на земельном участке расположено здание № 1, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 6029000 (шесть миллионов двадцать девять тысяч) рублей.

Общество с ограниченной ответственностью «БИО ТОПЛИВНО-ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 19 ноября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий, судья Н.В.Пырч