РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2018 года г. Иркутск

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Недбаевской О.В., при секретаре Комине А.А.,

с участием представителей истца ФИО1 – ФИО2, ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1988/2018 по иску ФИО1 к ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» о признании одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «ВостСибСтрой Девелопмент», АО «СибирьЭнергоТрейд» с исковым заявлением, в котором просит признать односторонний акт приема-передачи от **/**/**** объекта долевого строительства по договору № от **/**/****, подписанный ООО «ВостСибСтрой Девелопмент», недействительным; обязать АО «СибирьЭнергоТрейд» составить двусторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства по договору № от **/**/**** с указанием строительных недостатков.

В ходе рассмотрения дела по существу истец ФИО1 в лице своего представителя ФИО2 отказался от исковых требований, предъявленных к АО «СибирьЭнергоТрейд» в части обязания составить двусторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства по договору № от **/**/**** с указанием строительных недостатков. Отказ истца от исковых требований в указанной части принят, производство по делу в данной части прекращено, о чем в материалах дела имеется соответствующее определение. 

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что между ним и ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» был заключен договор № от **/**/**** участия в долевом строительстве индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: ...., по условиям которого Застройщик ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» указал срок ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства - не позднее **/**/****. 

Застройщик ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» взял на себя обязательство передать участнику долевого строительства Объект строительства (индивидуальный жилой дом) по акту приема-передачи не позднее 60 календарных дней с момента ввода в эксплуатацию объекта, однако, до настоящего времени взятые на себя обязательства не исполнил.

Как указывает истец, он в свою очередь обязательства по оплате цены в сумме ~~~ руб. Договора участия в долевом строительстве № от **/**/**** исполнил в полном объеме.

В настоящее время строительные работы на объекте долевого строительства не ведутся.

Между тем, согласно судебным решениям Ленинского районного суда .... №, №, как указывает истец, с Застройщика АО «СибирьЭнергоТрейд» в его пользу взыскана неустойка в сумме ~~~ руб., в сумме ~~~ руб.

С целью исключить финансовые издержки Застройщика АО «СибирьЭнергоТрейд» (выплата дальнейшей неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства), указывает истец, он обратился к Застройщику АО «СибирьЭнергоТрейд» с требованием передать ему индивидуальный жилой дом, любым не противоречащим действующему законодательству РФ способом (либо с указанием в акте приемке объекта недоделок, строительных дефектов, либо как объект незавершенного строительства), однако, Застройщик АО «СибирьЭнергоТрейд» на письменное требование не ответил, объект долевого строительства не передал.

**/**/**** между АО «СибирьЭнергоТрейд» и ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» было заключено Соглашение о переуступки прав и обязанностей по договору №№ от **/**/**** аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

**/**/**** истец обратился в Ленинский районный суд г. Иркутска с исковым заявлением к АО «СибирьЭнергоТрейд» и ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, взыскании денежной суммы в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, расходов по оплате услуг

представителя.

**/**/**** Ленинский районный суд г. Иркутска требования истца удовлетворил частично. Между тем, суд пришел к выводу о ничтожности Соглашения№ о переуступке прав и обязанностей от **/**/**** в части уступки прав иобязанностей по договору участия в долевом строительстве № от **/**/****.

**/**/**** Иркутский областной суд Иркутской области апелляционнымопределением оставил решение Ленинского районного суда г. Иркутска от **/**/****года по данному делу без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Истец указывает, что после состоявшихся судебных решений он неоднократно направлял письма в адрес АО «СибирьЭнергоТрейд» и ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» с требованием о передачи ему дома и подписании акта-приема передачи с недостатками, которые имеются.

Несмотря на судебные решения, указывающие на ничтожность перевода прав и обязанностей по договору долевого участия № от **/**/**** на ООО «ВостСибСтрой Девелопмент», а также на многочисленные его обращения как в адрес АО «СибирьЭнергоТрейд», так и в адрес ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» с указанием на строительные недостатки ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» направило в адрес дольщика односторонний акт приема-передачи от **/**/**** объекта долевого строительства по договору № от **/**/****.

По мнению истца, указанный односторонний акт приема-передачи, в силу ст. 167 ГК РФ является недействительным. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, его интересы в судебном заседании представляют представители по доверенности. 

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала, подтвердив доводы, изложенные в иске, просила требования удовлетворить, находя их законными и обоснованными. 

Представитель истца ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании позицию представителя ФИО2 поддержал, настаивал на удовлетворении заявлении исковых требований. 

Представитель ответчика ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, представил суду ходатайство с просьбой об отложении судебного заседания на более поздний срок по причине занятости представителя ответчика на совещании. В удовлетворении данного ходатайства представителю ответчика было отказано, учитывая непредставление в соответствии с положениями ст.ст. 56-57 ГПК РФ доказательств, подтверждающих уважительности причин неявки в судебное заседание, а также то обстоятельство, что стороной по делу выступает юридическое лицо, имеющее возможность обеспечить в судебное заседание явку иного представителя. 

Представитель ответчика АО «СибирьЭнергоТрейд» в судебное заседание не явился по неизвестным причинам, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом. Истец от исковых требований, предъявленных к данному ответчику, в ходе рассмотрения дела отказался. 

Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о рассмотрении дела надлежащим образом, сведений об уважительности причин своей неявки не представивших. 

Выслушав пояснения представителей истца, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, исходя из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 8 этого же закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

Материалами дела установлено, что **/**/**** между ФИО1 в лице ФИО3 и ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» (в настоящее время в связи с изменением организационно-правовой формы АО «СибирьЭнергоТрейд») заключен договор № участия в долевом строительстве, предметом которого является участие Застройщика и Дольщика в строительстве объекта долевого строительства, входящего в состав объекта капитального строительства «Первая очередь строительства объектов малоэтажного жилищного и индивидуального жилищного строительства», по адресу: .... расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами, перечисленными в договоре, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать объект долевого строительства дольщику, а дольщик в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цены и принять объект долевого строительства (п. 1.1.).

Объектом долевого строительства, согласно п. 1.2. Договора является индивидуальный жилой дом, проектной площадью 85,27 кв.м.

Цена договора составляет ~~~ руб. НДС не облагается. График платежей определен сторонами в Приложении № к договору. Цена Договора определена из стоимости 1 кв.м. в размере ~~~ руб. от проектной площади объекта (в том числе вспомогательных помещений, лоджий, балконов, террас, холодных кладовых) без учета понижающего коэффициента (п.п. 4.1., 4.2. Договора).

В соответствии с п. 1.3. Договора срок ввода объекта в эксплуатацию - не позднее **/**/****.

Согласно п. 3.1.2 Договора, застройщик обязуется передать объект дольщику по акту приема-передачи не позднее 60 календарных дней с момента ввода в эксплуатацию объекта. Сдача в эксплуатацию подтверждается выданным уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Передача застройщиком объекта дольщику осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту либо иному документу о передаче (п. 3.1.3 Договора).

В соответствии с Приложением № к договору дольщик обязуется не позднее 10 календарных дней с даты государственной регистрации внести сумму по договору в размере ~~~ руб.

Оплата ФИО1 принятых обязательств по договору в размере ~~~ руб., произведена в полном объеме, в установленный срок, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела по существу.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по ..... 

Согласно соглашению № от **/**/**** между АО «СибирьЭнергоТрейд» и ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» права и обязанности прежнего арендатора АО «СибирьЭнергоТрейд», по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № № от **/**/****, заключенному между прежний арендатором и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства, перешли к ООО «ВостСибСтрой Девелопмент», на весь оставшийся срок аренды, то есть до **/**/****.

Пунктом 1.2 Соглашения предусмотрено, что одновременно с передачей прав по договору аренды к новому арендатору переходят обязанности прежнего арендатора в объеме и на условиях, существующих к моменту передачи прав и обязанностей.

Пунктом 1.9 Соглашения предусмотрено, что в связи с передачей прав и обязанностей по договору аренды в течение 30 календарных дней с даты подписания сторонами настоящего соглашения прежний арендатор обязуется передать, а новый арендатор принять права и обязанности застройщика по договорам участия в долевом строительстве, обязательства по которым на момент заключения настоящего соглашения не исполнены или частично не исполнены (Приложение № к настоящему соглашению), на основании заключаемых по каждому из договоров соглашений о перемене лиц в обязательстве между прежним застройщиком и новым застройщиком. В том числе, по договору № участия в долевом строительстве от **/**/**** заключенному между прежним застройщиком и дольщиком ФИО1.

Кроме того, **/**/**** между теми же сторонами заключено соглашение «О передаче прав и обязанностей застройщика по договору № участия в долевом строительстве от **/**/****, по которому прежний застройщик передает новому застройщику, а новый застройщик принимает права и обязанности прежнего застройщика по договору № участия в долевом строительстве от **/**/**** заключенному между прежним застройщиком и дольщиком ФИО1. 

Установлено, что **/**/**** ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» подписало односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства по Договору № участия в долевом строительстве от **/**/**** в отношении ФИО1, который в настоящее время истец просит признать недействительным. 

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как было указано выше, в силу пункта 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья и передачи квартиры К. либо ее уклонения от принятия квартиры, являющейся объектом долевого строительства, лежит на застройщике, нарушившем обязательство.

Таких доказательств, стороной ответчика в материалы дела в ходе рассмотрения дела по существу не представлено.

Напротив как следует из материалов дела, до подписания ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства, ФИО1 неоднократно обращался как к АО «СибирьЭнергоТрейд», так к ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» с заявлением о согласовании даты передачи объекта долевого строительства, в том числе и с заявлением о подписании акта приема-передачи объекта долевого строительства с имеющимися недостатками, наличие которых не оспаривалось стороной ответчика и в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела. 

Таким образом, оценивая поведение сторон, суд приходит к выводу о том, что отказ ФИО1 принять объект долевого строительства и подписать акт приема-передачи был вызван нарушениями и недобросовестным поведением со стороны ответчика, в частности недостатками, обнаруженными при осмотре индивидуального жилого дома.

Истец в данном случае вправе требовать устранения выявленных недостатков и отказаться от подписания передаточного акта, что согласуется с положениями ч. 5 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве. 

Только после устранения недостатков ответчик имел право составить акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке, в связи с чем, односторонний акт приема-передачи от **/**/**** является недействительным, как составленный с нарушением положений ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. При этом данный акт нарушает права и законные интересы истца, поскольку с момента его составления влечет для него последствия, предусмотренные для передачи объекта долевого строительства.

С учетом положений ст.ст. 98, 103 ГПК РФ с ответчика ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере ~~~ руб., от уплаты которой истец был освобожден в силу закона. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» - удовлетворить. 

Признать односторонний акт приема-передачи от **/**/**** объекта долевого строительства по договору № от **/**/****, подписанный ООО «ВостСибСтрой Девелопмент», недействительным.

Взыскать с ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ~~~ руб. 

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Решение суда в окончательной форме принято 27 сентября 2018 года. 

Судья: О.В. Недбаевская