Дело № 2-1604/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 ноября 2018 года г. Переславль-Залесский

Переславский районный суд Ярославской области в составе судьи Калиновской В.М., при секретаре Кошелевой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании, расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

Истец, в лице представителя по доверенности ФИО3, обратился в Переславский районный суд с иском к ФИО2, просит, с учетом уточнений, сделанных в ходе судебного заседания, обязать ответчика не чинить истцу препятствий в пользовании нежилыми помещениями, расположенными по адресу: 

<

адрес скрыт> передать истцу комплект ключей от входных дверей в указанные нежилые помещения. Взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды от 

<

дата скрыта> в сумме 255000 рублей. Расторгнуть договор аренды от 

<

дата скрыта>, заключенный между ФИО2 и ФИО1 в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес скрыт> Взыскать с ответчика в пользу истца неустойку по договору аренды от 

<

дата скрыта> в сумме 2990956 рублей, а также расходы по уплате госпошлины в сумме 24430 руб..

Требования мотивированы тем, что на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № 5 (строительный) в 106 квартире по 

<

адрес скрыт> от 

<

дата скрыта>, ФИО1 является собственником нежилого 2- этажного (подземных этажей - подвал) здания общей площадью 255,5 кв. метров инв. №5188, Лит.А, по адресу: 

<

адрес скрыт>. Право собственности подтверждается свидетельством о регистрации права серии 76-АБ 

<

номер скрыт> от 16.07.2008 года, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись № 76-76-06/027/2010-349 от 16.07.2010 года. В соответствии с договором аренды от 

<

дата скрыта> ФИО1 передал в аренду ФИО2 нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес скрыт> Общая площадь сдаваемых помещений 175,4 кв. метров, срок аренды - до 01.12.2015 года, с правом его продления (п.4.1.1 договора). В соответствии с п.3.2 договора аренды арендная плата составляет 85 000 руб. в месяц. Арендатор ежемесячно не позднее 25 числа месяца оплачивает арендную плату наличными или путем перечисления на счет арендодателя (п.3.3 договора). В соответствии с п.3.5 договора в случае задержки перечисления арендной платы более чем на 15 дней арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 1% от неперечисленной суммы за каждый день просрочки. По состоянию на 01.09.2018 года, задолженность ответчика перед истцом составляет: 2735956 руб. (согласно решению Переславского районного суда от 16.08.2018 года по делу № 2-1036/2018)+255000 (арендная плата за июнь-август 2018 года) = 2990956 руб.. Действия ответчика отражены в постановлении УУП МО МВД «Переславль-Залесский» от 14.06.2018 года об отказе в возбуждении уголовного дела, в соответствие с которым 05.06.2018 года ФИО2 заперла двери нежилых помещений ключом, вследствие чего истец доступ к помещениям не имеет. В адрес ответчика направлялась претензия с требованием о нечинении препятствий, которая в настоящее время не рассмотрена. В адрес ответчика было направлено предложение о расторжении в трехдневный срок со дня получения предложения договора аренды от 

<

дата скрыта> в связи с длительной неуплатой арендной платы. Предложение получено ответчиком по почте 17.09.2018 года, однако договор аренды до настоящего времени не расторгнут. Таким образом, имеются основания для расторжения договора аренды от 

<

дата скрыта> и взыскания задолженности по арендным платежам за июнь-август 2018 года в сумме 255000 рублей. Согласно п. 3.5. договора аренды от 

<

дата скрыта> в случае задержки перечисления арендной платы более чем на 15 дней арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 1% от неперечисленной суммы за каждый день просрочки. С учетом длительной неуплаты арендной платы, размер неустойки за период с 01.01.2016 года по 25.09.2018 года составит13311000 рублей. В связи с явным превышением суммы неустойки над суммой долга, истец уменьшает сумму неустойки до размера суммы долга, то есть до 2990956 рублей. 

В судебном заседании истец ФИО1 не участвовал, извещен надлежаще, причины неявки суду не известны. Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании указал, что требование о передаче ключей и о взыскании арендной платы за июнь не поддерживают. В расчете арендной платы была допущена ошибка. Ключи переданы. В остальной части исковые требования поддержал. Пояснил, что соглашение о расторжении договора сторонами не заключалось, ключи не передавались, арендная плата должна быть внесена. Договор может быть расторгнут только путем составления письменного соглашения о расторжении. 

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании пояснил, что 05 июня 2018 года ответчик вывозила свои вещи из спорного помещения. Истец обратился в органы полиции, поскольку не была погашена задолженность по арендной плате. Закрыл дверь в помещения на верхний замок. Ответчик замок вскрыла и забрала свои вещи, закрыв дверь на нижний замок, от которого у истца нет ключей. 05 июня 2018 года ответчик отказалась подписать соглашение о расторжении договора аренды. В последствие ответчик предлагала забрать ключи, но отказывалась подписать соглашение. Без подписанного соглашения истец не желал забирать ключи. В конце ноября 2018 года к помещению была пристроена лестница и в стене вырублена дверь. Ранее истец доступа в помещения не имел. В помещениях остались вещи ответчика.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании в удовлетворении требований возражала. Указала, что помещение освободила 05 июня 2018 года, не подписала соглашение о расторжении по причине того, что не полностью забрала вещи. Когда вещи были вывезены, помещением больше не пользовалась, договор расторгнут фактически по соглашению сторон 05 июня 2018 года. Ключи истец принять отказывался. Истец имел доступ в помещения. Вещей ответчика в спорном помещении не осталось. Оснований для взыскания неустойки не имеется, поскольку с истцом было достигнуто соглашение о внесении арендной платы в удобное для ответчика время. 

Заслушав пояснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 16.07.2010 г. ФИО1 является собственником здания, общей площадью 255,5 кв.м., назначение: нежилое, 2 –этажный ( подземных этажей- подвал), расположенного по адресу: 

<

адрес скрыт> (л.д.21).

<

дата скрыта> между ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды нежилых помещений, общей площадью 175,4 кв. метров, расположенных по адресу: 

<

адрес скрыт>) на срок - до 01.12.2015 года. Согласно п. 4.11. договора, договор считается автоматически продленным, если ни одна из сторон не выразила желания расторгнуть настоящий договор (л.д.8-9).

В соответствии с п. 3.2 договора аренды арендная плата составляет 85 000 руб. в месяц. Арендатор ежемесячно не позднее 25 числа месяца оплачивает арендную плату наличными или путем перечисления на счет арендодателя (п.3.3. договора) (л.д.8 оборотная сторона). 

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Решением Переславского районного суда Ярославской области от 16 августа 2018 года Дело № 2-1036/2018, по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды. Исковые требования удовлетворены частично. С ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору аренды от 

<

дата скрыта> в сумме 2 735 956 рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме 21 805 руб.. Задолженность за 2018 год взыскана за шесть месяцев, т.е. включая июнь 2018 года (л.д.10-11,47).

11 сентября 2018 года истец направил в адрес ответчика претензию с предложением передать ключи и расторгнуть договор аренды, в связи с длительным неисполнением обязанности по уплате арендных платежей (л.д.20-23).

Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. 

Из материалов дела видно, что ответчик по заключенному с истцом договору ненадлежащим образом исполняла обязанности, не уплачивала арендную плату. 

Наличие задолженности по арендной плате у ответчика перед истцом, сторонами не оспаривалось.

Между сторонами возник спор о моменте расторжения договора аренды.

Истец полагает, что договор аренды до настоящего времени не расторгнут, поскольку помещение не передано и соглашение о расторжении договора аренды сторонами не заключено.

Ответчик полагает, что договор аренды расторгнут 05 июня 2018 года, когда ответчик вывезла свои вещи из спорных помещений и более ими не пользовалась.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, ст. 620 ГК РФ - случаи досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Кроме того договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

П. 4.1.3. Арендатор должен письменно сообщить арендодателю не позднее чем за два месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещение в исправном состоянии с учетом нормального износа.

П. 4.2. Изменение условий Договора, его расторжение и прекращение действия допускаются по соглашению сторон.

Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

4.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, арендатор выселению:

4.3.1. Если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения.

4.3.2. Если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд.

4.4. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора:

4.4.1. Если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

4.6. Односторонний отказ от исполнения Договора не допускается.

4.8. При недостижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий настоящего Договора одной из сторон, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Пояснениями сторон было установлено, что 05 июня 2018 года ответчик отказалась от подписания соглашения о расторжении договора аренды, ключи от помещений истцу не передала. Предложений о расторжении договора аренды истцу не направляла. 20 сентября 2018 года направила представителю истца смс-сообщение куда можно привезти ключи (л.д.39). 

Представитель истца по доверенности в судебном заседании ФИО4 указал, что готов был принять ключи и помещение при подписании соглашения о расторжении договора аренды. Ответчик от подписания соглашения уклонялась.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что между сторонами был заключен договор аренды, срок которого был продлен до 01 декабря 2018 года. Доказательств того, что стороны пришли к соглашению о досрочном расторжении договора аренды, суду не представлено. Доказательств того, что ответчик уведомила истца о намерении расторгнуть договор аренды досрочно, что истец уклонился от подписания соглашения и принятия спорных помещений, материалы дела не содержат. Доказательств того, что в июле, августе 2018 года спорные помещения находились в фактическом владении и пользовании истца, суду не представлено. 

Ключи от спорных жилых помещений были переданы ответчиком представителю истца ФИО4 лишь в ходе судебного заседания 27 ноября 2018 года. 

Учитывая изложенное, оснований для признания договора аренды расторгнутым 05 июня 2018 года, прекращении обязательств ФИО2 по договору аренды от 01.12.2014 года, по состоянию на 05 июня 2018 года, не имеется. 

Решением Переславского районного суда Ярославской области от 16 августа 2018 года Дело № 2-1036/2018 с ответчика в пользу истца была взыскана задолженность по арендной плате, включая июнь 2018 года. В ходе рассмотрения дела, исковые требования ФИО2 признавались. 

Учитывая изложенное, требование истца о расторжении договора аренды от 

<

дата скрыта>, подлежит удовлетворению.

Требование об устранении препятствий в пользовании помещениями и передаче ключей, представители истца в ходе судебного заседания не поддержали. Данные требования удовлетворению не подлежат.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Истец просит взыскать задолженность по арендной плате с июня 2018 года по август 2018 в сумме 255000 рублей.

В ходе судебного заседания представитель истца по доверенности ФИО3 требование о взыскании задолженности по арендной плате за июнь 2018 года не поддержал. 

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании арендной платы подлежит частичному удовлетворению. С ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за июль, август 2018 года в сумме 170000 рублей. 

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с 09.02.2016 года по 26.09.2018 года в сумме 2990956 рублей.

Пунктом 3.5. договора установлены пени за просрочку внесения арендной платы в размере 1 % от не перечисленной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчета истца размер пени составит 13311000 рублей.

Истец снижает размер неустойки и просит взыскать сумму неустойки, равную сумме задолженности 2990956 рублей. 

Ответчик полагает, что оснований для взыскания неустойки не имеется, поскольку между сторонами достигнуто соглашение, что арендная плата вноситься ответчиком в удобное для ответчика время.

Доказательств данных доводов суду не представлено. Представитель истца в ходе судебного заседания, данные обстоятельства не подтверждал.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство или исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Таким образом, в соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойка носит договорный характер.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Требования истца заявлены к физическому лицу ФИО2.

Из разъяснений, содержащихся в п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Суд находит, что размер начисленной и предъявленной ко взысканию неустойки, явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем подлежит уменьшению. При этом суд учитывает, размер задолженности, период просрочки. 

С учетом изложенного, суд полагает необходимым снизить размер неустойки до 540000 рублей, учитывая при этом положения п. 6 ст. 395 ГК РФ.

Согласно п. 6 ст. 395 ГК РФ, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

Учитывая изложенное, требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные судебные расходы пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. 

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 24730 рублей (л.д. 4,15).

В соответствии со ст. ст. 88, 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме 10300 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды, заключенный 

<

дата скрыта> между ФИО1 и ФИО2 в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу 

<

адрес скрыт>

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате за июль, август 2018 года в сумме 170000 рублей, неустойку за период с 09 февраля 2016 года по 26 сентября 2018 года в сумме 540000 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 10300 рублей.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Переславский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда. 

Судья: Калиновская В.М.

Мотивированное решение изготовлено 03.12.2018 года.