Дело №а-14/2025 (3а-91/2024) 

УИД 21OS0000-01-2024-000155-38

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 сентября 2025 года город Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе: 

председательствующего судьи Кудряшовой Р.Г., 

при секретаре судебного заседания Андреевой О.В., 

с участием:

представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, 

представителя административного ответчика Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Бюджетному учреждению «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об оспаривании решения, установлении рыночной стоимости объекта недвижимости,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 через представителя ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнения) о признании незаконным решения Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики (далее БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии) от 2 июля 2024 года № ОРС-21/2024/000042 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ..., об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование требований указал, что ИП ФИО1 является арендатором вышеуказанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 10481373,14 руб. Между тем рыночная стоимость данного объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом №24-010 от 15 февраля 2024года, составленным оценщиком ООО ... согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 01 января 2024 года составляет 7102082,00 руб. Заявлением от 6 июня 2024 года административный истец в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обратился к ответчику об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, предоставив в подтверждение своих доводов приведенный отчет. Однако оспариваемым решением от 2 июля 2024 года № ОРС-21/2024/000042 в удовлетворении заявления истцу было отказано. ФИО1 полагает, что названное решение является незаконным, поскольку установленная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта в размере 10481373,14 руб. существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

В процессе рассмотрения дела по существу с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, административный истец уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2024 года в размере, равном его рыночной стоимости 8 417000,00 руб., определенной указанным заключением эксперта.

Представитель административного истца ФИО2, участвуя в судебном заседании, иск поддержал.

Представитель административного ответчика БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития ФИО3 в части разрешения иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости 8 417000,00 руб., оставил на усмотрение суда, в части признания решения незаконным просил отказать. 

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили.

В соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации сведения о судебном заседании размещены на официальном сайте Верховного суда Чувашской Республики в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Согласно части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка в судебное заседание по делу об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, лиц, участвующих в деле и их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.

Признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон N 237-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ в Закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов.

Как следует из части 2 статьи 6 Закона N 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 настоящего Закона до 1 января 2023 года (в редакции Федерального закона от 19 декабря 2022 г. N 546-ФЗ - до 1 января 2026 года).

Особенности переходного периода зависят от принятия высшим исполнительным органом власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22 сентября 2021 года № 451 датой перехода к применению на территории Чувашской Республики положений статьи 22.1 Закон № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости установлено 1 января 2022 года.

Из положений пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 269-ФЗ) следует, что с даты, указанной в решении о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, в субъекте Российской Федерации:

а) применяются положения статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке";

в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.

Статьей 22.1 Закона N 237-ФЗ предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

На территории Чувашской Республики полномочия, предусмотренные Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", связанные с определением кадастровой стоимости, в том числе рассмотрением обращений, связанных с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, осуществляет БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов административного дела, на основании договора № 1558 на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности в Чувашской Республики, от 12 октября 2023 года ФИО1 является арендатором объекта недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 2087+/-16 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: обслуживание жилой застройки, расположенного по адресу: ... (л.д.12-15, 16-18 т.1). 

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2022 года определена уполномоченным органом в размере 10481373,14 руб. (т.1 л.д.11).

06 июня 2024 года ФИО1 в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, обратился в БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15 февраля 2024года № 24-010, составленный оценщиком ООО ... в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2024 года определена в размере 7102 082,00 руб. (т.1 л.д.19).

Решением БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии от 2 июля 2024 года № ОРС-21/2024/000042 ФИО1 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано со ссылкой на нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости, использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости (т.1 л.д. 20-21).

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение принято полномочным органом, в соответствии с предусмотренной процедурой, в надлежащих форме и виде, что в ходе судебного разбирательства участвующими в деле лицами не оспаривалось.

Для проверки доводов административного ответчика ФИО1 о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае выявления такого несоответствия - для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2024 года, определениями суда от 5 декабря 2024 года и от 3 апреля 2025 года назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО ...» (т.1 л.д.141-142, 190-191).

Согласно заключению судебной экспертизы № 068-М/2025 от 24 февраля 2025 года рассматриваемый отчет об оценке от 15 февраля 2024года № 24-010, подготовленный оценщиком ООО ... не соответствует требованиями законодательства в области оценочной деятельности. Так как выявлены, в том числе нарушения последовательности действий, предусмотренных для метода распределения Методическими рекомендациями по определению стоимости земельных участков, утв. Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р. Стоимость земельного участка с кадастровым номером ... в рамках данного отчета определена неверно (т.1 л.д.155-163).

Согласно заключению судебной экспертизы № 171-М/2025 от 3 июня 2025 года (с учетом исправления технической ошибки) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 2087+/-16 кв.м., по состоянию на 01 января 2024 года, составляет в размере 8417000,00 руб.(т.2 л.д.6).

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключения судебных экспертиз содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, отказ от затратного и доходного подходов обоснован.

Объект исследования и все аналоги, примененные к расчету, имеют сопоставимые характеристики.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости г. Чебоксары Чувашской Республики, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости г. Чебоксары, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключения судебной экспертизы подготовлены экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Указанные в экспертных заключениях нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, были отражены и в оспариваемом решении Учреждения в качестве одного из оснований его принятия.

Доказательств, опровергающих выводы судебных экспертиз, участвующими в деле лицами не представлено, правом ходатайствовать о назначении повторной судебной экспертизы, участники процесса не воспользовались.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления административного истца у Учреждения наличествовали установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку оценщиком, составившим отчет об оценке от 15 февраля 2024года № 24-010, были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, и, соответственно, оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, и для принятия иного решения, отличного от оспариваемого, не имелось.

С учетом изложенного оспариваемое административным истцом решение Учреждения от 2 июля 2025 года № ОРС-21/2024/000042 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими спорные правоотношения, прав административного истца, обратившегося в суд за защитой, не нарушает, а потому его требование о признании решения Учреждения незаконным следует оставить без удовлетворения.

При этом кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы по состоянию на 1 января 2024 года в размере 8417 000,00 руб. 

Из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату – 6 июня 2024 года (дату обращения БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии).

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении требования ФИО1 о признании незаконным решения Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики от 2 июля 2025 года № ОРС-21/2024/000042 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 2087+/-16 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: обслуживание жилой застройки, расположенного по адресу: ... по состоянию на 01 апреля 2024 года в размере рыночной стоимости, равной 8 417000,00 (восемь миллионов четыреста семнадцать тысяч) руб.

Датой обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 6 июня 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (603022, Нижний Новгород, проспект Гагарина, дом 17 «А», пом. П1) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Верховный Суд Чувашской Республики.

Председательствующий: судья Р.Г. Кудряшова

Мотивированное решение составлено 15 сентября 2025 года.